Herbestemmen van leegstaand publiek Vastgoed; Praktische handvatten op basis van een symbiose tussen theoretische verkenning en praktijk sondering
Editie: 27
Published on: 15 oktober 2019
Stefanie Braun MSc (Zuyd, Master FREM), Joop van Duren, PhD (lector Facility Management Zuyd Hogeschool), Teun Brands Bba (Yask FM) en Pepijn Reijnders BSc, (algemeen directeur Yask)
Het lectoraat Facility Management van Zuyd Hogeschool (14.000 studenten in Heerlen, Maastricht en Sittard) richt haar pijlen op praktijkonderzoek op 3 thema’s: Leegstand en herbestemming, leefbaarheid en circulaire inkoop. De keuze voor het onderzoeksthema ‘leegstand en herbestemming’ ligt voor de hand in een regio waar sprake is van demografische krimp, ontgroening en vergrijzing en er dus steeds meer publiek vastgoed leeg komt te staan. In dit artikel hanteren we de omschrijving van Marc van Leent (2012) om publiek vastgoed te duiden: Vastgoed dat initieel een publieke functie diende. Scholen, zorg gebouwen, kerken en cultuurhuizen vallen daarmee onder deze categorie. De vraag of het gebouw met privaat of publiek geld is gesticht, is in dezen dus van minder groot belang.
Om de koppeling met de praktijk te versterken heeft het lectoraat Facility Management de samenwerking gezocht met Yask Facility Management. Zowel het literatuuronderzoek als het praktijkgedeelte heeft het lectoraat samen met Yask uitgevoerd.
Een Master FREM studente uit 2017 – 2018 heeft de lead genomen bij het praktijkgedeelte en de symbiose tussen theoretische inzichten en praktijkervaringen voor haar rekening genomen, hetgeen uitmondde in haar Master FREM thesis: “Redevelopment approaches for vacant public real estate in the Netherlands”.
Dit artikel beschrijft de aanleiding, het proces, de onderzoeksresultaten en de conclusies die daaraan verbonden zijn.
Limburg kampt met serieuze leegstandsproblematiek. In het commerciële domein lost ‘de markt’ dat uiteindelijk wel op, al doet het hier en daar lelijk pijn. In het publieke domein zijn het gemeenschappen die voor de lasten opdraaien en die tegelijkertijd ook last hebben van het sluiten van scholen, het veranderen van (bijvoorbeeld ouderen en ggz) zorg, het verdwijnen van voorzieningen in wijken, buurten en dorpen. Alleen in Venlo, Heerlen, Maastricht en Sittard Geleen gaat het om 240.000 m2 leegstand (Hoof van, J. 2018). Dat is een blok aan het been van gemeentebegrotingen en de leefbaarheid komt mede daardoor (extra) onder druk te staan.
Onderstaande tabel illustreert de verwachting voor Nederland in 2030:
Bron: Reisgids Maatschappelijke Voorzieningen (2013) (Hierin zijn leegstaande privaat gefinancierde panden met een publieke functie nog niet verdisconteerd; de feitelijke leegstand in het hele domein van publiek vastgoed is dus nog veel omvangrijker.)
Gelukkig zien we veel initiatieven om leegstaande gebouwen een nieuwe bestemming en daarmee toekomst te geven. Sommige van deze initiatieven slagen wonderwel, anderen zijn minder succesvol. Deze constatering vormde de aanleiding voor een onderzoek waarbij enerzijds in beeld is gebracht wat er in de literatuur is te vinden omtrent herbestemmingsaanpakken voor dergelijke leegstaande gebouwen en die inzichten als het ware te spiegelen aan de praktijk.
