De échte effecten van de regulering van de middenhuur

Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry

Published on: 23 mei 2023

---

Een huis kopen lukt een starter bijna niet meer, maar in de vrije sector huren wordt ook niet makkelijker. De politiek is tamelijk eensgezind en stuurt op bescherming van de huurder door verdere regulering. Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft daarom in oktober 2022 de regulering van de middenhuur aangekondigd (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2022). Er bestond vooralsnog geen eenduidige definitie van wat ‘de middenhuur’ precies was, maar werd vaak gezien als de huren in de bandbreedte vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,06 in 2023) tot €1.000 per maand. In de basis is de regulering een combinatie van de uitbreiding van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) én het dwingend maken van toetsing aan ditzelfde stelsel voor nieuwe huurcontracten. De aankondiging is de doorvertaling van het coalitieakkoord uit 2021, waarin afgesproken is dat middenhuurwoningen ‘een vorm van huurprijsbescherming’ krijgen (VVD, D66, CDA en ChristenUnie, 2021). Het eenvoudigweg doortrekken van het huidige WWS bleek al snel geen optie en afgelopen december heeft de minister de definitieve contouren aangekondigd van de regulering, die naar alle waarschijnlijkheid vanaf 1 januari 2024 in werking zal treden. Maar wat zijn nu écht de gevolgen van de voorgestelde regulering? Gaat het de huurder écht helpen? Dit artikel gaat in op de overwegingen van de minister om de middenhuur te reguleren, de beoogde gevolgen én de (onvoorziene) neveneffecten hiervan. 

 

Waarom reguleren? En hoe? 

Om te beginnen is het zaak de overwegingen van de minister voor de regulering beter te begrijpen. Bekend moge zijn dat de woningnood in Nederland groot is. Er is met name behoefte aan een groot aandeel ‘betaalbare’ woningen. De gehanteerde definitie van betaalbaarheid die wordt gehanteerd is koopwoningen tot aan de NHG-grens (€405.000 in 2023) en huurwoningen tot €1.000 per maand. Daarom is in de uitsplitsing van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd moeten worden opgenomen dat er 350.000 betaalbare koop- en huurwoningen (ca. 40%) in het middensegment bij moeten komen (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2022a). Er is daarmee een duidelijke ambitie neergezet om het aandeel betaalbare woningen te vergroten. De minister heeft om die reden in oktober 2022 aangekondigd de middenhuur te reguleren door toetsing aan het WWS, dat tot op heden alleen geldt voor sociale huurwoningen (woningen tot 142 WWS-punten), dwingend te maken voor nieuwe huurcontracten. Daarnaast wordt de regulering uitgebreid tot 187 WWS-punten, wat door de jaarlijkse indexatie van het WWS bij inwerkingtreding van de regulering ca. €1.100 per maand zal zijn. Het dwingend maken van het WWS houdt in dat puntentellingen verplicht worden ingevoerd bij nieuwe huurcontracten. Daarmee kunnen woningen die eigenlijk in het sociale- of middenhuursegment vallen volgens de puntentelling, niet meer onterecht in de vrije sector verhuurd worden. Daar bovenop komt een uitbreiding van de huidige regulering. Volgens de aankondiging van de regulering (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2022) is deze uitbreiding gestoeld op een viertal pijlers:  

• betaalbare huren voor middeninkomens; 
• voldoende aanbod in het middenhuursegment; 
• verduurzaming van het middenhuursegment; 
• behoud van investeringsbereidheid. 

