De meerwaarde van groen

Editie: 27

Gepubliceerd op: 21 april 2020

Wat hebben Milaan, Eindhoven en Utrecht met elkaar gemeen? In al deze steden staat binnenkort een verticaal bos annex woontoren van de Italiaanse sterarchitect Stefano Boeri. Wat begon als een experiment in Milaan in het kader van de Expo 2015, is ondertussen een succesformule die wereldwijd wordt toegepast. Bomen en struiken op de balkons van de woontoren geven niet alleen een heel ander aanzicht aan de stad, maar bieden ook verkoeling en schaduw in de zomer voor de bewoners en een leefomgeving voor vogels en vlinders.


Real estate boom

De Bosco Verticale is een geliefde plek. Bewoners leggen maar liefst 15.600 euro per vierkante meter[1] neer voor een plekje in één van de twee Milanese torens. Een ander huzarenstukje op het gebied van stedelijk groen werd geleverd in New York. De High Line, een stadstuin op een oude spoorlijn met vaste planten, heesters, bomen en bloembollen volgens een beplantingsplan van de Nederlandse tuinontwerper Piet Oudolf, veroorzaakte sinds de oplevering in 2011 een ware ‘real estate boom’. Prijzen van het vastgoed aan dit park zijn tot dan in de omringende straten. Zodoende kon de stad New York sinds de oplevering van het eerste deel $900 miljoen aan extra belastingen opstrijken. Niet slecht voor een oorspronkelijke investering van $260 miljoen.[2]

Coehoorn Centraal

Ook in ons eigen kikkerlandje zijn dergelijke succesverhalen te vinden. Neem het Arnhemse Coehoornpark op de plaats van een voormalige in onbruik geraakte bouwplaats, op steenworpafstand van het Arnhemse CS. Binnen tien dagen werd op initiatief van Willem Jacobs en mijzelf in 2013 met buurtbewoners een park uit de grond gestampt dat een ongekende dynamiek veroorzaakte. In de locaties rondom het park kwamen kleinschalige creatieve ondernemers te zitten, waardoor naast de waarde van het vastgoed en de stadsnatuur ook de sociale cohesie en het dagelijks plezier toenemen. Ondertussen heeft het Arnhemse stadsbestuur de weg vrijgemaakt voor verdere ontplooiing van deze creatieve wijk, die wel het meest krachtige buurtinitiatief van Nederland wordt genoemd.[3]

Coehoornpark

Meerwaarde van groen

Dit zijn allemaal geen op zichzelf staande ontwikkelingen. Wetenschappers hebben aangetoond dat vastgoed meer waard is in een groenblauwe omgeving. De waarde van bij uitzicht op water, bij uitzicht op een open ruimte met 10%, op een park met 6% en op een plantsoen met 5%.[4] Elke euro die wordt geïnvesteerd in natuurherstel en –behoud levert tussen de € 7,50 en € 200,- op voor de samenleving, met name door vermeden schade- en reparatiekosten. Uit berekeningen van blijkt dat het aanleggen van 10% meer groen in de Nederlandse woonomgeving jaarlijks een besparing van zo’n 400 miljoen euro op de kosten van zorg en ziekteverzuim zou kunnen opleveren.[5]

Naast de euro’s ontstaan er vele gewenste effecten dankzij een natuurinclusieve inrichting, zoals versterking van de sociale cohesie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, veiligheid en beeldkwaliteit. Het is een misverstand dat deze zaken ondergeschikt zijn. In feite dragen ze bij aan de leefbaarheid van een straat, buurt of bedrijventerrein, wat zich wederom uitdrukt in de vastgoedprijs. Vooruitstrevende bouwers als Heijmans en Ballast Nedam hebben niet voor niets de ambitie uitgesproken om overal waar ze bouwen een gezonde leefomgeving te willen realiseren.

Procestools

Vanwege vastgeroeste structuren blijkt het echter in de praktijk moeilijk om hier als opdrachtgever op te sturen. De meeste betrokkenen bekommeren zich alleen om het eigen domein, waardoor er geen samenhangende maatregelen op gebiedsniveau worden gerealiseerd. Gelukkig zijn er verschillende multicriteria-analyses (MCA’s) ontwikkeld om duurzaamheid van de leefomgeving inzichtelijk te maken. Instrumenten zoals NL Gebiedslabel en BREEAM-NL Gebied bieden een concreet houvast bij alle toekomstige ontwikkelingen en garanderen dat ontwikkelaars de ambities op gebiedsniveau waarmaken. Een dergelijke MCA biedt een gemeenschappelijke en integrale taal voor alle betrokkenen, borgt de kwaliteit van bepaalde thema’s en begeleidt het hele traject van ontwerp en omgevingsvergunning tot aan uiteindelijke oplevering.

