Crowdfunding voor vastgoed

Wat zijn de huidige problemen met financiering van commercieel vastgoed in Nederland?

Basel III
Voordat de kredietcrisis uitbrak in 2008 werd commercieel vastgoed in Nederland goed gefinancierd door banken, met een hoog loan to value. Dat is de laatste jaren niet meer het geval. Het uitbreken van de kredietcrisis en de daarop volgende economische malaise heeft er toe geleid dat banken commercieel vastgoed nauwelijks meer financieren. De banken bouwen financiering van vastgoed eerder af dan op. Een belangrijke reden hiervoor is het Basel III akkoord. Hierin staat dat banken meer eigen vermogen moeten aanhouden op leningen die ze verstrekken. Aangezien de sector de laatste jaren in een crisis verkeerde met dalende waarde van vastgoed heeft commercieel vastgoed een hoog risicoprofiel voor de bank. Daarvoor moeten banken nu veel kapitaal aanhouden om de sector te financieren. Dit aanhouden van kapitaal op uitstaande leningen is voor banken minder lucratief en drukt de rentabiliteit van de bank.

Geen financiering voor projectontwikkeling en beleggingen
Kleine vastgoedontwikkelaars kunnen voor hun financiering van bouwprojecten niet of nauwelijks meer terecht bij banken. Banken kunnen de risico’s die aan ontwikkelingsprojecten verbonden zijn moeilijk inschatten. Bovendien zijn deze lastig in de bancaire risico modellen te omschrijven. Voor vastgoedbeleggers die (her)financiering zoeken voor een vastgoedportefeuille geldt hetzelfde. Er is een grote financieringsbehoefte in deze sector. De banken geven zelf al aan dat hun rol gaat veranderen van kredietverstrekker naar mediator. Ze zoeken naar mogelijkheden van co-financiering of gestapelde financiering om klanten toch te kunnen bedienen. Dit biedt kansen voor alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding.

Waarde tijdens exploitatie
Crowdfunding voor vastgoed is in Nederland nog betrekkelijk klein. De verwachting is wel dat de sector de komende jaren zal groeien met de aanhoudende lage rente op spaargeld en grote financierings- behoefte bij ontwikkelaars en beleggers. Eerste projecten worden nu al op deze nieuwe manier gefinancierd. Online platformen en social media bieden ontwikkelaars het podium om projecten te presenteren en te laten financieren door de crowd. Een bijkomend voordeel is dat aandacht voor projecten kan worden gegenereerd voordat het project is gebouwd. Dit kan bijdragen aan een vliegende start van de exploitatiefase van het vastgoed. Een goede verhuurbaarheid draagt weer bij aan een gezonde financiële exploitatie en het veilig stellen van rentebetalingen aan de investeerders. Zo heeft crowdfunding ook indirect een meerwaarde voor het vastgoed.

Betrokkenheid en draagvlak
Nieuw bij het crowdfunden van vastgoed is de directe betrokkenheid van particulieren bij vastgoedprojecten. Mensen die deel uit maken van een ontwikkeling en die profiteren van de opbrengsten uit het vastgoed zullen de projecten omarmen en actiever gaan gebruiken. Naast de financiering die een ontwikkelaar nodig heeft voor de realisatie van het vastgoed wordt er in een vroeg stadium een band met geïnteresseerden gecreëerd. Bij interesse voor een project scharen investeerders zich achter een ontwikkeling, of omdat de functie de leefomgeving ten goede komt, of omdat het project thematisch tot de verbeelding spreekt.

Crowdfunding is een gamechanger in vastgoedontwikkeling. Om projecten via crowdfunding gerealiseerd te krijgen moeten projectontwikkelaars niet een financiële instelling overtuigen maar de crowd. Transparantie is dan een vereiste. Heeft de ontwikkelaar succesvolle projecten gerealiseerd, zal dit investeerders voor toekomstige ontwikkelingen vertrouwen geven. Dit maakt ontwikkelaars minder afhankelijk van financiële instellingen. Voor een gemeente kan crowdfunding daarnaast effectief als graadmeter voor een ontwikkeling ingezet worden.

