Perifere detailhandel: Het buitenland als voorbeeld?

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Gepubliceerd op: 23 december 2017

De perifere detailhandel kwam twee keer in het nieuws de afgelopen weken. Eerst werd gemeld dat al ver gevorderde plannen voor een nieuw perifeer outlet centrum niet verder ontwikkeld zouden worden. De dag daarna kwam in het nieuws dat Batavia stad een substantiële facelift had ondergaan. Deze twee nieuwsflitsen geven de verwachtingen over de toekomst van de perifere detailhandel in Nederland perfect weer. Voor de komende vijftien jaar wordt verzadiging verwacht, misschien in bepaalde branches zelfs teruggang en een noodzaak tot continue vernieuwing in andere segmenten en vormen van perifere detailhandel. In het vervolg van dit artikel wordt dit standpunt onderbouwd.


Als gekeken wordt naar de huidige situatie in Nederland en over de grens in België en Duitsland dan is de markt verzadigd.

De perifere detailhandel kwam twee keer in het nieuws de afgelopen weken. Eerst werd gemeld dat al ver gevorderde plannen voor een nieuw perifeer outlet centrum niet verder ontwikkeld zouden worden. De dag daarna kwam in het nieuws dat Batavia stad een substantiële facelift had ondergaan. Deze twee nieuwsflitsen geven de verwachtingen over de toekomst van de perifere detailhandel in Nederland perfect weer. Voor de komende vijftien jaar wordt verzadiging verwacht, misschien in bepaalde branches zelfs teruggang en een noodzaak tot continue vernieuwing in andere segmenten en vormen van perifere detailhandel. In het vervolg van dit artikel wordt dit standpunt onderbouwd.

De historie van perifere detailhandel

In vergelijking met vele andere landen kent de discussie over detailhandel planning in Nederland een jarenlange historie. Al in de jaren 80 van de vorige eeuw speelde de vraag of het concept van een functionele hiërarchie van winkelcentra streng gehandhaafd zou moeten worden. Het antwoord was overwegend “ja”, omdat de spreiding van detailhandel in de Verenigde Staten als een te mijden schrikbeeld werd gezien. Het planningsbeleid in Nederland zorgde voor een beperkte spreiding van detailhandel. Alleen producten met een groot volume waren toegestaan in perifere gebieden. Als gevolg hiervan ontstonden monotone, perifere detailhandel locaties (van der Krabben, 2007). In de Verenigde Staten zijn wijken met een lage dichtheid  met uitsluitend een woonfunctie dominant. Lokale detailhandel is meestal gevestigd tussen de woonwijken als een strip development.

Daarnaast zijn de shopping malls van belang. Het gaat hierbij meestal om overdekte gebouwen met enkele honderden winkels, gevestigd op knooppunten van highways of uitvalswegen, met zeer ruime parkeergelegenheid. Later werden power centra ontwikkeld waardoor de populariteit van de regionale shopping malls afnam. Power centra zijn detailhandel locaties bestaande uit drie of meer zogenaamde ‘categorie killers’: zeer grote winkels die door hun schaal artikelen goedkoop kunnen aanbieden waardoor kleine winkels in dezelfde categorie de concurrentieslag verloren en ten dode opgeschreven waren. Opmerkelijk daarbij was dat steeds meer categorieën deze schaalvergroting ondergingen: kruidenierswaren, do-it-yourself, meubels, kantoorartikelen, speelgoed, consumenten elektronica, tuincentra, boeken, et cetera.

Ook werden outlet-centra ontwikkeld. In de Amerikaanse context gaat het hierbij om een centra, vaak gevestigd tussen twee grote steden in (afstand honderd kilometer) met winkels die out-of-fashion artikelen tegen lage prijzen aanbieden.  Het zijn bestemmingen voor een dagtochtje of een weekend uit. Door de vrije competitie kan het voorkomen dat aan de ene kant van de snelweg een centrum half leegstaat, terwijl men aan de andere kant een nieuw centrum aan het bouwen is.