Het onderzoeksproces:
Begin 2017 heeft een team bestaande uit een facility manager van Yask, een lid van de kenniskring FM en de lector FM een literatuur oriëntatie uitgevoerd. Daarbij is gezocht naar handvatten die de literatuur biedt die kunnen bijdragen aan een kansrijke herbestemmingsaanpak. Er is gezocht naar handvatten die nuttig kunnen zijn bij het vinden van antwoorden op de vraag waarop te letten bij:
- De keuze voor een her te bestemmen gebouw
- De locatie waarop en de omgeving waarin het gebouw zich bevindt
- Planning en fasering van een herbestemmingsaanpak
- Organisatie van het herbestemmingsproject
- De visie die gehanteerd wordt bij het herbestemmingsvraagstuk
- De financiering van het project
Vervolgens heeft de hiervoor al genoemde Master FREM (Facility and Real Estate Management) studente 14 interviews voorbereid en afgenomen (waaraan afwisselend ook de Yask facility manager en de lector FM deelnamen) waarbij in een semi gestructureerde interviewvorm de 13 vragen die in bijlage 1 zijn weergegeven zijn besproken.
De 14 geselecteerde projecten voldeden aan onderstaande criteria:
- Het object is oorspronkelijk als publiek vastgoed gebouwd
- Het object heeft voor herbestemming leeg gestaan
- Het object is niet langer dan 10 jaar geleden herbestemd
- Het object is minstens 500 m2 groot
De geselecteerde projecten:
De interviewresultaten zijn gerubriceerd, gecodeerd en in verband gebracht met de resultaten uit de literatuur oriëntatie. Door middel van ‘reasoning’ is de Master FREM studente tot een symbiose gekomen tussen theoretische inzichten en praktijkervaringen. Op deze wijze zijn er onderzoeksresultaten gegenereerd die gebaseerd zijn op in literatuur beschreven en ‘beleefde’ kennis en ervaringen.
We verwachten dat deze resultaten (zie volgende deel van dit artikel) voor een groot deel herkenbaar zullen zijn (zo gaat dat met ‘open deuren’ die vaker dan gedacht toch ingetrapt moeten worden), maar ook een aantal eyeopeners zullen bevatten waarmee toekomstige herbestemmingsprojecten hopelijk hun voordeel kunnen doen.
Onderzoeksresultaten:
De resultaten die voortkwamen uit het literatuur- en praktijkonderzoek zijn onderverdeeld in zes verschillende thema’s:
- De keuze voor een her te bestemmen gebouw;
- De locatie waarop en de omgeving waarin het gebouw zich bevindt;
- Planning en fasering van een herbestemmingsaanpak;
- Organisatie van het herbestemmingsproject;
- De visie die gehanteerd wordt bij het herbestemmingsvraagstuk;
- De financiering van het project.
Ook deze zes thema’s zijn in het onderzoek weer onderverdeeld in verschillende subcategorieën. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen voor de hoofdthema’s worden hier weergegeven.
Thema 1: De keuze voor een her te bestemmen gebouw
Om een keuze te kunnen maken voor een her te bestemmen gebouw is het erg belangrijk om de gebouwconditie te kennen, voordat er aan een project wordt begonnen. Dit kan een hoop geld en frustraties besparen. Iedere ontwikkelaar of investeerder moet zich verdiepen in de conditie van een gebouw, alvorens de koop gedaan wordt. Dit kan op verschillende manieren gebeuren, bijvoorbeeld door het gebruiken van hiervoor ontwikkelde apps of formulieren die zijn gebaseerd op de NEN 2767.
Ook moet er van het begin af aan rekening worden gehouden met het onderwerp duurzaamheid. Dit kan leiden tot een ‘lower total cost of ownership’ (de totale kosten van het pand vanaf het startsein, gedurende de exploitatie en mogelijk de sloop) en kan inkomstderving op een later tijdstip voorkomen (doordat panden gedeeltelijk niet beschikbaar zijn door het achteraf treffen van duurzaamheidsmaatregelen). Daarom is het voor investeerders en ontwikkelaars belangrijk te weten wat er technisch en financieel mogelijk is en wat niet. Het verdient aanbeveling hiervoor specialisten te raadplegen.
Thema 2: De locatie waarop en de omgeving waarin het gebouw zich bevindt
De herbestemming van een pand moet altijd passen in de omgeving waarin het zich bevindt en het is een voordeel als de toekomstige bestemming past bij de omgeving en daar zelfs iets aan toe voegt. Als dit niet het geval is, kan er weerstand ontstaan hetgeen een negatieve impact op de mate van toekomstig gebruik kan hebben. Daarom is het van belang om een stakeholdersanalyse en een omgevingsanalyse op te stellen voordat een beslissing over de uiteindelijke functie van een her te bestemmen gebouw wordt genomen. De nieuwe functie mag geen overkill creëren, maar versterkt idealiter de omgeving.
