Een database verkenning van Blockchain en vastgoed II

Editie: 27

Gepubliceerd op: 12 mei 2020

Dit artikel over Blockchain en vastgoed geeft een overzicht en analyse van alle relevante wetenschappelijke publicaties in Nederland van 2016 tot en met 2018. De analyses van het onderzoek zijn van betekenis van Blockchain en de vastgoedsector en uit zich in een vijftal onderzoeksresultaten conclusies. Dit op basis van 829 hits op de zoekcombinatie Blockchain en vastgoed met daaruit gedistilleerd een database van Blockchain en vastgoed in Nederland met 131 publicaties met vrijwel een honderd procent score op de onderdelen auteur, titel, bedrijfsnaam of universiteit, onderzoek – product – expert, niveau, onderwerp, land, publicatiejaar, trefwoord en link. De vijf onderzoeksresultaten zijn (1) nooit eerder is op een dergelijke schaal een dergelijk onderzoek uitgevoerd, (1) het vinden van innovatieve configuraties voor bedrijfsmodellen voor de vastgoedsector is niet eenvoudig bij het gebruik van blockchaintechnologie, (2) er is beperkt onderzoek gedaan naar de invloed van blockchaintechnologie in de vastgoedsector, (3) de vastgoedketen is een sterk gefragmenteerde keten met veel informatie-uitwisseling, (4) de waarde van de mogelijke toepassingen van Blockchain in vastgoedprocessen komt tot uiting in effectievere en efficiëntere transacties, meer transparantie, een betere basis voor investeringen en nieuwe ontwikkelingen voor de hypotheekmarkt en (5) de vraag is of de Blockchain slechts een technologische verstoring of een echte gamechanger is en of de hele waardeketen van de markt dit gaat omarmen.


1. Regionale dekking

FIBREE heeft sinds begin 2018 een wereldwijd netwerk ontwikkeld om wereldwijd kennis te faciliteren over de huidige situatie met betrekking tot de Blockchain en vastgoed vanuit drie verschillende perspectieven: onderzoek, experts en producten. In totaal werken we aan een dekking van 63 regio’s en 5 continenten: Eurazië (bestaande uit de continenten Azië en Europa), Afrika, Amerika (Noord- en Zuid-Amerika), Antarctica en Australië. Op de peildatum 31 december 2018 zijn 24 regio’s – 38% van het streefaantal van 63 regio’s – vertegenwoordigd in deze studie, waarin Europa met 14 regio’s cq 58% van de deelnemende regio’s sterk vertegenwoordigd is.

 

2. Methodologie wereldwijd en Nederland specifiek

We vroegen iedereen via de voorzitters van de Regional Chairs (RC) van FIBREE om gegevens te verzamelen met de informatie over (1) welke leveranciers of initiatieven van Blockchains en vastgoedproducten zijn bekend, (2) welke research-output over Blockchains en vastgoedproducten zijn bekend en (3) welke experts op het gebied van Blockchains met vastgoed zijn u bekend?

Het onderzoek zocht naar de combinatie van Blockchain en vastgoed van eerder gepubliceerd onderzoek. De dataverzameling startte medio 2018 en in het bijzonder voor de 24 regio’s n de maand december 2018. In januari en februari 2019 werden de analyses centraal en gecoördineerd uitgevoerd met enkele controles bij het RC. De gegevensverzameling omvat enkel publicaties en niet de aankondigingen en verslagen van seminars, conferenties en vergaderingen, en niet de doublures in vakbladen. Ook is met enige regelmaat geconstateerd dat publicaties niet meer beschikbaar waren in de bibliotheken en een foutmelding gaven. De dataverzameling voor onderzoek in Nederland vond plaats bij alle universiteiten en hogescholen waaraan een vastgoedopleiding is gekoppeld of gerelateerd. In de openbare of niet-openbare bibliotheken vond de dataverzameling plaats, waarbij moet worden opgemerkt dat veel openbaar was, maar niet alles.