 

De balanceeroefening 

De regulering van de middenhuur heeft effect op de investeringsbereidheid van vastgoedinvesteerders en -ontwikkelaars. Immers, daar waar woningen voor het overgrote deel in de vrije sector verhuurd kunnen worden, zal een deel van het (te ontwikkelen) vastgoed onder de nieuwe middenhuurregulering gaan vallen. Ook die woningen moeten rendabel te ontwikkelen blijven en voldoen aan de rendementseisen als beleggingsobject. Om voldoende betaalbare woningen te behouden, ook in de toekomst, is het dus van cruciaal belang de investeringsbereidheid van de vastgoedmarkt op peil te houden. Zowel de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) als de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), nationale belangenverenigingen van respectievelijk ontwikkelaars en beleggers, uitten na de aankondiging van de middenhuur hun zorgen over de mogelijke gevolgen van de regulering. In de periode na de aankondiging van de plannen van de minister, waarin de contouren van de regulering verder werden uitgewerkt, werd duidelijk dat de regulering een balanceeroefening werd. Enerzijds de pijlers betaalbaarheid, aanbod en verduurzaming bedienen, maar wél zodanig dat de investeringsbereidheid op peil blijft. 

 

Ongenuanceerd doortrekken WWS géén optie 

NEPROM en IVBN lieten in de periode waarin het ministerie de regeling uitwerkte onderzoek doen naar de effecten ervan. Adviesbureau Brink voorspelde op basis van een uitgebreide dataset van ca. 60.000 bestaande én nog te realiseren woningen van leden van de NEPROM en IVBN, de effecten van het uitbreiden van de middenhuurregulering (Brink, 2022). De conclusies waren helder. Het ongenuanceerd doortrekken van het WWS tot €1.000 per maand heeft verregaande gevolgen: 

• Geen positief investeringsklimaat meer (marktconformiteit staat onder druk); 
• Geen (nieuwe) drijfveren voor verduurzaming van bestaand vastgoed; 

• Gevolgen worden ook breder merkbaar in gebiedsontwikkelingen (andere typen woningen ondervinden ook effect); 
• Kleinere woningen ondervinden een groter effect van de regulering, terwijl daar juist vraag naar is; 
• Een evenwichtig woningbouwprogramma komt onder druk te staan; 
• De haalbaarheid van middenhuurwoningen komt sterk onder druk te staan, en dus ook de productie hiervan; 
• Er is een risico op suboptimale woningen voor bewoners, omdat de woningen geoptimaliseerd zullen worden op een verouderd WWS. 

 

In hetzelfde onderzoek wordt de balanceeroefening die de regulering blijkt te zijn, ook verder toegelicht. Het dilemma zit voornamelijk in de keuze voor aanvullende maatregelen op het huidige WWS. Het makkelijke voorbeeld hierin is het thema duurzaamheid: één van de vier pijlers van de regulering. Het lijkt een logische stap om duurzaamheid meer te belonen dan voorheen door extra WWS-punten toe te kennen voor woningen met betere energielabels. Echter, toekenning van té veel punten kan ervoor zorgen dat een groot deel van de mogelijk te reguleren woningen buiten de regeling valt. De aanvullende maatregelen zijn daarmee een balanceeroefening van belangen en doelen geworden. 

 

Voorbeeld: een nieuwbouwappartement met een A++++-label kreeg eerst 58 punten voor duurzaamheid en krijgt door 10 extra WWS-punten in de nieuwe regulering 68 punten voor duurzaamheid. De woning scoorde eerst 178 punten in het WWS, en door deze aanpassing dus 188 punten. Hiermee komt de woning boven de reguleringsgrens van 187 punten, en is deze potentiële middenhuurwoning een vrije sector woning gebleven. Deze woning wordt per saldo dus niet gereguleerd. 

 

Contouren regulering 

In december 2022 presenteerde de minister de definitieve contouren van de regulering. De regulering gaat uit een aantal elementen bestaan: 

• Het dwingend maken van het WWS-stelsel tot 187 punten (ca. €1.100 per maand bij invoering in 2024); 
• WOZ-cap (maximering van de WWS-punten voor WOZ-waarde) wordt mee doorgetrokken tot 187 punten; 
• Extra WWS-punten vanaf label A, minpunten vanaf label E; 

• Extra waardering voor buitenruimte van woningen; 
• Tijdelijke prijsopslag (10 jaar) van 5% voor nieuwbouwprojecten waarvan de bouw gestart is vóór 1 januari 2025; 

 

 

De échte gevolgen van de regulering 

Nu moet gaan blijken wat de daadwerkelijke gevolgen zullen zijn van de regulering. Dat kan het beste getoetst worden aan de hand van de vier pijlers die de minister zelf geformuleerd heeft. 