Daarom is ook communicatie met de buurt van groot belang. De communicatie kan plaatsvinden door expliciet te vragen naar de behoeften van de bewoners of door het geven van informatie, om de bewoners op de hoogte te houden van de stand van zaken rondom het herbestemmingsproces. Hierdoor wordt er betrokkenheid gecreëerd en ontstaat er minder weerstand. Deze betrokkenheid kan een boost geven aan de leefbaarheid van de omgeving.
Thema 3: Planning en fasering van een herbestemmingsaanpak
De gemeente is een belangrijke speler in elk herbestemmingstraject als het gaat om het verlenen van subsidies en vergunningen. Daarom is het van belang, in een vroeg stadium met de gemeente te spreken, om af te tasten hoe zij over de herbestemming denken en welke mogelijkheid zij kan bieden om te helpen bij de realisatie van het project.
Een ander belangrijk punt in het plannings- en faseringstraject is de aanpak rondom de keuze voor partijen die worden betrokken bij de realisatie van de herbestemming. Aannemers moeten niet enkel worden geselecteerd op de laagste prijs voor het realiseren van een uitgewerkt plan. ‘Gunnen op waarde’ en aannemers de ruimte geven om hun know how en ervaringen in te brengen loont. Dat vertaalt zich in een grotere kans op projectsucces (het binnen planning en budget, naar tevredenheid van opdrachtgever en opdrachtnemer opleveren van de beoogde functionaliteiten). Deze aanpak brengt met zich mee dat de opdrachtgever zelf vooral goed moet nadenken en de tijd moet nemen voor het beantwoorden van de WAT vraag: waaraan hebben we nu precies behoefte? Architecten, aannemers, installateurs en adviseurs focussen meer op de HOE vraag: hoe kan daarin het beste worden voorzien?
Ook is het van belang om de exploitant van een gebouw van het begin af aan te betrekken in het beslissingstraject van de herbestemming. De kans wordt daardoor vergroot dat er tijdens ontwerp, engineering en bouw beslissingen worden genomen die slimme exploitatie bevorderen.
Thema 4: Organisatie van het herbestemmingstraject
Herbestemmingstrajecten vergen expertise vanuit veel verschillende disciplines. Daarom is het van belang om projectteams multidisciplinair in te richten. Hierdoor kunnen problemen sneller en efficiënter (tegen lagere kosten) worden opgelost dan in teams die monodisciplinair zijn. Belangrijker nog echter is dat door een breed samengesteld team kansen effectiever, creatiever en makkelijker kunnen worden geïndiceerd en kunnen worden verzilverd.
Thema 5: De visie die gehanteerd wordt bij het herbestemmingsvraagstuk
Zonder heldere visie ontbreekt een duidelijke focus en wordt het lastig ‘onderweg’ de juiste beslissingen te nemen. Een beetje zoals Alice in Wonderland dus. Van meet af aan duidelijkheid hebben over wat output en outcome van het project moet zijn en langs welke weg die doelen bereikt worden is van groot belang. Dat betekent niet dat er geen vrijheid en/of ruimte mag zijn om op basis van voortschrijdend inzicht zaken aan te passen als daartoe aanleiding bestaat. Zeker bij langer lopende projecten met een zekere complexiteit en de betrokkenheid van veel (verschillende) belanghebbenden is deze speelruimte cruciaal. Deze visie helpt om te bepalen waar die speelruimte wel en niet zit.
Thema 6: De financiering van het project
Het is vaak moeilijker een herbestemmingsproject te realiseren, waarin maar een enkele functie is voorzien. Het hanteren van meerdere functies binnen een gebouw kan de haalbaarheid van een project aanzienlijk vergroten (functiemix als ‘recept’ om herbestemmingen haalbaar te maken wordt steeds populairder). Op deze manier kunnen de toegevoegde functies aanvullend werken op de hoofdfunctie, maar ze kunnen zeker ook de rol van een economische of financiële stabilisator innemen. Als een beoogd resultaat niet kan worden bereikt door een enkele functie, kan een additionele functie als vangnet voor een trapezedanser werken.
