SERVICE Actief

Editie: 24.3 - De invloed van politiek op vastgoed

Published on: 27 juni 2017

---

Beste lezer,

Een van de hoogtepunten van het collegejaar is de buitenlandse trip met studievereniging SERVICE. Tijdens zo’n studiereis kunnen de studenten kennis maken met de werkwijze en bedrijfscultuur van vastgoed gerelateerde organisaties in een ander land. Dit draagt bij aan hun ontwikkeling tot professional en geeft hen inzicht in zowel de overeenkomsten als de verschillen tussen de vastgoedmarkt in Nederland en het buitenland. Voor de eenentwintigste editie van de SERVICE-studiereis zijn we van 27 april tot en met 6 mei jongstleden afgereisd naar Zuidoost-Azië. Aan het begin van dit collegejaar heeft de reiscommissie de shortlist van zo’n acht bestemmingen teruggebracht naar één: Singapore.

De bestemming
De reiscommissie van SERVICE is in de eerste maanden van het academisch jaar 2016-2017 bezig geweest om een interessante bestemming te vinden voor de studiereis. Uitgangspunt hierbij was dat het een stad in ontwikkeling moest zijn met voldoende leerzame aspecten wat betreft de vastgoedmarkt. Singapore voldeed ruim aan deze eisen en zodoende werden de pijlen van de commissie op deze metropool gericht.

Terwijl Singapore qua oppervlakte maar net iets groter is dan de Noordoostpolder van Flevoland, wonen er ongeveer 6 miljoen mensen. Dit verklaart ook direct waarom ruimtegebrek een hot issue is in deze stadstaat, want met ongeveer 8.000 inwoners per km² is Singapore het op twee na meest dichtbevolkte land van de wereld. Ter vergelijking, in Nederland wonen er ongeveer 410 mensen per km². Sinds Singapore in 1965 volledig onafhankelijk werd van Groot-Brittannië en Maleisië heeft zowel het inwonersaantal als de economie zich explosief ontwikkeld. Een belangrijke reden voor de economische groei was het aantrekken van buitenlandse bedrijven die lage tot geen belastingen hoefden te betalen. Bovendien ligt het werkloosheidspercentage in Singapore slechts rond de 2%.

Met een gemiddelde huurprijs per vierkante meter kantoorruimte van ongeveer €600 per jaar ligt het prijsniveau in Singapore een stuk hoger dan op de Nederlandse kantorenmarkt. Wat betreft de huisvesting van de inwoners heeft de overheid een zeer grote vinger in de pap. Zo wordt 80% van alle appartementen namelijk gebouwd door de Housing Development Board (HDB), die overal in Singapore wooncomplexen van dertig of meer verdiepingen ontwikkelt.

Dit zijn allemaal aspecten die ons nieuwsgierig maakten naar Singapore en daarom zijn we met 24 studenten en 2 docenten van de leerstoel Urban Systems & Real Estate op reis gegaan.

De reis
Voordat we koers zetten richting Zuidoost-Azië hebben we op 12 april een kick-off meeting georganiseerd bij de studiereis-partner DVP in Den Haag. Bij DVP, dat onder andere actief is in vastgoedadvies en bouwmanagement, heeft de reiscommissie meer verteld over het programma van de studiereis en over Singapore in het algemeen. Daarna hebben we na uitleg van DVP een uitdagende case uitgewerkt over een retail-locatie in Maastricht en vervolgens afgesloten met een gezellige borrel.

In de vroege ochtend van donderdag 27 april verzamelden we op het terrein van de TU/e en een dag later op 28 april in de ochtend stapten we uit de metro in Chinatown, Singapore. Deze centraal gelegen wijk vol Chinese invloeden zou voor de rest van het verblijf de thuisbasis vormen, aangezien ons hostel en het hotel van de docenten hier gevestigd was. Wat tijdens onze eerste uren in Singapore direct opvalt is het geoliede openbaar vervoersysteem. Hoewel er weinig auto’s op de wegen zijn, vanwege dure vergunningen die inwoners moeten aanschaffen om auto te mogen rijden, is het metronetwerk niet druk en erg overzichtelijk. Na het inchecken bij hotel en hostel en enigszins geacclimatiseerd te zijn in het broeierige tropische klimaat van de stad zijn we naar de Urban Redevelopment Authority (URA) gewandeld. Deze overheidsinstantie is verantwoordelijk voor alle grootschalige planning en gebiedsontwikkelingen. Bovendien geeft zij vergunningen uit en verkoopt namens de overheid stukken land aan geïnteresseerde partijen. In de URA City Gallery maakten we kennis met de door de overheid zeer gereguleerde Urban Planning van Singapore. De vrijdag sloten we af bij de zogenaamde Dutch Drinks, een maandelijkse borrel voor Nederlandse expats die werkzaam zijn in Singapore. Vanwege het thema (Koningsdag) kleurde de Club Street volledig oranje.

