Afstudeerder TU/e: Quickscan Verzorgingshuis

Editie: 23.1 - Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sector

Gepubliceerd op: 31 januari 2016

De QuickScan is een beslissingsondersteunend instrument dat ten behoeve van het strategisch portefeuillemanagement de transformatiepotentie van het leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk maakt.


Pasfoto Victor GrootswagersVictor Grootswagers studeerde in juli 2015 af bij de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld ‘QuickScan Verzorgingshuis’, is een financieel afwegingsmodel ten behoeve van strategisch portefeuillemanagement van zorgvastgoed. Het onderzoek ondersteunt de zorgorganisatie bij de keuze voor een alternatieve bestemming van een leegstaand verzorgingshuis.


 

Door de ontwikkelingen in de langdurige zorg komen op korte termijn veel verzorgingshuizen leeg te staan. De zorgorganisaties moeten daarop reageren, primair door te zoeken naar een alternatieve bestemming voor het verzorgingshuis. De transformatiestrategieën voor dit leegstaand vastgoed zijn in hoofdlijnen bekend, te weten verzwaren (van het zorgaanbod), verhuren of afstoten. In de praktijk is de zorgorganisatie echter niet altijd in staat de strategieën te concretiseren tot een haalbaar plan. De QuickScan Verzorgingshuis dient hierbij ter ondersteuning van de keuze voor een alternatieve bestemming van een leegstaand verzorgingshuis. De QuickScan is een beslissingsondersteunend instrument dat ten behoeve van het strategisch portefeuillemanagement de transformatiepotentie van het leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk maakt.

 

Ontwikkelingen in de langdurige zorg
De ontwikkelingen in de langdurige zorg hebben grote gevolgen voor zorgorganisaties die actief zijn in de sector Ouderenzorg. Door wijzigende wet- en regelgeving hebben zij onder andere te maken met een afname van het aantal cliënten dat intramurale zorg ontvangt. De Extramuralisering (zorg buiten het tehuis) beperkt namelijk de toegang tot de opname in een instelling voor cliënten met een licht zorgzwaartepakket (ZZP 1 t/m 3 + 25% van ZZP 4), waardoor de instroom van nieuwe cliënten stopt, zie Figuur 1 (Ministerie van VWS, 2011); (Ministerie van VWS, 2013). Het vastgoed ondervindt hier grote gevolgen van, aangezien de desbetreffende extramurale cliënten daar hun zorg ontvangen. Aan de andere kant is er ook een snelle uitstroom van cliënten die overlijden of van cliënten die een hogere zorgzwaarte-behoefte krijgen (zie Figuur 1). In de praktijk wil deze ontwikkeling zeggen dat de verzorgingshuizen op korte termijn leeg komen te staan.

“Door de wijzigende wet- en regelgeving in de langdurige zorg komen verzorgingshuizen op korte termijn leeg te staan”

231 Afstudeerder Figuur 1
Figuur 1: Animatie Extramuralisering

Een andere ontwikkeling in de langdurige zorg is de overgang naar een productiegebonden kapitaallastenvergoeding. De ontwikkeling omvat een wijziging in de bekostigingssystematiek van het vastgoed (Ministerie van VWS, 2011); (NZa, 2014). Samengevat zorgt de regeling ervoor dat waar de vergoeding voorheen afhankelijk was van de aanwezigheid van een bed, nu afhankelijk is van de aanwezigheid van de cliënt. Deze overgang naar een productiegebonden vergoeding is voor verzorgingshuizen die leeg staan daarom zeker problematisch, aangezien dan geen vergoeding voor de instandhouding van het vastgoed wordt ontvangen.

De leegstand van het verzorgingshuis samen met de invoering van de productiegebonden kapitaallastenvergoeding resulteert voor de zorgorganisaties daarom in een aantal financiële risico’s. Enkele financiële risico’s zijn: onzekerheid over de toekomstige exploitatie, mogelijkheden tot (her)financiering nemen af, en het moeten afwaarderen van de boekwaarde. Daarnaast zorgen deze ontwikkelingen voor maatschappelijke problemen. Hierbij valt te denken aan een overcapaciteit aan vastgoed, gedwongen verhuizingen onder ouderen, en het wegvallen van de ondersteunende functie in de wijk.

