De vastgoedbereld biedt ruimte voor cowboys

Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry

Published on: 01 juni 2023

---

Op 24 maart 2023 nam SERVICE Magazine een interview af met Ed Nozeman, emeritus-hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen. Exact 15 jaar geleden had de heer Nozeman voor SERVICE Magazine (editie 15.2) een artikel geschreven over ethiek in vastgoed. In dit lustrumjaar is een korte terugblik naar problemen die in 2008 speelden zeker op zijn plaats. De conclusie luidde toen: ‘Alleen een mentaliteitsverandering, waarbij onrechtmatige zelfverrijking en lucratieve belangenverstrengeling niet worden opgevat als slim en handig maar als volstrekt verwerpelijk, kan vruchten afwerpen.’ Maar de vraag is nu, is er iets verbeterd op het gebied van ethiek in de vastgoedwereld? 

  

De vastgoedwereld is een laagdrempelige sector 

Op de vraag of er veel veranderd is op het gebied van ethiek in de afgelopen 15 jaar repliceert Nozeman: “De factoren die de vastgoedsector extra gevoelig maken voor onethisch gedrag zijn in de afgelopen 15 jaar niet veranderd.” Deze factoren lopen uiteen, van de vele belanghebbenden betrokken bij vastgoedontwikkelingen die “allemaal hun graantje willen meepikken, vooral gezien de grote bedragen die in deze wereld rondgaan”, tot de lage toetredingsdrempel die ervoor zorgt dat particuliere vastgoedondernemers met een zeker vermogen makkelijk een projectontwikkelaar of belegger kunnen worden. De huisjesmelkers onder hen hebben niet per se het beste voor met de mensen die in hun panden wonen, maar vooral wel met hun eigen portemonnee. “Die ‘cowboys’ horen geen plek te hebben in een geprofessionaliseerde sector”, aldus Nozeman, “maar de voorwaarden zijn daar niet streng genoeg voor.” 

Maar dit wil niet zeggen dat er geen verbeteringen hebben plaatsgevonden vergeleken met de situatie zoals in 2008. Volgens Nozeman komt dit vooral door toegenomen regelgeving en toezicht van overheidswege. Voorts hanteren de afzonderlijke vastgoedorganisaties en overkoepelende branches strikte gedragscodes die het merendeel van de professionals binnen de sector onderschrijft. Dat beperkt de ruimte voor niet integer gedrag, maar “Als de top niet deugt, is er altijd ruimte voor frauduleus en onethisch handelen.”, aldus Nozeman. Over ingrijpen van de overheid zegt Nozeman: “Integer gedrag is primair de verantwoordelijkheid van het individu en de organisatie”; dus kun je je afvragen of het straf reguleren van ethisch gedrag binnen de vastgoedwereld wel de oplossing is. “Ik hecht meer geloof aan het nut van het benadrukken van positieve principes.” 

 

Vicieuze cirkel? 

De stijgende rente en aangescherpte regels, zoals de middenhuurregeling (zie de artikelen van Bas Muijsson en Stefan Janssen voor nadere uitleg omtrent deze regeling), zorgen er langzaamaan voor dat de vastgoedsector minder lucratief wordt. Meer en meer huisjesbazen verkopen hun huizen, omdat er geen heil (lees: geld) meer in zit. Is er licht aan het einde van de vastgoedtunnel? Als het aan Nozeman ligt, moet hij het nog zien. “Er zijn twee opties; of de particuliere woningbelegger zorgt  ervoor dat zijn panden aan de eisen voldoen, of genoemde speler krabt zich achter de oren en neemt van zijn bezit afscheid.” Daarnaast heeft Nozeman  zorgen over de uitvoering van de wet: “Is het controleapparaat van de gemeentes wel in staat om adequaat op te treden als er misstanden plaatsvinden? We hebben het hier namelijk over duizenden woningen.” 

Stel, de middenhuurregeling, die ervoor zou moeten zorgen dat een groot deel van de middenhuur die nu te duur wordt aangeboden betaalbaarder wordt, werkt zoals initieel gepoogd was te bereiken; er komen meer koophuizen vrij en de huurhuizen binnen de verschillende klassen worden goed onderhouden, kunnen we er dan voor zorgen dat de vastgoedwereld gezond blijft op de lange termijn? Nozeman is daar niet zeker van, “Er is altijd een categorie die langs het randje loopt, uit op eigen voordeel, ten koste van het woongenot van anderen.” Bij schaarste blijft dat een terugkerend probleem.  Nozeman is niet optimistisch: “We gaan spannende tijden tegemoet; de nieuwbouwproductie, waar alle hoop op was gevestigd om de woningquota te halen blijft ver achter bij de verwachtingen door het veranderde economische klimaat. Daardoor blijven voor ontwikkelaars en aannemers veel minder lucratieve kansen over.” Hierdoor zijn er weinig mogelijkheden om de woningnood op korte termijn op te lossen. 

Nozeman concludeert: “Cowboys zijn er in elke markt en grijpen vooral bij schaarste-situaties hun kans. Heldere gedragscodes, maar vooral afdoende regelgeving moet dat gedrag binnen de perken houden. Strikte handhaving en een minimum aan tijdelijke huurcontracten kunnen uitwassen tegengaan. De professionele vastgoedwereld enerzijds, de huurders als zwakkere partij anderzijds zijn daar bij gebaat.” De tijd zal het leren. 

 

Over Ed Nozeman

Prof.dr. Ed Nozeman (1943) voltooide zijn studie sociale geografie en planologie aan de Universiteit Utrecht. Na zijn militaire dienst was hij beleidsadviseur bij de gemeente Apeldoorn (1969-1973). Daarna stapte hij over naar de Vrije Universiteit als wetenschappelijk medewerker planologie (1973-1985) om vervolgens na zijn promotie hoofddocent te worden aan de Universiteit van Amsterdam (1985-1989). Nozeman trad als manager Research en Strategie in dienst van ING Real Estate (1989-2005). In 2000 werd hij benoemd tot bijzonder hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen en later ook als gasthoogleraar aan de Amsterdam School of Real Estate. Sinds zijn emeritaat in 2008 is hij actief als zelfstandig gevestigd consultant.

 

Mail the editors