STU/eDIES – De betalingsbereidheid voor niet tastbare voordelen van energiemaatregelingen in kantoorpanden tijdens de COVID-19 pandemie

Editie: 28 - CRISES

Published on: 18 november 2020

---

Sinds de uitbraak van het COVID-19 virus wordt het belang van een gezonde en veilige werkomgeving nog maar weer eens benadrukt. Een gezonde en veilige werkomgeving is van belang voor zowel werknemer als werkgever. Een verbetering van energiemaatregelingen kan hieraan bijdragen. Naast het feit dat betere energiemaatregelingen kunnen bijdragen aan een betere gezondheid van werknemers, kunnen ze ook zorgen voor een hogere productiviteit en hogere tevredenheid van de werknemers. Bovendien kunnen werkgevers recht hebben op subsidies of belastingverlagingen en kunnen energiemaatregelingen helpen in het verminderen van de niet operationele kosten. Hoewel uit onderzoek blijkt dat het belang van deze voordelen wel wordt ingezien, wordt er niet of nauwelijks iets mee gedaan. De voornaamste reden hiervoor is dat deze voordelen ‘zacht’ zijn, niet tastbaar, en moeilijk uitgedrukt kunnen worden in concrete waardes. In dit onderzoek is daarom onderzoek gedaan naar betalingsbereidheid van huurders voor deze voordelen van energiemaatregelingen. Dit met de achterliggende gedachte dat wanneer deze voordelen van energiemaatregelingen tastbaar gemaakt worden, deze beter meegenomen kunnen worden in de waardebepaling van het vastgoed, maar ook omdat betere energiemaatregelingen voordelen hebben voor werknemers, werkgevers en eigenaren van kantoorpanden.

Begeleiders:
1. ir. S.J.E. Maussen
2. dr. ir. T.A. Arentze
3. ir. A.W.J. Borgers

Onderzoeksmethode

In dit onderzoek zijn twee verschillende onderzoekmethodes toegepast. In het eerste deel van het onderzoek zijn semigestructureerde interviews uitgevoerd met taxateurs. Deze interviews zijn gebaseerd op de bevindingen van het literatuuronderzoek. De interviews zijn uitgevoerd om te achterhalen welke aanpak taxateurs hanteren bij het waarderen van vastgoed, welke rekenmodellen zij hierbij gebruiken, welke aspecten zij belangrijk vinden, en hoe energiemaatregelingen (kunnen) worden meegenomen in het waarderingsproces van vastgoed.

In het tweede deel van het onderzoek is een voorwaardelijke waarderingsmethode (CVM) uitgevoerd met huurders van kantoren. Hierbij zijn verschillende relaties, zoals te zien is in het conceptuele model van figuur 1, getest op significantie. Het figuur laat zien dat er verwacht werd dat de bereidheid om te betalen voor energiemaatregelingen afhankelijk is van de voordelen van energiemaatregelingen, maar dat deze bereidheid ook mogelijk afhankelijk is van andere aspecten. De kenmerken van de huurders (branche, leeftijd, omzet, aantal werknemers), de mogelijke nadelen van energiemaatregelingen, de houding en het gedrag van huurders kunnen van invloed zijn op de betalingsbereidheid van huurders. Om de mogelijke relaties te testen is data verzameld door middel van een online enquête, welke verspreid is onder verschillende huurders van kantoorpanden. 75 huurders hebben deze enquête ingevuld.

Figuur 1: Conceptueel model

Na de literatuurstudie, de semigestructureerde interviews en de dataverzameling, is de data verwerkt door het uitvoeren van enkele analyses. De verschillende bivariate analyses zijn uitgevoerd in SPSS. Deze resulteerden in een aantal significante relaties. Aangezien het onderzoek zich focuste op de betalingsbereidheid van huurders, zijn de significante relaties met deze bereidheid getest in een multivariate analyse, waarbij een ordinale logistische regressie is uitgevoerd.

Databeschrijving

De kenmerken van de huurders, zoals de branche, leeftijd, omzet en het aantal werknemers, zijn toegevoegd in de enquête om een beter beeld te krijgen van het type huurder. Bovendien werd verwacht dat deze kenmerken van invloed konden zijn op de betalingsbereidheid van de huurders, op de houding en het gedrag van de huurders, en op het feit of ze de voor- en nadelen van energiemaatregelingen, en het belang daarvan, inzien. De enquête werd voornamelijk ingevuld door huurders uit de zakelijke dienstverlening, die 11 tot 25 jaar, en 51 tot 100 jaar oud zijn. Bovendien gaven de meeste respondenten aan dat ze een omzet generen van 5 tot 10 miljoen euro en 1.000 werknemers of meer hebben.