Als gevolg van enkele ontwikkelingen werd het detailhandelbeleid in Nederland ook liberaler en stond men onder bepaalde voorwaarden perifere vestigingen toe. De tendens om nieuwe winkelformules te ontwikkelen met een groter vloeroppervlak viel ook hier te constateren, zij het in afgeslankte vorm in vergelijking met de Verenigde Staten (van der Krabben, 2007). Bovendien vinden we de category killers in Nederland in minder sectoren. Meubelboulevards verschenen in diverse steden. Rondom de eeuwwisseling werden steeds meer outletcentra ontwikkeld. Op een bepaald moment was dit de snelst groeiende detailhandelsformule in Europa. De feitelijke formule vertoont qua opzet slechts gedeeltelijke gelijkenis met de oorspronkelijke Amerikaanse formule; het gaat vaker om perifere ontwikkelingen en soms zelfs (Roermond) om locaties dicht bij het stadscentrum.

Kernpunt in de besluitvorming is dat onderzoek enerzijds de haalbaarheid van de nieuwe ontwikkeling probeerde aan te tonen en anderzijds dat de perifere ontwikkeling geen substantiële negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandel in de stadscentra. Dit laatste werd vaak beargumenteerd door te veronderstellen dat concurrentie met de bestaande detailhandel zal intensiveren, maar dat meer consumenten naar de stad komen die voor een deel ook naar het stadscentrum gaan. Voorspellingen waren vaak opportunistisch; met name kleine ondernemers in de relevante segmenten konden de concurrentie niet aan. In wijk-en buurtcentra nam het winkelvloeroppervlak van zelfstandige ondernemers met 7 procent af en ontstond steeds meer druk op de vloerproductiviteit (Budé, Janssen, van der Weerd, 2008). Het leidde tot een verschraling van het aanbod in de stadscentra en zoals al langer in Noord-Amerika is te constateren tot een verminderde variabiliteit in het aanbod. Van de andere kant tonen deze ontwikkelingen ook aan dat de consument vaak meeging in de nieuwe ontwikkelingen. De vraag naar de nieuwe detailhandelsformules nam toe.

Het succes van detailhandelsformules is afhankelijk van de vraag naar die formule en concurrentie. Met andere woorden, cruciaal zijn consumentenvoorkeuren en de mate waarin concurrerende bedrijven daarop inspelen of voorkeuren kunnen beïnvloeden. Verschillende typen perifere detailhandel vertonen belangrijke verschillen in dit opzicht. Grote outletcentra zijn attractiepunten. In zekere zin hebben ze gemeenschappelijke kenmerken zoals pretparken. Consumenten zijn bereid een dagje uit te trekken om een bezoek te brengen aan dergelijke centra. Daartegenover staat dat de frequentie van bezoek gering is: als er een nieuw centrum opent, is de interesse groot en daarna neemt de interesse af. Dan is het van strategisch belang dat dergelijke centra voldoende nieuwe onderdelen bevatten om bij voortduring interessant te blijven voor de consument. Een voordeel is dat het aanbod vooral kleding betreft; de herhalingsvraag is hoog.

De markt tegenwoordig

Als gekeken wordt naar de huidige situatie in Nederland en over de grens in België en Duitsland dan is de markt verzadigd. Verdere groei zal alleen samengaan met verdringing, conform wat in de Verenigde Staten te constateren valt. Daarnaast blijft de positie van deze vormen van perifere ontwikkeling afhankelijk van voortdurende vernieuwing om de continue interesse van de consument te garanderen.