Tabel 1. Overzicht van publicaties van de universiteiten (van toegepast onderzoek) in Nederland met een vastgoedopleiding of daaraan gerelateerd.

 

3. Onderzoeksresultaten Nederland

De database van Nederland heeft op de schaal van 131 publicaties – van de in totaal 830 hits op de zoekcombinatie Blockchain en vastgoed – bijna honderd procent score op de onderdelen auteur, titel, bedrijfsnaam of universiteit, onderzoek – product – expert, niveau, onderwerp, land, publicatiejaar, trefwoord en link van de 131. De opgebouwde database bedraagt daarmee 16% (n = 131 829) van de gevonden hits die zijn ontdaan van reguliere aankondigingen van seminars, masterclasses, persberichten, nieuwsberichten, opinie en columns. Binnen de database is een onderscheid gemaakt tussen Algemeen en Vastgoed omdat een aantal artikelen wel degelijk materiaal bevat over Blockchain en vastgoed, maar de meeste artikelen gaan over Blockchain in het algemeen. Vanuit dit perspectief is 59% (n = 77 131) volledig gericht op vastgoed en Blockchain. Als we de opgebouwde database volledig analyseren, worden de navolgende cijfers bekend over de onderzoeksresultaten over het aantal publicaties op naam van de universiteit (voor toegepast onderzoek), het aantal publicaties, het aantal publicaties per onderwerp, het aantal publicaties per land, het publicatiejaar, trefwoorden en de meest voorkomende auteurs zichtbaar.

 

3.1. Universiteiten

Van alle 131 publicaties zijn er 82 van universiteiten in Nederland, waarvan een aantal universiteiten slechts één of twee publicaties produceert. Wanneer we deze universiteiten buiten de analyse worden gelaten, blijkt dat veel terug te voeren is op de bibliotheken van Tilburg University (24 publicaties), Rotterdam University of Applied Science (18 publicaties), gevolgd door Saxion University of Applied Sciences (7 publicaties), Hanzehogeschool (7 publicaties) en Universiteit van Amsterdam (7 publicaties). Voor zover nu bekend, is er in 2018 in Nederland geen promotieonderzoek gedaan op het gebied van Blockchain en vastgoed.

Figuur 1: Aantal publicaties van universiteiten  

 

3.2. Niveau

Het niveau van de publicaties is hoog, vooral op het niveau van de academische master (n = 64 131), gevolgd door het bedrijfsleven (n = 30 131), de toegepaste bachelor (n = 21 131) en de master (n = 10 131). Dit betekent dat het academisch niveau hoog is en dat de industrie ook expliciet aanwezig is op het gebied van publicaties.

Figur 2: Aantal publicaties per niveau

 

3.3. Onderwerpen

De onderwerpen liggen voornamelijk in thema’s als Manage and Operate, Invest and Work, samen een aandeel van 65% (n = 84 131).

Figuur 3: Aantal publicaties per onderwerp

 

3.4. Landen

Nederland is sterk vertegenwoordigd in het aantal publicaties, maar gezien de afbakening van het werkgebied van universiteiten en hogescholen in Nederland is dit geen bijzonder kenmerk. De invloed van het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten van Amerika, in vergelijking met alle andere landen, is in onderstaande tabel duidelijk zichtbaar in deze database.

Figuur 4: Aantal publicaties per land

 

3.5. Publicatiejaar

Als we kijken naar de jaren waarin de publicaties hebben plaatsgevonden, is het aantal explosief gestegen in 2018 ten opzichte van de voorgaande jaren 2015-2017. Uit deze studie blijkt dat 55% (n = 72 131) van de publicaties in 2018 verschenen, tegenover 36% (n = 47 131) in 2017 en 4% (n = 5 131) in 2016 en 1% (n = 1 131) in 2015. Begin 2019 is al een aantal (4%) publicaties zichtbaar (n = 5 131). De aandacht in publicaties over Blockchain en vastgoed heeft zich vooral in 2017 en 2018 ontwikkeld. Gezien de stijgende trend is het interessant een vervolgstudie naar de ontwikkeling van 2019 op dit gebied te laten plaatsvinden.

