Introductie Thema: Vastgoedfinancieringen

Editie: 24.1 - Vastgoedfinancieringen

Gepubliceerd op: 06 januari 2017

Vastgoedfinancieringen; een breed begrip dat vrijwel altijd aan de basis staat van de vastgoedketen. De economische crisis van inmiddels ruim 8 jaar geleden is een omschakelpunt geweest voor het sentiment van banken en andere financiers op het gebied van het verstrekken van leningen. Waar het voorheen zonder al te grote inspanningen mogelijk was financiering te krijgen, moet er tegenwoordig eerst een weg door het bos van voorwaarden worden gevonden. De vraag naar financieringen is echter (weer) groot. De eerste stappen in de zoektocht naar alternatieve oplossingen zijn  inmiddels gezet.


Vastgoedfinancieringen; een breed begrip dat vrijwel altijd aan de basis staat van de vastgoedketen. De economische crisis van inmiddels ruim 8 jaar geleden is een omschakelpunt geweest voor het sentiment van banken en andere financiers op het gebied van het verstrekken van leningen. Waar het voorheen zonder al te grote inspanningen mogelijk was financiering te krijgen, moet er tegenwoordig eerst een weg door het bos van voorwaarden worden gevonden. De vraag naar financieringen is echter (weer) groot. De eerste stappen in de zoektocht naar alternatieve oplossingen zijn  inmiddels gezet.

Vastgoedbeleggingen worden voor een deel met eigen vermogen gefinancierd; maar vaak ook voor een groot deel met vreemd vermogen. Of dit tweede deel als té groot bestempeld moet worden, blijkt achteraf gezien soms van wel. Van oorsprong zijn banken de grootste spelers in het verlenen van vastgoedfinancieringen. In de hoogconjunctuur van voor de economische crisis werd financiering eenvoudig verstrekt en kende de loan-to-value (LTV) verhouding een stijgende lijn tot 80 procent of hoger (Annexum, 2013). De LTV-verhouding geeft de mate van het vreemd vermogen ten opzichte van de waarde van het vastgoed aan. Een hoge LTV-verhouding betekent dus dat een groot deel gefinancierd is door bijvoorbeeld een bank en komt over het algemeen neer op een hoger risico voor deze financier.

Een hoge LTV-verhouding in commercieel vastgoed hoeft niet direct een probleem te zijn. Dat wordt het echter wel snel zodra blijkt dat de waarde van het vastgoed lager blijkt te zijn dan waar van uit werd gegaan. Een soortgelijke situatie kent de particulier met het ‘onderwater staan’ van zijn woning, waarbij de hypotheek dus hoger is dan de waarde van het huis. De waardering van vastgoed kent regels en richtlijnen (NRVT, RICS), maar desondanks blijkt in de praktijk dat niet altijd met alle (variabele) factoren rekening wordt gehouden (Vastgoedmarkt, 2013). Bij herwaarderingen kan vervolgens de daadwerkelijke LTV-verhouding hoger uitpakken dan oorspronkelijk bedacht.

Een ander struikelblok (als gevolg van de economische crisis) is de zogenaamde probleemlening. Bij deze leningen is er een grote kans dat de kredietnemer de verplichtingen niet meer (geheel) na gaat komen, beginnend met bijvoorbeeld betalingsachterstanden (ING, z.d.). Volgens De Nederlandsche Bank (2016) is in Nederland van het verstrekte krediet van banken aan de commerciële vastgoedsector, ongeveer 6,9% te bestempelen als een probleemlening. Een probleemlening heeft bijvoorbeeld als gevolg dat een bank kapitaal aan moet houden om een soort buffer op te bouwen voor eventuele kredietproblemen. Dit zorgt vervolgens weer voor een lagere financieringscapaciteit.

Zowel de hoge LTV-verhoudingen als probleemleningen zijn twee factoren die bijdragen aan het huidige terughoudende sentiment van banken op het gebied van vastgoedfinancieringen. In vergelijking met de periode voor de crisis is het aantal financieringen lager en wordt er voornamelijk gefinancierd tegen een lagere LTV (Vastgoedjournaal, 2015).

