Middeninkomens: Het afvoerputje van de woningmarkt

Editie: 24.1 - Vastgoedfinancieringen

Published on: 06 januari 2017

---

Mijn naam is Ernest Kuiper (1980). Tijdens mijn studie Bestuurskunde aan de VU zocht ik naar maatschappelijke waarde in mijn werk. Deze vond ik in de woningsector, waar ik sinds 2009 actief ben. Ik ben geïnteresseerd in maatschappelijke ontwikkelingen op het gebied van huisvesting en de gebouwde omgeving. Wonen is immers – samen met voedsel – de meest primaire levensbehoefte van de mens. Ik heb mijn ervaringen opgedaan bij WoningNet, OSRE, Jong Onroerend goed Amsterdam en sinds kort Finch Buildings.

 

De Nederlandse woningmarkt is al sinds jaar en dag een lappendeken van tijdelijke regelingen, regionaal beleid en politieke paradepaardjes. Met ruim 4 miljoen eigenhuisbezitters en de grootste sociale huursector ter wereld met 2,3 miljoen woningen, zijn de gekoppelde fiscale regelingen een dankbaar onderwerp van discussie. Ondanks alle aandacht uit Den Haag, is er één doelgroep waarvoor de overheid in al die jaren nog altijd geen doeltreffend beleid heeft gevormd: de middeninkomens. Voor woningcorporaties officieel geen doelgroep meer, maar zij kunnen wel degelijk een grote impact hebben.

Mijn interesse in de corporatiesector is ontstaan tijdens mijn studie Bestuurskunde aan de VU in Amsterdam, waar ik in 2010 onderzoek deed naar strategische reacties van woningcorporaties op de Europese wetgeving staatssteun. Al in 2010 was er reeds sprake van problemen in het middensegment woningen. Tijdens het onderzoek ging ik aan de slag bij WoningNet, waar ik regelmatig aan tafel zat met verantwoordelijken voor een efficiënte verdeling van sociale woningen bij ongeveer veertig corporaties. In het afgelopen jaar heb ik mij voor OSRE bezig gehouden met het opzetten van een woningplatform voor middeninkomens, genaamd Vind je Plek. Vanuit deze rol heb ik veel in contact gestaan met de commerciële tak van ongeveer twintig woningcorporaties.

De verschillen tussen de “socialen” en de “commerciëlen” binnen een corporatie zijn groot. Evenals de verschillen tussen de maatschappelijke en zakelijke doelstellingen van de corporaties een weergave lijken van de woningmarkt op micro-niveau. Het periodiek veranderende speelveld ligt hieraan ten grondslag.

Goede, betaalbare huisvesting
Woningcorporaties zijn organisaties die zich in hoofdzaak richten op het zonder winstoogmerk bouwen, beheren en verhuren van sociale woningen. Sociale huurwoningen zijn woningen met een rekenhuur tot €710,68 (Rijksoverheid, 2016). Deze woningen zijn schaars en daarom gelden vaak lange wachttijden. De Nederlandse overheid heeft het bouwen en beheren van deze woningen grotendeels aan de Nederlandse woningcorporaties overgelaten en beperkt haar eigen rol tot die van regelgever, toezichthouder en projectfinancier (Kuiper, 2010: 6).

“De Nederlandse woningmarkt is al sinds jaar en dag een lappendeken van tijdelijke regelingen, regionaal beleid en politieke paradepaardjes.”

De voorlopers van de huidige woningcorporaties werden ongeveer honderd jaar geleden opgericht (Van der Schaar, 2008: 19). Een kernpunt in de historie van woningcorporaties is de invoering van de Woningwet in 1901. Deze was bedoeld om bewoning van woningen van slechte kwaliteit onmogelijk te maken en de bouw van goede woningen door particuliere organisaties, verenigingen en stichtingen te bevorderen. Corporaties staan bekend als ‘toegelaten instellingen’, omdat verenigingen en stichtingen op basis van koninklijk besluit door de Rijksoverheid worden toegelaten tot het corporatiestelsel. Hierdoor kwamen woningcorporaties in aanmerking voor rijksleningen tegen een gematigde rente. De Woningwet vormde een krachtige stimulans om woningcorporaties op te richten, omdat na de toelating een goede financiering van woningbouw mogelijk was zonder dat er een groot eigen vermogen aan te pas hoefde te komen (Van der Schaar, 2008: 22).