 

‘Betaalbare huren’ worden in de basis met de regulering bereikt. De simpele conclusie is te trekken dat er met de regulering wordt gezorgd dat woningen worden gereguleerd tot een huurprijs van ca. €1.100 per maand, die nu nog in de vrije sector voor een hoger bedrag verhuurd mogen worden. Zo vindt er een verschuiving plaats van het vrije huursegment naar het sociale- en middenhuursegment. 

 

Als vervolgens gekeken wordt naar het ‘behoud van de investeringsbereidheid’, worden er veel twijfels uitgesproken vanuit de markt. Hoewel de precieze impact vlak na de aankondiging nog niet te toetsen valt, is de eerste reactie uit de markt overwegend negatief. Vanuit meerdere hoeken kondigen projectontwikkelaars aan dat projecten worden stilgezet, en beleggers kondigen aan dat de regulering uitponding (verkoop) van het bezit gaat betekenen. Bij nieuwbouw kan ook vertraging optreden. Plannen gaan terug naar de tekentafel, om zo de impact van de regulering te minimaliseren en de woningen op de regulering te optimaliseren. Dat betekent op de korte termijn een vertraging in de bouwstromen, die juist op de lange termijn nodig zijn om de gestelde doelen te halen. Op deze pijler van de regulering zit daarmee een grote onzekerheid. Juist gezien het huidige economische tij, rijst de vraag of de timing van de invoering van de regulering niet bijzonder onhandig is. 

 

In principe stimuleert de regulering ook de ‘verduurzaming van de middenhuur’. Deze derde pijler is uitgewerkt in extra punten voor duurzamere woningen. Nieuwbouw scoort hier over het algemeen al het maximale aantal punten, waarmee de financiële haalbaarheid voor deze woningen vergroot wordt. Deze pijler heeft vervolgens vooral impact op de bestaande woningen in de portefeuilles van beleggers. Daar zit ook gelijk het risico. Beleggers met woningen met de lagere energielabels (label E en lager) worden door de minpunten voor deze labels, in combinatie met de lagere rendementen, harder ‘geraakt’ door de regulering. In de praktijk ontstaat er daarmee juist een reden om woningen uit te ponden. In dat geval verschuiven er potentiële middenhuurwoningen naar de koopsector, én wordt het verduurzamingsprobleem ook verlegd naar deze markt. In de koopmarkt zit vervolgens geen stimulans vanuit wetgeving om verder te verduurzamen. Dan heeft het stimuleren van verduurzaming door het toepassen van deze minpunten dus een averechts effect. 

 

Tenslotte wordt er gekeken naar ‘voldoende aanbod’ in het middenhuursegment. Hier heeft het ministerie van BZK zelf een berekening op losgelaten en gepresenteerd. In onderstaande afbeelding is eerst het effect inzichtelijk gemaakt van het dwingend toepassen van het WWS. De verplichte WWS-check bij nieuwe huurcontracten zorgt ervoor dat er per saldo bijna 97.000 sociale woningen bij komen. Het middenhuursegment verliest ca. 78.000 woningen en de vrije sector verliest naar verwachting ca. 19.000 woningen op deze maatregel (Ministerie van Binnenlandse Zaken, 2023).  

 

Op het moment dat vervolgens ook de regulering middenhuur wordt toegepast, komen er specifiek voor het middenhuursegment ca. 83.000 woningen bij. Per saldo betekent dit dus ‘slechts’ een absolute toename van ca. 5.000 middenhuurwoningen. Het sociale segment groeit met ca. 108.000 woningen en het vrije huursegment levert ca. 114.000 woningen in. Dit betekent per saldo dat het sociale segment een veel grotere impact geniet van de voorgestelde wijzigingen dan het middenhuursegment zelf. 

