Het middensegment – in regionaal perspectief

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Gepubliceerd op: 23 december 2017

Het middensegment, vaak gedefinieerd als huurwoningen boven de liberalisatiegrens, is een hot topic in de discussies over de woningmarkt. Een groter middensegment moet bijdragen aan mobiliteit op de arbeidsmarkt (SDG, 2016). Door strengere eisen aan zowel de toegang tot de sociale huursector als voor het verkrijgen van een hypotheek is een grotere groep aangewezen op het middensegment. De trage reactie van aanbod uit zich in stijgende huurprijzen (NVM, 2017).

 


In dit artikel gaan we in op de vraag waarom het middensegment relatief klein is. We nuanceren de vaak automatisch gelegde koppeling tussen middensegment en middeninkomens vanuit zowel een betaalbaarheids- als een regionaal perspectief. Tot slot staan we stil bij de bevoegdheden van en handelingsperspectieven voor lokale partijen.

Het middensegment in een historisch perspectief

Het middensegment is in de loop van de decennia fors afgenomen. In 1970 bestond de voorraad van bijna 4 miljoen woningen uit drie in omvang nog vrijwel gelijke segmenten: koop, sociale huur en particuliere huur (Van Dam, Eskinasi, & De Groot, 2014). Rond 2010, voor de hervormingen van de woningmarkt, waren er ruim 7 miljoen woningen, waarvan circa 4,3 miljoen koop, 2,3 miljoen sociale en ongeveer 600 duizend particuliere huurwoningen (Bron: ABF/SysWov). Vooral de koopsector groeide fors, de huursector bleef in omvang ongeveer gelijk, maar de verhouding verschoof fors richting corporaties (Van Dam et al., 2014).

De verklaring ligt in het feit dat het middensegment, anders dan de koopmarkt en de sociale huursector, geen financiële ondersteuning vanuit de Rijksoverheid ontving. Zo bestonden er gedurende de stadsvernieuwing en het groeikernenbeleid in de jaren ’70 en ’80 subsidies en leningen voor nieuwbouw van koop- en sociale huurwoningen. In de jaren ’90 maakten spaar-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheken in combinatie met financiering op basis van twee inkomens en de dalende rente koopwoningen bereikbaar voor brede lagen van de bevolking.

Woningcorporaties werden in 1995 verzelfstandigd, maar ontvingen nog staatssteun in de vorm van goedkopere grond en gegarandeerde financiering[i] (Eskinasi, De Groot, Van Middelkoop, Verwest, & Conijn, 2012). Ze bedienen een relatief groot deel van de bevolking (Housing Europe, 2015). Ook investeerden ze fors in woningkwaliteit, zodat tegenwoordig bijna een miljoen corporatiewoningen voldoende WWS-punten heeft om in theorie geliberaliseerd verhuurd te kunnen worden (Vlak, Van Middelkoop, Schilder, Daalhuizen, & Eskinasi, 2017). Omdat corporaties geen commerciële rendementseis op het eigen vermogen hoeven te behalen, kunnen ze zulke goede woningen voor gereguleerde huurprijzen[ii] aanbieden.

Deze vormen van subsidiëring[iii] maakten de koop- en de sociale huursector relatief goedkoop voor woonconsumenten. De vrije huursector, ofwel het middensegment, werd door het ontbreken van zulke voordelen geleidelijk uit de markt gedrukt.

Rond 2005 werden de nadelen van de subsidiëring van de woningmarkt onderwerp van discussie. Zo stelde men onder meer dat woonconsumenten in hun keuzes gestuurd worden, dat lage huurprijzen wachtlijsten veroorzaken en nieuwbouw belemmeren en dat de hypotheekschulden te ver waren opgelopen (zie bijvoorbeeld Don, 2008 voor een uitgebreidere bloemlezing).

Naar aanleiding van het maatschappelijk debat begonnen de kabinetten Rutte met hervormen. Allereerst werd in 2011 de toegang tot sociale huurwoningen[iv] grotendeels beperkt tot huishoudens met lagere inkomens (ongeveer 35.000 euro). Dit liep vooruit op de Woningwet 2015, die corporaties verplicht om verhuur in de vrije sector voortaan zonder staatssteun in een administratief gescheiden boekhouding of dochteronderneming onder te brengen. Een tweede belangrijke hervorming betrof de hypotheekrenteaftrek, die voor nieuwe gevallen beperkt werd tot minimaal annuïtair aflossende hypotheken. Verder werden de eisen voor hypotheken strenger en werd de maximale financiering verlaagd.