Op afstand en weer terug
In 1995 vond er met de bruteringsoperatie van toenmalig staatssecretaris Heerma een verzelfstandiging van de woningcorporaties plaats. Corporaties werden op afstand gezet van de Rijksoverheid. Als compensatie werd het toegestaan om commerciële activiteiten te ontplooien, zodat corporaties hun eigen broek op konden houden. Het verhuren van huizen onder de marktwaarde, wat feitelijk gebeurt met sociale huisvesting, is immers niet rendabel (Kuiper, 2016). Uitponden is één van de manieren voor corporaties om opbrengst te realiseren, evenals het verhuren van woningen in de vrije sector.

Ruim twintig jaar, een megalomaan cruiseschip van Woonbron, de Maserati van Rochdale, een groot aantal derivaten van Vestia en een parlementaire enquête later, heeft de Rijksoverheid de teugels weer flink aangetrokken. In 2010 werd de tijdelijke regeling staatssteun in het leven geroepen, waarmee de primaire doelgroep van corporaties werd vastgesteld op woningzoekenden met een huishoudinkomen tot aan € 33.000,- (in 2016: € 35.000,-). Met de nieuwe Woningwet uit 2015 en de invoering van passend toewijzen, is de primaire doelgroep van woningcorporaties nog verder gedefinieerd. Met de Verhuurdersheffing en de aanstaande juridische dan wel administratieve scheiding DAEB/ niet-DAEB (Rijksoverheid, 2015), worden de mogelijkheden om commerciële activiteiten te 1 verrichten verder beperkt. De corporaties zijn weer terug onder de vleugels van de overheid.

“Corporaties hebben de middelen en mogelijkheden om creatief te zijn.”

Ongewenste neveneffecten
In 2010 vroeg ik de lezer in ‘Kiezen en verdelen’ om aandacht voor de mogelijke negatieve effecten van de nieuwe wetgeving op de huisvesting van middeninkomens. Ruim zes jaar na de invoering van de Europese wetgeving staatssteun, zijn er van overheidswege nog altijd geen doeltreffende maatregelen genomen om middeninkomens tegemoet te komen. Zij verdienen te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur en huurtoeslag, en te weinig om een huis te kunnen kopen en te profiteren van de lage rente en hypotheekrenteaftrek. Deze huishoudens zijn volgens CorporatieNL (2016) aangewezen op de vrije huursector. Investeringen in het middensegment zijn echter decennia lang uitgebleven. Daarbij is de commerciële huursector in Nederland vergeleken met omliggende landen relatief klein. Het beperkte aanbod zorgt voor een verstoring van de woningmarkt, daar het de toegang tot een betaalbaar vrije huur segment verhindert (CorporatieNL, 2016).

Huurwoning of duurwoning?
Met het beperken van commerciële activiteiten van woningcorporaties heeft Minister Blok als doel om marktpartijen te stimuleren om te investeren in woningen in het middensegment. Volgens Marien de Langen, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Stadgenoot, is dat eigenlijk een gekke redenering: “De kronkel bij sommigen is dat zij denken: als ik de woningcorporaties er tussenuit knip, ontstaat er schaarste en wordt het vanzelf interessant voor marktpartijen om iets in dit segment te doen. Juist marktpartijen hebben baat bij schaarste, omdat ze dan hogere huren kunnen vragen” (Harms, 2014: 10). Dit lijkt in de praktijk ook het geval, want wonen wordt volgens recent onderzoek van BPD (2016) steeds duurder. De gemiddelde woonlasten voor Nederlanders stegen in 2016 tot 37 procent van het huishoudensinkomen, en dat is 3 procent meer dan bewoners bereid zijn te betalen. Zowel de grondprijzen als de bouwkosten nemen overal toe, alsmede strengere overheidsregels op het gebied van onder andere energiezuinigheid en veiligheid. Daarbij heeft de krapte op de woningmarkt een extra prijsopdrijvend effect, aldus BPD (2016: 60).

Deze prijsstijging is ook terug te zien in de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector in Nederland. Deze is in het tweede kwartaal van 2016 met 6,2 procent gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De huurprijzen stijgen hoofdzakelijk in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. Buiten de Randstad ontwikkelen de huurprijzen zich veel gematigder, blijkt uit Huurmonitor van Pararius (2016).

