The Edge – Smart & connected office: what does that mean?

Editie: 26

Gepubliceerd op: 12 november 2018

In a series of three articles, Lisa zooms into smart & connected office buildings from a Corporate Real Estate end-user perspective. The first article is about the deeper meaning of being ‘smart & connected’ and the move from owning assets to asset-as-a-service. The second articles explains more about the reasons for Deloitte to co-develop The Edge and why it was so important for the building to not just be sustainable, but also smart & connected. The last article tells more about the next steps our CRE department is taking together with our Consulting colleagues to optimize the building’s usage and user experience: The Edge 2.0.

In een serie van drie artikelen, zoomt Lisa in op smart & connected kantoorgebouwen vanuit een vastgoed eindgebruiker perspectief. Het eerste artikel gaat over de diepere betekenis van ‘smart & connected’ en het verschuiven van de markt van bezit naar as-a-service. Het tweede artikel vertelt meer over de redenen voor Deloitte om The Edge mede te ontwikkelen en waarom het zo belangrijk was dat het gebouw niet alleen duurzaam, maar ook smart & connected zou worden. Het laatste artikel legt uit wat de volgende stappen zijn die de CRE afdeling, tezamen met onze Consulting collega’s, neemt om het gebruik en de gebruikerservaring van het gebouw verder te optimaliseren: The Edge 2.0.

A Corporate Real Estate end-user perspective

Ever since the completion of The Edge in November 2014, it has received worldwide media attention. Even though we moved into the building four years ago, our Real Estate Consulting team still welcomes numerous organizations from all over the world that want to experience our office. From a real estate perspective, four years may not seem as such a long time. Developing office campuses or business districts can take much longer. However, from an IoT (Internet of Things) perspective, it’s an era, and thus quite special that The Edge is still a leading example. Try to Google ‘smart and connected office buildings’, and it pops up on top of the list. But what makes the building so interesting?

While several media sources call it the ‘most innovative’, ‘most sustainable’ and ‘most connected’ office building in the world (see Inhabitat, Bloomberg, BREEAM), the most interesting statement is perhaps:  ‘a computer with a roof’ (Unwired). This is what makes The Edge truly different from other buildings. But what does that mean, a building being a ‘computer with a roof’?

Let’s zoom into this statement and use it as a metaphor. Let’s say The Edge actually is a computer, and costs a thousand euros. There a two ways to determine the real value of the computer. The traditional way is to open the case and have a look at the components inside. Each of these components has its own cost, but for many of us, the most valuable component is probably the data that is stored on the hard drive.

Data is the one thing people want to keep safe and secure. But if this is the most valuable component, perhaps the real value is not even on the computer, as data can be stored in the cloud. The real value is what you do with that data. Many types of software and applications make use of your data, and in return offer you products and services. For some of these you pay a fee per month (e.g. Netflix), and others are even for free (Facebook, Google), if you are willing to share some of your data.

In fact, this is the paradigm shift companies all over the world are facing now: moving from asset to access. Examples are AirBNB, Picnic and Swapfiets. A similar development is happening in real estate. While in the ‘old world’, you would buy an office or lease it for a long period of time, you would own the space and be responsible for its maintenance, renovation or redevelopment. We’re now moving towards a new reality: you don’t ‘own’ anymore, but you pay for access, you pay-per-use.

Examples of this paradigm shift are popping up all around us, with office concepts like Spaces, Tribes and WeWork. Or like Edge Technologies, where OVG takes the concept a step further and also offers all of the technology within the office as-a-service; it offers the tenant an end-to-end office experience and enables OVG to analyze the usage data and further optimize their office developments based on those learnings.

These concepts are not just innovative ideas being pushed by or played into by the market, they can actually be explained by the fact that generation Y, also known as the ‘millenials’ born between 1980-2000, have become a larger part of the workforce. The things that millenials are used to in their everyday life, such as the sharing economy and pay-per-use, also become a key characteristic in what they expect from their workplace.

However, while some players in the real estate market are moving towards asset-as-a-service, there is still the large majority which operates like they’ve always done. Let’s get back to The Edge being ‘a computer with a roof’. Deloitte co-developed the office with OVG and six months before it’s completion, it was sold to a large German real estate fund. The transaction was the biggest single asset investment transaction of that year, with the main tenant having signed a long-term rental agreement.

We didn’t get an office-as-a-service. However, almost all of the technology integrated in the building is owned by Deloitte, as well as the data, analytics and software, which are all stored on the cloud. If that’s the case, the question arises: what did the investor actually buy? Did they appraise additional value for The Edge being a ‘computer with a roof’ and how will it be appraised in the future? Let’s say our firm decides to leave the building and move into another office, what will be sold to another investor down the road?

Quite some food for thought. While the future will tell how the office-as-a-service will further develop and how the building value will be appraised, Deloitte had its own reasons to develop The Edge, looking at it from a Corporate Real Estate end-user perspective. Read more about it in our next article of The Edge series…


Smart & connected kantoor: wat betekent dat?