Figuur 1: De URA city gallery

Figuur 2: Dutch Drinks

Op zaterdag stond een lange dag vol cultuur op de planning. In de ochtend begonnen we met bezoekjes aan de Hindoeïstische Sri Mariamman tempel en de Boeddhistische Tooth Relic tempel, allebei gelegen in Chinatown. Het bezoek aan het National Museum of Singapore maakte veel duidelijk over de roerige ontstaansgeschiedenis en ontwikkeling van dit land. Aan het eind van de middag werd een bezoek gebracht aan Gardens by the Bay, een prachtig park gelegen naast het Marina Bay Sands complex. In dit park hebben we de Supertree Skywalk bewandeld, een loopbrug op 22 meter hoogte tussen gigantische ontworpen stalen bomen. Met een bezoek aan de Flower dome en Cloud Forest, beiden architectonisch prachtige gebouwen, werd de bezichtiging van dit park voor even afgesloten. Want na een avondmaal in een van de vele foodcourts die Singapore rijk is zijn we ’s avonds teruggereisd naar Gardens by the Bay voor de schitterende lichtshow.

Figuur 3: Gardens by the Bay

Figuur 4: Supertree lightshow

De zondag werd doorgebracht op Sentosa, een eiland voor de kust van Singapore dat volledig is ontwikkeld tot recreatiegebied. Behalve attractieparken zijn er opgespoten stranden en beach clubs. Kortom, voor ieder wat wils om zijn/haar zondag door te brengen. De zondagavond hebben we gezamenlijk afgesloten in Skyline, een club op de 42^e verdieping met een prachtig uitzicht over Singapore.

Maandag 1 mei is het Labour Day, een nationale feestdag in Singapore. Met behulp van een photo-challenge, waarbij de studenten en docenten verdeeld in groepjes opdrachten uitvoeren en fotovragen beantwoorden, wordt het Marina Bay Sands-gebied met al haar interessante vastgoed verkend. Enthousiasme en creativiteit was volop aanwezig bij de groepjes! Aan het eind van de middag reisden we af naar Little India. Hoewel dit slechts een paar metrohaltes verderop is, lijkt het alsof we in een compleet andere wereld terecht zijn gekomen. De wijk lijkt minder georganiseerd, wat rommeliger en terwijl in de rest van de stad de mensen zich vooral in de door airconditioning gekoelde binnenklimaten begeven hangen in Little India veel mensen op straat rond.

Figuur 5: Uitzicht op Marina Bay Sands

Dinsdagochtend gaat de wekker vroeg, want er staan meerdere bedrijfsbezoeken op de planning. Allereerst vertrokken we naar CBRE, waar Jeroen van Holstein (Associate Director CBRE) ons ontving met een gevarieerd programma waarin we achtereenvolgens presentaties kregen over de Aziatische vastgoedmarkt, de activiteiten van CBRE in Singapore, de potentie en noodzaak van datacenters en investeringsmanagement. Na dit bezoek wandelden we richting Cushman & Wakefield, waar Priyaranjan Kumar en Christine Li meer details gaven wat betreft de woning- en kantorenmarkt in Singapore. Een paar uur later bevonden we ons in de Nederlandse ambassade in Singapore, waar we op de hoogte werden gebracht van de belangrijkste activiteiten van het team dat daar werkzaam is. De focus van de ambassade ligt op het introduceren van Nederlandse bedrijven in de Singaporese markt en andersom proberen ze Singaporese bedrijven te laten investeren in Nederland. Bovendien werden we hier op de hoogte gesteld van het strenge beleid in Singapore, dat niet voor niks “the fine city” als bijnaam heeft vanwege de vele en hoge boetes die je kunt krijgen. Aan het eind van de middag reisden we af naar Marina Bay Sands, waar een team van het retailgedeelte van het complex ons rondleidde door de gigantische shopping mall en een kijkje gaf in het casino. Ook maakten we kennis met de top van het retailsegment door middel van een tour door de enorme Louis Vuitton flagship store. De dinsdagavond sloten we af in de rooftopbar Cé La Vi bovenop het Marina Bay Sands hotel.

Figuur 6: Rondleiding door Marina Bay Sands shoppingmall

De woensdag stond qua planning grotendeels in het teken van Capitaland, een vastgoedreus actief in heel Azië met Singapore als thuisbasis. Capitaland bezit en beheert voor ongeveer $75 miljard aan vastgoed als shoppingmalls, kantoorgebouwen en woningcomplexen. We begonnen de dag in hun hoofdkwartier, de Capitaltower, waar Rui Hua Chang een introductie gaf. In de functie als head investor relations vertelde zij over de diverse activiteiten van Capitaland en legde ze uit wat voor duurzaamheidsdoelen het bedrijf nastreeft. Na deze presentatie hebben we CapitaGreen bezocht, een veertig verdiepingen hoge kantoorkolos in eigendom van Capitaland dat model staat voor de duurzaamheid dat het bedrijf nastreeft. Met bomen en planten verspreid over de gehele gevel en een grote tuin op de bovenste etage is dit gebouw letterlijk een groene toren dat behalve een gezond binnenklimaat een verminderd energieverbruik bewerkstelligt. Het programma van Capitaland werd afgesloten met een bezoek aan ION Orchard, een van de shoppingmalls in het bezit van Capitaland gelegen aan Orchard Road, de bekendste winkelstraat van Singapore.

