Column: Het waterbedeffect
Editie: 25.1 Retail in de periferie
Published on: 21 december 2017
Het perifere retaildebat in Nederland draait concreet om de vraag of een perifere outlet/hypermarkt, bouwmarkt en verbrede c.q. opgepluste woonboulevard de binnenstad al dan niet versterkt. We helpen u ondanks soms ronkende adviesbrochures meteen uit de droom. Er is geen bewijs dat dergelijke ontwikkelingen de binnenstad versterken tenzij je een kabelbaan aanlegt. Ervaringen in het buitenland leren dat het maar goed is dat er veel discussie is over het toevoegen van extra perifere retailmeters.
We mogen best meer trots zijn op het Nederlandse winkellandschap. De alomtegenwoordige baanwinkels die aan de Vlaamse wegen kleven, de stenige monofunctionele hypermarkten die niet weg te denken zijn uit het Franse landschap, evenals de bekende clusters van grauwe Fachmärkte op Duitse bedrijventerreinen zijn in Nederland een zeldzaamheid. Het wereldwijde fenomeen shopping mall (een grootschalige perifere winkelcentrum) is Nederland volstrekt voorbijgegaan, hoewel er uitstekende marktcondities voor zijn (Borking, 1997). Over de grens is binnenstedelijk winkelen al decennialang een uitzondering en boodschappen worden meestal gehaald op auto-afhankelijke locaties. Nederland kent relatief vitale stadscentra en supermarkten binnen loop- of fietsafstand (Schwanen et al, 2004; Evers et al., 2005). In het vakjargon heet dat een fijnmazige detailhandelsstructuur.
Deze fijnmazigheid is een bewuste keuze. In de jaren 70 werd landelijk een restrictief detailhandelsvestigingsbeleid (PDV) ingevoerd dat slechts enkele branches toeliet op perifere locaties: autoshowrooms, tuincentra en meubels. Het laatste is een verklaring voor het oer-Nederlands verschijnsel: de meubelboulevard en tegelijkertijd het ontbreken van PDV branches in bestaande centra. In andere landen mogen allerlei winkels zich vestigen op dergelijke gebieden die vervolgens kleurrijke namen krijgen zoals power center of strip mall. Vergeten wordt dat de detailhandelsmarkt vooral een vervangingsmarkt is. Het is een kwestie van keuzes maken. Menig bestuurder en adviseur beweert dat perifeer en binnenstedelijk shoppen elkaar versterken (of ‘complementair zijn’), terwijl de nuchtere werkelijkheid lijkt meer op een waterbed: als je ergens erop drukt gaat de water elders omhoog. In het jargon van de Retailagenda noemt men dit ook wel salderen.
Dit principe – breed bekend en herkend door de meeste winkeliers – wordt al te vaak ontkend door politici. Grootschalige stedelijke ontwikkelingsprojecten worden regelmatig voorgesteld die de busladingen toegestroomde consumenten moeten verleiden om meer uit te geven of aan te trekken. Vaak zit er een andere reden achter: retail (soms een melkkoe genoemd) heeft een relatief hoge huurwaarde en is daarom geliefd om vastgoedontwikkelingsobjecten financieel sluitend te krijgen. Illustratief zijn de vele nieuwbouwplannen voor voetbal- en andere sportstadions met winkels. Na de crisis zou je toch denken dat er grenzen zijn aan hoeveel consumenten meer zullen besteden als gevolg van extra aanbod. In sommige branches, zoals supermarkten, is dat vrijwel nihil. Consumenten aantrekken van elders betekent ook verlies elders – meestal bij de buren. Nog steeds kun je een euro maar een keer uitgeven. Het is niet verbazingwekkend dat detailhandelsontwikkelingen regelmatig intergemeentelijke spanningen opleveren. Het is een simplificatie van de werkelijkheid om protesten van bestaande ondernemers weg te zetten als conservatief en protectionistisch, ook als dat hun primaire beweegredenen zijn. Deze spanningen zullen naar verwachting alleen maar verder toenemen. Er zijn diverse redenen hiervoor. Ten eerste is de marktvraag voor fysieke winkels beperkt en