Column: Take it or leave it?
Editie: 22.1 - Beleggersmarkt
Published on: 07 februari 2016
In de winkelbeleggingsmarkt is er een interessante ontwikkeling gaande. Het goed kunnen inschatten van de huurprijsontwikkeling op de langere termijn vormt de belangrijkste variabele in het succesvol beleggen in winkelvastgoed.
Frank Elferink is associate bij Cushman & Wakefield. Hij maakt onderdeel uit van het Capital Markets team en houdt zich bezig met het adviseren van beleggers in winkelvastgoed. Het Capital Markets team adviseerde dit jaar bij de grootste Nederlandse winkeltransacties zoals de verkoop van het winkelcentrum Vier Meren te Hoofddorp en de aankoop van tien winkelcentra van Corio namens private equity partij Mount Kellet. Ook was dit team betrokken als adviseur van het Ministerie van Financiën in de nationalisatie van de SNS Bank. Voor deze tijd was hij ruim zes jaar werkzaam op de Valuation & Advisory afdeling van Cushman & Wakefield.
In de winkelbeleggingsmarkt is er een interessante ontwikkeling gaande. Aan de ene kant is de beleggingsmarkt behoorlijk aan het aantrekken. Door de lage rente en de interesse van buitenlandse partijen in Nederlands vastgoed is het beleggingsvolume dit jaar aanzienlijk hoger dan de voorgaande jaren. Er is veel geld in de markt en er zijn veel partijen die na jaren stilzitten weer willen beleggen. Aan de andere kant bevinden de consumentenbestedingen zich nog steeds op een laag niveau, loopt het leegstandspercentage in de winkelmarkt nog altijd verder op en staan de huurprijzen behoorlijk onder druk. Het goed kunnen inschatten van de huurprijsontwikkeling op de langere termijn vormt de belangrijkste variabele in het succesvol beleggen in winkelvastgoed.
Leegstandsproblematiek winkelmarkt
Bij de leegstandsproblematiek in de winkelmarkt worden steeds twee belangrijke oorzaken aangedragen. Dit zijn ten eerste de toevoeging van winkelmeters aan de totale winkelvoorraad en ten tweede de sterke ontwikkeling van de bestedingen via het internet dat ten koste gaat van de omzet in de winkels. Dit zijn langzame maar zekere verschuivingen die invloed hebben op de vraag naar en het aanbod van winkelruimten. De kernvraag blijft of de locatie en het object interessant genoeg zijn voor de retailer om daar onderaan de streep geld te verdienen. Kan de inschatting van de te behalen omzet wel de investering in de winkelinrichting en het aangaan van een huurverplichting verantwoorden?
Dalende omzetten voor de Retailer
Eind oktober 2014 kwam er het nieuws dat vanwege een (dreigend) faillissement een aantal HEMA vestigingen en vijftien vestigingen van een bakkerijketen gaan sluiten. Het is lastig voor te stellen dat massale bestellingen van brood, gebak, HEMA rookworsten of tompoezen via het internet hiervan de oorzaak zijn. In het geval van HEMA lijkt het waarschijnlijker dat demografische ontwikkelingen, mogelijke schuldposities, sterke concurrentie van retailers zoals Action, Primark en H&M hieraan ten grondslag liggen. Maar we moeten ook niet vergeten dat de omzet in bijvoorbeeld het fashionsegment (een belangrijke pijler van HEMA) flink is teruggelopen door de dalende consumentenbestedingen.
In de non-food sector zijn de retail omzetten behoorlijk teruggelopen. In het artikel “Branchecijfers Damesmode” (Fashion Cult 2014) is te lezen dat de gemiddelde omzet in het modesegment tussen 2008 en 2013 met ruim twintig procent is gedaald. Het is geen geheim dat 2014 vanwege de bijzonder goede weersomstandigheden een nog minder jaar betekent voor de retailers en deze twintig procent afname waarschijnlijk zal oplopen. De gemiddelde omzet per winkel is voor het gros van de retailers dan ook behoorlijk gedaald. Je kan redeneren dat dit ook een sterke invloed op de huurontwikkeling moet inhouden. Een omzetdaling van één miljoen euro naar achthonderdduizend euro wordt immers niet gecompenseerd met een huurprijsdaling van honderdduizend euro naar tachtigduizend euro.