Anderhalf keer modaal
Voordat ik richting mogelijke oplossingen schrijf, is het goed om het begrip ‘middeninkomen’ verder te definiëren. Schilder en Conijn (2015: 7) hanteren als ondergrens een modaal huishoudinkomen van € 35.739,-. De bovengrens van het middensegment is gesteld op 1,5 keer modaal en komt daarmee uit op € 53.600,-. Op basis van het huishoudinkomen in CBS Statline valt ongeveer 16 procent van alle huishoudens volgens deze definitie onder de noemer ‘middeninkomens’. In de huursector worden woningen tot het middensegment gerekend met een huur tussen € 710,68 en € 1.000,- per maand (Schilder en Conijn, 2015: 7).

Het onderzoek van Schilder en Conijn (2015: 10) wijst uit dat het aantal huishoudens in woningen in Nederland is toegenomen tussen 2009 en 2012. In 2009 waren er op basis van de gehanteerde definities 1,4 miljoen huishoudens met een middeninkomen. Dit aantal is gestegen tot 1,6 miljoen in 2012. Er is een grote discrepantie tussen het aantal huishoudens met een middeninkomen aan de ene kant, en het aantal huurwoningen in het middensegment aan de andere kant. Tegenover de 1,6 miljoen huishoudens met een middeninkomen stonden in 2012 slechts 400.000 huurwoningen in het middensegment (Schilder en Conijn, 2015: 15).

Het aanbod aan middensegment-huurwoningen is dus veel kleiner dan het aantal huishoudens dat er gebruik van zou willen maken. Het tekort aan aanbod doet zich vooral voor in Noord-Brabant, de Randstad en Gelderland en met name voor de lagere middeninkomens, aldus Schilder en Conijn (2015: 21). De toegankelijkheid van de koopsector compenseert in veel andere regio’s de beperkte omvang van het middensegment in de huursector, waardoor middeninkomens toch redelijk toegang hebben tot de woningmarkt. De Nederlandse koopwoningmarkt is immers (nog) goed toegankelijk, ook voor huishoudens zonder (veel) eigen vermogen. De concurrentiepositie van de koopsector is sinds het begin van de crisis op de koopwoningmarkt in 2008 sterk verbeterd. De verdere daling van de hypotheekrente heeft de financiële bereikbaarheid van de koopsector, ondanks striktere hypotheeknormen, doen toenemen (Schilder en Conijn, 2015: 6).

“Een oplossing voor het probleem aan de bovenkant van de doelgroep, begint al aan de onderkant.”

Kerntaak of burgerlijke ongehoorzaamheid?
Is het huisvestingsprobleem van de middeninkomens een probleem voor de corporaties? Onderzoek van Luurtsema (2015: 6) toont aan dat corporaties over het algemeen geen probleemeigenaar wensen te worden van de beperkte huisvestingsmogelijkheden van middeninkomens. Er zijn immers al diverse inkomensgroepen die een beroep doen op het woningbezit van de corporaties, zoals urgenten, mensen met een medische indicatie en statushouders.

In de praktijk vormt zich hetzelfde beeld. In het afgelopen jaar heb ik meer dan regelmatig met corporaties gesproken over hun commerciële woningaanbod. Zeker 75 procent van deze corporaties heeft haar verkoopopgave gehalveerd, of zelfs helemaal stop gezet. Met name de instroom van asielzoekers en de scheiding DAEB/niet-DAEB liggen hieraan ten grondslag. Vrije sector huurwoningen worden bij mutatie onder de liberalisatiegrens verhuurd, of volledig afgestoten. Slechts een klein aantal corporaties gaat op dezelfde voet verder als vóór de nieuwe Woningwet.

