Hooggespannen verwachtingen voor de Nederlandse huurwoningmarkt na de Tweede Kamerverkiezingen

Editie: 24.3 - De invloed van politiek op vastgoed

Published on: 25 juni 2017

---

Elisa Bontrop is adviseur Capital Consultants bij Sweco, een ingenieursadvies- en architectenbureau dat in heel Europa opereert. Zij houdt zich bezig met het analyseren van de (inter-)nationale ontwikkelingen in de vastgoedbeleggingsmarkt.

 

Ingrijpende maatregelen zijn noodzakelijk om het huursegment weer in beweging te krijgen.

Op 15 maart jongstleden vonden de Tweede Kamerverkiezingen plaats. De Nederlandse huurwoningmarkt heeft in de verkiezingsstrijd weliswaar geen grote rol gespeeld, maar uit de verkiezingsprogramma’s blijkt wel degelijk dat de politiek nadenkt over de huidige uitdagingen binnen dit beleidsterrein. Onderwerpen als de stimulering van de nieuwbouw, de verhuurderheffing en duurzaamheid moeten hierbij als hoofdthema’s worden gezien. Deze politieke plannen en ambities zijn niet alleen interessant voor Nederlandse burgers, maar ook voor vastgoedbeleggers.

(Foto: Rene Mensen, https://flic.kr/p/gqE7Tc)

De VVD werd op 15 maart met 33 zetels opnieuw de grootste partij, gevolgd door de PVV (20 zetels), CDA (19 zetels) D66 (19 zetels), SP (14 zetels), GroenLinks (14 zetels), PvdA (9 zetels) en ChristenUnie (5 zetels). Hekkensluiters PvdD (5 zetels), 50Plus (4 zetels), SGP (3 zetels), DENK (3 zetels) en FvD (2 zetels) maken naar de huidige verwachtingen geen deel uit van regeringsdeelname in de periode 2017-2021, en worden derhalve in dit artikel buiten beschouwing gelaten. Het is goed mogelijk dat dit ook opgaat voor de PVV, maar gezien het feit dat deze partij de op één na grootste partij is geworden met navenante invloed, is er in dit artikel voor gekozen de standpunten van deze partij op het gebied van de Nederlandse huurwoningmarkt wel aan de orde te laten komen.

Huurwoningmarkt volkomen uit balans
De dynamiek op de Nederlandse woningmarkt is de afgelopen jaren groot geweest, zowel aan vraag- als aanbodkant. Aan de vraagkant speelt de grote groei van de Nederlandse bevolking de afgelopen jaren, mede dankzij een toename in het immigratiesaldo en de vergroting van het aantal huishoudens. Ook houden ouderen langer (noodgedwongen) huurwoningen bezet, onder andere doordat veel verzorgings- en verpleeghuizen als gevolg van bezuinigingsmaatregelen hun deuren hebben moeten sluiten. Daarnaast blijft de vraag naar vrije sector huurwoningen de komende jaren fors toenemen als direct gevolg van de flexibele arbeidsmarkt en woningmarkthervormingen (bron: onderzoek ASRE).

Aan de aanbodkant is door de langdurige economische crisis, die de bouw hard heeft geraakt, de bouwproductie enorm gestagneerd. In 2016 is (op jaarbasis) wederom sprake van een daling in het aantal afgegeven bouwvergunningen voor huurwoningen. Ondanks een groei in het woningbouwvolume in totaliteit in 2016 (bron: EIB) zal het aantal huurwoningen de komende jaren krimpen. De voorraad huurwoningen zal naar verwachting met 15.000 tot 39.000 woningen afnemen als gevolg van het uitponden door woningcorporaties en beleggers, en door de sloop van verouderde woningen (bron: ABF research). Daarnaast blijkt uit onderzoek van Capital Value dat 66 procent van de gemeenten geen beleidsprogramma heeft om aan de toenemende vraag naar vrijesectorhuurwoningen te voldoen. Sweco concludeert daarom dat vraag en aanbod op de huurwoningmarkt volkomen uit balans zijn en dat krachtig politiek optreden op de sociale huurwoningmarkt een noodzaak is om commerciële beleggers meer investeringsruimte te geven.

Een gat in de beleggingsmarkt voor middeldure huurwoningen
Uit cijfers blijkt dat het investeringsvolume in de woningmarkt in 2016 met 45 procent is toegenomen. Een percentage dat nog hoger uit had kunnen komen als er meer aanbod beschikbaar was geweest. Daarnaast is becijferd dat zo’n miljoen woningen aan extra kwaliteitseisen moeten voldoen om bij nieuwe verhuur in huurprijs boven de liberalisatiegrens uit te komen (bron: Dynamis). Aangezien de VVD de liberalisatiegrens naar 600 euro wil terugbrengen, is het in theorie mogelijk dat de enorme vraag naar middeldure huurwoningen binnen een aantal jaar stabiliseert of zelfs afneemt. Potentiële huurders die nu nog tussen wal en schip vallen, alsmede scheefwoners, krijgen hierdoor meer kans op een betaalbare huurwoning in het middensegment. Vooralsnog blijft het middenhuursegment als beleggingsproduct schaars en derhalve onderhevig aan huurstijgingen.

