Introductie thema: De Nederlandse retailstructuur: veranderen of behouden?

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Gepubliceerd op: 21 december 2017

Een belangrijk deel van de vastgoedvoorraad van Nederland bestaat uit retail. Het interessante van de retailvastgoedmarkt, De retailstructuur is een samenspel tussen het overheidsbeleid en retailaanbieders.. Doordat de retailmarkt economisch gedreven is, dringen nieuwe trends en ontwikkelingen zich aan.


Bij het inspelen op zulke trends wordt vaak gedacht aan ontwikkelingsgebieden buiten het huidige winkelgebied, vooral omdat hier de grondprijs lager is. Voorbeelden hiervan zijn de recente bouwwoede van bouwmarkten (Vastgoedjournaal, 2016), perifere shopping malls, factory outlet centra en in het verleden de meubelboulevards. Zo’n 45 procent van het winkeloppervlak van Nederland bevindt zich in de periferie (Bovag, 2015). Echter, hiervan stond in 2015 zo’n 40 procent leeg. Dit themanummer geeft inzicht in het spanningsveld en de gevolgen van perifere ontwikkelingen.

Nederland heeft van oorsprong een fijnmazige en hiërarchische retailstructuur, waarin binnensteden een belangrijke rol spelen. Door de algemene trends van urbanisatie en e-commerce hebben de kleinste winkelkernen het echter moeilijk gekregen, met leegstand tot gevolg (ABN Amro, 2013). Het Nederlandse ruimtelijk retailbeleid is er al decennia lang op gericht om binnensteden te beschermen tegen deze trends. Een goed voorbeeld is het PDV/GDV-beleid[1] met de bedoeling om meubelboulevards te clusteren. Er is echter een omslag merkbaar, vooral door het gedeeltelijk schrappen van het rijksbeleid (PBL, 2011).

Trends en ontwikkelingen die zich richten op perifere gebieden zijn dus in strijd met het oorspronkelijke beleid dat binnensteden dient te beschermen. Het zijn de individuele keuzes van ontwikkelaars, die botsen met het collectieve belang. Maar zijn ze wel zo bedreigend? Voorstanders van perifere ontwikkelingen wijzen er vaak op dat zulke ontwikkelingen complementair kunnen zijn met binnensteden (Bouwfonds MAB, 2006).

Over het algemeen zijn andere landen zoals Engeland, Frankrijk en België veel liberaler omgegaan met perifere ontwikkeling. De gevolgen zijn gemengd: er zijn redelijk succesvolle voorbeelden, maar ook mislukte. Nu de omslag in Nederland merkbaar wordt, is hier ook de weg vrij om perifere ontwikkeling mogelijk te maken. Het is dus goed om te kijken naar de gevolgen van perifere ontwikkeling in het buitenland.

Door de verandering van het Nederlandse retailbeleid is een wijziging merkbaar in het Nederlandse retaillandschap (Decentrale retail, 2017). Perifere ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de Nederlandse retailstructuur die oorspronkelijk gericht was op de binnenstad. In de thema-artikelen wordt hier aandacht aan geschonken.

Thema-artikelen

Aangaande de perifere detailhandel hebben verscheidene auteurs geschreven in de vorm van een thema column en een vijftal artikelen. De heren Pen en Evers zullen het thema aftrappen met een column omtrent de Nederlandse fijnmazige detailhandelsstructuur, die volgens hen niet toe moet geven aan verouderde winkelconcepten uit het buitenland. Vervolgens zal Mevrouw Wijnen, werkzaam bij BRO, samen met haar collega de heer van Lieshout vooruitblikken op de ontwikkelingen die de perifere detailhandel doormaakt. Daarbij stellen zij de vraag wat gemeenten, vastgoedeigenaren en ondernemers in de praktijk kunnen doen. Zij stellen dat samenwerking tussen betrokken partijen noodzakelijk is om uitdagingen aan te gaan. Volgens de heer Kooijman, freelance schrijver en specialist op het gebied van retail, is het van belang om duidelijke definities te hanteren om deze (toekomstige) uitdagingen te definiëren en uiteindelijk te tackelen. Hij stelt dat planning haar belangrijke rol binnen de retail-discussie weer moet gaan spelen om branchevervaging tegen te gaan.

In tegenstelling tot het buitenland, speelt de Nederlandse binnenstad een belangrijke rol in het retaillandschap. Grootschalige perifere ontwikkelingen leken lang aan Nederland voorbij te gaan, maar zijn nu toch in opkomst. De heren Pen en Evers beschrijven hoe binnensteden beschermd kunnen worden tegen zulke ontwikkelingen. Ze zoeken daarbij de vergelijking met het buitenland, zoals de Verenigde Staten, Duitsland, België, Frankrijk en Engeland en zetten deargumentatie uit hun column voort. Ook de heer Timmermans zoekt in zijn artikel een vergelijking met de Verenigde Staten. Volgens hem is verdere groei van de perifere detailhandel onmogelijk en ontstaat een verzadigde markt, zoals deze nu al waarneembaar is in de Verenigde Staten. Een voorwaarde voor de toekomst is een continu innovatieproces om de Nederlandse concurrentiepositie te bewerkstelligen en te behouden. Ten slotte beschrijft de heer Elferink deze concurrentiepositie op verschillende niveaus, waaronder het niveau van stedelijke en niet-stedelijke gebieden. Volgens hem moet een winkelgebied voldoen aan een bepaalde dominantie om te kunnen concurreren met aantrekkelijke winkelconcentraties.

Deze artikelen proberen bij te dragen aan de beeldvorming van de toekomstbestendigheid van de Nederlandse detailhandelsstructuur en -markt. Uit de verschillende artikelen blijkt dat een eenduidig beeld ten aanzien van de toekomst van (perifere) detailhandelgebieden ontbreekt. Dat betekent dat het hanteren van duidelijk definieerbare begrippen en afstemming tussen verschillende partijen een must is om enig inzicht te verschaffen in deze markt. Ook zal de vergelijking met buitenlandse ontwikkelingen het beeld van de huidige Nederlandse markt in perspectief zetten, zodat succesvolle of gefaalde buitenlandse projecten een invloed kunnen hebben op toekomstige projecten.

Bronvermelding

ABN Amro. (2013). Retaillocaties in 2020. Opgehaald van http://www.overbewinkeling.nl/wp-content/uploads/2014/11/Trendrapport-ABN-Initiatief-Overbewinkeling.pdf

Bouwfonds MAB. (2006). Trends en ontwikkelingen in retail. Opgehaald van https://www.bpd.nl/media/83825/naw-20-dossier-bpd.pdf

Bovag. (2015). Groeiende leegstand winkeloppervlak in periferie. Opgehaald van http://leden.bovag.nl/Actueel/Nieuws/2015/Groeiende-leegstand-winkeloppervlak-in-periferie.aspx

Decentrale retail. (2017). Waarom aandacht voor Decentrale Retail?. Opgehaald van http://www.decentraleretail.nl/decentrale-retail/waarom-relevant/

[1] Het PDV/GDV-beleid was het rijksbeleid dat in de jaren ’70-’90 was gericht om binnensteden te beschermen. De eerste categorie detailhandel: woonwarenhuizen en autozaken, werd toegelaten in perifere locaties. De tweede categorie: zelfbedieningswarenhuizen en regionale winkelcentra, werd niet toegelaten op perifere locaties.

Mail de redactie