Moderne vierendeling
Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector
Published on: 02 oktober 2015
Discussie over verkoop van woningen door corporaties is aan de orde van de dag. Het landelijke beleid dwingt corporaties woningen te verkopen of binnenkort af te splitsen in een aparte bedrijfstak (DAEB – niet-DAEB[1]). Het lokale beleid roept corporaties op het aantal sociale huurwoningen tenminste op peil te houden en waar mogelijk goedkope woningen toe te voegen. Hoe kan het dat er na de unaniem aangenomen Herziene Woningwet en na de overduidelijke conclusies van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties direct controverse ontstaat?
Dat sociale huurwoningen en woningcorporaties ooit het onderwerp zouden zijn van een parlementaire enquêtecommissie had niemand kunnen voorspellen. Toch is het gebeurd. Met geen pen is te beschrijven wat er misging in het verleden. De gevolgen spreken boekdelen. Er is een nieuwe wet. Een heldere wet ook, waarin de taken van woningcorporaties niet alleen duidelijk omschreven staan, maar ook duidelijk afgebakend zijn. Er is echter ook een verhuurderheffing gekomen, welke in combinatie met een ruim huurbeleid een grote druk veroorzaakt op de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en de beschikbaarheid van goedkope woningen. Woningcorporaties bezuinigen noodgedwongen en verkopen woningen in een poging de verhuurderheffing te compenseren. Voor ons, Vestia, is de verkoop van woningen mede het gevolg van het derivatendebacle, waardoor wij achterbleven met een schuld van circa 6 miljard euro, ruim 2 miljard meer dan passend is bij de omvang van Vestia.
Tot op heden verkochten wij voor ruim 1,5 miljard euro, een aanzienlijke start voor onze omvangrijke verkoopopgave. Aan PATRIZIA verkochten wij ruim 5.500 woningen voor 577 miljoen euro en aan Woonstad Rotterdam circa 7.000 studenteneenheden. Het Wooninvesteringsfonds verkocht in 2014 ruim 3.700 woningen en ook de andere corporaties verkopen woningen. Maar dat gaat niet zonder stevige discussies. Politieke, volkshuisvestelijke en financiële argumenten over betaalbaarheid en verkoop door corporaties lopen in deze discussie als een onontwarbaar web door elkaar. Op het moment dat je landelijk 1,7 miljard euro belasting heft op sociale huurwoningen mag je als overheid niet verwachten dat alle huren in steden en dorpen gaan dalen. Corporaties kunnen dit financiële gat niet dichten met interne bezuinigingen. We moeten wel verkopen om een deel van de voorraad betaalbaar te houden en te kunnen blijven investeren.
Ik heb de indruk dat we als een gladiator tussen vier paarden zijn gebonden. #1 De verhuurderheffing veroorzaakt grote druk op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen. #2 Corporaties moeten meer hun schulden aflossen zodat ze weer beter in staat zijn te investeren in de woningvoorraad. Dus moeten ze woningen verkopen. #3 Het verzet van gemeenten tegen verkoop van woningen vult de kranten, terwijl het veelal om niet meer dan een paar procent van de sociale voorraad gaat die nota bene niet eens verloren gaat bij een verkoop. #4 Voor Vestia geldt daar bovenop dat wij niet alleen verkopen voor onze eigen financiële gezondheid, maar ook voor die van de andere corporaties. Want als Vestia niet slaagt krijgen zij (nogmaals[2]) de rekening gepresenteerd.
En wat gebeurt er nu precies bij verkoop aan een belegger? Het korte antwoord is: niet zo heel veel anders dan bij verkoop aan een corporatie. Ook de belegger betaalt verhuurderheffing, ook de belegger zal binnen de regels van de wet de woningen beheren, ook de belegger zal met regelmaat de woning grondig opknappen en mogelijk op een bepaald moment de woning verkopen aan de zittende huurder of aan een nieuwe bewoner indien de gemeente daarmee instemt. Natuurlijk zijn er ook verschillen, denk aan de inzet van sociaal beheer ten behoeve van leefbaarheid, maar dat beïnvloedt de huurprijs, de betaalbaarheid, slechts beperkt. En wij merken dat beleggers open het gesprek aangaan over vraagstukken rondom woonruimteverdeling.
Iemand die op deze manier gevierendeeld wordt kun je niet vragen de pijn in één van de ledematen te ontkennen. Wij zien als geen ander dat betaalbaarheid onder druk staat, wat het kritisch kijken van gemeentes naar verkoop van sociale huurwoningen legitimeert. Maar wanneer de discussie over betaalbaarheid en verhuurderheffing wordt vertaald in “u moet geen woningen meer verkopen” dan worden de problemen eerder nog groter. Het wordt een onzuivere discussie en het vertroebelt de besluitvorming. En vergis je niet, we lopen daarmee het risico dat (inter)nationale beleggers de Nederlandse markt snel weer voorbij gaan.
Mijn hoop en verwachting is dat men meer inhoudelijk en minder politiek gaat kijken naar de verkoop. Dat corporaties en gemeente belangen open bespreken en zoeken naar een ‘win-win’ die breder is dan de lokale situatie. Denk aan de omvang en het type woningen, de situatie bij de verkopende corporatie en de intenties van de kopende partij. Vestia zal blijven verkopen om de andere corporaties niet met een rekening op te zadelen. Een verantwoordelijkheid die Vestia neemt om de resterende sociale huurwoningen goed en betaalbaar te houden, zodat de rekening niet linksom of rechtsom bij huurders terecht komt. En mocht die omstreden verhuurderheffing ook nog eens van tafel gaan, dan bestaat de kans dat we deze vierendeling het hoofd kunnen bieden.
[1] De activiteiten van woningcorporaties worden als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-DAEB activiteiten. Alleen voor DAEB activiteiten mag staatssteun worden ontvangen.
[2] De sanering van Vestia had een meerjarige saneringsheffing voor de sector tot gevolg. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting kende Vestia in 2013 een maximale steun van € 675 miljoen plus rente toe.
Mail the editors