RICS: nieuwe woningwet is stimulans voor corporatiesector

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Gepubliceerd op: 02 oktober 2015

Aanleiding om de Woningwet op dit punt te herzien is vooral de constatering van de overheid dat corporaties zich weer zouden moeten richten op hun kerntaak: het binnen hun eigen gemeente aanbieden van huisvesting aan mensen met een laag inkomen.


Onlangs heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, als onderdeel van de Woningwet (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2015). Hiermee werd een belangrijke stap gezet in de hervorming van de sociale huurmarkt en de wijze waarop woningcorporaties zich in de toekomst moeten organiseren, financieren en verantwoorden.

Aanleiding om de Woningwet op dit punt te herzien is vooral de constatering van de overheid dat corporaties zich weer zouden moeten richten op hun kerntaak: het binnen hun eigen gemeente aanbieden van huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Dit is enerzijds een reactie op het loslaten van de Rijkssturing van het volkshuisvestingsbeleid, de expansie van hun werkgebied, alsmede bovenlokale fusies en uitbreiding van hun activiteiten met commerciële ontwikkelingen en vastgoed met een maatschappelijke functie. Dit heeft de afgelopen twee decennia druk gezet op de verhoudingen tussen overheid en instellingen, waarbij de vaststelling van de regering is geweest dat het interne toezicht veelal tekortschoot.

Ambities van Blok
Men zou deze wetswijziging kunnen bestempelen als achterstallig onderhoud en vervolgens overgaan tot de orde van de dag. Dit zou er echter van getuigen dat de ambities van minister Blok worden onderschat. Daarnaast wordt op deze wijze voorbij gegaan aan een ontwikkeling in de vastgoedmarkt die gaande is en onomkeerbaar is: ruimte geven aan nieuwe denkers en doeners die integer en transparant willen werken onder professionele omstandigheden. Laat ik beginnen met een toelichting op de ambities van minister Blok.

”Het is een onomkeerbaar proces: ruimte geven aan nieuwe denkers en doeners die integer en transparant willen werken onder professionele omstandigheden.”

In de mondelinge behandeling van het wetsvoorstel in december 2014 geeft Blok inzicht in zijn ambities (Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst, 2014). Zo geeft hij commentaar op de conclusie van de Enquêtecommissie Woningcorporaties dat het inzicht in de doelmatigheid en doeltreffendheid van corporaties ontbreekt. Minister Blok stelt dat hij een groot voorstander is van transparantie over de prestaties die geleverd worden met publiek geld. Het beschikbaar krijgen van open data om daarmee de vergelijkbaarheid tussen corporaties en het inzicht voor gemeenten en huurdersorganisaties te vergroten wordt door de minister als ambitie gepresenteerd.

Marktwaarde als basis voor vergelijkbaarheid
Daarmee samenhangend is zijn uitspraak om te komen tot één waarderingsbegrip voor woningcorporaties. Dit dient de marktwaarde in verhuurde staat te zijn. De uitleg daarbij is duidelijk. Willen corporaties vergelijkbaar zijn met andere (lees: commerciële) verhuurders, dan is overstappen naar dit waardebegrip noodzakelijk. Kiezen voor marktwaarde moet tevens voorkomen dat de bestaande verwarring met begrippen als historische kostprijs en bedrijfswaarde blijft voortbestaan. Zeker in het publieke debat leidt dit regelmatig tot een verkeerd beeld van de vermogenspositie van corporaties.

Waarderingshandboek corporaties
Minister Blok heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gevraagd om het begrip marktwaarde in verhuurde staat  uit te werken tot een eenduidige richtlijn voor de sector (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014). Het hieruit voortgekomen Waarderingshandboek (Ortec Finance BV, 2014) roept een aantal vragen op (RICS Nederland, vakgroep Wonen, 2015). Opvallend is dat nergens wordt gerefereerd aan bestaande internationale taxatierichtlijnen (IVS). Het geeft de indruk dat het handboek een product is van wat nu al wordt toegepast in de corporatiesector. Om het sterker te zeggen: de sector beschouwt zichzelf als maatstaf. Opvallend daarbij is de zinsnede uit de adviesbrief van het CFV dat er overeenkomsten, maar ook verschillen werden aangetroffen in de methodiek en de gehanteerde gegevens bij corporaties die het marktwaardebegrip al hanteren in hun jaarrekening, bovendien gebaseerd op keuzes en aannames die vaak niet werden onderbouwd (Ortec Finance BV, 2014). Een voorstel voor eenduidigheid in een handboek klinkt dus niet onlogisch, maar of het verstandig is om die te baseren op de huidige methodiek binnen de eigen sector is een vraag die gesteld mag worden.

In het advies wordt gepleit voor een ‘full’ versie en een ‘light’ versie waarderen. Dit laatste werd vooral ingegeven door de op zich nuttige, maar ook doorgeslagen wens de administratieve lasten voor corporaties beheersbaar te houden door de tussenkomst van een externe taxateur vrijwel volledig te weren uit het waarderingsproces. In de aangenomen wetswijziging heeft dit voorstel stand gehouden en het zal dan ook in de komende periode nader worden uitgewerkt.

