De particuliere huursector in de Nederlandse woningmarkt

Editie: 28 - CRISES

Published on: 10 februari 2021

De particuliere huursector is terug van weggeweest. Ze vertoont de laatste jaren een onstuimige groei die bij sommige beleidsmakers aanleiding geeft tot bezorgde reacties. Hoe komt het dat deze sector ineens de wind zo in de zeilen heeft? En is dit een ongewenste ontwikkeling? 


De particuliere huursector is terug van weggeweest. Hoe komt het dat deze sector ineens de wind zo in de zeilen heeft? En is dit een gewenste ontwikkeling?

De historische achtergrond

In het Nederland van de eerste helft van de 20ste eeuw was de huisjesmelker een bekend, zij het doorgaans wat minder geliefd, fenomeen. Het ging om particulieren die hun vermogen hadden belegd in een of enkele woningen die via verhuur een stabiel inkomen opleverden. Deze vorm van beleggen verloor een groot deel van haar aantrekkingskracht nadat in verband met de Tweede Wereldoorlog de huren eerst waren bevroren en daarna op een kunstmatig laag niveau werden gehouden, althans in de sociale sector waartoe het merendeel van de huurwoningen behoorde. Nieuwbouw van particuliere huurwoningen was sindsdien onrendabel en het omzetten van koop naar huur was evenmin aantrekkelijk. In het duurdere segment van de woningmarkt leidde de fiscale aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente er, in combinatie met een laag huurwaardeforfait, toe dat kopen voor velen aantrekkelijker was dan huren. Alleen in de grote steden, waar – onder andere door de aanwezigheid van expats – een aanzienlijke vraag naar tijdelijke huisvesting in luxere woningen bleef bestaan, kon de particuliere huursector zich enigszins handhaven.

Het woningmarktbeleid subsidieerde zowel sociale huur als koop, waardoor particuliere huur in een moeilijke positie kwam en steeds verder inschrompelde. Dat gebeurde niet met de sociale huursector zo lang de rijksoverheid daarvoor verantwoordelijkheid nam en met behulp van subsidies voor een aanzienlijke productie van nieuwbouw zorgde. Toen, na de brutering, daar in de jaren ‘90 een einde aan kwam, viel het aantal nieuw gebouwde sociale huurwoningen aanzienlijk terug. Tegelijkertijd nam de bouw van koopwoningen echter een hoge vlucht. Voor de particuliere huursector bleef weinig ruimte.

 

Wat is er veranderd voor de investeerders?

De sociale sector met relatief lage huren heeft nog steeds een aanzienlijk belang op de Nederlandse woningmarkt. En betaalde hypotheekrente is nog steeds fiscaal aftrekbaar, mits voor een hypotheek wordt gekozen die automatisch aflost in een niet al te langzaam tempo.  Als dit de factoren zijn die ertoe geleid hebben dat de particuliere huursector bijna was verdwenen, hoe komt het dan dat zij weer uit de as is herrezen? Om een antwoord op die vraag te vinden, kijken we naar de potentiële belegger in vastgoed. Die had tot voor kort geen belangstelling, terwijl nu een aanzienlijk deel van de aankopen in de koopsector – 40% in de vier grote steden, 20% elders – naar particuliere verhuurders gaat. (Trappenburg & Poll, 2020) 

Het is daarom niet zo verwonderlijk dat kleine beleggers weer belangstelling hebben gekregen voor de particuliere huursector. Er zijn momenteel weinig vaantrekkelijke alternatieven.

Het is aannemelijk dat deze particuliere verhuurders vooral uit zijn op rendement van hun belegging. Ze vergelijken daarbij woningen met andere beleggingsmogelijkheden. En dan komt de historisch lage rente meteen in beeld. Die zorgt er niet alleen voor dat een gewone spaarrekening werkelijk niets meer opbrengt, maar ook dat andere beleggingsvormen met een laag risico, zoals obligaties, tegenwoordig zelfs geld kosten. Natuurlijk kun je kiezen voor meer risico en investeren in aandelen, maar de ervaringen van de afgelopen decennia hebben overvloedig aangetoond dat je op deze manier je kapitaal blootstelt aan substantiële risico’s. De woningprijzen hebben weliswaar ook een daling laten zien in de periode 2008-2012, maar de huurinkomsten zijn een toonbeeld van stabiliteit vergeleken met de rendementen op veel andere beleggingen. Het is daarom niet zo verwonderlijk dat kleine beleggers weer belangstelling hebben gekregen voor de particuliere huursector. Er zijn momenteel weinig aantrekkelijke alternatieven.