soms zelfs negatief – er moeten meer winkelmeters verdwijnen dan bijkomen, zeker in de non-food. Dat heeft alles te maken met afvlakkende en regionaal uiteenlopende demografische ontwikkelingen, overinvesteringen in retail als gevolg van de dynamiek van de kapitaalmarkt en de explosieve groei van onlineverkoop. Ten tweede is het landelijk PDVbeleid losgelaten: het Rijk laat sinds 2011 de ruimtelijke ordening, onder andere het beleid over winkellocaties, volledig over aan lagere overheden. Het resultaat is dat er meer onzekerheid en variatie komt in Nederland. Sommige provincies zetten het oud rijksbeleid voort, anderen niet (Evers, 2011). Ook is het maar de vraag of de branchebeperking in lijn is met EU mededingingswetgeving. Heel merkwaardig is dat juist in gebieden waar regionale samenwerking ver te zoeken is en waar de koopkracht het sterkste lijkt weg te vloeien naar bijvoorbeeld de Randstad er nog harder wordt gedrukt op het waterbed. Een prominente voorbeeld is het voorgesteld Factory Outlet Center – een soort shopping mall – ten zuiden van Assen op de A28 en de Hypermarkt langs de A32 bij Steenwijk. Tegelijkertijd blijft de sluipende branchevervaging op meubelboulevards meestal onder de radar. Er zijn voorbeelden genoeg: zoals de Media Markt op de Woonboulevard in Breda, Den Bosch en Eindhoven, Action en BCC op Woonboulevard Arnhem etc. Supermarkten beginnen zich niet alleen te vestigen op meubelboulevards maar ook op bedrijventerreinen. Andere formules bereiden zich voor op een eventuele versoepeling van de branchering zoals bijvoorbeeld Blokker. Als de hek van de dam is kunnen ook in Nederland heuse power centers en stripmalls ontstaan op (voormalige) PDV locaties. Volgens de studie Winkelen in Megaland (Evers et al., 2005) zouden de gevolgen van deze scenario op de bestaande winkelstructuur in volle gang zijn. Zo staat de uitbreiding van perifere detailhandel haaks op alle klimaatambities en principes van duurzame verstedelijking.
Als Nederland toch deze weg inslaat, getuigt dat van eilanddenken. De VS is net als het Verenigd Koninkrijk inmiddels mall-moe. De grootschalige Amerikaanse winkelcentra – de binnenstadkillers van weleer – staan er nu zelf verlaten bij in menig suburbane rafelrand. Ongeliefd vallen ze langzamerhand uit elkaar, hun parkeerterreinen vol onkruid. Het is een behoorlijke planningsopgave om nieuwe functies te vinden voor deze zogenaamde ‘grayfields’ en de afstanden voor consumenten lijken groter dan ooit. Vooralsnog door is dit weer een verschijnsel dat Nederland is voorbijgegaan. Maar hoe lang nu de economie weer aantrekt en de ruimtelijke ordening minder stuurt? Getuige de vele plannen en voorstellen blijft men bereid winkelmeters toe te voegen terwijl de markt voor fysieke winkels krimpt. De negatieve effecten worden afgewenteld op andere gebieden en de toekomst. Wij vinden het absurd om juist nu onze fijnmazige detailhandelsstructuur op te geven voor ruimtevretende verouderde winkelconcepten uit het buitenland. Laten we bij beslissingen over grootschalige retailontwikkelingen het waterbedeffect als uitgangspunt nemen. Komt er iets bij, dan gaat elders iets eraf. Daar moet je regionale afspraken over maken en handhaven.
Bronvermelding
Borking, S. (1997) “Waar blijft de Mall of the Netherlands?”Vastgoedmarkt, Vol. 24, Sept. p. 55. Evers, David, Anton van Hoorn en Frank van Oort (2005) Winkelen in Megaland, Ruimtelijk Planbureau, Rotterdam: NAi Uitgevers.
Evers, David (2011) Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking, Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag. Schwanen, Tim, Martin Dijst en Frans Dieleman (2004) “Policies for urban form and their impact on travel: the Netherlands experience” Urban Studies, Vol. 41, nr. 3, 579-603.
Mail the editors