 

3.6. Meest voorkomende auteurs

Uit de database blijkt dat de meest voorkomende auteurs Veuger en co-auteurs 10% (n = 15 131), Tjong Tjin Tai 5% (n = 7 131), Lafarre en van der Elst 3% (n = 4 131) en Dutch Blockchain Coalition en Dutch Digital Delta samen 4% (n = 5 131) zijn. Een inhoudelijke analyse van deze auteurs laat zien dat hun focus ligt op visie, agenda, organisatievergaderingen, notarissen contracten en juridische zakelijke toepassingsmogelijkheden in het algemeen voor vastgoed en Blockchain. Concreet kan dit per auteur in alfabetische volgorde als volgt worden beschreven.

 

4. Onderzoeksresultaten

Onderzoeksresultaat 1

Nooit eerder is op een dergelijke schaal een onderzoek uitgevoerd naar de stand van zaken van publiek beschikbare informatie over Blockchain in combinatie met vastgoed. Opgemerkt moet echter worden dat dit een momentopname is op 31 december 2018 en niet noodzakelijkerwijs uitputtend is. Dit onderzoek moet daarom ook gezien worden als een eerste stap voor verder (jaarlijks) onderzoek.

Onderzoeksresultaat 2

Het vinden van innovatieve configuraties voor bedrijfsmodellen voor de vastgoedsector is niet eenvoudig bij het gebruik van Blockchaintechnologie. Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen drie generaties platforms: (1) Bitcoin, (2) blockchain platforms en (3) netwerk van toegestane deelnemers. De eerste variant is niet geschikt voor de vastgoedsector vanwege het feit dat het niet mogelijk is om andere activa dan token en valuta uit te wisselen met bijvoorbeeld contracten. Het tweede generatie platform is vooral gericht op het verbeteren van de uitwisselingsmogelijkheden. Dit heeft onder meer geleid tot de ontwikkeling van slimme contracten in een Ethereum-netwerk dat gericht is op een wereldwijd en publiek netwerk waar alle transacties zichtbaar zijn. Het derde generatie platform is toegankelijk voor toegelaten deelnemers en zij zijn dus de enigen die inzicht hebben in dit netwerk. Corda (www.corda.net) is hier een voorbeeld van.

Onderzoeksresultaat 3

Er is beperkt onderzoek gedaan naar de invloed van Blockchaintechnologie in de vastgoedsector (Veuger 2018, Veuger 2019). Studies van Dijkstra (2017) en Gout (2017) geven een eerste verkenning (Veuger 2017). Dijkstra (2017) concludeert dat Blockchainvijf waarden kan toevoegen aan vastgoedbeheer (1) een gebouwenpaspoort, (2) alternatieve financieringsmogelijkheden, (3) handelsvastgoed door de Blockchain, (4) slimme huurcontracten en (5) duurzaamheidstoepassingen. Gout (2017) concludeerde dat een mogelijke toepassing van Blockchain technologie kan worden gebruikt bij het opzetten van marktplaats financiering.

 Onderzoeksresultaat 4

De vastgoedketen is een sterk gefragmenteerde keten met veel informatie-uitwisseling tussen een groot aantal betrokken partijen, evenals traditioneel veel datasilo’s en een grote diversiteit aan standaarden en gebruikte softwareprotocollen. De vastgoedketen is grofweg onder te verdelen in 5 informatiedomeinen (Bronckers 2018), met als verbindende factor de identiteit van het gebouw of gebouwdeel. Als dan ook de verschillende actoren worden geprojecteerd, zal het geen verrassing zijn dat vervelende communicatie en informatie uitwisseling tot de top van de klachten behoren. En dat is precies waar Blockchain in het oog springt, zoals we net bespraken in het vertrouwen dat iedereen dezelfde informatie heeft. Met andere woorden, veel use cases zijn denkbaar, maar wie zal partijen niet alleen beter laten communiceren, maar ook laten communiceren? Een standaardisatie van de vastgoedketen is van belang voor een eenduidige communicatie.