De niet tastbare voordelen van (een verbetering van de) energiemaatregelingen in dit onderzoek zijn: een betere gezondheid van werknemers, een hogere productiviteit van werknemers, een hogere tevredenheid van werknemers, het verkrijgen van subsidies en belastingverlagingen, en het verminderen van de niet operationele kosten. Er is onderzocht of respondenten deze voordelen inzien, maar ook of ze het belang hiervan inzien. De voordelen zijn getest door middel van bestaande schalen.

De nadelen van energiemaatregelingen in dit onderzoek zijn: dat energiemaatregelingen te riskant zijn, dat er al genoeg subsidies verleend zijn voor energiemaatregelingen en dat energiemaatregelingen niet resulteren in lagere gezondheids-, werknemers-, gebruiks-, promotie-, en marketingkosten. Ook hierbij is onderzocht of respondenten deze nadelen zelf inzien, maar ook of ze bezorgd zijn over deze nadelen.

De houding en het gedrag van de respondenten is onderzocht, aangezien verwacht werd dat dit de betalingsbereidheid voor energiemaatregelingen kon beïnvloeden. Dit is onderzocht door middel van bestaande schalen. Hierbij is onderzocht in hoeverre respondenten het eens zijn met bepaalde stellingen statements die gerelateerd zijn aan milieuacties, participatie verwachtingen van andere huurders, en de houding en het gedrag van de huurder zelf.

De betalingsbereidheid in dit onderzoek is getest in de vorm van een extra percentage bovenop de bestaande huurprijs. Deze betalingsbereidheid is getest met een percentage van 0%, 1%, 2% en 4%. Hierbij is ook gevraagd naar de redenen voor deze betalingsbereidheid van de huurders.

Resultaten

Uit de dataverzameling kan worden geconcludeerd dat de meeste respondenten het (volledig) eens zijn met, en het belang inzien van, de voordelen van energiemaatregelingen. De meeste respondenten staan neutraal tegenover de nadelen van energiemaatregelingen. Bovendien blijkt dat een gedeelte van de respondenten bewust bezig is met het reduceren van hun ecologische voetafdruk en de verwachting hebben dat anderen dit ook doen.

Uit de dataverzameling blijkt ook dat de meeste respondenten aan hebben gegeven bereid te zijn om een extra percentage te betalen voor betere energiemaatregelingen. Het merendeel is zelfs bereid om een extra percentage van 2% te betalen. De belangrijkste redenen voor deze betalingsbereidheid zijn het verbeteren van de gezondheid en het verhogen van de tevredenheid van werknemers.

Op basis van de dataverzameling zijn bivariate analyses en een multivariate analyse uitgevoerd. De bivariate analyses lieten zien dat er verschillende significante relaties zijn. Figuur 2 geeft een overzicht van alle significante relaties weer. Hierbij moet wel gezegd worden dat niet alle variabelen die tot de voordelen, nadelen, en het gedrag en houding behoren, significante relaties hebben.

Figuur 2 laat zien dat de betalingsbereidheid van de huurders gerelateerd is aan het aantal werknemers van het bedrijf, de milieuacties van het bedrijf, de mate waarin het bedrijf het belang inziet van het verminderen van de niet- energetische operationele kosten en de mate waarin het bedrijf inziet dat energiemaatregelingen niet leiden tot lagere promotie en marketingkosten.

Het lijkt erop dat huurders met een hoger aantal werknemers en huurders die bewust bezig zijn met het verbeteren van het milieu ervoor open staan om een extra percentage te betalen voor energiemaatregelingen. Bovendien lijkt het erop dat de huurders die het belang van lagere niet-energetische operationele kosten inzien, minder snel geneigd zijn om een hogere toeslag voor energiemaatregelingen te betalen. Verder is het minder waarschijnlijk dat huurders die denken dat energiemaatregelingen niet leiden tot lagere promotie- en marketingkosten, bereid zijn om een hogere toeslag betalen.

Figuur 2: Conceptueel model na bivariate analyses

Conclusie en implicaties

Dit onderzoek heeft de betalingsbereidheid van huurders voor energiemaatregelingen onderzocht waarbij de relaties met andere factoren zoals, de eigenschappen van huurders, de mogelijke voor- en nadelen, en de houding en het gedrag van de huurders is meegenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat, ondanks de COVID-19 pandemie, huurders over het algemeen bereid zijn om een extra percentage te betalen voor energiemaatregelingen en de voordelen die daaraan verbonden zijn. De belangrijkste redenen hiervoor zijn het verbeteren van de gezondheid en het verhogen van de tevredenheid van werknemers. Op basis van dit onderzoek zijn de verschillen in de percentages (1%, 2% of 4%) moeilijk te bepalen. Aangezien huurders bereid zijn om een toeslag te betalen voor energiemaatregelingen, kunnen deze beter worden meegenomen in de waardebepaling van het vastgoed. De bevindingen van dit onderzoek zouden eigenaren van kantoorpanden kunnen stimuleren om te investeren in energiemaatregelen.

Mail the editors