Tijdelijke woningen; moeten we dat willen?

Editie: 27

Gepubliceerd op: 30 juni 2020

Nog niet zolang geleden gebruikten we voor tijdelijke woningen vaak het begrip containerwoning. En laten we eerlijk zijn: soms zagen ze er ook echt zo uit: zeecontainers met één gat om naar binnen te gaan en een ander gat om naar buiten te kijken. Maar inmiddels verdienen veel tijdelijke woningen dat negatieve stempel niet meer. Dat is maar goed ook, want de Tweede Kamer heeft recent het Kabinet gevraagd om jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen te gaan neerzetten, om versneld het woningtekort in te lopen. Wat is er gebeurd dat deze snelle omslag verklaart? Heel kort samengevat gebeurt het enerzijds omdat het kán in de productieketen en anderzijds omdat het moet voor de markt. Ik zal dat toelichten en daarbij ook enig licht werpen op de verschillende begrippen tijdelijk, verplaatsbaar, modulair en flexwonen.


Innovatie in de bouw

De bouw is nooit de meest innovatieve sector in onze economie geweest. Het op elkaar afstemmen van de processen van verschillende uitvoerders in een bouwproject is altijd een lastige opgave geweest en dat moet vaak ook nog gebeuren onder weersomstandigheden die we niet kunnen controleren. Dat verklaart waarom de faalkosten in de bouwsector hoog zijn. Een recente studie van ABNAMRO raamt die zelfs op 5 miljard op een jaaromzet van 100 miljard.[i] Alle reden dus om te kijken of dat niet slimmer kan. Maar in een land waar huizen nog altijd van baksteen zijn en een puntdak hebben, kostte dat wat tijd.

Inmiddels hebben diverse bouwbedrijven geleerd van de processen zoals die b.v. in de auto-industrie zijn ontwikkeld. Bouwen in de fabriek onder gecontroleerde omstandigheden, met gestandaardiseerde werkzaamheden, soms letterlijk ‘aan de lopende band’, is in ons land een vrij nieuwe ontwikkeling. In Japan daarentegen worden jaarlijks ongeveer 150.000 prefab-woningen geplaatst.[ii]

De modulaire woningen die dat oplevert kunnen in zeer korte tijd geproduceerd en op locatie geplaatst worden. Ook in Nederland zijn daar inmiddels goede ervaringen mee opgedaan. Zo hebben de corporaties Zayaz en Brabant Wonen in 2018 en 2019 enkele projecten gerealiseerd met een gemiddelde doorlooptijd van 8 maanden, van start planvorming tot de sleuteluitgifte. Eén project was zelfs in 5 maanden klaar. En ook het resultaat van die snelle productie mag er zijn. Vaak gaat het om vrij kleine woningen (maar dat hoeft niet), die comfortabel voor de gebruiker zijn en die qua uiterlijk zeker niet onderdoen voor traditionele nieuwbouw.

Verplaatsbare sociale huurwoningen van Viveste in Houten, gebouwd door Barli

Tijdelijk of permanent

Fabrieksmatige, modulaire bouw hoeft zeker niet altijd tot tijdelijke woningen te leiden. Verschillende bouwers claimen dat hun modulair gebouwde woningen qua levensduur zeker niet onder doen voor permanente woningen en er zijn ook fraaie voorbeelden van permanent bedoelde modulaire bouw. Maar met name de driedimensionale variant van de modulaire woningen, die als kant en klare, koppelbare units uit de fabriek komen, hebben het voordeel dat ze na verloop van tijd verplaatst kúnnen worden en op een andere plek, of in een andere configuratie aan een tweede, derde, etc. leven kunnen beginnen. Voor dit type woningen gebruiken we dan ook liever het begrip verplaatsbaar, dan tijdelijk. Niet alleen wat betreft de bouw, maar ook wat betreft die verplaatsbaarheid is er sprake van innovaties, zij het nog voorzichtig. Zowel in de techniek van verplaatsen ontstaan nieuwe mogelijkheden, o.a. door het plug and play karakter en zelfvoorzienende woningen. Maar ook financiële arrangementen, zoals lease en terugkoopregelingen maken het gemakkelijker om flexibel met dit soort woningen om te gaan.

Flexwonen

Dat brengt ons bij de vraag waarom verplaatsbaarheid zo interessant is. En dan komen we bij de woningmarkt, die in toenemende mate behoefte heeft aan een flexibel segment. Dat werd vooral goed zichtbaar tijdens de grote instroom van asielzoekers in 2015-2016. Met name door de oorlog in Syrië kwamen velen van hen voor asiel in aanmerking en kregen een verblijfsvergunning. Op grond van de Huisvestingswet waren gemeenten vervolgens verplicht een evenredig deel van deze vergunninghouders van huisvesting te voorzien. In gemeenten en regio’s met een gespannen woningmarkt leidde dat tot lichte paniek, zeker toen de Rijksoverheid zich ging bezinnen op maatregelen om de toenemende druk op de asielzoekerscentra te verlichten en gemeenten die niet aan hun taakstelling voldeden fikse boetes in het vooruitzicht stelde.

