Ik weet het vastgoed – Het schrappen van de overdrachtsbelasting voor starters lost niks op, het verstrekken van hypotheken op basis van huurgeschiedenis wel

Editie: 28 - CRISES

Published on: 06 april 2021

In mijn eerdere column op Vastgoedmarkt.nl van 10 september 2020 gaf ik mijn mening over de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze afschaffing heeft als doel om de toegankelijkheid voor starters op de woningmarkt te stimuleren en het aankopen van woningen door particuliere beleggers te ontmoedigen. Ik ben ervan overtuigd dat dit starters niet helpt bij het kopen van een huis vanwege het prijsopdrijvende effect van de maatregel. Het verschil tussen wat starters en beleggers kunnen bieden op een woning, wordt door deze maatregel niet kleiner. Er zijn gewoon te weinig woningen.


Wellicht zal het schrappen van de overdrachtsbelasting tijdelijk kunnen bijdragen aan een toename van starters die een woning gaan kopen. Desondanks zal de concurrentie tussen starters onderling en met andere gegadigden niet afnemen met als gevolg dat de huizenprijzen blijven stijgen. Op deze manier heeft afschaffing van de overdrachtsbelasting dus geen stimulerend effect. Starters zullen hun voordeel gelijk weer kwijt zijn aan een hogere aanschafprijs.

De betaalbaarheid van (starters)woningen kan op een relatief simpele manier worden vergroot, namelijk door het bouwen van meer woningen. Momenteel zijn er zo’n 300.000 woningen te weinig. Om dit probleem aan te pakken zou de rol van de landelijke overheid soepeler moeten en zou zij de procedures voor de bouw van woningen moeten versnellen. Met name de extra regelgeving van sommige gemeentelijke colleges werkt vaak contraproductief.

Echter, de bouw van meer woningen zal geen oplossing zijn voor een ander gegeven in de woningmarkt, namelijk het feit dat kopen substantieel goedkoper is dan huren. Dit komt doordat de hypotheekrente momenteel ongeveer twee procent is. Na hypotheekrenteaftrek zullen de woonlasten dus lager zijn dan twee procent. Dit terwijl de huren vaak vier procent of hoger zijn van de waarde van de woning. Zo is kopen dus ongeveer de helft goedkoper dan huren. Zo lang de maandlasten van de koper lager liggen dan die van de huurder, zal de run op de huizenmarkt van verschillende kanten niet verminderen.

Naar mijn mening zouden de maandlasten van kopers en huurders minimaal gelijk moeten zijn, maar eigenlijk voor de koper hoger moeten liggen dan voor de huurder. Dit is gerechtvaardigd omdat de koper profiteert van de vermoedelijke waardestijging van zijn of haar woning. Onderzoek laat zien dat woningen op de lange termijn de waarde van inflatie volgen. Het zou dus niet raar zijn om daarvoor te betalen wanneer je er in investeert.

Ook pleit ik voor het gemakkelijker verstrekken van hypotheken op basis van iemands huurgeschiedenis. Als je kunt aantonen dat je jaren netjes op tijd de huur hebt betaald, is er eigenlijk geen reden waarom je een woning niet zou kunnen kopen. Vergeleken met huren zijn de maandlasten voor een hypotheek lager en is er meer zekerheid over wat de komende jaren aan maandlasten kan worden betaald. Dit komt doordat je als woningkoper de rente 5 tot 10 jaar kunt vastleggen en die daarmee zeker is, terwijl je bij huren elk jaar moet afwachten wat de politiek erover besluit. Bovendien los je af en bouw je daarmee eigen vermogen op. Er zijn momenteel maar weinig financiële instituten die dit als optie aanbieden. Dat je al jaren volgens afspraak huur betaalt, wordt door banken over het algemeen niet meegenomen bij toekenning van een hypotheek.

Daar zou verandering in moeten komen. Ik geloof dat wanneer starters de mogelijkheid krijgen om een woning te kopen op basis van hun huurgeschiedenis, de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd en het makkelijker wordt voor starters om een woning te kopen. Bovengenoemde redenen zouden dus de positie van starters op de woningmarkt verbeteren, maar dit neemt niet weg dat de woningprijzen zullen blijven stijgen. Echter, wanneer starters kunnen aantonen dat ze jaren netjes hun huur hebben betaald, zullen ze wel eerder in aanmerking komen voor een hypotheek dan dat nu het geval is.

Mail the editors