Na een bliksembezoek aan de Botanic Gardens reisden we aan het eind van de woensdagmiddag naar Ang Mo Kio, een wijk in het noorden van Singapore. Hier vertelde Jair Smits van ingenieursbureau Witteveen+Bos over het fietsproject waar zij bij betrokken zijn. Hoewel fietsen in Nederland heel normaal is, moet zowel de infrastructuur als de bevolking van Singapore zich nog instellen op fietsers. De woensdag sloten we af met een gezellige en luidruchtige karaokesessie op Clarke Quay, de uitgaanshotspot van Singapore.

Donderdag ging de wekker vroeg, want er stond een reis naar de National University of Singapore (NUS) voor de boeg. Aldaar kregen we een introductie over de NUS en werd de focus van het masterprogramma van de real-estate faculteit uiteengezet. Vervolgens vertelde Noel Neo van de Asia Pacific Real Estate Association over de Aziatische vastgoedmarkt vanuit het oogpunt van deze non-profit organisatie. Aan het begin van de middag kwamen we aan bij het hoofdkwartier van de Housing Development Board (HDB). Deze zogenoemde HDB Hub is een soort mix van een woningcorporatie en een gemeentehuis. Honderden Singaporezen zitten hier te wachten tot ze een huis kunnen uitzoeken. In de HDB Hub staan op ware grootte twee- tot en met vijfkamerappartementen opgesteld, waar Singaporezen kunnen zien hoe hun nieuwe woning er van binnenuit gaat zien. Een interessant aspect hierbij is dat de HDB-flats een afspiegeling moeten zijn van de Singaporese maatschappij, waardoor er een vastgesteld percentage Chinezen, Maleisiërs, Indiërs en andere nationaliteiten vertegenwoordigd moet zijn in elk appartementencomplex. Het formele programma van deze dag werd afgesloten met een bezoek aan Surbana Jurong. Deze veelzijdige ontwikkelaar is betrokken in veel verschillende markten, van energiecentrales tot defensieprojecten en van woningbouw tot olieboorplatforms. In het kader van hun samenwerking met het Nederlandse Royal HaskoningDHV vertelde Surbana Jurong over een landwinningsproject, waarbij 810 hectare aan land wordt ingepolderd. De poldertechniek is een relatief nieuwe methode in dit deel van de wereld en daarom wordt daar Nederlandse expertise voor ingeschakeld.

Op vrijdag, onze laatste dag in Singapore, werd het formele programma afgesloten met een bezoek aan Keppelland. In het Ocean Financial Centre, een 43 verdiepingen hoog modern kantoorgebouw midden in het Central Business District van Singapore, kregen we een presentatie over de geschiedenis van het gebouw en al haar duurzame aspecten. Zo bezat dit gebouw een tijd lang het wereldrecord voor de grootste verticale tuin ter wereld. Na een leerzame en gezellige week reisden we vrijdagmiddag voldaan richting Changi Airport voor de lange reis richting Nederland.

Figuur 7: Vertical garden bij het Ocean Financial Center

Tot slot
Tijdens deze studiereis hebben we kennis kunnen maken met een stadstaat waar alles ontzettend strak geregeld is. De straten zijn brandschoon, er zijn nauwelijks files en het openbaar vervoersysteem is uitmuntend. Bovendien heerst er een economisch aantrekkelijke atmosfeer die veel buitenlandse bedrijven uitnodigt zich in Singapore te vestigen. Ondanks de hoge bevolkingsdichtheid krijgt de Singaporese overheid het voor elkaar om veel schitterende parken aan te leggen, wat recht doet aan de bijnaam “the Garden City”.

Ik denk dat iedereen die deel heeft genomen aan deze reis van de ervaringen en gezelligheid heeft genoten en deze studiereis niet snel zal vergeten. Graag wil ik onze sponsor DVP bedanken voor hun steun en organisatie van de kick-off meeting. Daarnaast dank ik Stephan Maussen en Benny Ng voor hun academische bijdrage en prettige samenwerking gedurende de reis. Daarnaast dank ik uiteraard alle deelnemers van de studiereis voor hun inzet en enthousiasme.

Tot slot wil ik de reiscommissie in het bijzonder bedanken. Aan het begin van het collegejaar zijn zij samen met mij de uitdaging aangegaan om deze reis te organiseren en sindsdien hebben ze hard gewerkt om alles voor elkaar te krijgen. Daarom een groot dankwoord aan Maarten Bink, Nadia van de Boogaard, Livia Djatmiko, Linda Julies en Yvonne Klompen. Door hun inzet, enthousiasme en doorzettingsvermogen zijn we erin geslaagd een geweldige studiereis te organiseren!

Met vriendelijke groet,

Namens het SERVICE-bestuur 2016-2017,
Laurent Smits

 

Mail the editors