De Wet verbetering verenigingen van eigenaars: er gloort hoop aan de toekomst
Editie: 23.2 - Digitalisering in de vastgoedsector
Published on: 16 maart 2016
Verenigingen van eigenaars krijgen meer mogelijkheden om aan energiebesparing te doen.
Verenigingen van eigenaars krijgen meer mogelijkheden om aan energiebesparing te doen.
Kees Oomen studeerde rechten in Tilburg (1989) en startte zijn loopbaan als universitair docent aan de Universiteit van Tilburg. Van 1993 tot 2012 is hij zelfstandig ondernemer geweest, de laatste jaren als advocaat te Tilburg. Vanaf 2012 is hij directeur Organisatie en Public Affairs bij Stichting VvE Belang. Deze organisatie behartigt de belangen van de VvE’s en appartementseigenaars in Nederland.1 op 4 woningen in particulier bezit in Nederland maakt onderdeel uit van een VvE. In zijn werk houdt Kees Oomen zich onder andere bezig met wet- en regelgeving, deskundigheidsbevordering en thema’s op het terrein van onder houd, energie & duurzaamheid en financiering.
VvE Riverside in het Rivierenland is een actieve vereniging van eigenaars. Eenmaal per jaar wordt een algemene ledenvergadering gehouden en de VvE reserveert keurig een bedrag voor groot onderhoud, dat elk jaar wordt geïndexeerd. In het complex, dat dateert uit 1974, zijn 64 appartementen ondergebracht, waarvan er 14 worden verhuurd door de grooteigenaar, een woningcorporatie. Twee appartementen staan leeg. Theo Groenendaal, eigenaar van een appartement in Riverside, zou graag zien dat het gebouw wordt verduurzaamd. Hij denkt aan isolatie van het dak en de gevel, aan HR++ glas in alle appartementen en aan led verlichting in de collectieve ruimtes (entree, trappenhuis, lift en dergelijke).
Theo heeft ook al zijn licht opgestoken bij leveranciers van zonnepanelen, want het complex beschikt over een dak dat volgens de Zonatlas heel geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen. Hij bestookt het VvE-bestuur met zijn ideeën, maar dat reageert lauw op zijn plannen. De andere eigenaars staan ook niet te trappelen om extra investeringen te doen. Het reservefonds bevat € 25.000, en de eigenaars hebben liever een goed werkende intercom dan een goed geïsoleerd dak. Bovendien zijn de – over het algemeen – oudere eigenaars al helemaal niet van plan om extra kosten te maken: tegen de tijd dat zij van de opbrengsten pro teren “zijn ze al tussen zes plankjes het complex uitgedragen”, zoals de buurman van Theo het formuleert. Kortom: het bestuur is niet van zins om het plan van Theo op de agenda van de algemene ledenvergadering te zetten. En als dat al zou gebeuren, is de kans dat het voorstel wordt aangenomen, nihil.
Comfortabel en aantrekkelijk
Zoals VvE Riverside zijn er veel VvE’s in Nederland. In totaal telt ons land ca. 121.000 verenigingen van eigenaars, waarvan het overgrote deel heel klein is (minder dan tien appartementen). Dat betekent dat ongeveer 30 procent van de particuliere woningvoorraad bestaat uit appartementen. Veel complexen zijn gebouwd in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw; veelal in opdracht van woningcorporaties of pensioenfondsen. In de loop der jaren zijn ze ‘uitgepond’: de appartementen werden verkocht aan zittende huurders of aan andere kopers. Een groot aantal nieuwe eigenaren gedroeg zich – zeker in de begintijd – als huurders: ze waren dan wel verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars, maar lieten zich aan hun status van mede-eigenaar van een gebouw weinig gelegen liggen. Daarin is langzaam wel verandering gekomen, maar nog steeds is het bewustzijn van eigenaarschap (van een complex dat veelal enige miljoenen euro’s waard is) niet groot. Dat de complexen in de meeste gevallen nog vele tientallen jaren in gebruik zullen zijn, is een onderwerp waar weinig VvE’s zich mee bezighouden. Maar gezien het tempo waarin momenteel woningen worden vervangen, zullen ook appartementen minimaal honderd jaar ‘meemoeten’. Nadenken over een duurzame toekomst, waarin de appartementen comfortabel, gezond en veilig – en dus goed verkoopbaar – zijn is absoluut noodzakelijk, maar voor veel VvE’s helaas niet echt aan de orde van de dag. ‘Groene mannetjes’ als Theo bekruipt dan ook niet zelden een Don Quichote- gevoel. Met dát verschil dat zij juist vóór windmolens – en andere duurzaamheidsmaatregelen – vechten.
“Uit onderzoek blijkt zonneklaar dat de duurzaamheidspotentie van appartementencomplexen groot is.”