 “De zorgorganisaties moeten gaan nadenken over de toekomst van het verzorgingshuis, primair door te zoeken naar een alternatieve bestemming voor het vastgoed”

 

Mogelijke transformatiestrategieën
De verwachte leegstand van verzorgingshuizen brengt voor zorgorganisaties een aantal problemen en risico’s met zich mee. Zo moeten zij zich op de komende beleidswijzigingen voorbereiden. De zorgorganisaties moeten gaan nadenken over de toekomst van het verzorgingshuis, primair door te zoeken naar een alternatieve bestemming voor het vastgoed. Zij hebben grofweg de keuze uit een drietal strategieën: verzwaren, verhuren of afstoten (Ministerie van VWS, 2013).

Verzwaren
De strategie tot het verzwaren van het zorgaanbod in een verzorgingshuis omvat het omzetten van de huidige verblijfsvoorzieningen in een verzorgingshuis naar verblijfsvoorzieningen bestemd voor cliënten met een hogere zorgzwaarte indicatie (ZZP VV 05 of hoger). Het vastgoed voor deze doelgroep wordt ook wel een verpleeghuis genoemd.

Verhuren
De tweede strategie is het verhuren van wooneenheden uit het leegstaand verzorgingshuis aan ouderen met (of zonder) een lichte zorgvraag. Het betreft het omzetten van de verblijfseenheden van het (voormalig) verzorgingshuis naar wooneenheden met de mogelijkheid op (thuis)zorg.

Afstoten
De derde strategie betreft het afstoten. Het omvat het verkopen van gebouw en grond. In het onderzoek is dit als ‘exit-scenario’ beschouwd. De strategie wordt daarom wel genoemd, maar er is in de QuickScan geen financiële doorrekening voor te maken.

De twee overgebleven strategieën verzwaren en verhuren zijn wel in de QuickScan te gebruiken. Deze twee strategieën kennen verschillende doelgroep- en vastgoedkenmerken. Hierdoor ontstaat een grote diversiteit in strategie-varianten (48 stuks). De kenmerken van de strategie-varianten kunnen vervolgens in de QuickScan worden ingevoerd.

 

Contextuele factoren van de transformatiestrategieën
Het uitvoeren van deze strategieën is voor een zorgorganisatie niet altijd even eenvoudig. Het vastgoedmanagementteam van zorgorganisaties heeft, voornamelijk door een gebrek aan kennis, problemen met het transformeren van het verzorgingshuis (Panteia, 2014). Bij de zorgorganisaties bestaat namelijk onduidelijkheid, onbekendheid en onzekerheid over enkele contextuele factoren, te weten het toekomstig overheidsbeleid, de nieuwe rolverdeling, de wet- en regelgeving, de toekomstige vraag en het bijpassende aanbod, het afstemmen van ontvangsten en uitgaven en het verkrijgen van de benodigde financiering (Panteia, 2014). Deze contextuele factoren bemoeilijken het realiseren van een sluitende business case.

Om het vastgoedmanagementteam van de zorgorganisaties te ondersteunen zijn voor de transformatiestrategieën de contextuele factoren per betrokken partij inzichtelijk gemaakt. Deze factoren hebben evenzo invloed op de gekozen transformatiestrategie.

 

Het financieel afwegingsmodel ‘QuickScan Verzorgingshuis’
Om alle informatie van de transformatiestrategieën op een overzichtelijke wijze aan de zorgorganisaties te kunnen presenteren is een financieel afwegingsmodel, genaamd de QuickScan Verzorgingshuis, ontwikkeld. De QuickScan maakt op een eenvoudige wijze de transformatiepotentie van een leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk. Het resultaat kan worden gebruikt ten behoeve van het strategisch vastgoedmanagement. Het model genereert met beperkte ‘INPUT’-gegevens de gewenste en bruikbare ‘OUTPUT’. Hierdoor wordt een groot deel van de data automatisch verwerkt. Deze data worden in het onderdeel ‘THROUGHPUT’ aangegeven (zie Figuur 2).

“De QuickScan maakt op een eenvoudige wijze de transformatiepotentie van een leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk”

231 Afstudeerder Figuur 2Figuur 2: Schematische weergave opzet financieel afwegingsmodel ‘QuickScan Verzorgingshuis’

 

Het financieel afwegingsmodel is in vier stappen opgedeeld:

Stap 1
Het invoeren van project specifieke gegevens. De vastgoedinformatie van het verzorgingshuis is nodig om uit het financieel afwegingsmodel project specifieke resultaten te kunnen genereren.

Stap 2
Het invoeren van een transformatiestrategie en het eventueel wijzigen van strategische uitgangspunten.

Stap 3
Het genereren van een financiële doorrekening. Met de gegevens uit stap 1 en stap 2 wordt er een doorrekening gemaakt op basis van de Netto Contante Waarde (NCW) methode. Hiermee wordt de waarde van de potentiële investeringen in een transformatie bepaald. De NCW ontstaat door de huidige waarde van toekomstige positieve kasstromen (ontvangsten) van de huidige waarde van toekomstige negatieve kasstromen (uitgaven) af te trekken. Wanneer de ontvangsten de uitgaven overstijgen is er sprake van een rendabele investering, oftewel een positieve business case.