Wat is de huidige situatie van crowdfunding voor vastgoed in Nederland?
In Nederland zijn verschillende kleine maar ook al grotere vastgoedprojecten met behulp van crowdfunding gerealiseerd. Crowdfunding is weliswaar een hedendaags begrip, toch zijn er in het verleden ook al voorbeelden te vinden van bouwprojecten die gefinancierd zijn door burgers. Zo werd er bijvoorbeeld in de Middeleeuwen geld ingezameld voor grote kerken, zoals de Dom in Utrecht of de Sint Jans Kathedraal in Den Bosch. Met deze manipulatieve aflaathandel werden ook civiele projecten gefinancierd zoals scholen en ziekenhuizen.

Meer recentelijk zijn er in Nederland een aantal spraakmakende vastgoedprojecten gecrowdfund, zoals bijvoorbeeld de Vechtclub XL in Utrecht (2011), het Admiraal de Ruyter Ziekenhuis in Vlissingen (2015) of het Studentencomplex aan de Ravellaan in Utrecht (2015). Hier volgen een paar voorbeelden gevolgd door twee interviews met de initiatiefnemers van Socius Wonen en ontwikkelaar PHOENX Estate Concepts.

Vechtclub XL Utrecht
Als een van de eerste spraakmakende projecten in Nederland is Vechtclub XL door crowdfunding gerealiseerd. Dit voormalige OPG-magazijn aan de Koningin Wilhelminalaan in Utrecht is getransformeerd naar verschillende werkruimtes met faciliteiten voor jonge, creatieve ondernemers om te werken en elkaar te ontmoeten. Er is ook een restaurant gerealiseerd. De oude locatie van de Vechtclub was te klein geworden en na de bezuinigingen in de culturele sector was er veel behoefte aan een plek voor creatieve kruisbestuiving. Naast een banklening werd er in 2011 bij 171 investeerders € 65.000 in de vorm van leningen opgehaald. In juni 2015 zijn de leningen inclusief rente van 14 procent terugbetaald aan de investeerders. De oproep om mee te investeren in de ontwikkeling heeft veel betrokkenheid gecreëerd. Veel investeerders zijn de huidige huurders.

Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Vlissingen
In december 2015 is er meer dan € 10 miljoen opgehaald voor de verbouwing van het Admiraal de Ruyter Ziekenhuis in Vlissingen. Dit is het grootste crowdfunding project in Nederland tot nu toe. Eerder waren er plannen voor nieuwbouw elders maar het ziekenhuis kreeg de financiering niet rond, de totale verbouwing kost € 20 miljoen. Particulieren kunnen investeren vanaf € 2.500 en ontvangen een rente van 5 procent per jaar. Het succes van dit project laat de potentie zien van crowdfunding voor maatschappelijke vastgoedprojecten.

 

Interview met Maarten Spil van Socius wonen Welk project hebben jullie met crowdfunding kunnen financieren? Afgelopen jaar hebben we drie projecten gedaan waarvan twee, De Saffier en De Ravel met crowdfunding. Het vlaggeschip is wel De Ravel. Dit betreft een voormalig kantoor van de gemeente Utrecht dat is getransformeerd tot 180 kamers voor jongeren en studenten. In het programma zijn een restaurant, ateliers/bedrijfsruimte voor creatieven en een muziekschool opgenomen. De Ravel behoefde €1,9 miljoen aan financiering. Een beperkt deel is eigen vermogen; de rest is middels crowdfunding opgehaald bij het publiek. Waarom hebben jullie voor crowdfunding gekozen als financieringsvorm voor jullie project? Crowdfunding lag voor de hand omdat wij denken een goed aanbod te hebben. Traditionele financiers zoals de banken zijn niet of nauwelijks bereid om middelen te verschaffen. Wij hebben altijd op veel steun en sympathie van onze doelgroep kunnen rekenen. Op deze wijze was de financiering wel mogelijk te maken. Wat zijn de voordelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project? Crowdfunding voor vastgoed is heel geschikt om financiering te krijgen waar de banken, vooral gedreven door eigen kapitaaltekort, zeer terughoudend zijn. Het is ook een uitstekende manier om de behoefte aan het project duidelijk te krijgen wanneer de doelgroep ook veel mee-investeert. Dat was bij ons het geval. Wat zijn de nadelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project? Crowdfunding vergt veel meer tijd en aandacht dan traditionele financiering en het duurt veel langer voor er zekerheid is dat het ook gaat lukken. Bij een bank heb je zekerheid wanneer de overeenkomst met een partij rond is, met crowdfunding is er pas zekerheid na een maandenlange campagne die vaak pas op het eind volloopt. Dit was zeker zo voor ons en lijkt me algemeen te gelden. Wij hadden een back-up financiering maar dat zal niet altijd het geval zijn. Gaan jullie in de toekomst vaker projecten crowdfunden? Wij gaan zeker vaker crowdfunden, het is een hele goede manier om mooie projecten mogelijk te maken en daarvan willen we er nog heel wat doen Wat is de toekomst van crowdfunding voor vastgoed volgens jullie? Crowdfunding gaat een vast onderdeel van het financieringsprogramma voor veel vastgoedprojecten worden, naast bankfinanciering en grotere (institutionele) beleggers.