Wat betreft meubelboulevards kan gesteld worden dat ze vergelijkbare kenmerken hebben. Het aanbod is groot en niet gestandaardiseerd. 20 Procent van de Nederlandse winkelvoorraad bestaat uit meubelboulevards, waarvan in 2013 8 procent leegstond (Kooijman, 2013). Consumenten hebben de neiging om eerst het aanbod te verkennen, ook omdat men niet vaak meubels koopt. De boulevards hebben het voordeel dat men dat op een of enkele locaties kan doen. Een uitdaging is dat de frequentie waarmee meubels worden gekocht relatief laag ligt. Dat geldt nog sterker voor keukens en badkamers. Vele huishoudens vervangen dit misschien slechts één keer in hun leven. Uit onderzoek blijkt dat er 51 miljoen inwoners nodig zijn voor een rendabele exploitatie van het totale winkelvloeroppervlak (Kooijman, 2013). Door de toenemende welvaart en geaccumuleerd inkomen kende deze sector een heel sterke groei voor de crisis, maar verwacht moet worden dat de vraag in de nabije toekomst minder groot zal zijn. De groei in huishoudens zal een belangrijke factor zijn voor een eventuele groei van deze sector, die inmiddels vrijwel volledig is gevestigd op perifere locaties.

Tuincentra, doe-het-zelf winkels, et cetera, worden geconfronteerd met andere ontwikkelingen. Ook in deze sector wordt de vraag beïnvloed door de neiging van de consumenten hun woningen en tuin op te knappen. Echter, over het algemeen is het bezoek van deze winkels zeer functioneel; het wordt minder bepaald door de wens tot vergelijkend winkelen. Het gevolg hiervan is dat het marktgebied van deze vestigingen beperkter is. De ontwikkelingen in de toekomstige vraag naar deze sector lijkt dan ook vooral bepaald door demografische ontwikkelingen.

Recent is een verschuiving waarneembaar van consumer elektronica naar perifere locaties. Vroeger behoorden deze winkels tot het winkelarsenaal van de stadscentra, met soms scrambled merchandising met cd en dvd’s. Echter, de laatste artikelen zijn nu volledig vervangen door internet, zodat perifere locaties met enige schaalvergroting te overwegen was en ook te constateren valt. Kenmerkend voor consumer elektronica is dat de producten beperkt en bovendien gestandaardiseerd zijn. Grotere concurrentie via internet en zware tijden voor deze sector worden verwacht. Dit is al eerder waargenomen in de Verenigde Staten. Ketens zoals Best Buy hebben eenzelfde formule. Breed aanbod aan tv’s, camera’s, computers en telefoons werden oorspronkelijk aangevuld met een beperkt aanbod van populaire cd’s en dvd’s. Via internet konden mensen een veel groter aanbod kopen. De keten staat onder grote druk en steeds meer vestigingen worden gesloten. Soortgelijke ontwikkelingen zijn te verwachten in Nederland. Internet als verkoopkanaal wordt belangrijker; minder vestigingen zijn nodig, die meer toonzaal dan verkooppunt zullen worden.

Toekomstbeeld

Alles bij elkaar een gevarieerd beeld over de toekomst van perifere detailhandel. Aantrekkelijke grote locatie zullen naar verwachting een goede concurrentiepositie behouden, mits men voortdurend werkt aan innovatie en vernieuwing. Mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen zijn beperkt en zullen gepaard gaan met een zekere mate van verdringing. Variatie naar sector is te verwachten, waarbij die sectoren die concurrentie hebben van internet als verkoopkanaal steeds meer onder druk komen te staan. Voor hen zijn multi/omni channel strategieën meer dan ooit noodzakelijk.

Bronnenlijst

Budé, N. H. L., Janssen, I. I., & Weerd, van der, J. (2008). Winkelier ziet meer omzet in meer vierkante meters : onderzoek naar marktpositie zelfstandige winkeliers in wijkwinkelcentra. Vastgoedmarkt, 35(3), 69-69.

Kooijman, D. (2013, december). Toekomst van woonboulevards in Nederland. Real Estate Research Quarterly, 2013(1), 40-50. Geraadpleegd van https://repository.tudelft.nl/islandora/object/uuid:18ec1474-c549-4920-9bb3-4a9ceb549cfb/datastream/OBJ

Krabben, E. van der. (2007). Retail Development in The Netherlands: Evaluating the Effects of Radical Changes in Planning Policy. European Planning Studies, 17(7), 1029-1048. doi:10.1080/09654310902949596

Mail de redactie