Politieke partijen zetten in op meer nieuwbouw
Naast voorgaande maatregel om de liberalisatiegrens te verlagen, wil de VVD dat woningcorporaties duurdere woningen afstoten aan commerciële marktpartijen. Hiervoor zetten zij het tarief van de verhuurderheffing als middel in, naast de aanpak van “goedkope scheefhuurders” om zo de sociale huurmarkt van het slot te halen. Als enige politieke partij wil de VVD de verhuurderheffing, zoals neergelegd in de Wet Verhuurderheffing, handhaven en zelfs verhogen. Maar dit is niet los te zien van de verlaging van de liberalisatiegrens. Alle andere partijen pleiten ervoor de verhuurderheffing af te schaffen of deels om te zetten in een investeringsplicht.

Zo stelt GroenLinks dat de verhuurderheffing moet worden omgevormd tot een investeringsplicht voor corporaties om de sociale woningvoorraad te vergroten, woningen sneller energiezuiniger te maken en betaalbaar te houden Tegelijkertijd ziet GroenLinks deze heffing als een financiële stok achter de deur voor corporaties die onvoldoende investeren. De VVD wil gemeenten er tegelijkertijd toe bewegen meer grond voor nieuwbouw vrij te geven. De partij wil dat er een aparte categorie wordt toegevoegd in de bestemmingsplannen zodat de toenemende vraag ook in de regio’s waar vraag is beter kan worden ingevuld. De SP pleit ervoor dat gemeenten meer de mogelijkheden krijgen om leegstaande kantoren, winkelpanden en bedrijfsruimten om te bouwen naar woningen.

D66 sluit zich hierbij aan en wil dat gemeenten harde doelstellingen opnemen om de aantallen (niet-) geliberaliseerde huurwoningen op korte termijn flink te laten toenemen. Ook de ChristenUnie ziet heil in hergebruik en transformatie van bestaande panden en deze partij wil dat pensioenfondsen, marktpartijen en gemeenten de handen ineen slaan om tienduizenden middeldure vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Het CDA acht het daarbij noodzakelijk dat lokale overheden voldoende gereedschappen krijgen toebedeeld en pleiten, net als de VVD, voor een aparte paragraaf in de bestemmingsplannen. De PVV stelt dat het de bouwproductie wil opschroeven door een vermindering van de regeldruk. Daarnaast heeft deze partij in het verleden een ontwikkelvisie voor het Groene Hart voorgesteld. De PvdA wil in de komende kabinetsperiode een Rijksfonds Wonen optuigen om de woningproductie te stimuleren en dalende huurprijzen te bewerkstelligen.

Duurzaamheid als strategie voor de toekomst
Zoals hierboven aangegeven kunnen ook duurzaamheidsinvesteringen een enorme impuls geven aan de vrijesectorhuurmarkt. Daarnaast heeft ons land zich middels het Klimaatakkoord gecommitteerd aan het energiezuiniger – en in 2050 uiteindelijk energieneutraal – maken van onze woningvoorraad. Voor veel partijen aanleiding om nieuwbouwwoningen zo snel mogelijk energieneutraal opgeleverd te krijgen. Een investering die zijn geld dubbel en dwars waard is, aangezien duurzaamheidsinvesteringen op een later tijdstip moeilijker, al dan niet pas na instemming van een zittend huurder, zijn terug te verdienen.

De formatieonderhandelingen
Inmiddels zijn de Tweede Kamerverkiezingen van 15 maart jongstleden achter de rug en blijken de formatieonderhandelingen tussen VVD, CDA en D66 mislukt. Ten tijde van het schrijven van dit artikel is het nog volstrekt onduidelijk welke coalitie hierna wordt verkend. Een coalitie met VVD, CDA, D66 en ChristenUnie behoort tot de mogelijkheden. Echter, deze coalitie zou slechts kunnen rekenen op een krappe meerderheid in de Tweede Kamer (76 zetels) en het is de vraag of dit wenselijk is. Een coalitie met de PvdA is in theorie ook mogelijk, maar na de grote verkiezingsnederlaag van deze partij is het de vraag of dit wel geloofwaardig zou zijn. De op één na grootste partij, de PVV, lijkt vooralsnog van de formatieonderhandelingen te worden uitgesloten. Tenslotte zou een minderheidskabinet eventueel opnieuw uitkomst kunnen bieden, maar dit is erg ingewikkeld omdat er voor elke beleidswijziging nieuwe “tussentijdse coalities” moeten worden gevormd. Een linkse coalitie, zonder VVD, lijkt onwaarschijnlijk omdat dit nog het meest ver afstaat van de stemmingsuitslag en geen recht doet aan de stem van de Nederlandse bevolking. Immers, de rechtse partijen VVD en PVV zijn de twee grote winnaars van de verkiezingen.