Iedereen realiseerde zich toen dat zulke plotselinge veranderingen in de vraag naar woonruimte niet goed konden worden opgevangen en dat er concurrentie tussen bevolkingsgroepen ontstond die een maatschappelijk ontwrichtend effect kon krijgen. De instroom van asielzoekers maakte daarmee iets duidelijk, dat meer verborgen al veel langer speelde. Want er was ook al jaren een groeiende vraag naar flexibele huisvesting voor tijdelijke arbeidskrachten, voor (internationale) studenten en voor andere groepen spoedzoekers. Wie eens een kijkje neemt op de vele vakantieparken in ons land ziet dat de volatiliteit in de vraag naar woonruimte daar voor een deel zijn uitweg vindt. En dat lijkt nog de minst erge van alle kwaden; het leidt ook tot tal van andere noodoplossingen, van huisjesmelkerij tot bankslapen en toenemende dakloosheid.

Geef spoedzoekers de ruimte

De partijen die zich in de jaren 2015 tot 2017 intensief met de huisvesting van de vergunninghouders hadden beziggehouden (Rijksoverheid, VNG, Aedes en COA) maakten dan ook in 2017 gezamenlijk de analyse dat er iets moest veranderen in de woningmarkt. Hun Platform Opnieuw Thuis riep in het manifest “Geef spoedzoekers de ruimte” op om gezamenlijk werk te maken van het creëren van een voorraad tijdelijke woningen voor iedereen die snel een huis zoekt. Een nieuw woonsegment in aanvulling op de bestaande segmenten koop, sociale huur en vrije sector huur.[iii]

[iv]

Overigens zag het manifest flexwonen uitdrukkelijk als aanvulling, niet als alternatief: “Het flexsegment komt niet in de plaats van, maar als aanvulling op bestaande woningen. Voor iedereen die ‘snel en tijdelijk’ boven ‘wachten op kwaliteit’ plaatst”. Met dit manifest is voor het eerst erkend dat de flexibilisering van de samenleving, zoals die tot uitdrukking komt in het flexibeler worden van de arbeidsmarkt, in een toenemende internationalisering en mobiliteit, ook tot een aanpassing van de woningmarkt moet leiden. Want die is nog ‘zo inflexibel als een huis’. Het ministerie van Binnenlandse Zaken (directie Woningmarkt) heeft die handschoen inmiddels opgepakt en een stimuleringsprogramma Flexwonen opgezet.[v]

Startblok Elzenhagen in Amsterdam, de Key en Eigen Haard, gebouwd door Jan Snel, 2018

Oplossingsrichtingen voor flexwonen

Er zijn verschillende mogelijkheden om tot een flexibel segment in de woningmarkt te komen. De tijdelijkheid kan tot uitdrukking komen in de locatie, in het gebouw of in de bewoning. Als we ons realiseren dat er een permanente vraag naar tijdelijk wonen is, kunnen tijdelijke oplossingen ook prima in permanente gebouwen worden gevonden. In een gespannen woningmarkt zal er dan vaak een tijdelijk huurcontract moeten worden gebruikt om voldoende doorstroming te garanderen. In praktijk komen we de volgende vormen tegen:

  • De bouw van verplaatsbare woningen, op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn, bijvoorbeeld in afwachting van een toekomstige permanente ontwikkeling, of aan de randen van bedrijvenlocaties waar geen milieubelemmeringen zijn en waar met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan toch gewoond kan worden.
  • Transformatie van bestaande gebouwen die nu geen woonfunctie hebben, om daar tijdelijk wonen in mogelijk te maken. Dat kunnen leegstaande kantoren of schoolgebouwen zijn, maar denk bijvoorbeeld ook aan vrijkomende verzorgingshuizen, die vaak al een goed stramien voor woonfuncties hebben en met kleine ingrepen geschikt gemaakt kunnen worden.
  • Nieuwbouw van wooncomplexen die (geheel of gedeeltelijk) bedoeld zijn voor tijdelijke bewoning. Denk bijvoorbeeld aan studentenhuisvesting, waar met gebruikmaking van zogenaamde campuscontracten de doorstroming voor nieuwe generaties studenten gegarandeerd wordt.
  • Herpositionering van recreatieparken die in de toekomst geen functie meer hebben voor de recreatie. Soms om een tijdelijk verdienmodel te creëren dat het mogelijk moet maken het gebied na verloop van tijd aan de natuur terug te geven.

Verplaatsbare woningen nader bekeken

We zoomen nog even in op de oplossingsrichting van de verplaatsbare woningen. In een onderzoek dat wij in 2019 uitvoerden voor het ministerie van BZK[vi], bleek dat de productie van verplaatsbare woningen het volgende verloop liet zien.

Een recent vervolgonderzoek, dat medio april 2020 gepubliceerd wordt, constateert dat de verwachtingen van de bouwers niet zijn uitgekomen en dat de productie van 2019 een lelijke dip vertoonde. Opmerkelijk is dat er voor 2020, óók door gemeenten en opdrachtgevers een sterke toename verwacht wordt tot ruim boven de 4.000 van zulke woningen.