Stap 4
Het rapporteren van de uitkomsten uit de QuickScan Verzorgingshuis, ten behoeve van de terugkoppeling aan de zorgorganisatie. Eén van de eigenschappen van het financieel afwegingsmodel is dat het eenvoudig is om voor verschillende transformatiestrategieën de QuickScan uit te voeren. Het is daarmee mogelijk in een korte tijd de transformatiepotentie van verschillende strategieën voor het leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk te krijgen.

 

Pilot
Het financieel afwegingsmodel is uiteindelijk met behulp van een pilot in de praktijk getoetst. Voor de uitvoering van deze pilot zijn drie verzorgingshuizen van een bepaalde zorgorganisatie als testprojecten opgenomen. Voor het achterhalen van de transformatiepotentie bij de drie verzorgingshuizen zijn de zes meest relevante strategie-varianten van het verzwaren en het verhuren in het financieel afwegingsmodel ingevoerd en doorgerekend (zie Tabel 1).

231 Afstudeerder Tabel 1Tabel 1: Financiële doorrekening van de transformatiestrategieën voor de drie verzorgingshuizen

De QuickScan Verzorgingshuis geeft allereerst een afweging op basis van de netto contante waarde van de potentiële investeringen in een transformatie. Daarnaast geeft de scan ook inzicht in de invloed van contextuele factoren per betrokken partij. De contextuele factoren worden als aandachtspunten naar de zorgorganisatie teruggekoppeld en dienen als handvatten om de afweging voor een strategie weloverwogen te maken.

 

Bevindingen
Uit de bevindingen van de pilot is te constateren dat de transformatiestrategie ‘Verpleeghuis ZZP VV 6 niet-flexibel’ de meest rendabele investering is. De voornaamste reden waarom deze strategie voor ieder verzorgingshuis het meeste rendeert, is dat met de ‘niet-flexibele’ kleine wooneenheden (20 m2) een hoge capaciteit is te behalen. Aangezien de overheidsvergoeding aan de capaciteit is gekoppeld, zijn met een hoge capaciteit ook veel exploitatieopbrengsten te garanderen. Daarentegen bestaat onduidelijkheid over toekomstig overheidsbeleid. De keuze voor toekomstbestendige huisvesting (50 m2) dient daarom te worden afgewogen. Verder heeft het zorgkantoor de verantwoording over het contracteren van de zorg bij de zorgaanbieders. De uitvoerbaarheid van de strategie verzwaren is daarom vrijwel volkomen afhankelijk van de medewerking van het zorgkantoor, waarbij de criteria van het zorgkantoor als belemmerend kunnen worden ervaren.

Voor de woonzorgconcepten (verhuren) geldt dat er naderhand een marktanalyse moet worden uitgevoerd, ter controle op de woonlasten, marktvraag en bezettingsgraad. Tevens betekenen de meeste contextuele factoren van de strategie verhuren voor een zorgorganisatie dat zij nieuwe kennis moeten opdoen met betrekking tot wet- en regelgeving. Daarnaast kunnen in het traject bij het transformeren van een verzorgingshuis naar een woonzorgconcept partijen als het College Sanering Zorginstellingen, het Waarborgfonds voor de Zorgsector en de gemeente een vertragende rol spelen. Een goede en tijdige afstemming over de transformatieplannen met deze partijen is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat tijdsintensieve besluitvormingen worden beperkt. Verder dient de zorgorganisatie te bepalen welk woonzorgconcept het beste past binnen de ambitie en organisatie van de zorginstelling. Het woonzorgconcept dient vervolgens contractueel met de bewoner te worden vastgelegd.

 

Bronvermelding
Ministerie van VWS. (2011). Programmabrief langdurige zorg. Den Haag: Rijksoverheid.

Ministerie van VWS. (2013). Zorgakkoord, Handreiking cliëntgroepen extramurale begeleiding & Bijlage, Hervorming langdurige ondersteuning en zorg. Den Haag: Rijksoverheid.

NZa. (2014). Invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) en normatieve inventariscomponent (NIC) bestaande zorgaanbieders. Utrecht: Nederlandse Zorgautoriteit.

Panteia. (2014). Belemmeringen bij het opzetten van woonzorgarrangementen voor senioren. Zoetermeer: Ministerie van BZK & DG Wonen en Bouwen.

Mail de redactie