Belemmeringen
Theo Groenendaal heeft het gelijk aan zijn zijde als hij strijdt voor verduurzaming van het complex waarvan hij mede-eigenaar is. Maar gelijk hebben is niet voldoende, zoals ook blijkt uit het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het nemen van duurzaamheidsmaatregelen door VvE’s; uitwerking van het SER-akkoord’, dat in november 2015 door minister Stef Blok van o.a. Wonen in ontvangst is genomen. Blok geeft blijk van interesse in het onderwerp ‘VvE en duurzaamheid’. Terecht, want uit het onderzoek blijkt zonneklaar dat de duurzaamheidspotentie van appartementencomplexen groot is. Het geeft ook aan waar VvE’s zoal tegenaan lopen als ze denken over verduurzaming van hun complexen. In alle fases van het traject stuit de VvE op problemen: onverschilligheid van leden of bestuur, een korte woonduur van de eigenaren, de kosten van advies en van de maatregelen die in aanmerking komen, en vooral ook: een gebrek aan betrouwbare informatie. De prognoses van leveranciers zijn immers vaak erg rooskleurig, en dat zorgt voor een forse dosis wantrouwen bij de bewoners. In het geval van VvE Riverside – en dat van een groot aantal andere ‘gemengde complexen’- komt daar nog bij dat de grooteigenaar weinig voelt voor verduurzaming: hij is er allerminst van overtuigd dat de kosten tegen de baten zullen opwegen.
Problemen genoeg dus. Hoe krijgt een eigenaar of een bestuur het voorstel voor verduurzaming op de agenda van de VvE? En welke stappen zijn nodig om ervoor te zorgen dat het voorstel vervolgens wordt aangenomen? Er zijn VvE’s die dat proces prima kunnen vormgeven – al dan niet met hulp van een enthousiaste beheerder. De meesten lukt dat niet; zij hebben enige begeleiding nodig om het traject van idee tot besluitvorming en uitvoering succesvol te doorlopen. Het is dan ook verheugend dat minister Blok zijn ambtenaren opdracht heeft gegeven, bij gelegenheid van het aanbieden van het eerder genoemde rapport van de SER-werkgroep in november 2015, om – samen met belangenorganisatie VvE Belang – een modus te vinden om dit probleem op te lossen.
Keuzes maken
Maar daarmee zijn nog lang niet alle belemmeringen uit de wereld. Want als de VvE al geïnteresseerd is in het nemen van energiebesparende maatregelen, wordt ze geconfron- teerd met de vraag ‘Hoe gaan we dat betalen?’. Minister Henk Kamp van Economische Zaken helpt niet echt. Hij is best bereid om € 18 miljard uit te geven aan windmolenparken op zee, maar zag zijn plannen net voor het kerstreces gedwarsboomd worden door de Eerste Kamer. Het is de vraag of dat zo erg is. Immers: de windmolens zouden een hoeveelheid energie opwekken die voldoende is voor de vraag van twee miljoen Nederlandse huishoudens. Een respectabele hoeveelheid. Maar als de minister éénmaal € 4 miljard zou willen investeren in verduurzaming van alle appartementen, betekent dat een energiewinst die vergelijkbaar is met het jaarverbruik van 1 miljoen huishoudens. Elk jaar opnieuw. Bovendien zou een dergelijke investering een belangrijke impuls betekenen voor de werkgelegenheid (installatiebedrijven, glaszetters en andere MKB’ers). Om nog maar te zwijgen van de besparingen die de eigenaars van de appartementen zouden realiseren. Zo’n maatregel zou een aanzienlijke bijdrage leveren aan de 20-20-20-doelstelling van het Energieakkoord. Deze doelstelling houdt in dat in 2020 hetvolgende gerealiseerd is: 20 procent minder energieverbruik, 20 procent meer opwekking van duurzame energie en 20 procent minder uitstoot van broeikasgassen. De gebouwde omgeving staat wel op het lijstje van Kamp, maar appartementen vormen kennelijk nog steeds een niche voor de minister.
VvE’s verbeteren
De ministers Van der Steur en Blok zijn duidelijk wél geïnteresseerd in het duurzaamheids-wel en wee van de VvE. Dat blijkt uit het feit dat in de zomer van 2015 het wetsvoorstel voor de Wet verbetering verenigingen van eigenaars openbaar werd gemaakt. De VvE is – waarschijnlijk vanaf 1 januari 2017 – verplicht om een minimumbedrag in het reservefonds te sparen voor onderhoud van het gebouw. De hoogte van het te sparen bedrag wordt vastgesteld op basis van het meerjarenonderhoudsplan, maar de VvE kan ook kiezen voor een percentage van 0,5 procent van de herbouwwaarde van het complex.
“De VvE is verplicht om een minimum bedrag in het reservefonds te sparen voor onderhoud van het gebouw.”