Wat is er veranderd voor de huurders?

Nu is het één ding dat investeerders weer belangstelling hebben voor particuliere verhuur; om tot een succesvolle belegging te komen is er echter ook bereidwilligheid aan de andere kant van de markt nodig. Ook daar blijkt echter het nodige te zijn veranderd. De sociale huursector was altijd al primair bedoeld voor huishoudens met een betrekkelijk laag inkomen. In de praktijk was die echter toegankelijk voor een bredere groep dan – zeg – de huishoudens die recht konden doen gelden op wat toen nog de individuele huursubsidie was (en nu de huurtoeslag is). Mogelijk speelde het oude socialistische ideaal dat sociale woningbouw eigenlijk voor de hele bevolking bestemd was hier een rol. In de praktijk was natuurlijk vooral van belang dat de sociale sector een redelijke kwaliteit van de woningen koppelde aan een lage prijs. Volgens een recente studie van het EIB (van Hoek et al., 2020, pp. 41-2) is de kwaliteit van veel woningen die momenteel tot de sociale sector behoren en waarvoor dus een lage huur wordt gevraagd, zo hoog dat ze tot het middensegment gerekend moeten worden. Het is dan ook geen wonder dat bewoners van zo’n woning weinig behoefte voelen om naar de koopsector, laat staan naar de particuliere huursector, te vertrekken.

De laatste jaren is de toegankelijkheid van de sociale huursector voor middeninkomens echter verslechterd. De belangrijkste oorzaak daarvan is gelegen in Europese regelgeving en beleid gericht op vermijding van staatssteun. Omdat alleen gerichte steun aan specifieke, vooraf gedefinieerde doelgroepen is toegestaan, moeten woningcorporaties tegenwoordig ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met lage inkomens (1)(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020). Bovendien moeten zij bij het toewijzen van de overblijvende 10% voorrang geven aan huishoudens met gezondheidsproblemen, huishoudens die sociale huurwoningen met elkaar ruilen en medehuurders die zelfstandig willen gaan huren. Bovendien moet er passend worden toegewezen met het oog op de beheersing van de huurtoeslag. Dat laat weinig ruimte voor nieuwe huishoudens die niet tot de doelgroep behoren en toch belangstelling hebben voor een sociale huurwoning met de kwaliteit van het middensegment. Ze kunnen daar gewoon niet terecht (2).

Voor een deel zullen dergelijke huishoudens uitwijken naar de koopsector. Ook daar is de toegankelijkheid echter verminderd. In 2011 is de gedragscode voor hypothecaire financiering (Nederlandse Vereniging van Banken, 2020) die de banken hanteren aangescherpt en wordt alleen in uitzonderingssituaties afwijking daarvan geaccepteerd. Dat heeft het lastiger gemaakt voor huishoudens met (nog) een betrekkelijk laag inkomen om te kopen. Bovendien kiezen veel meer mensen tegenwoordig voor een zelfstandig bestaan en zijn ook voor werknemers vaste banen minder gebruikelijk geworden. Dat heeft consequenties voor de zekerheid dat aangegane verplichtingen met betrekking tot een hypotheek ook in de toekomst probleemloos kunnen worden nagekomen. En ook dat maakt het lastiger om een huis te kopen.

De toegenomen interesse van kleine beleggers blijkt dus samen te gaan met een toenemende vraag van huishoudens die niet in de sociale huursector terecht kunnen en voor wie kopen evenmin aantrekkelijk is. Zowel vraag als aanbod namen toe en de particuliere huursector kon weer gaan groeien.