Deze hervormingen verminderen de voordelen van kopen, sluiten bepaalde groepen uit van de sociale huursector en stimuleren daardoor de vraag naar het middensegment. Tussen 2009 en 2015 is het aantal geliberaliseerde huurwoningen ongeveer verdubbeld tot bijna 440 duizend (BZK, 2016, p. 28). De stijging van de huurprijzen (NVM, 2017) doet echter vermoeden dat het aanbod de toegenomen vraag nog onvoldoende kan bijhouden (zie ook Vlak et al., 2017).

Het Kabinet Rutte II heeft daarom aanvullende maatregelen genomen om het middensegment te bevorderen, zoals aanpassingen aan het WWS-puntenstelsel[v] en de introductie van een bestemming “vrije huursector” in het besluit ruimtelijke ordening[vi]. Onomstreden is die laatste maatregel echter niet, omdat deze extra regulering introduceert, wat volgens velen (onder meer Conijn, 2008; Don, 2008; Romijn & Besseling, 2008) juist een kernprobleem van de woningmarkt is.

Ook verkende Minister Blok de verkoop van corporatiewoningen aan beleggers. Er zou internationaal veel kapitaal beschikbaar zijn (Capital Value, 2014). Corporaties zouden de verkoopopbrengst kunnen investeren in nieuwbouw en verbetering. In de praktijk worden maar weinig woningen verkocht. Corporaties wijzen op de vraag naar sociale huur en kunnen de woningen ook zelf tegen markthuren exploiteren.

Knel tussen regionale marktverhoudingen en landelijke regelgeving?

Het middensegment is bedoeld voor wie niet in de sociale huursector terecht kan en niet wil of kan kopen. Vaak wordt gedacht aan de middeninkomens, vanaf de inkomensgrens voor de sociale huursector (circa €35.000) tot ongeveer anderhalf keer modaal. Zij hebben onvoldoende leenvermogen om in gespannen woningmarkten een passende woning te kunnen kopen. Op grond van NIBUD-normen is het echter ook twijfelachtig of zij zich dan wel een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€710,68 in 2016) kunnen veroorloven (zie bijvoorbeeld Eskinasi, 2015; Schilder & Conijn, 2015).

Een fors deel van de middeninkomens is al huiseigenaar (zie bijvoorbeeld BZK, 2016, p. 41; CPB, 2016). De koopsector blijft aantrekkelijk: de rente is historisch gezien erg laag en nog altijd, onder voorwaarden, volledig aftrekbaar (CPB, 2016). Naar verwachting zullen vooral specifieke groepen als hoogopgeleide jongeren, flexwerkers en expats vraag naar het middensegment uitoefenen (SDG, 2016). Hoeveel precies is echter lastig te kwantificeren.

Maar vooral regionale verschillen in bevolking, woningvoorraad, arbeidsmarkt, voorzieningen en bereikbaarheid zijn bepalend voor vraag en aanbod in het middensegment. Die verschillen komen in de koopsector tot uiting in de huizenprijzen: hoog in Amsterdam en Utrecht en lager in de Achterhoek en Zeeuws-Vlaanderen (Visser & Van Dam, 2006). Markthuurprijzen hebben een sterk verband met huizenprijzen (Donders, Van Dijk, & Romijn, 2010) en kunnen in theorie ook onder de liberalisatiegrens liggen. De liberalisatiegrens speelt een belangrijke rol[vii] op de huurmarkt: eronder is sprake van huurregulering en verhuurdersheffing en zijn de corporaties dominant, erboven is vrije prijsvorming. Voor commerciële verhuurders is het gereguleerde segment minder aantrekkelijk.

Buiten de Randstad kan de vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens ontbreken door het concurrerende aanbod van de koopsector, terwijl voor middeninkomens geschikte corporatiewoningen (met een markthuurprijs onder de €710,68) door regelgeving echter grotendeels aan huishoudens met een laag inkomen moeten worden toegewezen. In zulke regio’s komt het middensegment niet of maar heel moeizaam van de grond: het zit klem tussen markthuurprijzen en regelgeving.

Ter illustratie: Een huishouden met een inkomen van €40.000 heeft bij een annuïtaire hypotheek van €225.000 een netto maandlast van €732 (Hypotheker, 2017) inclusief een deel aflossing ofwel vermogensopbouw. In Zwolle en Breda is dat goed voor een vier- of vijfkamer eengezinswoning van 100 tot 120 m2, terwijl huren tussen de €700 en €800 in dezelfde plaatsen een twee- drie- en vierkamerappartement betekent van vaak 50 tot 70 en incidenteel 90m2 (Funda, 2017). Zelfs in de grote steden direct buiten de Randstad is het effect dus al zichtbaar.