De vraag naar vastgoedfinancieringen neemt weer toe. Onderzoek van KPMG (2016) laat zien dat 80 procent van de Nederlandse banken verwacht dat het verstrekte kapitaal in vastgoedfinancieringen in Nederland zal toenemen. Opvallend hierbij is dat slechts 60 procent denkt dat zij zelf zullen bijdragen aan die groei. Hier lijkt een gat te zitten dat gevuld kan worden door alternatieve (nieuwe) vastgoedfinanciers. Hierbij zullen nieuwe technologieën en innovaties als ‘crowdfunding’ een grote rol kunnen vervullen, al dan niet met nieuwe obstakels en risico’s.

Thema-artikelen
Zoals de introductie al laat merken is het thema ‘vastgoedfinancieringen’ vanuit meerdere invalshoeken te benaderen. Vijf verschillende invalshoeken worden in deze editie van het SERVICE Magazine besproken, welke nu kort toegelicht worden.

Een realistisch rendement zal altijd medebepalend zijn voor het succes of falen voor alternatieve vormen van financiering. Eric Martens, partner bij Local, beschrijft reële opties in transformatie. Vanuit het oogpunt van verschillende type beleggers zijn er een aantal kernpunten afgeleid over de financieringen van transformatieprojecten.

Projectcoördinators Mariëtte Pol en Alisha Bansie zien circulair ontwikkelen als de oplossing voor de financieringsproblematiek in vastgoed. Bruikbare onderdelen worden bijvoorbeeld tijdens een renovatieproject circulair gedemonteerd waardoor er een restwaarde gecreëerd kan worden. Door een dergelijke gedachtegang kan de vastgoedfinanciering beter geregeld worden.

Zoals gezegd is rendement een belangrijke factor binnen de vastgoedfinanciering. Rajesh Sukdeo ziet, in zijn functie als Fundmanager Hypotheken bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, beleggingen in de financiering van commercieel onroerend goed als een zeer degelijk alternatief. Hij stelt dat in de huidige markt vooral financieringen in woningportefeuilles aantrekkelijk zijn, alleen in hele beperkte situaties zijn hier kredietverliezen.

Echter, er zijn ook andere sectoren waar kansen en uitdagingen liggen op het gebied van vastgoedfinancieringen. Piet Eichholtz, Pim Diepstraten en Niels Kornegoor van Finance Ideas schetsen het toekomstsperspectief tot 2020 van zorgvastgoed. Waarbij er een toelichting wordt gegeven op de, door Finance Ideas ontwikkelde, ZorgRating.

Tot slot zal notaris Janbert Heemstra de reeks thema artikelen afsluiten met een juridische benadering van de huurkoopregeling. Aanleiding voor dit artikel was de goedkeuring van het wetsvoorstel op 5 oktober 2016 dat de huurkoop van onroerende zaken aantrekkelijker maakt.

 

Bronvermelding
Annexum (2013). Terughoudendheid van financiers. Geraadpleegd op 15 november 2016, via https://www.annexum.nl/author/nl/Nieuwsbrief/Nieuwsbrief-November-2013/Annexum-actueel/Artikel3.html

De Nederlandsche Bank (2016). Overzicht Financiële Stabiliteit: Najaar 2016. Geraadpleegd op 15 november 2016, via https://www.dnb.nl/binaries/OFS%20Najaar%202016_tcm46-346743.pdf

ING (z.d.). Begrippenlijst: Probleemleningen. Geraadpleegd op 15 november 2016, via https://www.ing.com/Begrippenlijst.htm

KPMG (2016). KPMG: “Banken zien meer alternatieve financiers vastgoedmarkt betreden”. Geraadpleegd op 15 november 2016, via https://home.kpmg.com/nl/nl/home/media/press-releases/2016/10/kpmg-banken-zien-meer-alternatieve-financiers-vastgoedmarkt-betreden.html

Vastgoedmarkt (2013). Diepgaand onderzoek naar risico’s commercieel vastgoed. Geraadpleegd op 15 november 2016, via http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2013/03/15/Diepgaand-onderzoek-naar-risicos-commercieel-vastgoed

Mail de redactie