Hooggespannen verwachtingen voor de toekomst van de huurwoningmarkt
Wat de uitkomst van de formatieonderhandelingen ook moge zijn, de verwachtingen voor de huurwoningmarkt zijn hooggespannen. Pas wanneer het nieuwe regeerakkoord wordt gepresenteerd zullen wij kennis kunnen nemen van de koers voor de komende vier jaar. Het is in ieder geval onze verwachting dat de koers die de kabinetten Rutte I en Rutte II hebben ingezet, ook voor de nieuwe regering van grote invloed zal zijn. Dat de Nederlandse huurwoningmarkt door het aankomende kabinet een flinke impuls gaat én moet krijgen, staat hierbij buiten kijf. Ingrijpende maatregelen zijn noodzakelijk om zowel het geliberaliseerde, als het niet-geliberaliseerde huursegment weer in beweging te krijgen. Dit zal van invloed zijn op de vervolgvraag naar dit beleggingsproduct, dat gebaat is bij een stabiele balans tussen vraag en aanbod; bij voorkeur met een beperkt aanbodtekort.

Door een groot regionaal tekort zal de druk op de huurwoningmarkt de komende tijd verder blijven toenemen. Woningcorporaties zullen zich in toenemende mate beperken tot hun kerntaak en dat is, onder andere, de verhuur en de toevoegingen van niet-geliberaliseerde huurwoningen. De woningen die als vrijesectorhuurwoningen kunnen worden verhuurd, zullen woningcorporaties meer gaan verkopen waardoor het speelveld voor beleggers wordt vergroot. Institutionele beleggers blijven naar verwachting in sterke mate geïnteresseerd in vrijesector nieuwbouwwoningen, vooral binnen de Randstedelijke gebieden waar de schaarste het grootst is.

Het is in ieder geval zeker dat wanneer er alleen een sterke focus wordt gehouden op nieuwbouwwoningen, het naar verwachting nog jaren kan duren voordat de huurwoningmarkt aan de vraagzijde wordt verlicht. Het plan om de liberalisatiegrens naar 600 euro te verlagen kan op redelijk korte termijn zorgen voor verhoging van het potentieel commercieel product. De ontbrekende match die het voor veel commerciële partijen met het woningaanbod nu nog vaak ontbeert, kan dan ineens wel gaan ontstaan. Óf, en op welke deelgebieden, de leidende partij van de laatste twee kabinetten concessies zal doen moet dus nog blijken. Zoals aangegeven staat de VVD op een aantal punten lijnrecht tegenover de andere partijen. Met name het VVD-standpunt omtrent de instandhouding en eventueel verdere verhoging van de verhuurderheffing is een heet hangijzer. Het is daarom denkbaar dat er nog meer gezaagd en geslepen gaat worden aan deze heffing om woningcorporaties op korte termijn nog meer te stimuleren de Nederlandse huurwoningmarkt van het slot te halen. Alle politieke partijen hebben zich dit uitgangspunt in ieder geval tot doel gesteld, en dat is goed nieuws voor zowel de Nederlandse burgers als voor beleggers.

 

Bronvermelding
Amsterdam School of Real Estate “Middeninkomens op de woningmarkt; ontwikkelingen in een veranderend economisch en maatschappelijk klimaat” (februari 2017).

Capital Value, “De woning(beleggings)markt in beeld 2017” (2017).

Economisch Instituut voor de bouw, “Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid” (2017).

Financieel Dagblad, “Toename van beleggingen in vastgoed met ruim 20%” (12 december 2016).

Website Partij voor de Vrijheid (via https://www.pvv.nl/zoeken.html?searchword=huurwoningen&searchphrase=all)

Verkiezingsprogramma’s Tweede Kamerverkiezingen 2017-2021:
CDA “Keuzes voor een beter Nederland”
ChristenUnie “Hoopvol realistisch”
D’66 “Samen sterker, kansen voor iedereen”
GroenLinks “Tijd voor verandering”
PvdA, “Een verbonden samenleving”
SP, “Programma voor een sociaal Nederland voor de verkiezingen van 15 maart 2017”
VVD, “Zeker Nederland”

Mail the editors