 

In deze berekening van het ministerie van BZK is overigens géén rekening gehouden met de eerder behandelde uitponding van beleggerswoningen als gevolg van het dwingend maken van het WWS en de gevolgen van de middenhuurregulering. Op het moment dat er meer dan 5.000 woningen worden uitgepond als gevolg van de regulering, betekent dit dat de middenhuurregulering dus feitelijk voor minder middenhuurwoningen heeft gezorgd. 

 

De voorgestelde wetswijziging is in februari 2023 in consultatie gebracht en wordt naar verwachting dit najaar voorgelegd aan de Tweede Kamer. Op het moment dat de wetswijziging wordt doorgevoerd, zal uiteraard pas blijken wat de échte effecten zijn. Volgens de eerste analyses lijkt de regeling dus twee gezichten te kennen. Critici vragen zich terecht af of de gestelde doelen nu daadwerkelijk behaald gaan worden, en wat de neveneffecten verder gaan betekenen voor het huursegment. Het is dan ook goed denkbaar dat het huren van een betaalbare woning wellicht voor velen een utopie zal blijven. 

 

Over de auteur: B.R. (Bas) Muijsson 

Bas Muijsson is senior consultant bij Brink. Bas is afgestudeerd aan de Universiteit van Delft (master Real Estate & Housing) en houdt zich voornamelijk bezig met de strategie en (financiële) haalbaarheid van (gebieds)ontwikkelingen, vaak voor gemeenten maar ook voor ontwikkelaars en private partijen. Ook werkt hij aan portefeuillestrategieën voor partijen als Politie, COA en Defensie. Hij is als adviseur betrokken bij subsidieregelingen als de Woningbouwimpuls en wetgeving rondom de regulering van de middenhuur.

 

Over de auteur: B.R. M. (Matthijs) Haak 

Matthijs Haak is senior manager bij Brink. Hij richt zich met name op organisaties met omvangrijke vastgoedportefeuilles, veelal binnen de (semi-)publieke sector. Het soort vraagstukken loopt hierbij uiteen van het slim monitoren van gebouwprestaties tot het opstellen van een complete portefeuillestrategie. De rode draad? Het bieden van grip en sturing op vastgoed. Daarnaast is Matthijs betrokken geweest bij diverse vraagstukken met betrekking tot woningbouw, waaronder de ‘doorbouwgarantie’ en ‘regulering middenhuur’.

 

Bronnen: 

 Brink. (2022). Advies regulering middenhuur, een balanceeroefening. Geraadpleegd op 25 februari 2023, van https://www.neprom.nl/Downloads/onderzoekrapporten/20221130%20Rapport%20Regulering%20middenhuur.pdf 

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2022a, oktober 13). Minister Hugo de Jonge maakt provinciale woningbouwafspraken voor 900.000 nieuwe woningen. Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl. Geraadpleegd op 25 februari 2023, van https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/10/13/minister-hugo-de-jonge-maakt-provinciale-woningbouwafspraken-voor-900.000-nieuwe-woningen 

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2022, 9 december). Middenhuur. Home | Volkshuisvesting Nederland. Geraadpleegd op 25 februari 2023, van  https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/middenhuur 

Ministerie van Binnenlandse Zaken. (2023). Wetsvoorstel betaalbare huur [Presentatieslides Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde TU Delft, 2 maart 2023]. Geraadpleegd op 25 februari 2023. 

VVD, D66, CDA en ChristenUnie. (2021). Coalitieakkoord 2021-2025. Geraadpleegd op 21 februari 2023, van https://open.overheid.nl/documenten/ronl-f3cb0d9c-878b-4608-9f6a-8a2f6e24a410/pdf  

Afbeeldingen: 

[1] Ministerie van Binnenlandse Zaken. (2023). Uitwerking regulering middenhuur. Geraadpleegd op 24 februari 2023, van https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/02/27/wet-betaalbare-huur-maakt-eind-aan-te-hoge-huren 

[2] Ministerie van Binnenlandse Zaken. (2023). Verschuiving woningvoorraad door dwingend maken WWS en regulering middenhuur. Geraadpleegd op 24 februari 2023, van  https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/02/27/wet-betaalbare-huur-maakt-eind-aan-te-hoge-huren 

Mail the editors