De digitale (r)evolutie in vastgoed

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Published on: 02 oktober 2015

---

Vastgoed wordt vaak aanzien als de oudste business ter wereld, of misschien de tweede oudste. De drie bekende regels lijken de afgelopen eeuwen nog niet verandert: Location, location en location. Of is er toch iets aan de hand?

De impact van nieuwe technologieën is tot op vandaag nog steeds gering in het vastgoed, maar ik ben ervan overtuigd dat we in de komende jaren een aantal disruptieve veranderingen zullen zien in de manier waarop we business doen in vastgoed en de platformen waarop vastgoed aangeboden en gevonden zal worden. De laatste jaren zagen we daarnaast ook de opkomst van de marktplaatsen als een van de meest zichtbare gevolgen van de digitalisering op de vastgoedmarkt. Tot op vandaag kan men nog niet zeggen dat de digitale impact een disruptie-gevolg heeft gehad in de Benelux, in tegenstelling tot wat er in het buitenland aan het gebeuren is. In de komende vijf jaar zal de digitalisering echter ook in de Benelux-landen een veel grotere rol spelen waardoor business modellen zullen veranderen, de rol van bepaalde stakeholders zal verwateren of evolueren door disintermediatie. Tegelijkertijd zal ook de toegang tot financiële middelen vergroten dankzij crowdfunding, waardoor de toegangsdrempel om te investeren in vastgoedontwikkelingen steeds verder af zal nemen. Ook de behoefte aan steeds meer en betere communicatie en customer intimacy zal de winnaars onderscheiden van diegenen die blijven spartelen in de grote rode oceaan, waarvan sprake in het ophefmakende boek Blue Ocean Strategies, waarin de winnaars van morgen dankzij waarde-innovaties nieuwe markten aanboren en zo steeds opnieuw in de blauwe oceaan kunnen blijven zwemmen en ver weg blijven van de rode oceaan waar vele concurrenten een harde prijzenslag voeren.

”In de komende vijf jaar zal de digitalisering echter ook in de Benelux-landen een veel grotere rol spelen waardoor business modellen zullen veranderen, de rol van bepaalde stakeholders zal verwateren of evolueren door disintermediatie.”

Marktplaatsen: van domme vitrines naar intelligente matchmakers
Laat ons even kijken naar de evolutie van de vastgoed marktplaatsen. Die waren duidelijk de first-movers op vlak van vastgoed digitalisering. Ieder land of iedere regio kent ondertussen haar lokale kampioen en blijkbaar is het zeer moeilijk om de first-movers van de troon te stoten. Ondertussen bestaan er beursgenoteerde mastodonten zoals Trulia en Zillow die verschillende miljarden waard zijn. Dankzij de enorme hoeveelheid aan data waarover ze beschikken, zijn dergelijke bedrijven in staat om vrij nauwkeurige vastgoedwaarderingen te maken. Hiervoor gebruiken ze complexe algoritmes die gelijkaardig zijn aan de algoritmes die gebruikt worden bij… dating websites.

Slimme waardering op basis van Big data
Een andere evolutie op marktplaatsen is dat deze bedrijven over steeds meer data beschikken: data die ze inkopen en geodata om de waarde van een pand beter in te schatten. Zo zal een pand meer waard zijn wanneer er een goede school of een Starbucks in de buurt is, of als de criminaliteitscijfers lager liggen. Deze data worden gecombineerd met de historische waardes van panden en de individuele eigenschappen van een specifiek pand, zodat de marktplaatsen op basis van complexe wiskundige modellen al zeer nauwkeurig de prijzen van een pand kunnen inschatten. Sterker nog, u kunt als eigenaar van een pand een woning ’claimen‘. Eenmaal dat geverifieerd werd dat u inderdaad de eigenaar bent van dat pand, kunt u de waardering verfijnen door extra informatie over uw woning in het systeem toe te voegen, zoals recente investeringen die u gedaan heeft op vlak van isolatie. Hierdoor kan uw woning nu heel precies ingeschat worden en kent de marktplaats beter dan om het even wie de reële waarde van uw woning. Tot slot bieden dergelijke websites ook een ’make me move price’, dit is de prijs waarvoor u bereid bent om uw woning op korte termijn te verkopen en vrij te maken. U kunt als gebruiker eveneens de gegevens inkopen van alle partijen die in de afgelopen maanden interesse hebben getoond in uw woning, ook al stond deze niet te koop. En als koper kunt u huizen identificeren waarvan u op de hoogte gesteld wilt worden mochten deze ooit op de markt komen. In de zeer nabije toekomst zullen we trouwens de opkomst zien van marktplaatsen die geodata combineren om kopers toe te laten als eerste geïnformeerd te worden wanneer een opportuniteit zich voordoet binnen de perimeter die ze ingesteld hebben via de marktplaats.

