Prijs versus waarde ‘Back to Basic’!

Editie: 22.2 - De Zuidas

Gepubliceerd op: 07 oktober 2015


Vastgoedtaxaties zijn de ruggengraat van een nauwkeurige en betrouwbare vastgoedmarkt die investeringen zal aanmoedigen. Opgeblazen en onnauwkeurige waarden zullen negatieve effecten hebben op het investeringsniveau in de markt als gevolg van een verhoogd risico. De vastgoedsector is van groot belang voor de Nederlandse economie. Het bezit van vastgoed is een manier om vermogen te laten renderen via direct rendement, door de verhuur van onroerend goed, evenals indirect rendement, door de waardestijging van onroerend goed. Het beleggen in vastgoed wordt als een relatief veilige en bovenal stabiele belegging gezien. Een scope van tientallen jaren is geen uitzondering bij het beleggen in vastgoed. Dit maakt dat bijvoorbeeld pensioenfondsen vastgoed gebruiken als evenwichtige belegging in hun investeringsportefeuille.

Prijs versus waarde 'Back to Basic'!

Verandering
De ontwikkelingen en veranderingen in de vastgoedmarkt gaan tegenwoordig sneller dan voorheen vanwege nieuwe inzichten en veranderende behoeften van de consument. Deze uitspraak is uiteraard een open deur. Dit geldt namelijk voor alles, alles is tenslotte onderhevig aan verandering. Niet alleen de vastgoedmarkt, maar de gehele economie. Sterker nog, in alle facetten van het leven is verandering een feit. De onzekerheid zit in het tempo waarmee veranderingen en ontwikkelingen zich aandienen. De oorzaak is mijns inziens inherent aan de informatietechnologie die beter en sneller wordt. Het vastgoed en het taxeren van vastgoed zijn automatisch ook onderhevig aan veranderingen. Beschikking over meer en betere data heeft de nodige invloed op het taxeren. Het geheel wordt transparanter. Het gevaar ligt hem in de ‘schijnzekerheid’ die dit met zich mee kan brengen. Data zijn nog geen kennis. Via het internet kan men voldoende data vinden om een openhartoperatie uit te voeren. Maar zelfs met ondersteuning van de nodige filmpjes maakt je dat nog geen hartchirurg. Zo is het ook in de wereld van de taxateur die data moet omzetten in kennis. Het louter vermelden van grote hoeveelheden data in lijvige rapporten is geen voorwaarde noch een garantie voor betrouwbare taxaties. Als de basis, het fundament, van het taxeren niet gelegd wordt in opleiding en vakliteratuur, als de discussie over taxeren niet blijvend gevoerd wordt, dan is de schat aan data niet meer dan een vorm van windowdressing.

Prijs versus waarde 'Back to Basic'!1

Afbeelding 1 Inflatie bestendig

 

Abracadabra of algebra
Een fundamentele basis in de taxatieleer is het onderscheid maken tussen prijsconcept, waardeconcept en Worthconcept. Dit is van essentieel belang in de taxatiepraktijk. Deze methodieken en hun definities lopen al decennia door elkaar. Mede door de vertaling van termen vanuit het Engels naar het Nederlands ontstaat er nogal veel verwarring. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat verschillende beroepsgroepen een andere invulling geven aan dezelfde term. Daarnaast zijn er verschillende denkwijzen waarneembaar tussen de beroepsgroepen, wat niet zo vreemd is gezien hun achtergrond. De één bepaald de waarde van vastgoed vanuit de inkomsten die het genereert, anderen maken een kostprijsberekening en roepen dat je alleen de stenen moet taxeren. De taxateur heeft naast de cijfermatige benadering ook te maken met het gedrag van de mens. Zijn empirische vermogen is essentieel. Ofwel iets moderner uitgedrukt: zijn ’Gut feeling’ speelt mee.

“De onzekerheid zit in het tempo waarmee veranderingen en ontwikkelingen zich aandienen.”

Door de toename in activiteit van een aantal stakeholders die zich meer profileren op het taxatiediscours dan voorheen, zien we de diverse definities aangaande de taxatiebegrippen meer naar elkaar toegroeien. Enkele stakeholders zijn: de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), opgericht in 1868, welke de International Valuation Standards hanteren en TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), die de European Valuation Standards beheerd. Daarnaast zijn er ook nog de International Financial Reporting Standards. Ondertussen zijn er ook initiatieven in Nederland die adviseren over welke richtlijnen te volgen en hoe om te gaan met al die regels. Een voorbeeld daarvan is de Good Practices van Het Platform van Taxateurs en Accountants (PTA). Uiteindelijk zal de taxateur het gehele spectrum van begrippen moeten kunnen duiden.

Prijs versus waarde 'Back to Basic'!2

Afbeelding 2 De rekenmeester

 

De taxateur
Wat is nu het verschil tussen prijs en waarde? En welk waardebegrip hanteert de taxateur? En wanneer? En voor wie? De basis begint bij de diverse benaderingen, zijnde het prijsconcept, waardeconcept en worthconcept.

“Mede door Europese regelgeving neemt het belang en de vraag naar transparantie toe.”

