De kwalificatie van huurovereenkomsten bij zorgvastgoed
Editie: 26
Published on: 30 oktober 2018
Het exploiteren en beheren van zorgvastgoed is een aparte tak van sport. Er zijn vaak verschillende partijen betrokken die allemaal een eigen (juridische) positie hebben. In deze bijdrage wordt ingegaan op de huurrechtelijke posities van de verschillende partijen binnen een verzorgingshuis.
Casus
De – vermoedelijk – herkenbare casus is als volgt: een verzorgingshuis is eigendom van woningbouwcorporatie Whoon; Whoon verhuurt het verzorgingshuis aan zorginstelling Zhorg; Zhorg op haar beurt verschaft seniore bewoners een combinatie van wonen en zorg; de bewoners worden ondergebracht in een zorgkamer of in een aanleunwoning; ook is er een bloemenwinkel en een kapsalon in het verzorgingshuis. Zoals gezegd bestaan er meerdere (rechts)verhoudingen: Whoon verhuurt aan Zhorg en Zhorg verhuurt onder aan de bewoners, de bloemenwinkel en de kapsalon. Geregeld ontstaat er in een dergelijke situatie discussie zodra de verhuurder (Whoon) de hoofdhuurovereenkomst opzegt. Huurder Zhorg beroept zich op huurbescherming omdat zij woonruimte zou huren. Hoe zit dat nu: welk huurregime is van toepassing op de huurovereenkomst tussen Whoon en Zhorg? Heeft Zhorg inderdaad huurbescherming?
Drie huurregimes
Om te beginnen moeten de drie bestaande wettelijke huurregimes worden onderscheiden:
1) huur van woonruimte (artikel 7:232 BW: o.a. huizen en appartementen);
2) huur van bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW: kleinhandelsbedrijf, horeca, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf of kampeerbedrijf);
3) huur van ‘overige’ ruimte (artikel 7:230a BW: alles dat niet onder woonruimte of bedrijfsruimte valt, zoals bijvoorbeeld kantoren, garageboxen, opslagruimte).
Huurders in de huurregimes type 1 en 2 hebben huurbescherming en huurders die vallen onder het regime van type 3 hebben ontruimingsbescherming. Het verschil is samengevat als volgt:
- Huurbescherming houdt in dat de verhuurder alleen mag opzeggen als er sprake is van een in de wet genoemde opzeggingsgrond. De meest voorkomende opzeggingsgrond is dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Rechters kijken heel kritisch naar de door een verhuurder aangevoerde opzeggingsgrond, en het al dan niet aanwezig zijn daarvan.
- Ontruimingsbescherming wil zeggen dat de verhuurder mag opzeggen zonder dat er een (opzeggings)grond aanwezig is. De verhuurder heeft dus geen reden nodig om de huur op te zeggen. De huurder kan vervolgens enkel verzoeken om de termijn waarbinnen hij het gehuurde moet ontruimen, te verlengen. De huurder moet daarvoor een verzoek indienen bij de rechter.[1] De kans dat een huuropzegging door de verhuurder niet slaagt, is bij de huur van woonruimte (type 1) en bedrijfsruimte (type 2) dus veel groter, dan bij de huur van ‘overige’ ruimte (type 3). Wat betekent dit voor de relatie tussen verhuurder Whoon en huurder Zhorg?
Whoon – Zhorg (hoofdhuurovereenkomst)
De overeengekomen gebruiksbestemming is beslissend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. Whoon verhuurt het verzorgingshuis complexmatig aan Zhorg. Zhorg huurt geen woonruimte in de zin dat zij er zelf gaat wonen, maar exploiteert in het gehuurde een onderneming waarin aan bewoners een combinatie van wonen en zorg wordt aangeboden. Dat maakt dat de huurrelatie tussen Whoon en Zhorg niet (zomaar) als huur van woonruimte (type 1) kan worden aangemerkt. Het verzorgingshuis is geen kleinhandelsbedrijf, horeca, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf of kampeerbedrijf, zodat er ook geen sprake is van de huur van type 2, althans niet zonder meer (de bloemenwinkel en kapsalon vallen wel onder type 2, waarover later meer). Dat maakt dat op de hoofdhuurovereenkomst het huurregime van ‘overige’ ruimte (type 3) van toepassing is, en Zhorg dus in principe geen huurbescherming, maar enkel ontruimingsbescherming toekomt. De hoofdhuurovereenkomst kán echter van kleur verschieten van huur van ‘overige’ ruimte naar huur van woonruimte, als de huurrelatie tussen Zhorg en de bewoners wél als huur van woonruimte wordt bestempeld.[2] Dat kan op de volgende wijze.
Zhorg – bewoners (onderhuurovereenkomst)
De relatie tussen Zhorg en haar bewoners bevat elementen van verschillende bijzondere, in de wet geregelde overeenkomsten zoals huur van woonruimte, opdracht (zorgdienstverlening, art. 7:400 BW) en geneeskundige behandeling (art. 7:446 BW). De cumulatieregel komt hier dan om de hoek kijken (art. 6:215 BW). Die bepaalt dat de regimes van de verschillende soorten overeenkomsten naast elkaar gelden, tenzij die regimes niet verenigbaar zijn met elkaar. Dit gaat als volgt.
Uit vaste rechtspraak volgt dat bij gemengde of gekoppelde woon- en zorgovereenkomsten de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn indien het zorgelement duidelijk overheerst.[3] De overeenkomst ter zake geneeskundige behandeling c.q. de overeenkomst van opdracht overheerst dan ten opzichte van de huurovereenkomst. Daarbij maakt het niet uit of er sprake is van een verzorgingsovereenkomst met daarin een huurelement, dan wel sprake is van een losse zorgovereenkomst en een losse huurovereenkomst die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.