 

Interview met Jeroen Helder van PHOENX Estate Concepts Welk project hebben jullie met crowdfunding kunnen financieren? Het gaat om drie geschakelde stadswoningen in Arnhem Noord. Het perceel was de oude moestuin van een villa aan de Velperweg. De omgeving is divers en omgeven met bestaande woningen en kantoren. De drie woningen hebben elk drie lagen; de begane grond heeft een grote woonkeuken aan de achtertuin, de eerste verdieping is het woongedeelte en is met een vide gekoppeld met de keuken.De derde laag zit in de kapconstructie en dat is het slaapgedeelte. In het voorbereidingstraject was er behoefte aan financiële middelen om het schetsontwerp verder uit te werken en de diverse adviseurs te betalen. In dit geval was de bestemmingswijziging een kostbaar en lang voortraject. Waarom hebben jullie voor crowdfunding gekozen als financieringsvorm voor jullie project? Wij hebben hiervoor gekozen omdat we het een heel mooi alternatief vinden voor het lenen bij een bank. Als jonge ontwikkelaar vinden we het ook belangrijk om nieuwe concepten te gebruiken en in ons businessmodel in te passen. Wat zijn de voordelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project? Voordeel voor ons is om niet geheel afhankelijk te zijn van bestaande en conservatieve financiële systemen. Het sluit daarnaast goed aan op onze visie van projecten ontwikkelen en heeft een goede marketing waarde. Wat zijn de nadelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project? Een nadeel is dat het nieuw is. We waren zelf een van de eersten die dit idee voor projectontwikkeling in zetten. Het is qua tijd een intensief traject, beide partijen PHOENX en Bouwaandeel zijn aan het pionieren en aan het onderzoeken wat de juiste keuzes zijn. Gaan jullie in de toekomst vaker projecten crowdfunden? Wij gaan in de toekomst zeker meer crowdfunding projecten doen. We hebben heel veel positieve reacties gekregen naar aanleiding van het project Vosdijk. We zijn van plan om meer unieke projecten te gaan ontwikkelen en crowdfunding sluit daar heel goed op aan. Wat is de toekomst van crowdfunding voor vastgoed volgens jullie? Onze bedoeling is om in de toekomst dit concept verder uit te diepen en nog beter in te passen in onze strategie. We hebben met het eerste project een steile leercurve doorgemaakt en deze kennis willen we zeker gebruiken in de toekomst.

 

Afbeelding 1: Wonen in een stadsparadijs

 

Kansen van crowdfunding voor vastgoed
Van oudsher wordt er door particulieren in vastgoed geïnvesteerd via vastgoedfondsen. Met crowdfunding platformen wordt het nu voor iedereen mogelijk om laagdrempelig te investeren in vastgoed. Bovendien kan iedereen zelf zijn projecten kiezen en zo zijn portefeuille samenstellen. Nu de spaarrente 0,4 procent (februari 2016) bedraagt, biedt investeren via crowdfunding een rendabel alternatief. Het geld wordt actief ingezet en doet zijn werk in de nieuwe economie. De afgelopen jaren is de crowdfundingmarkt elk jaar verdubbeld. Deze sterke groei zal de komende jaren niet aan de vastgoed sector voorbij gaan.