Prijsconcept (Doen)
Marktprijs is het bedrag waarop de balans wordt bereikt tussen vraag en aanbod en een transactie tot stand komt in een dynamische markt. Door middel van bieden en laten komt men een prijs overeen. Daar waar de bied- en laatprijs elkaar weten te vinden is de marktprijs geboren. Deze prijs is een uitslag van een onderhandeling tussen partijen. De koper offert hier zijn gelden om een object te verkrijgen. Er is hier sprake van een individuele actie van een koper die zich laat beïnvloeden door zijn begeerten. De verkoper acteert ook vanuit zijn begeerten. Beide zijn in de veronderstelling een ruil/deal te hebben gemaakt die gunstig is voor hen. Het is de begeerte die de partijen tot overeenstemming, lees: prijs, brengt.

Waardeconcept (Verwachting)
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang, zouden hebben gehandeld. De marktwaarde is dus een hypothese, een verwachting, een door een deskundige geschat bedrag. De taxateur verwacht dat het getaxeerde bedrag in overeenstemming met de definitie haalbaar is.

Worthconcept(Beleid)
Worth is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstig eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden. Persoonlijke omstandigheden spelen hierbij een grote rol. De parameters bij de berekening in het worthconcept zijn deels gelijk aan die van de berekening van het marktwaardeconcept. Echter, in het worthconcept wordt ook gebruik gemaakt van subjectieve elementen. Het gaat dus om de waardering die de (kandidaat)koper zelf toekent aan het object op basis van zijn eigen uitgangspunten.

Begrip
Het begrip van en onderscheid kunnen maken tussen de drie concepten is van belang om verschillen in inzichten te kunnen begrijpen. Het prijsconcept spreekt voor zich. Het verschil tussen marktwaarde en Worth is lastiger.

Een persoon of organisatie doet een investering of belegging uiteindelijk om één reden; om er beter van worden, om gewin. Dus de investeerder zal kopen als de marktprijs lager is dan de contante waarde van de door hem ingeschatte cashflow over een bepaalde periode tegen een door hem gewenst rendement of als de opbrengst voldoet aan de eisen die hij als investeerder stelt.

Prijs versus waarde 'Back to Basic'!3

Afbeelding 3 Mi casa

 

Casus
Uw partner met wie u al sinds uw propedeusejaar wilt samenwonen zegt tegen u: ‘’Nu wij allebei een vaste baan hebben lijkt het mij een geweldig idee om te gaan samenwonen’’. U beaamt dit. “Mooi,” zegt uw partner. “Ik heb ook al een koopwoning gezien in een geweldige buurt.” U gaat kijken, en ja alles klopt. Maar er zijn meer kapers op de kust, dus u brengt meteen een bod uit. Met een grote dosis endorfine in uw lichaam gaat u bieden. De interactie tussen laten en bieden verbindt u en de verkoper tot een overeenkomst voor € 200.000,- (prijsconcept). Tot zover gaat alles nog goed. Echter, uw studie en die van uw partner heeft een fortuin gekost, dus u heeft een hypotheek nodig om het huis te kunnen kopen. Een taxateur krijgt de opdracht van de financier om de marktwaarde te bepalen. Nadat deze de woning grondig heeft bekeken en goede referentiepanden heeft gevonden maakt hij een rapport. De taxateur komt tot de conclusie dat de woning € 180.000,- waard is (waardeconcept). Uw argument dat u meer heeft betaald en dat daarom de woning meer waard is gaat zo de ijskast in. Dat is uw prijs en niet de waarde. De bank is niet geïnteresseerd in wat u betaalt voor de woning, dat wisten zij namelijk al. Zij is geïnteresseerd in de opbrengst van de woning als u hen niet meer betaalt. Dan wordt namelijk de woning verkocht en willen zij hun centen terug uit de opbrengst. U hebt nu een probleem: u hebt een huis gekocht, maar u krijgt geen hypotheek. Voorwaar een uitdaging.

Nu klopt er iemand aan die ook het door u gekochte huis wilde hebben, maar u was hem voor. Hij zegt het huis te willen kopen. Het huis wil hij verbouwen en gaan verhuren aan studenten. Hij ziet mogelijkheden om op jaarbasis € 20.000,- aan huur te ontvangen en wil daarom € 220.000,- betalen voor de woning. Voor hem is dat de beleggingswaarde waarbij hij rendement op zijn investering maakt (Worth). U bent blij, betaalt geen boete en houdt zelfs een mooi startkapitaal over voor uw volgende huis. Houdt u er echter rekening mee dat dit slechts een voorbeeld is. Het kan uiteraard ook zijn dat de Worth lager is dan de marktwaarde of uw prijs. Daarnaast zal een belegger altijd zijn best doen om zo min mogelijk te betalen. Elke goede investering begint tenslotte bij een goede inkoop.

“Data zijn nog geen kennis.”

Concluderend ben ik van mening dat alle vastgoedspecialisten voldoende kennis moeten hebben van de diverse waardebegrippen om elkaar te begrijpen. Vastgoed vergaart steeds meer een prominente plaats in de financiële verantwoording bij organisaties. Mede door de Europese regelgeving neemt het belang en de vraag naar transparantie toe.

Prijs versus waarde 'Back to Basic'!4

Afbeelding 4 waarde of prijs

 

Mail de redactie