Bij het bepalen van het overheersende element (zorg of wonen) is van belang:
- wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst;
- de inhoud van de overeenkomst;
- de wijze waarop daaraan vervolgens uitvoering is gegeven.
Belangrijk is ook dat het de bewoner bij het aangaan van de overeenkomst(en) duidelijk moet zijn geweest dat de woonruimte die hem ter beschikking is gesteld, slechts een onderdeel vormde van de totale zorgbehandeling die hij zou gaan krijgen.
Het zorgelement overheerst onvoldoende indien bijvoorbeeld geen verzorging, begeleiding of behandeling van senioren plaatsvindt (zoals bij groepswonen door ouderen om vereenzaming tegen te gaan). In situaties waarbij de verhuurder van serviceflats kan besluiten het servicepakket uit te breiden of te beperken of senioren facultatief gebruik kunnen maken van maaltijdverstrekking en/of huishoudelijke hulp en daarvoor per keer betalen, overheerst het zorgelement evenmin.
In rechtspraak waarin werd geoordeeld dat het zorgelement wel overheerste, bestond de zorg vooral uit ondersteuning, begeleiding en/of behandeling van kwetsbare personen waarbij de bewoning van de woonruimte over het algemeen slechts een middel was om een doel, zoals herstel of het verlenen van permanente zorg, te bereiken. Ook in geval van dagbesteding voor lichamelijk en/of verstandelijk beperkten, waarbij de bewoning onlosmakelijk verbonden was met de verzorging, werd het zorgelement als overheersend beoordeeld en werden de huur(beschermings)bepalingen terzijde gesteld.
Zorgkamer of aanleunwoning
Let op: het kan ook nog zo zijn dat er twee verschillende regimes bestaan in de relatie tussen Zhorg en de bewoners. Voor wat betreft de bewoners van het verzorgingshuis zou bijvoorbeeld wél kunnen worden geconcludeerd dat het zorgelement de boventoon voert (en er dus geen sprake is van huurbescherming), maar dat hoeft niet te gelden voor de bewoners van een aanleunwoning. Die zouden relatief zelfstandig kunnen wonen, zodat het zorgelement bij hen niet de boventoon voert en ten aanzien van hen wel een huurovereenkomst woonruimte zou kunnen bestaan. Hoe dat vervolgens doorwerkt in de ‘verkleuring’ van de hoofdhuurovereenkomst tussen Whoon en Zhorg is onder meer afhankelijk van de verhouding tussen het aantal bewoners in het verzorgingshuis en het aantal bewoners in aanleunwoningen.
Verschieten van kleur van de hoofdhuurovereenkomst
Terugkomend op het verschieten van kleur van de hoofdhuurovereenkomst, geldt dat indien wordt geconcludeerd dat de contractuele relatie tussen Zhorg en de bewoners voor het overgrote deel heeft te gelden als huur van woonruimte (het zorgelement overheerst dan dus niet), ook de hoofdhuurovereenkomst wordt gedomineerd door het huurregime van woonruimte. De hoofdhuurovereenkomst verschiet dan dus van kleur van huur van ‘overige’ ruimte (type 3) naar huur van woonruimte (type 1), en daarmee van ontruimingsbescherming (minder bescherming) naar huurbescherming (meer bescherming).
Als blijkt dat in de relatie tussen Zhorg en de bewoners het zorgelement wél de boventoon voert, dan is er sprake van een zorgovereenkomst en niet zozeer van een huurovereenkomst woonruimte. Alsdan is er dus geen sprake van huur van woonruimte door de bewoners en blijft op de hoofdhuurovereenkomst tussen Whoon en Zhorg het regime van ‘overige’ ruimte van toepassing.
Zhorg – bloemenwinkel/kapsalon (onderhuurovereenkomst)
De in het complex aanwezige bloemenwinkel en kapsalon bemoeilijken het vraagstuk welk huurregime nu precies van toepassing is nog een keer. Deze winkels zijn immers kleinhandelsbedrijven en vallen dus onder de hierboven genoemde type 2, de huur van bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) met inbegrip van de daaraan verbonden huurbescherming. In de rechtspraak wordt evenwel vaak geoordeeld dat de aanwezigheid van een beperkt aantal winkels in een dergelijk verzorgingscomplex, welke winkels bovendien vaak dienstbaar zijn aan het totaalconcept van het verzorgingscomplex, niet snel leidt tot een verkleuring van de hoofdhuurovereenkomst.
Conclusie en aanbeveling
In de geschetste casus kunnen meerdere rechtsverhoudingen bestaan, waarop verschillende huurregimes van toepassing kunnen zijn. Voor de vraag welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is, is de invulling van de (huur)overeenkomsten tussen de onderverhuurder en de onderhuurders van belang. Het is raadzaam om de verschillende rechtsverhoudingen goed te onderscheiden en vervolgens (juridisch) te duiden. Als men dat al doet bij het aangaan van de betreffende overeenkomst(en), en men in de betreffende overeenkomsten duidelijk opneemt waarom bepaalde verhoudingen aldus worden geduid, kan dat discussie achteraf voorkomen.
[1] De ontruimingsbescherming wordt hooguit voor één jaar uitgesproken (met een maximum van drie keer), mits de huurder aantoont dat hij een voldoende zwaarwegend belang heeft.
[2] HR 20 september 1985, NJ 1986/260 (Zonshofje I).
[3] HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 (Velthuys/Koopmans); HR 19 februari 1993, NJ 1993,247 (Wereldhave/Groffie), Rb. Gelderland d.d. 25 februari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1302 (Stichting Particura).
Mail the editors