Praktijk bij beleggers
In dit kader zal de praktijk van de institutionele beleggers worden bekeken. Die werken al vele jaren met de marktwaarde in verhuurde staat en juist daar blijkt dat de wisselwerking met externe taxateurs heeft gezorgd voor stevige inhoudelijke discussies over de markt en de door de taxateurs gehanteerde parameters. De finale toets vindt nog eens jaarlijks plaats door de accountant. Juist het inschakelen van een onafhankelijke externe taxateur met zicht op de gehele markt is een instrument dat in het advies terzijde wordt geschoven. Omwille van de beperking van administratieve lasten wordt gekozen voor een modelmatige taxatie, waarbij degene die beoordeeld wordt op de vastgoedsturing ook degene is die het model zou kunnen vullen. Dit draagt niet bij aan een onafhankelijk en objectief taxatieproces.

RICS stelde in haar position paper de vraag of een taxateur een taxatieopdracht, waarbij enig maatschappelijk vertrouwen in het
geding is, wel mag aanvaarden als deze gepaard gaat met instructies of dwingende regels (zoals een voorgeschreven methodiek of bepaalde verplichte uitgangspunten) die zouden kunnen verhinderen dat hij op de marktwaarde uitkomt.

”De juistheid van een taxatie is nooit helemaal te verifiëren noch te falsificeren.”

Mede naar aanleiding van het commentaar van RICS op het Waarderingshandboek is er nogmaals een breed ingestoken consultatieronde uitgevoerd. Eind april werd tijdens een klankbordgroep op het Ministerie van Binnenlandse Zaken stilgestaan bij een nieuwe versie van het Waarderingshandboek. Een belangrijke conclusie was dat het Waarderingshandboek een levend document moet worden. Regelmatige bijstelling door actualisatie van de gehanteerde parameters en kengetallen zal onderdeel worden van een nog nader uit te werken procesgang.

De oproep voor een onafhankelijk samengesteld adviesorgaan, met vertegenwoordigers uit de markt, alsmede aansluiten bij de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants (Platform Taxateurs en Accountants, 2013) werd ter harte genomen. De belangrijkste verbeteringen in het Waarderingshandboek zien toe op de volgende onderdelen:

  1. Thans wordt verwezen naar de internationale taxatiestandaarden van de IVS;
  2. Er is meer rekening gehouden met lokale marktomstandigheden bij het kiezen van de parameters in het handboek;
  3. Een aantal parameters krijgt een centrale basis, zodat er meer uniformiteit is gegarandeerd (o.a. inflatie en kostenindex);
  4. Het aantal vrijheidsgraden wordt mogelijk uitgebreid, waardoor een taxateur in de full versie meer mogelijkheden
    heeft om op de marktwaarde te komen en een aannemelijkheidsverklaring af te geven;
  5. Het voorstel is nu om te werken met een basisversie en een full versie. De light versie wordt mogelijk alleen in uitzonderingsgevallen toepasbaar;
  6. Expliciet is opgenomen dat deze waardering toegepast wordt voor de jaarrekening en nauwelijks geschikt is voor vastgoedsturing. Er is een compleet nieuwe hoofdstuk Kaderstelling toegevoegd;
  7. In de discussie werd meermaals gewezen op het in orde maken van de vastgoedadministratie bij corporaties en de doorontwikkeling van het handboek als positief in het kader van professionalisering in de corporatiesector.

De beoogde ambities van Minister Blok zijn met deze verbeterde aanpak van een modelmatige waardering van de marktwaarde in verhuurde staat bij woningcorporaties weer een stap dichterbij gekomen. ‘Marktwaarde’ is naar zijn aard immers een opinie van een taxateur inzake de uitkomst van een theoretische verkooptransactie. Marktwaarde is daarmee een inschatting van een professional die altijd een zekere mate van onzekerheid met zich mee brengt. Marktwaarde is niet – althans niet a priori – gelijk
te stellen aan de uitkomst van een model, hoe geavanceerd dat model ook is. De juistheid van een taxatie is nooit helemaal te verifiëren noch te falsificeren. Vanwege dit onvermijdbare “uncertaintyvraagstuk” is juist de zorgvuldigheid van het taxatieproces
en onafhankelijkheid van de taxateur van grote betekenis (Platform Taxateurs en Accountants, 2013).

Dat brengt mij op de tweede ontwikkeling in de vastgoedsector: de onomkeerbare tendens naar een verdere professionalisering in de gehele vastgoedmarkt. Niet alleen op het gebied van vaardigheden en kennis, maar ook op het gebied van normen en waarden.

Bijkomende voordelen
Op dit moment hanteert circa 10 procent van de woningcorporaties de marktwaarde voor de jaarrekening. Voor het merendeel van de corporaties betekent de overstap dus een ingrijpende verandering in de manier van werken en denken. Dat vraagt niet alleen om een goede inrichting van het taxatieproces en de primaire systemen, maar biedt ook kansen om een aantal bijkomende effecten van deze maatregel te benutten. Een plek in het proces voor een onafhankelijke taxateur zal een impuls geven aan de verbetering van de vastgoedadministratie, de betrouwbaarheid van vastgoeddata en het gebruik van actuele marktinformatie.