Onderzoeksresultaat 5

De manier waarop de disruptie, Blockchain en vastgoed zich de komende jaren zullen ontwikkelen, zijn niet de enige duidelijke kenmerken van een bepaald tijdperk, maar ook de sociale impact en het gedrag van de gebruikers. Dit geldt ook voor de manier waarop deze vastgoedtransitie het best kan worden gevolgd, begeleid en benut in de samenleving op internationaal, nationaal en regionaal niveau. Disruptieve organisaties reageren duidelijk op de (gebouwde) omgeving en bepalen daarmee de concurrentiekracht. Dit heeft invloed op de huidige en toekomstige waardering van vastgoed. De waarde van de mogelijke toepassingen van Blockchain in vastgoedprocessen komt tot uiting in effectievere en efficiëntere transacties, meer transparantie, een betere basis voor investeringen en nieuwe ontwikkelingen voor de hypotheekmarkt. Dit alles zal dan uitgroeien tot meer vertrouwen in fundamentele elementen van een economie: grond en vastgoed en van het ‘internet der dingen’ naar een ‘economie der dingen’.

De vraag die overblijft

De vraag die overblijft, is om te blijven kijken naar bestaande markten of om nieuwkomers in de Blockchainmarkt te ontwrichten op het gebied van innovatie. De vraag is of de Blockchain slechts een technologische verstoring of een echte gamechanger is en of de hele waardeketen van de markt dit gaat omarmen. Vertrouwen in de Blockchain is dan ook een voorwaarde om die verstoring te begeleiden, waarbij (nieuwe) bedrijven nieuwe technologie gebruiken om goedkopere en superieure alternatieven in de markt aan te bieden. Maar de grote vraag is hoe snel de Blockchain zich zal ontwikkelen en hoe snel alle toepassingen ervan zich zullen ontwikkelen.

5. ALGEMENE CONCLUSIE

Niet eerder is er op een dergelijke schaal onderzoek uitgevoerd naar de stand van zaken van publiek beschikbare informatie over Blockchain in samenhang met vastgoed in Nederland. De aandacht in publicaties over Blockchain en vastgoed heeft zich vanaf 2017 sterkt ontwikkeld en zal zich mogelijk voortzetten in 2019 gezien de explosieve stijging in 2018. Gezien de stijgende trend vindt een vervolgstudie in 2020 plaats met een verdiepende classificatie en onderscheid in studentenonderzoek (bachelor en master)- en stafonderzoek, en een onderverdeling van bij stafonderzoek in (internationaal) journals al dan niet peer-reviewed of alleen (nog) als een discussion paper. Deze vervolgstudie is dan ook noodzakelijk voor verdere aanvulling en de best mogelijke volledigheid van de databank, de ontwikkeling en uitwisseling van kennis op het gebied van onderzoek. Uit het onderzoek blijkt dat het vinden van innovatieve configuraties voor bedrijfsmodellen voor de vastgoedsector niet eenvoudig is bij het gebruik van Blockchaintechnologie. Ook blijkt dat er nog beperkt onderzoek heeft plaatsgevonden naar de invloed van Blockchaintechnologie in de vastgoedsector hetgeen interessant is. De waarde van de mogelijke toepassingen van Blockchain in vastgoedprocessen komt overigens wel tot uiting in effectievere en efficiëntere transacties, meer transparantie, een betere basis voor investeringen en nieuwe ontwikkelingen voor de hypotheekmarkt. De vraag is of de Blockchain slechts een technologische verstoring of een echte gamechanger is en of de hele waardeketen van de markt dit gaat omarmen. Vervolgonderzoek in 2020 zal dat wellicht uitwijzen.