Omgevingswet

Daarnaast verwacht de groene sector veel van de aankomende Omgevingswet die integrale samenwerking en innovatie vooropstelt, met als doel om leefbaarheid en klimaatbestendigheid te versterken. Hier ligt een kans om ‘natuur’ op gebiedsniveau integraal te beschouwen met grijs (infrastructuur), rood (bebouwing, de woonvisie), blauw (water) en oranje (energie). Door een samenhangende benadering van woningbouw, energietransitie, infrastructuur, water en (stads)natuur kan een veel grotere maatschappelijke en financiële waarde worden gecreëerd. Hier heeft iedereen baat bij, niet in de laatste plaats de vastgoedsector.

Natuurinclusief bouwen

Een derde relevante ontwikkeling is de opkomst van het natuurinclusief bouwen waardoor de buitenkant van de bebouwing aansluit op de natuurlijke omgeving. Onder andere faunavoorzieningen, groene daken en gevels en een passende beplanting maken het mogelijk om soorten die onder druk staan een habitat te bieden. Zo kan de biodiversiteit heel gericht worden gestimuleerd, tot grote tevredenheid van de bewoners. De Gemeente Den Haag heeft een puntenplan laten ontwikkelen om deze vorm van bouwen af te dwingen. Ook in andere gemeentes zijn er vergaande plannen in deze richting.

Zelf ben ik op dit moment betrokken bij het IJsselduinenproject in het Achterhoekse Silvolde, waar natuurherstel wordt gecombineerd met huizenbouw op een voormalige bedrijfslocatie. De rivierduinen die daar van oorsprong liepen, worden weer hersteld, waardoor de oorspronkelijke flora en fauna kan terugkeren. Dit vormt een prachtig voorbeeld van de manier waarop een ontwikkeling kan bijdragen aan natuurherstel, huisvesting en sociale cohesie.

Richtlijnen

De markt, overheden en burgers worden geconfronteerd met een complexe situatie, namelijk een combinatie van klimaatverandering, verstedelijking en verlies van biodiversiteit. Dat dit grote risico’s heeft voor de kapitaalmarkt is een boodschap die ondertussen in de financiële wereld is aangekomen. De angst voor ‘stranded assets’, waardeloos geworden bezit,  is groot. Ook in de bouw is er een mentaliteitsverandering te bespeuren. De vastgoedsector kan op deze ontwikkeling aansluiten door de volgende richtlijnen aan te houden:

  1. Breng de financiële, sociale en ecologische meerwaarde van groen in kaart.
  2. Zet procestools in om duurzaamheid van ontwerp tot realisatie inzichtelijk te maken en te borgen.
  3. Anticipeer op effecten van klimaatverandering, zoals wateroverlast en hittestress, door vergroeningsmaatregelen te treffen.
  4. Denk vanuit het bestaande landschap, inclusief karakteristieke elementen.
  5. Stimuleer betrokken partijen om integrale duurzaamheid in hun organisatie te integreren; werk in multidisciplinaire teams.
  6. Maak tijdens de opleiding al cross-overs tussen andere opleidingsdomeinen zodat studenten naast een specialisme ook generalistisch kunnen schakelen.
  7. Breng een team van specialisten vanuit verschillende sectoren bij elkaar en werk vanuit een gezamenlijk ambitieniveau.
  8. Pas het Rijnlands model toe in de samenwerking met anderen, waardoor op basis van gelijkwaardigheid de aanwezige kennis wordt benut op een manier die het eindresultaat ten goede komt.

 

Ik heb betoogd dat de meerwaarde van natuur-inclusieve oplossingen niet alleen de natuur, maar ook de bewoners, de eigenaren en de ontwikkelaars ten goede komt. De genoemde casussen geven aan wat een natuur-inclusieve benadering met de waarde van vastgoed kan doen als het serieus en oprecht wordt ingestoken. Dit is meer dan een groene façade; het is wat mij betreft het begin van een ontwikkeling waarin natuur en mens dichter naar elkaar zullen groeien.

 

 

Referenties

[1] Aanbod op site van Lionard Luxury Real Estate, https://www.lionard.com/apartment-for-sale-in-milan-bosco-verticale.html (9/03/2020).

[2] Zie https://streeteasy.com/blog/changing-grid-high-line/ (9/03/2020)

[3] https://www.coehoorncentraal.nl/2018/05/29/coehoorn-centraal-stopt-per-1-september/

[4] Zie Bervaes, J.C.A.M., Vreke, J., 2004. De invloed van groen en water op de transactieprijzen van woningen. Alterra rapport 959. WUR-Alterra, Wageningen.

[5] Zie Burger, Annemie, 2012. Groen, gezond en productief. The Economics of Ecosystems & Biodiversity (TEEB NL): natuur en gezondheid KMPG rapport,

Mail de redactie