Toch is het belangrijk om te vermelden dat haalbaarheid niet alleen in financiën kan worden uitgedrukt. Er zijn veel herbestemmingsprojecten, waarbij het onder de streep niet erg rooskleurig is. Maar dat betekent niet, dat het project geen succes is. Een kosten-batenanalyse kan voor een ontwikkelaar meer helderheid geven op dit gebied. Hierbij worden de sociale aspecten meegenomen (Maatschappelijke Kosten Baten analyse). Dit kan in een traject helpen bij het nemen van beslissingen en kan het draagvlak van het project bevorderen.
Afrondend
Zowel uit de literatuur als in de praktijk zijn vele lessen te leren als het gaat om de aanpak van een herbestemmingstraject. De ‘klassieke’ herbestemmingswijzers blijken in de praktijk niet frequent gebruikt te worden, er wordt meer gekoerst op ‘gestolde ervaring’. Uit deze combinatie van theorie en praktijk trekken wij de volgende belangrijkste lessen die we toekomstige herbestemmers mee willen geven:
Het succes van herbestemmingsprojecten is gebaat bij:
- Voldoende aandacht voor de kernkwaliteiten van het gebouw/object en inzetten op behoud daarvan;
- Een goede verbinding tussen de nieuwe functie en de omgeving
- Een heldere visie over wat er met de herbestemming bereikt moet worden
- Voldoende aandacht voor de actuele staat van het gebouw/object
- Multidisciplinaire blik op een aanpak van kansen en bedreigingen
- Oog voor minder voor de hand liggende combinaties van functies, zowel tijdelijk (vliegwiel) als permanent
- Gezond samenspel met overheid
- Realistische businesscase (waaronder ook planning, inschatting van kosten en toekomstige opbrengsten)
Correspondentie n.a.v. dit artikel naar joop.vanduren@zuyd.nl
Referenties
Aalbers, F. & Veuger, J., 2013. Optimaal verantwoord resultaat in gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Rijswijk: MVGM.
Baarveld, M., Smit, M. & DeWulf, G., 2013. Planning and commitment in cultural heritage projects. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development, 3(2), pp. 163-174.
Baarveld, M., Smit, M. & Hoogerbrugge, M., 2014. Bouwen aan herbestemming van cultureel erfgoed. 1st Edition ed. The Hague: Platform31.
Bergvelt, D. & Van Rossum, H., 2009. Van oude gebouwen en nieuwe functies,
De Klerk, E., 2017. Flirten met leegstand. Maastricht: Zuyd University of Applied Sciences.
Gelinck, S. & Strolenberg, F., 2014. Rekenen op herbestemming. Rotterdam: Nai010.
KMVG, n.d.. Kennisinstituut Maatschappelijk Vastgoed. [Online]
Available at: http://www. kmvg.nl/maatschappelijk-vastgoed-algemeen/grote-leegstand-maatschappelijk-vastgoed-in-verschiet
Hoof van J. (17 April 2018). Leegstaande gebouwen: Limburg heeft er 139. Retrieved from https://www.1limburg.nl/leegstaande-gebouwen-limburg-heeft-er-139
Peters, M., 2014. Leegstand van commercieel en (gemeentelijk) maatschappelijk vastgoed. Nijmegen: Radboud Universiteit Nijmegen.
Slingerland, G., 2018. Monumenten: gebruik, gebruikersperspectief en interactie met omgeving. Kerkrade: s.n.
Thewissen, L., Ceulemans, N. & van de Weijer, M., 2015. Flexibel omgaan met leegstand in de grensregio Maasvallei, Bruxelles: Het Department Omgeving.
Van Leent, M., 2012. Publiek Vastgoed. 1st Edition ed. Haarlem: Trancity.
Veuger, J. & Tjeerdsma, A., 2014. De kunst van maatschappelijk vastgoedmanagement. 1st Edition ed. Assen: Koninklijke Van Gorcum.
Week van het lege gebouw, 2018. Week van het lege gebouw. [Online]
Available at: www.weekvanhetlegegebouw.nl