 

Referenties 

Dutch Blockchain Coalition (2018), Blockchain for Good. The vision and mission of the Dutch                          Blockchain Coalition. Dutch Blockchain Coalition.

DDD, Dutch Digital Delta (2017), Knowledge and Innovation Agenda ICT 2016 – 2019. Dutch Digital   Delta.

DDD, Dutch Digital Delta (2017), Legacy Coalitie. Dutch Digital Delta.

Dijkstra, M. (2017), Blockchain: Towards Disruption in the Real Estate Sector. Univesity of Delft.

FIBREE (2019), FIBREE Industry Report Blockchain Real Estate 2019. https://fibree.org/wp-               content/uploads/2019/07/Fibree-Industry-Report-Digital.pdf

Gout, B. (2017), Block mortgage: Blockchain inspired businessmodel for mortgage funding                              marketplace. Delft University of Technology.

Grum, B. (2019), Book review Blockchain Technology and Application.                https://novapublishers.com/wp-content/uploads/2019/06/Book-Review-Blockchain-               Technology-and-Applications-Grum.pdf

Hawkings, S. (2018), Brief answers to the big questions.

Lafarre, A. and C. van der Elst (2018a), Blockchain and smart contracting for the shareholder                         community. Tilburg University. Lafarre, A. and C. van der Elst (2018b), Blockchain and the                21st century annual general meeting. Tilburg University.

Lafarre, A. and C. van der Elst (2018c), Blockchain maakt vergaderen efficiënt. Tilburg University.

Lafarre, A. and C. van der Elst (2018d), Blockchain technology for corporate governance and                          shareholder activism. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2015), De redelijke derde en de blockchain [The reasonable third and the                blockchain]. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2017a), Formalization of contract law for smart contracts. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2017b), Juridische aspecten van blockchain en smart contracts [Legal aspects of                blockchain and smart contracts]. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2017c), Legal issues of blockchain and smart contracts. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2018a), De blockchain als alternatief voor de notariële praktijk [The blockchain as           an alternative to notarial practice]. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2018b), Smart contracts en het recht [Smart contracts and law]. Tilburg University.

Tjong Tjin Tai, E. (2018c), The reasonable third party and the blockchain. Tilburg University.

Veuger, J. (2017a) A viable real estate economy with disruption and blockchain. Lectoraat Vastgoed.           Groningen: Hanzehogeschool Groningen.

Veuger, J. (2017b), Attention to disruption and blockchain creates a viable real estate economy.                    Journal of USA-China Public Administration.

Veuger, J. (2017c), Blockchain: vertrouwen in een wendbare vastgoedeconomie [Blockchain:                confidence in a maneuverable real estate economy]. VastgoedJournaal.

Veuger, J. (2017d), Een wendbare vastgoedeconomie met disruptie en Blockchain [An agile real                estate economy with disruption and Blockchain]. Real Estate in    control. Reasult.

Veuger, J. (2017e), Noordelijk Vastgoedcongres 2017: disruptie, blockchain en vastgoed [Northern            Real Estate Congres 2017: Disruption, blockchain and real estate]. Hanze University of      Applied Sciences.

Veuger, J. (2017f), The true meaning of the blockchain technology for real estate still needs to be               investigated. International Journal of Engineering and Sciences (IJES).

Veuger, J. (2018), Trust in a viable real estate economy with disruption and blockchain. Journal                Facilities, subject area: Property Management & Build Environment.

Veuger, J. (2019), Sole Editor Blockchain Technology and Applications. Peer reviewed (370 p.) Nova     Science Publishers Inc. New York USA. May 2019. ISBN 978-1-53615-288-3.

 

Mail de redactie