Omzet en huurprijzen lang niet altijd in verhouding
Voor de retailer geldt dat op basis van een inschatting van de omzet en na aftrek van alle kosten en een gedeelte van de winst er een bedrag onder de streep overblijft dat maximaal besteed kan worden aan de huurlasten. Natuurlijk speelt op de absolute topplekken ook de schaarste een rol. Het hoe dan ook gevestigd willen zijn in een bepaalde straat leidt in sommige gevallen tot een huur die hoger ligt dan de omzet eigenlijk zou verantwoorden. De PC Hooftstraat is daar een voorbeeld van. Maar als we praten over de gemiddelde winkelstraten van de Nederlandse steden of dorpen dan zien we dat de huurprijs toch steeds meer verantwoord moet worden door de omzetten.
Als je dan ter vergelijking gaat zoeken hoe de winkelhuurprijzen zich hebben ontwikkeld dan lopen de berichten uiteen van enkele procenten daling over de afgelopen jaren tot een daling van twaalf procent ten opzichte van de piek in 2008 (NVM, 2014). Een collega internationaal vastgoedadviseur meldt een terugval in 2013 van 1,85 procent en in de daaraan voorafgaande jaren respectievelijk 1,5 procent, 0,9 procent en 0,4 procent (Onderzoek Winkelhuurprijzen JLL). Je zou zou dan kunnen zeggen dat de daling in de omzet (nog) niet helemaal terug te zien is in de huurontwikkeling. Dit geldt overigens ook in de tijd van sterke economische groei waar enorme omzetgroei zich niet of nauwelijks vertaalt in huurprijsstijgingen.
Huurindexatie en 303-wetgeving hebben averechts effect
Het lastige in tijden van terugvallende omzetten is dan ook nog dat de Nederlandse winkelcontracten jaarlijks worden geïndexeerd. Dus voor een retailer geldt op dit moment dat wanneer hij een contract afsluit voor de komende vijf of tien jaren hij ook geconfronteerd wordt met een elk jaar oplopende huurprijs, ondanks het feit dat zijn omzetten de afgelopen vijf jaren zijn teruggelopen. Met andere woorden, de omzet zal worden ingeschat op basis van de verwachting voor de komende jaren en er is nog maar weinig reden hiervoor een optimistisch scenario te hanteren. Dit leidt tot zeer lage huurbiedingen of vaker nog tot het helemaal niet overgaan tot uitbreiden op nieuwe locaties.
Daar komt nog eens bij dat retailers na het uitbreken van de crisis geconfronteerd werden met een verhoging van de huurprijzen op basis van de zogenaamde 303-wetgeving. Deze wetgeving houdt in dat huren kunnen worden aangepast op basis van het gemiddelde van de vijf best vergelijkbare panden over de afgelopen vijf jaren. Deze wetgeving die, ironisch genoeg, oorspronkelijk bedacht is ter bescherming van de middenstanders leidde na het uitbreken van de crisis ook nog eens tot mogelijkheden om de huurprijzen verder te verhogen.
Vanaf het moment dat er in de winkelstraten leegstand begon te ontstaan en er ook contracten op de markt werden aangeboden, is deze onderhandelingssituatie gekenterd. De mogelijkheid om te kunnen verhuizen naar het leegstaande buurpand zet de eigenaren met de rug tegen de muur. Daarbij moeten retailers afwegen of het verhuizen naar het buurpand met de daarbij horende lagere huurprijs opweegt tegen de verhuiskosten en de inrichtingskosten. Huurprijsdalingen van twintig procent tot zestig procent zijn daarbij geen uitzondering.
Take it or leave it?
Verdere schaalvergroting en ketenintegratie heeft ertoe geleid dat de kosten bij veel retailers in de afgelopen jaren sterk zijn gereduceerd. Maar nu, na vijf jaren van crisis, beginnen de retailers pas echt de rekening op te maken. De buffer is grotendeels verdwenen en verliesgevende winkels worden niet langer gecompenseerd door de beter presterende winkels. Als er onder aan de streep voor een winkellocatie niets of te weinig overblijft en er met de eigenaar geen nieuwe huurprijs overeengekomen kan worden, wordt het object verlaten. De aanwezigheid in het desbetreffende winkelgebied is dan van een ondergeschikt belang.
Het wordt voor eigenaren van winkelgebieden, die niet onderscheidend zijn, de vraag of een substantiële daling in de huurprijzen voldoende is om retailers te kunnen behouden en deze beweging te keren. Als er eenmaal een hoog leegstandspercentage in het winkelgebied aanwezig is, neemt de aantrekkelijkheid af en zal dit negatief doorwerken op de inschatting van de te behalen omzetten. Dan is de vicieuze cirkel ingezet en die zal lastig te keren zijn. Dan rest het hopen op betere tijden.
Mail the editors