Vanuit het perspectief van een vastgoed eindgebruiker

Al sinds de oplevering van The Edge in november 2014, krijgt het gebouw wereldwijde media aandacht. Ook al zijn we vier jaar geleden verhuisd, ontvangt ons Real Estate Consulting team nog steeds regelmatig verschillende organisaties van over de hele wereld die ons kantoor willen ervaren. Vanuit een vastgoed perspectief, lijkt vier jaar niet zo lang. Het ontwikkelen van een kantorencampus of -gebied neemt veel meer tijd in beslag. Echter, vanuit een IoT (Internet of Things) oogpunt, is het een heel tijdperk, en daarom bijzonder dat The Edge nog steeds een toonaangevend voorbeeld is. Als je in Google zoekt op ‘smart and connected office buildings’, staat het bovenaan. Maar wat maakt het gebouw zo bijzonder?

Waar verschillende media The Edge het ‘meest innovatief’, ‘meest duurzaam’ en ‘meest connected’ kantoorgebouw in de wereld noemen (Inhabitat, Bloomberg, BREEAM), is dit misschien wel de interessantste statement: ‘een computer met een dak’ (Unwired). Dit is hetgene wat The Edge onderscheidt van de andere gebouwen. Maar wat houdt een ‘computer met een dak’ precies in?

Laten we op dit statement inzoomen en het als metafoor gebruiken. Stel, The Edge is inderdaad een computer en deze computer kost duizend euro. Er zijn twee manieren om de echte waarde van de computer te bepalen. De traditionele manier is om deze open te maken en de componenten te bekijken. Elk van de componenten heeft zijn eigen waarde, maar voor velen is het meest waardevolle component waarschijnlijk de data die is opgeslagen op de harde schijf.

Data is datgene wat mensen goed willen beveiligen. Maar als dat het meest waardevol is, dan zit de echte waarde wellicht niet eens in de componenten van de computer, want alle data kan ergens in de cloud worden opgeslagen. De echte waarde is wat er met de data wordt gedaan. Er zijn verschillende types software en applicaties die gebruiken maken van iemands data en in ruil daarvoor je producten geven of diensten verlenen. Voor sommige betaal je maandelijks (bijv. Netflix), en voor andere niks (Facebook, Google), mits je bereid bent je data te delen.

In feite is dit de paradigmaverschuiving welke bedrijven over de hele wereld op dit moment ervaren; het verplaatsen van bezit naar gebruik. Voorbeelden hiervan zijn AirB&B, Picnic en Swapfiets. Een vergelijkbare ontwikkeling is aan het ontstaan in de vastgoedsector. In de ‘oude wereld’ zou je een kantoor kopen of het voor een lange periode huren, waarbij je eigenaar bent van de ruimte en daarmee verantwoordelijk voor onderhoud, renovatie en herontwikkeling. Vandaag de dag gaan we richting een nieuwe realiteit; je ‘bezit’ niks meer, maar je betaalt voor toegang of voor gebruik (pay-per-use).

Voorbeelden van deze paradigma-verschuiving zijn overal om ons heen al te zien, met kantoorconcepten als Spaces, Tribes en WeWork. Edge Technologies behoort ook tot deze groep, waar OVG het concept nog een stap verder brengt en ook alle technologie in het kantoor als een dienst (as-a-service) aanbiedt; het geeft de huurder een end-to-end kantoor ervaring en biedt OVG de mogelijkheid om de data over het gebruik te analyseren en hun kantoorontwikkelingen gebaseerd hierop verder te verbeteren.

Deze concepten zijn niet alleen innovatieve ideeën of trends waarop wordt ingespeeld door de markt, ze kunnen worden verklaard door het feit dat generatie Y, ook bekend als de ‘millenials‘ geboren tussen 1980-2000, een groter onderdeel van het personeelsbestand zijn geworden. De dingen die millennials in hun dagelijks leven gewend zijn, zoals de deeleconomie en pay-per-use, worden ook een belangrijk kenmerk wat ze van hun werkplek verwachten.

Waar sommige partijen op de vastgoedmarkt zich bewegen richting het aanbieden van diensten (as-a-service) in plaats van middelen, is er nog steeds een grote meerderheid die als vanouds te werk gaat. Laten we teruggaan naar het eerdere standpunt, dat The Edge eigenlijk een ‘computer met een dak’ is. Deloitte heeft het kantoor samen met OVG ontwikkeld en zes maanden voor oplevering is het verkocht aan een groot Duits vastgoedfonds. De transactie was de grootste single asset beleggingstransactie van dat jaar, met een hoofdhuurder die een lange termijn huurovereenkomst had ondertekend.

Wij hebben dus helemaal geen kantoor als een dienst gekregen. Daarentegen, is alle geïntegreerde technologie in het gebouw eigendom van Deloitte, net als de data, analytics en software, welke is opgeslagen in de cloud. Dit gegeven, blijft de vraag: wat heeft de investeerder dan precies gekocht? Hebben ze The Edge op extra waarde ingeschat omdat het een ‘computer met een dak’ is en hoe wordt het in de toekomst dan getaxeerd? Stel dat wij besluiten het gebouw te verlaten voor een ander kantoor, wat zal er dan uiteindelijk aan een andere investeerder worden verkocht?

Er is dus nog flink wat om over na te denken. Waar de toekomst zal vertellen hoe het kantoor als dienst (as-a-service) concept zich verder zal ontwikkelen en hoe de gebouwwaarde getaxeerd zal worden, heeft Deloitte zijn eigen redenen gehad om The Edge te ontwikkelen, gekeken vanuit het perspectief van een vastgoed eindgebruiker. Hierover kun je meer lezen in het komende artikel van The Edge series…

Mail de redactie