Regionale mogelijkheden voor het middensegment

Lokale overheden hebben belangrijke bevoegdheden in het woonbeleid. Gemeenten kunnen een woonvisie opstellen en prestatieafspraken met corporaties maken. Daarnaast hebben ze privaat- en publiekrechtelijke instrumenten in handen zoals de bestemmingsplanbevoegdheid, het grondbeleid en de huisvestingsverordening. Dit is vooral van belang voor de ontwikkeling van nieuwbouw in het middensegment.

Vanuit Den Haag wordt er vaak op gewezen dat lokale partijen het beste inzicht hebben in de vraag naar wonen en de beste concrete oplossingen bedenken. Daarom is er een samenwerkingstafel middensegment gestart, die de functies van kennisplatform en aanjaagteam combineert (Tweede Kamer, 2017) en lokale partijen ondersteunt om knelpunten bij de realisatie op te lossen.

Verder biedt de Woningwet 2015 nieuwe, nog onderbelichte mogelijkheden om aan de vraag van middeninkomens naar huurwoningen te voldoen (Tweede Kamer, 2017; Vlak et al., 2017). Als de lokale marksituatie daarom vraagt, kunnen corporaties een deel van hun liberaliseerbare woningen overbrengen naar de zogenaamde niet-DAEB-tak[viii]. Ze verliezen voor die woningen het recht op staatssteun, maar krijgen daar flexibiliteit in de exploitatie van deze niet-DAEB-woningen voor terug. Voor woningen zonder staatssteun is de inkomensgrens namelijk niet van toepassing, los van de vraag of de woningen gereguleerd worden verhuurd of niet. Ze kunnen dan zowel aan midden- als aan lage inkomens verhuurd worden, afhankelijk van de behoefte van het moment.

Gemeenten en corporaties kunnen de inzet van niet-DAEB-corporatiewoningen onderwerp van de woonvisie en prestatieafspraken maken, zodat de publieke belangen in het middensegment via die lijn geborgd kunnen worden. In de praktijk kan dit echter wel op een afweging tussen het huisvesten van lage en middeninkomens neerkomen, maar dat doet aan het bestaan van de mogelijkheid niets af.

Naar een regionale woningmarkt in balans?

Het aanbod van nieuwe woningen kan maar beperkt reageren op de vraag. Ook als de nieuwbouwproductie toeneemt, zullen verschillen in regionaal-economische ontwikkeling de komende jaren een bepalende factor blijven voor huizen- en huurprijzen, toegankelijkheid en betaalbaarheid. Of en hoe het Rijk het middensegment verder moet stimuleren, zal waarschijnlijk wel onderwerp van discussie blijven. Daarbij is het wel van belang de structurele oorzaak van het kleine middensegment in het oog te houden: de verschillen in subsidiëring van de drie woningmarktsegmenten. Ook de spanning tussen regionaal verschillende woningmarkten en landelijk regelgeving speelt een rol.

Toch hebben lokale partijen een steeds groter palet aan mogelijkheden om aan de vraag van verschillende groepen te voldoen. Flexibel en creatief omgaan met de bestaande voorraad is nodig omdat nieuwbouw maar een beperkte bijdrage levert. De woonconsument is uiteindelijk op zoek naar een woning die het beste bij haar woonwensen en mogelijkheden past. Hoe meer de institutionele mogelijkheden daaraan bijdragen, hoe beter.

Bronnenlijst

BZK, Ministerie van (2016). Wonen in beweging: resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015. Retrieved from Den Haag:

Conijn, J. B. S. (2008). Subsidiëring van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg. In F. J. H. Don (Ed.), Agenda voor de Woningmarkt (pp. 145-178). Amsterdam: Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde.

CPB. (2016). De positie van middeninkomens op de woningmarkt. Retrieved from Den Haag:

Don, F. J. H. (2008). Agenda voor de woningmarkt: Inleiding. In F. J. H. Don (Ed.), Agenda voor de woningmarkt (pp. 1-12). Amsterdam: Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde.