Kansen en risico’s

De verplaatsbare woningen maken een aanzienlijk deel uit van de totale productie van flexwoningen. Dat is verklaarbaar omdat ze een aantal voordelen hebben boven traditionele bouw:

  • Verplaatsbare/modulaire woningen kunnen gebruikt worden op locaties die maar een beperkte tijd beschikbaar zijn.
  • Ze kunnen gebruikt worden als er wel een actuele vraag naar woningen is, maar het niet zeker is of dat in de toekomst ook nog het geval is (krimp- of anticipeergebieden).
  • De bouwtijd is vaak korter dan van traditionele bouw en vindt grotendeels onder gecontroleerde omstandigheden plaats, waarmee faalkosten kunnen worden voorkomen.
  • Ze scoren hoger op circulariteit dan traditioneel gebouwde woningen[vii].

Die voordelen beginnen steeds meer door te dringen tot opdrachtgevers en gemeenten. We moeten echter ook de ogen niet sluiten voor de risico’s die bestaan en die maken dat opdrachtgevers nog terughoudend zijn. Dat zijn:

  • Verplaatsingsrisico’s: bij een tijdelijke locatie moet de exploitant er zeker van zijn dat er een volgende geschikte locatie kan worden gevonden. Tot nu was een tijdelijke afwijking van de bestemming via een kruimelprocedure maximaal 10 jaar mogelijk. Die periode wordt nu verlengd naar 15 jaar. Maar zelfs dan is het zeer moeilijk om tot een haalbare businesscase te komen. Een exploitant die zelf niet over grondposities beschikt zal dus ergens aan de voorkant de garantie moeten krijgen dat er tenminste een tweede exploitatietermijn mogelijk is.
  • Verhuurrisico’s: verplaatsing impliceert toepassing van tijdelijke huurcontracten waarvan de duur niet altijd op de termijn van de omgevingsvergunning kan worden afgestemd. Dat kan zowel bij de start als het einde van de exploitatie behoorlijke ‘snijverliezen’ bij de huuropbrengsten opleveren.
  • Bij verplaatsing geldt in principe het rechtens verkregen niveau met betrekking tot de voorwaarden van het Bouwbesluit. Dat is echter alleen verzekerd als de woning in exact dezelfde staat wordt hergebruikt. Een iets andere configuratie in een gebouw kan dan al een risico opleveren.

Wat is er nodig?

De laatste twee risico’s zijn oplosbaar met aanpassingen in de wetgeving. De verhuurrisico’s door tijdelijke contracten mogelijk te maken die aansluiten op de ruimtelijke ordening. De risico’s die het Bouwbesluit oplevert door met een modeltoelating te gaan werken, zoals dat bv ook voor automodellen geldt.

Zoals zo vaak is er qua techniek al heel veel mogelijk om in een vraag in de markt te kunnen voorzien. In het stelsel van wet- en regelgeving moeten er nog diverse hindernissen genomen worden. Maar de belangrijkste impuls moet komen uit het besef dat tijdelijke woningen geen alternatief zijn voor permanente woningen, maar voor helemaal géén woningen. Die omslag in het denken is nodig om tot een serieuze markt te komen. Maar de geesten zijn er inmiddels wel rijp voor.

Bronvermelding

[i] Verspilde moeite; over faalkosten in de bouwsector; ABN-AMRO, 4 april 2019, P. van Heel, M. Buijs, C. Wolf

https://insights.abnamro.nl/2019/04/faalkosten-in-de-bouw-lopen-jaarlijks-op-tot-miljarden-euros/

[ii] Industriële woningbouw Japan: prefab woningen; Stedebouw & Architectuur, 10 januari 2017, B. van der List http://www.stedebouwarchitectuur.nl/nieuws/100117/industrile-woningbouw-japan-prefab-woningen

[iii] Geef spoedzoekers de ruimte; platform Opnieuw Thuis, juni 2017

https://flexwonen.nl/oproep-aan-gemeenten-woningcorporaties-en-rijk-creeer-flexibele-huisvesting-voor-spoedzoekers/

[iv] Flexwonen in woonvisies, Expertisecentrum Flexwonen, april 2017

https://flexwonen.nl/flexwonen-in-woonvisies/

[v] Kamerbrief minister Olongren over stimuleringsaanpak Flexwonen, 29 mei 2019 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/05/29/kamerbrief-over-stimuleringsaanpak-flexwonen

[vi] De bouw van tijdelijke woningen. Watkostdebouwvaneenhuurwoning en Expertisecentrum Flexwonen, 10 mei 2019, T. Luijkx, W. Reedijk. https://flexwonen.nl/onderzoek-bouw-tijdelijke-woningen/

[vii] Circulair bouwen met verplaatsbare woningen, december 2017 Watkostdebouwvaneenhuurwoning en Expertisecentrum Flexwonen. T. Luijkx https://flexwonen.nl/finch-heijmans-en-nezzt-samen-op-de-bres-voor-verplaatsbare-woningen-2/

Mail de redactie