In de stukken die werden verspreid bij het advies van het CFV wordt deze conclusie gedeeld: “Ook voor de bedrijfsvoering van corporaties heeft de marktwaardewaardering belangrijke voordelen. De marktwaarde en de daaraan ten grondslag liggende marktconforme kasstromen bieden inzicht in de wijze waarop het vastgoed wordt geëxploiteerd. Het biedt daarmee de mogelijkheid om onderscheid te maken tussen de maximale verdiencapaciteit van het vastgoed en de inzet daarvan voor maatschappelijke activiteiten voor de doelgroep. Daarnaast kan er beter worden gestuurd op eventuele inefficiënties. Het inzicht van de besteding van middelen naar maatschappelijke activiteiten en eventuele inefficiënties is ook voor het toezicht van belang (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014).”

Het gebruiken van informatie uit taxaties voor inzicht en het meten van prestaties, eventueel verrijkt met externe bronnen, is momenteel een grote uitdaging in de vastgoedmarkt. Regelgeving en toezicht zijn aangescherpt als gevolg van de kredietcrisis en onderzoeken naar (vastgoed)fraude in de wereld van projectontwikkelaars en institutionele beleggers. Zowel bij vastgoed vermogensbeheerders, die onder toezicht staan van De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), als bij woningcorporaties wordt meer aandacht gevraagd voor risicomanagement en het aantonen van maatschappelijke en financiële prestaties.

Nieuwe denkers en doeners
Deze aandacht voor het beheersen van risico’s moet zorgen voor een verbetering in de wijze waarop organisaties momenteel hun bedrijfsvoering inrichten. Dat vraagt om goed opgeleide medewerkers die op hun beurt het voortouw nemen bij de verbetering van de primaire processen en de aanschaf van hoogwaardige kennissystemen die vastgoedsturing makkelijker en inzichtelijker maken.

Ik denk dat het van belang is te onderkennen dat deze professionalisering niet volledig kan steunen op processen, voorgeschreven modellen en regelgeving. Een groot deel van de verantwoordelijkheid komt ook op de schouders van de mensen die het werk moeten uitvoeren. Aangescherpt toezicht en toegenomen regeldruk vragen om een andere manier van denken en werken. Dat vraagt ook om ruimte van bestuurders om dit te promoten en mogelijk te maken. De aandacht voor integer (kunnen) werken, alsmede het bespreekbaar maken van ethische vraagstukken winnen aan terrein. Organisaties die actief werken aan de ontwikkeling van hun medewerkers op vakinhoudelijk gebied én op het gebied van normen, waarden en voorbeeldgedrag zullen in mijn ogen succesvoller zijn op de lange termijn.

Onomkeerbaar proces
In mijn ervaringen als bestuurslid bij RICS Nederland zie ik die tendens ook. De verbetering van interne processen, sturing op vastgoedwaarde en onafhankelijke toetsing op prestaties en risico’s zijn in combinatie met een groeiend besef van ethisch handelen voor mij een duidelijk signaal dat er een onomkeerbaar proces van professionalisering in de vastgoedsector gaande is. Dit zal zeker bijdragen aan de door minister Blok gewenste transparantie en toenemende vergelijkbaarheid van partijen die daarin werkzaam zijn.

RICS is een internationale organisatie die professionaliteit, taxatiestandaarden en ethische normen verzorgt en waarborgt in de vastgoedmarkt in de breedste zin van het woord. Mensen zijn lid op persoonlijke titel. RICS acteert in het algemeen belang en overstijgt daarbij de individuele belangen van haar leden. Het ledenlandschap van RICS is divers en kent vertegenwoordigers uit alle (commerciële- en maatschappelijke) geledingen van de vastgoedmarkt in Nederland.

Veel mensen herkennen zich in de standaard die RICS nastreeft en worden na een gedegen assessment lid van de vereniging. Enkele toonaangevende vastgoedbedrijven in Nederland hebben zichzelf als doel gesteld om met hun gehele management team op te gaan voor de RICS accreditatie.

 

Bronvermelding:

Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst. (2014). Verslag van een wetgevingsoverleg d.d. 8 december 2014. Den Haag: Tweede Kamer der Staten-Generaal.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2014). Advies uitwerking marktwaarde in verhuurde staat . Baarn: CFV.

Ortec Finance BV. (2014). Analyse individuele handboeken waarderen marktwaarde. Rotterdam: Ortec Finance B.V.

Ortec Finance BV. (2014). Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Rotterdam: Ortec Finance B.V.

Platform Taxateurs en Accountants. (2013). Goed gewaardeerd vastgoed, 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten. NBA.

RICS Nederland, vakgroep Wonen. (2015). Position paper: Waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Voorburg: RICS Nederland.

 

 

 

Mail de redactie