Het hebben van een reservefonds was al verplicht sinds 2008, maar over de hoogte van het gespaarde bedrag was niets vermeld. Van alle VvE’s die in 2013 bij de Kamer van Koophandel waren ingeschreven, had slechts 35 procent een meerjarenonderhoudsplan om de reservering te onderbouwen. Die situatie is de afgelopen twee jaar niet spectaculair verbeterd, en dat betekent dat lang niet elke VvE beschikt over voldoende financiële middelen om ingrijpende maatregelen te nemen. In veel gevallen is er zelfs niet voldoende geld in kas om het noodzakelijke onderhoud te betalen. Een VvE die niet of heel weinig gespaard heeft voor het onderhoud van het complex, zal dus eerst de nanciën op orde moeten brengen. En soms moeten we zelfs nog een forse stap terug doen: als een VvE ‘slapend’ is. Ofwel: als ze niet vergadert en niet spaart voor onderhoud en dus niets doet om het gebouw in stand te houden. Dan moet de VvE eerst ‘tot leven worden gewekt’.
De nieuwe wet kan een belangrijke bijdrage leveren aan een groter bewustzijn van VvE-besturen, die straks worden geconfronteerd met een wettelijke verplichting. Leden die van mening zijn dat het bestuur tekort schiet, kunnen dan stappen ondernemen om het bestuur te bewegen tot een beter gedrag.
De volgende stap: financiering
Lastiger zit het met het nemen van energiebesparende maatregelen. Daarvoor is nog steeds een gekwali ceerde meerderheid van stemmen nodig (meestal twee derde of drie kwart van het aantal stemmen), áls het voorstel al op de agenda komt.
“Banken en andere geldverstrekkers zijn huiverig als het om krediet verstrekking aan VvE’s gaat.”
Duurzaamheidsmaatregelen leveren geld op, maar vanzelfsprekend gaat ook hier de kost voor de baat uit. Het gaat veelal om bedragen waarvan een VvE alleen maar kan dromen. Als de onwil in welk geval het gebrek aan belangstelling eenmaal overwonnen is, doemt dus het probleem van de financiering op. Een lening kan een uitkomst zijn, maar banken en andere geldverstrekkers zijn huiverig als het om kredietverstrekking aan VvE’s gaat. Uit het rapport “Alternatieve financieringsbronnen voor de VvE” van Platform31 uit juli 2013 blijkt dat uit cijfers van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting volgt dat alle leningen die door SVn aan VvE’s zijn verstrekt, keurig zijn terugbetaald. Dat feit doet echter niets af aan de terughoudendheid van nanciële instellingen.
De VvE Energiebespaarlening die in juni 2015 is geïntroduceerd, kan een bijdrage leveren, maar eind 2015 was slechts één lening afgesloten. Bovendien hebben Van der Steur en Blok natuurlijk groot gelijk als ze zeggen dat ook commerciële geldverstrekkers bereid moeten zijn om leningen aan VvE’s te verstrekken.
Winst voor de VvE
De ministers stellen in het wetsvoorstel terecht dat appartementen een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de energiebesparingsdoelstelling van 1,5 procent per jaar. Het aangaan van een lening is dan vaak onontkoombaar. Het is dan ook verheugend dat in het wetsvoorstel expliciet staat dat het voor de VvE’s in Nederland mogelijk is om een lening aan te gaan. Niet alleen voor het nemen van energiebesparende maatregelen, maar ook voor onvoorziene onderhoudskosten en voor kosten waarvoor het reservefonds ontoereikend is ondanks de reserveringen van de afgelopen twee jaren.
Dat is een belangrijk winstpunt, want de modelreglementen voor de VvE bieden weinig duidelijkheid als het gaat om het afsluiten van leningen door de VvE, en het Burgerlijk Wetboek gaf ook geen uitsluitsel. Bovendien waren niet alleen geldverstrekkers maar ook appartementseigenaars en VvE’s zelf huiverig voor het afsluiten van een lening: de hoofdelijke aansprakelijkheid was een onneembare hobbel voor veel VvE’s. Door de aanpassing in de wet is de eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn deel van de schuld. Als hij zijn appartement verkoopt, gaat zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar. Zowel de geldverstrekkers als de VvE-leden hebben dus zekerheid over de terugbetaling van de lening.
Voor VvE Riverside zijn de problemen wellicht op niet al te lange termijn opgelost. Dat betekent wel dat Theo Groenendaal (samen met andere enthousiaste eigenaren) voldoende draagvlak moet creëren voor zijn plannen; ook bij de grooteigenaar. Als hij daarbij een beroep kan doen op een betrokken beheerder die ‘groen denkt’, is dat mooi meegenomen. Beheerders kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het proces van bewustwording en besluitvorming dat nodig is om een meerjarenonderhoudsplan te vergroenen en het complex te verduurzamen.
Mogelijk kan de VvE op termijn een beroep doen op een vorm van procesbegeleiding om tot het gewenste resultaat te komen. Als Groenendaal dan ook nog zijn medeleden en de grooteigenaar zo ver krijgt dat de VvE een lening afsluit voor het nemen van energiebesparende maatregelen, is er veel gewonnen. Er gloort perspectief voor de VvE!