Donders, J., Van Dijk, M., & Romijn, G. (2010). Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. Den Haag: CPB

Eskinasi, M. (2015). Quickscan ontwikkelingen vraag en aanbod geliberaliseerde huurwoningen. Den Haag: CPB

Eskinasi, M., De Groot, C., Van Middelkoop, M., Verwest, F., & Conijn, J. B. S. (2012). Effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt: een simulatie (978-94-91506-21-5). Den Haag: PBL

Europe, H. (2015). The State of Housing in the EU 2015. Retrieved from http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015

Funda. (2017).  Retrieved from http://www.funda.nl/koop/zwolle/200000-225000/, http://www.funda.nl/koop/breda/200000-225000/ en http://www.funda.nl/huur/zwolle/700-800/ http://www.funda.nl/huur/breda/700-800/

Hypotheker. (2017).  Retrieved from https://www.hypotheker.nl/zelf-berekenen/wat-worden-mijn-maandlasten/

Brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: plan van aanpak samenwerkingstafel middenhuur, 32 847 nr 294 (2017).

NVM. (2017). Marktinformatie huurmarkt.  Retrieved from https://www.nvm.nl/marktinformatie/huurmarkt

Romijn, G., & Besseling, P. (2008). Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. Den Haag: CPB.

Schilder, F., & Conijn, J. B. S. (2015). Middeninkomens en middensegment: de ontbrekende schakel op de woningmarkt. Amsterdam: ASRE

SDG. (2016). Rapport werkgroep woningmarkt. Retrieved from Den Haag: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2016/07/06/werkgroeprapporten-studiegroep-duurzame-groei

Capital Value (2014). De woningbeleggersmarkt in beeld.

Van Dam, F., Eskinasi, M., & De Groot, C. (2014). Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de Leefomgeving 2014 deel 2 (Vol. 2): PBL Netherlands Environmental Assessment Agency.

Visser, P., & Van Dam, F. (2006). De prijs van de plek: woonomgeving en woningprijs. Den Haag: PBL.

Vlak, A. L. M., Van Middelkoop, M., Schilder, F., Daalhuizen, F., & Eskinasi, M. (2017). Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt. Retrieved from Den Haag: http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/pbl-2017-Perspectieven-voor-het-middensegment-van%20de-woningmarkt-2375.pdf

 

[i] Via het Waarborgfonds Sociale woningbouw staan corporaties, gemeenten en de Rijksoverheid garant voor deze leningen. Het doel daarvan is om gunstigere condities voor leningen te verkrijgen.

[ii] Het Rijk bepaalt via het WWS-puntenstelsel de maximale huurprijs voor woningen onder de liberalisatiegrens. Corporaties bieden deze woningen vaak aanzienlijk beneden dit maximum aan.

[iii] In het vakjargon spreekt met van impliciete en expliciete subsidies (Romijn & Besseling, 2008). Huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek zijn vormen van expliciete subsidie, de ten opzichte van markthuurprijzen verlaagde corporatiehuren worden vaak met ‘impliciete subsidies’ aangeduid.

[iv] Sociale verhuur met staatssteun heten in jargon diensten van algemeen economisch belang, kortweg DAEB. Commerciële activiteiten van corporaties, zoals verhuur van geliberaliseerde woningen, winkels en ander commercieel vastgoed worden aangeduid met niet-DAEB-bezit of –activiteiten.

[v] Door deze aanpassingen van het WWS-stelsel kunnen kleine nieuwbouwwoningen in de grote steden geliberaliseerd verhuurd worden. Het toekomstperspectief van zulke kleine woningen (“Blokhokken”) wordt door tegenstanders vaak in twijfel getrokken.

[vi] Hiermee wordt beoogd om gemeenten extra instrumenten te geven om nieuwe huurwoningen ook in het middensegment te behouden. De bestemming tot huurwoningen beperkt de uitpondmogelijkheden. Verder kunnen gemeenten eisen stellen aan de aanvangshuur en de jaarlijkse huurstijging en –middels de huisvestingsverordening- bepaalde groepen (bijvoorbeeld middeninkomens met ‘sleutelberoepen’ in gezondheidszorg en/of onderwijs) voorrang verlenen.

[vii] De grens van €710,68 wordt voor in totaal vijf verschillende beleidsdoelen gebruikt: 1) de bovengrens voor de huurtoeslag 2) de grens voor staatssteun aan woningcorporaties 3) daaraan gekoppeld de toewijzingsgrens 4) de grens van de huurprijsregulering via het WWS-puntenstelsel en 5) de grens voor de verhuurderheffing (Vlak et al 2017).

[viii] De woningen kunnen zowel in een administratief gescheiden afdeling worden ondergebracht als in een dochteronderneming ofwel een woningvennootschap. In die laatste variant is het mogelijk dat bijvoorbeeld pensioenfondsen in die vennootschappen gaan participeren, zodat de corporatie vermogen vrijmaakt voor nieuwe investeringen.

Mail de redactie