Desintermediatie en de rol van de makelaar
Zoals vaker het gevolg is wanneer het internet geïntegreerd wordt in bestaande business processen, komt er al snel een transformatie. Door de toenemende transparantie vermindert het belang en de rol van de intermediair, die net leeft van de intransparantie op de markt. De rol van de makelaar zal op termijn dus in vraag gesteld moeten worden. In België wordt de makelaar nog steeds betaald door de verkopende partij, in de vorm van een commissie op de totale verkoopprijs. Recentelijk ziet men echter steeds vaker de opkomst van makelaars die op zoek gaan naar een pand voor de kopers. Mogelijks evolueren we dan naar een systeem gelijkaardig aan dat in de Verenigde Staten, waarbij de onderhandeling gebeurt door de twee makelaars die elk één van de partijen vertegenwoordigen. Maar ik vermoed dat we eerder gaan naar een verschuiving van de competenties van de makelaar. De nadruk zal waarschijnlijk minder liggen op dealmaking, maar eerder een adviserende rol over de manier waarop een pand gecommercialiseerd moet worden, alsook advies op vlak van fiscaliteit, financiële montages en communicatie.

Veilingen en virtuele datarooms
Naast de snelle evolutie van marktplaatsen, zien we de opkomst van nog een aantal typische internetdiensten op de vastgoedmarkt. De veilingwebsites stellen in België nog niet veel voor, maar websites als Auction.com beweren al voor meer dan 30 miljard dollar aan vastgoed verkocht te hebben via hun veilingplatform. Bovendien zien we ook het gevolg van document management en digital rights management. Via intelligente web platformen wordt de volledig dataroom, traditioneel gebruikt voor grotere vastgoedtransacties, vervangen door een virtuele dataroom. Dankzij dit systeem kan de toegang tot informatie veel beter gecontroleerd worden, kunnen er buffers en interne validatie processen ingebouwd worden, en kan er heel precies nagegaan worden wie welke informatie bekeken heeft.

3D printing evolueert van schaalmodellen naar reële huizen
Sinds een aantal jaren worden heel wat maquettes van vastgoed projecten gecreëerd met 3D printers. Dit is niet zo verwonderlijk gezien de 3D modellen meestal al bestaan voor het maken van renders of 3D animaties. Door een paar technische ingrepen kan het model aangepast worden om druk-klaar gemaakt te worden. De grootste aanpassing betreft meestal het geven van diepte aan bepaalde muren om een effectieve draagstructuur te creëren die breder is dan één pixel. De evolutie in dit domein is enorm: bestaande gebouwen worden gescand in puntenwolken en omgezet naar 3D omgevingen, en het printen beperkt zich niet meer tot polymeren. Er wordt volop geëxperimenteerd met allerlei materialen zoals metalen. Er is zelfs een voorbeeld van een chinees bedrijf dat beweert eenvoudige huizen te kunnen printen in beton voor een kostprijs van 5.000 USD. Velen zien dan ook in 3D printing de mogelijkheid om veel organische architectuur te creëren, alsook een oplossing inzake materialen gezien een hele woning (in theorie)  gebouwd kan worden in één en hetzelfde materiaal.

Van videogames tor virtuele realiteit
Reeds begin jaren 2000 zag men de opkomst van virtueel vastgoed. Online platformen (Massive Multiplayer Online Role Playing Games of MORPG’s ) zoals Second Life boden haar leden niet enkel de mogelijkheid om een avatar te creëren en een woning te bouwen, maar eveneens om diensten en producten te verkopen met Lindendollars, welke effectief uitwisselbaar waren tegen reële dollars. In 2004 verdienden er een paar duizend mensen een tweede loon via dergelijke transacties en een honderdtal mensen verdiende enkel met vastgoed alleen meer dan 5.000 USD per maand.