Persoonlijk vind ik het een gemiste kans dat het gros van de corporaties zich zo strikt aan de kerntaak houdt. De wereld is immers niet zo zwart-wit dat iemand met een jaarinkomen van € 36.000,- makkelijker aan een woning komt. Corporaties hebben de middelen en mogelijkheden om creatief te zijn. Die creativiteit kan worden ingezet om de secundaire doelgroep – de middeninkomens – conform geldende wetgeving te bedienen. Juíst het woningaanbod dat in ‘niet-DAEB’ wordt verhuurd, is zeer geschikt voor middeninkomens. Maar corporaties kunnen middeninkomens ook een aantrekkelijk alternatief bieden voor een sociale woning, bijvoorbeeld door uitpondwoningen uitsluitend of met voorrang te verkopen aan middeninkomens en daarbij eventueel een goede koopregeling te bieden. Onder voorwaarde dat zij een sociale woning bijbouwen, zodat de doorstroming niet ten koste gaat van de primaire doelgroep. Bijkomend voordeel is dat de nieuw te bouwen woningen kunnen worden afgestemd op passend toewijzen.

Ook voor het bouwen van nieuwe woningen kan creativiteit worden aangewend. Als alternatief voor de traditionele bouw zijn er tegenwoordig kwalitatief hoogwaardige, modulaire bouwconcepten die tijdelijk én permanent kunnen worden ingezet. Corporaties kunnen hiermee sneller inspelen op dreigende tekorten. Een oplossing voor het probleem aan de bovenkant van de doelgroep, begint al aan de onderkant.

In de ideale wereld…
…is er sprake van een eerlijke woningmarkt voor alle inkomensgroepen. In het huidige stelsel van gescheiden markten is er sprake van een sterk gestimuleerde koopsector voor de midden- en hogere inkomensgroepen en een sterk gestimuleerde sociale huursector voor de midden- en lagere inkomensgroepen. Om de woningmarkt eerlijker te maken, is volledige herijking van dit stelsel nodig. Het verruimen van de doelgroep voor woningcorporaties door de liberalisatiegrens te verhogen, is een mogelijkheid. Maar ook het erkennen van regionale verschillen in inkomensniveau en woningbehoefte is van groot belang. Landelijke regelingen doen geen recht aan de regionale verschillen op de woningmarkt. In de ideale wereld zouden alle regionale spelers op de woningmarkt in gezamenlijkheid tot een goede verdeling van verantwoordelijkheden en doelgroepen komen. Zij zijn immers thuis in de regio.

 

Bronvermelding
BPD (2016): Duitsland, Frankrijk, Nederland. Woningmarkten in vergelijking 2016.

Hoevelaken: BPD Research CorporatieNL (2016): Vrije huursector blijft kampen met woningnood. URL: https:// www.corporatienl.nl/artikelen/vrije-huursector-blijft-kampen-met-woningnood/ (13 oktober 2016)

Harms, E. (2014): Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording. Tijdschrift voor de volkshuisvesting (1), p. 6-10

Kuiper, E.H.A. (2010): Kiezen en Verdelen. URL: http://www.woningnet.info/sitecore/content/ WoningNet_info/Library/Medewerkers/~/media/E9DEEB3CE67744369C71ED3929BC68AE.ashx?sc_lang=en (12 oktober 2016)

Kuiper, E.H.A. (2016): Verkoop uitpondwoningen alleen aan lage middeninkomens. URL: https://vastgoedjournaal.nl/news/28468/ (18 oktober 2016)

Luurtsema, R. (2015): Woningcorporaties en de huisvesting van de middeninkomens. URL: https://vastgoedkennis-data.vakliteratuur.info/Server/getfile.aspx?file=docs/mre/15/ Luurtsema_EF.pdf (19 oktober 2016)

Pararius (2016): Particuliere woningverhuurders verhogen huurprijs. URL: https:// www.pararius.nl/nieuws/particuliere-woningverhuurders-verhogen-huurprijs/NI0000000234 (18 oktober 2016)

Rijksoverheid (2015): Commerciële en maatschappelijke activiteiten woningcorporaties. URL: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/inhoud/activiteitenwoningcorporaties (16 oktober 2016)

Rijksoverheid (2016): Wat is de huurliberalisatiegrens? URL: https://www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/huurliberalisatiegrens (18 oktober 2016)

Schaar, J. van der (2008): Woningcorporaties in ontwikkeling. In: KWH (red.): De ontwikkeling van woningcorporaties. Soest: Drukkerij Atlas, p. 19-56.

Schilder, F. & Conijn, J. (2015): Middeninkomens en het middensegment. De ontbrekende schakel op de woningmarkt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate

Mail the editors