(1) Momenteel gedefinieerd als huishoudens met een inkomen van ten hoogste € 43.574; ten minste 80% moet bovendien worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van ten hoogste € 39.055. Zie: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020.

(2) Dit laat onverlet dat huishoudens nadat ze in de sociale sector zijn terechtgekomen, dat kunnen blijven zolang ze willen, ongeacht de hoogte van hun inkomen.      

Kopers, huurders in de vrije sector en beleggers

De particuliere huursector groeit vooral doordat woningen worden gekocht van eigenaar-bewoners en vervolgens als huurwoningen door de nieuwe eigenaar in de markt worden gezet. En ook al is de particuliere huursector in vergelijking met de sociale huursector en de koopsector nog steeds klein (De Nederlandsche Bank, 2020), het gaat hier niet om een marginaal verschijnsel. Zo is in Amsterdam in 2019, na een langdurige opmars, zowel het aandeel koopwoningen in de voorraad, als het aantal daarvan gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. (Berkers & Dignum, 2020)

Het is duidelijk dat investeerders in veel gevallen meer willen bieden voor woningen dan huishoudens die er zelf in willen gaan wonen.

Hoe kan het dat de particuliere huursector zo snel groeit? Het is duidelijk dat investeerders in veel gevallen meer willen bieden voor woningen dan huishoudens die er zelf in willen gaan wonen. Dat is ook niet zo vreemd als je ziet dat op koopwoningen die worden omgezet in huurwoningen een (direct) aanvangsrendement wordt gehaald van ongeveer 6%. (Lankhuizen & Rouwendal, 2020) Dat ligt aanzienlijk boven de rente op spaarrekeningen en staatsobligaties, terwijl de waarde van de woning zelf ook groeit en er dus ook nog een niet te verwaarlozen indirect rendement wordt gerealiseerd. De particuliere huurwoning lijkt op de kip met de gouden eieren en niet alleen prins Bernhard heeft dat in de gaten. Het lijdt weinig twijfel dat er nog volop groeimogelijkheden zijn voor dit marktsegment.

Er kan uiteraard op verschillende manieren naar dit fenomeen worden gekeken. De Nederlandse Bank heeft recent op de voordelen gewezen van een betere balans tussen koop en huur. (De Nederlandsche Bank, 2020) Er is inderdaad geen reden waarom iedereen die niet in de sociale huursector past of daarin wil blijven zou moeten kopen. Huren kan in principe aantrekkelijker zijn, vooral voor huishoudens die niet heel lang in een woning willen blijven. De afbouw van de fiscale aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente die momenteel gaande is, zorgt er voor dat dergelijke overwegingen weer meer gewicht krijgen bij de keuze van de eigendomsverhouding dan de belastingvoordelen.

De groei van de particuliere huur gaat, gegeven de beperkte productie van nieuwbouwwoningen, ten koste van de koopsector. We zien daarom dat het Amsterdamse gemeentebestuur, dat zich doorgaans veel meer bekommerde om huurders dan eigenaar-bewoners, nu juist opkomt voor deze groep, onder meer door kopers van nieuw gebouwde woningen waarop erfpacht rust te verplichten daar zelf in te gaan wonen. (Gemeente Amsterdam, 2021) De maatregel heeft vooral een symbolische waarde, maar is tekenend voor de zorg die breder leeft over de betaalbaarheid van koopwoningen die door de opkomst van de particuliere huur in het gedrang zou komen.

Het is echter goed om te bedenken dat er door het omzetten van een koop- in een huurwoning geen woongelegenheid verloren gaat. Tegenover elk huishouden dat geen eigenaar-bewoner kan worden doordat een koopwoning is omgezet in een huurwoning, staat er een die een woning kan huren. Het is niet duidelijk waarom het belang van het ene huishouden zwaarder zou moeten wegen dan dat van het andere. De kopers worden bovendien nog steeds behoorlijk ondersteund door de fiscale aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente, al is die dan wel wat afgezwakt, terwijl de huurders in de particuliere sector het zonder een dergelijke subsidie moeten doen. Het afremmen van de verdere groei van de particuliere huursector zal de bestaande huurniveaus in deze sector beschermen en zo bijdragen aan het in stand houden van de forse rendementen van de eigenaars van deze woningen. Het Amsterdams gemeentebestuur zal toch niet de bedoeling hebben om de huidige positie van de huidige beleggers in particuliere huurwoningen die ‘voor de hoofdprijs gaan’ te beschermen? Dat is echter wel een gevolg van dit beleid.