Afbeelding 1 3d printing zou wel eens onze manier van bouwen grondig veranderen

Ondertussen is de hype rond Second Life gaan liggen, maar het is wel een bewijs dat er plaats kan worden gemaakt voor virtueel vastgoed. In dezelfde context zien we de afgelopen jaren steeds meer toepassingen in vastgoed die gebruik maken van real-time 3D engines, gelijkaardig aan de technologieën die gebruikt worden in de gaming industrie. Via virtuele brillen (oculus rift), via een tablet of via smartphones gecombineerd met cardboards van Google, kan je vandaag perfect navigeren in een virtuele ruimte.

”In dezelfde context zien we de afgelopen jaren steeds meer toepassingen in vastgoed die gebruik maken van real-time 3D engines, gelijkaardig aan de technologieën die gebruikt worden in de gaming industrie.”

Ook op mobiel vlak zien we steeds vaker de impact van augmented reality. Dankzij locatiegegevens en beeldherkenning kan je via een applicatie vrij accuraat panden die te koop staan opzoeken via een virtuele tussenlaag. Layar is waarschijnlijk een van de meest populaire applicaties om dergelijke virtuele lagen te bouwen bovenop de realiteit.

E-commerce vernietigt Retail vastgoedwaarde
Het succes van Zalando en gelijkaardige e-commerce websites kent iedereen. Retail en logistiek zijn tot nu toe de vastgoedproducten die het zwaarst geïmpacteerd werden door de digitaliseringsgolf. Terwijl triple A locaties min of meer hun vastgoedwaarde kunnen behouden, merken we een snelle achteruitgang in minder begeerde locaties, terwijl de groei van logistieke centra aan het exploderen is omwille van de steeds groeiende vraag naar e-commerce. In België groeide e-commerce vorig jaar met 10 procent in een stagnerende retail markt. Dit is een mooi voorbeeld van hoe nieuwe technologieën en nieuwe business modellen een disruptieve impact kunnen hebben op vastgoed.

Crowdfuding voor vastgoed
Naar mijn mening zal crowdfunding de katalysator zijn van een derde digitale schok in het vastgoed. Na retail en makelaardij, die zichzelf zullen moeten heruitvinden als gevolg van nieuwe technologieën, zullen ook de vastgoedontwikkelaars een snelle verandering merken in hun business model. Dankzij de opkomende crowdfunding platformen en de peer-to-peer lening clubs, komt er een ‘paradigm shift’ in de manier waarop projectontwikkelaars aan het nodige eigen vermogen geraken om een project op te starten. Geen onnodige luxe in een markt waarin de banken een eigen vermogen van 30 à 40 procent eisen om een project te financieren.

”Dankzij de opkomende crowdfunding platformen en de peer-to-peer lening clubs, komt er een ‘paradigm shift’ in de manier waarop projectontwikkelaars aan het nodige eigen vermogen geraken om een project op te starten.”

Gezien de omvang van vastgoedtransacties, zal het wetgevend kader wellicht aangepast moeten worden om meer middelen op te halen. In België moet er bijvoorbeeld een prospectus opgemaakt worden die, voor transacties boven bepaalde bedragen, goedgekeurd moet worden door de FSMA (De Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten). In Frankrijk bestaat er ondertussen een nieuw statuut voor crowdfunding platformen waardoor deze complexe en kostelijke tussenstap niet meer noodzakelijk is.

Dankzij de toenemende transparantie en de desintermediërende rol van crowdfunding, kunnen particulieren rechtstreeks mee participeren in projecten. Maar het blijft zeker niet beperkt tot een kleine inbreng van particuliere beleggers. Steeds meer institutionele beleggers en family offices vinden hun weg naar vastgoedinvesteringen via vastgoed platformen.

 

Bronvermelding

Kim, W. C., & Mauborgne, R. (2005). Blue Oceon Strategy. Harvard Business Review Press.

Mail the editors