De Nederlandse woningmarkt functioneert om allerlei redenen niet altijd zoals we dat graag zouden willen. Beleidsmakers hebben de reflex om daarop te reageren via nieuwe maatregelen die een deelprobleem verzachten. Zo werd in 2015 de Leegstandwet aangepast om tijdelijke huurcontracten in meer gevallen mogelijk te maken. Het idee was dat daardoor de verhuur van woningen aantrekkelijker zou worden. Inderdaad is de vrije huursector sindsdien sterk doorgegroeid en wordt, volgens een recent bericht, inmiddels een aanzienlijk deel van de huurwoningen aangeboden met zo’n tijdelijk contract. (Heilbron, 2020) Het beleid lijkt dus bijzonder succesvol, maar verhoudt zich slecht met maatregelen die de groei van de vrije huursector juist weer beogen af te remmen omdat die ten koste gaat van het aantal koopwoningen.  Een gefragmenteerde aanpak die reageert op elke nieuwe klacht van een groep die zich gedupeerd voelt, loopt het risico om bij te dragen aan een lappendeken van maatregelen die onderling weinig consistentie vertonen. De markt raakt er eerder verder door verstoord, dan dat er stabiliteit ontstaat en het vermogen om efficiënt te reageren op telkens veranderende omstandigheden. In dit verband dient, tenslotte, te worden gewezen op het oplopende woningtekort waarop het aanbod onvoldoende reageert. De woningmarkt gaat daardoor lijken op een stoelendans waarin velen bereid zijn om heel veel te betalen om een redelijk plekje te verwerven en de verwachting om vermogenswinst te behalen een verder verstorende invloed heeft op de markt, onder andere omdat zij de vertrekmobiliteit vermindert op plaatsen waar de vraag zich concentreert.       

Bronnen

Berkers, V., & Dignum, K. (2020, January). Wonen in Amsterdam. Gemeente Amsterdam. https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/wonen-in-amsterdam/

De Nederlandsche Bank. (2020, April 29). Woningmarkt en samenleving gebaat bij betere balans tussen koop en huur. Dnb.Nl. https://www.dnb.nl/actueel/algemeen-nieuws/dnbulletins-2020/woningmarkt-en-samenleving-gebaat-bij-betere-balans-tussen-koop-en-huur/

Gemeente Amsterdam. (2021, February 8). Amsterdam beschermt koopmarkt tegen duur doorverhuren. Amsterdam.Nl. https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/college/wethouder/laurens-ivens/persberichten/amsterdam-beschermt-koopmarkt-duur/

Heilbron, B. (2020, December 8). Helft van de huurhuizen aangeboden met tijdelijk contract. Investico. https://www.platform-investico.nl/artikel/helft-van-de-huurhuizen-aangeboden-met-tijdelijk-contract/

Lankhuizen, M., & Rouwendal, J. (2020). Prijsontwikkeling en rendement in de particuliere huursector. (2 ed.) (Real Estate Research Quarterly). VOGON.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2020, December 4). Aansluiting woningcorporaties op ontwikelingen woningmarkt. Rijksoverheid.Nl. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/aansluiting-woningcorporaties-op-ontwikkelingen-woningmarkt

Nederlandse Vereniging van Banken. (2020, August). Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2020. https://www.nvb.nl/publicaties/gedragscodes/gedragscode-hypothecaire-financieringen-code-of-conduct-for-mortgage-loans/

Trappenburg, N., & Poll, M. (2020, December 1). Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door. Financieel Dagblad. https://fd.nl/economie-politiek/1365439/particuliere-woningverhuur-groeit-ondanks-alles-gestaag-door

van Hoek, T., Koning, M., Bruinsma, H., & Uunk, V. (2020). Betaalbaarheid op de woningmarkt. EIB.

Mail the editors