De commerciële vastgoedmarkt: een gevecht om de beste ruimte in hoofd, hart en winkelstraat
Editie: 26
Published on: 15 april 2019
What’s now?
Na een lange periode van achterblijvende omzetten, winkelsluitingen en zichtbare winkelleegstand herstelt de retailmarkt zich. De bezoekersaantallen van de grote winkelsteden nemen toe en de winkelleegstand neemt af. De detailhandel aan eindconsumenten is op de winkelstraat echter een aflopende zaak. Marge wordt niet langer gemaakt op sec de verkoop van een product maar juist op het creëren van een beleving of het bieden van een specifieke dienstverlening. Winkels zoals Coolblue laten zien dat het fysieke verkooppunt niet langer het primaire verkoopkanaal is, maar ondersteunend is aan het online verkoopactiviteiten. De veranderende rol van de winkel heeft ervoor gezorgd dat de aanblik van de winkelstraat stilaan verandert: meer F&B, meer pop-up stores, meer leisure, meer dienstverlening (uitzendbureaus, schoonheidssalons) en meer winkels met een grote focus op merkidentiteit en -loyaliteit met een verminderde focus op de kassa (Apple, Tesla). Beleving, door het product of de merkidentiteit, is dé margecomponent die fysieke winkels aan producten moeten toevoegen. Het Mediamarkt-concept was jarenlang gebouwd op de schaalvoordelen van big box retail, maar heeft zich niet voor niets inmiddels gestort op de ‘wow voor jou’.
In tegenstelling tot de fysieke winkels in steden, zal het online verkoopkanaal de komende jaren zeker onderhevig zijn aan schaalvergroting. Grote webwinkels die zelf producten verkopen, stellen in toenemende mate hun infrastructuur ter beschikking aan alternatieve productaanbieders die zij via algoritmes op efficiënte wijze in contact brengen met geïnteresseerde klanten. Deze platformen verrichten hun dienstverlening voor een grote diversiteit aan fysieke winkels en webshops. Buiten Nederland fungeren Amazon en Alibaba al als marktplaats én logistiek dienstverlener voor tienduizenden webwinkels. In Nederland is Bol.com het bekendste nationale voorbeeld van een online platform voor andere retailers. De komende jaren zal er een grote consolidatieslag gaan plaatsvinden tussen deze platformen: uiteindelijk zullen er een paar platformen overblijven die retailers een zeer grote web-shop-in-shop mét mondiaal miljoenenpubliek kunnen aanbieden.
What’s next?
Een van de grootste issues op de vastgoedmarkt aan zich is ‘het gevecht om ruimte’. Voor de A1 winkellocaties geld vooral een strijd om de beste plekken meer dan dat er sprake van schaarste is. Het gevecht om de beste ruimte is uiteindelijk het product van drie structurele trends die bij elkaar komen op het gebied van technologie, leefstijl en bewustzijn.
Technologische ontwikkelingen bepalen in hoge mate de manier waarop we met ruimte omgaan. Veel toepassingen zorgen ervoor dat we fysiek niet langer aanwezig hoeven te zijn om activiteiten uit te voeren die we voorheen ‘ter plaatse’ deden. Daadwerkelijk naar bepaalde plekken gaan is daarom vooral gericht op ontmoeten, ervaren en beleven. E-commerce is de drijvende kracht achter het veranderende winkellandschap, waarbij online aankopen een belangrijke pijler van de winkelomzet is geworden. Deze transitie zal zich de komende jaren versterkt doorzetten omdat het online verkoopkanaal de potentie heeft om nog veel nieuwe klanten aan zich te binden: niet alleen de consumenten zelf, maar ook alle apparaten die zij in gebruik hebben zijn op korte termijn in staat zelfstandig en autonoom bestellingen te plaatsen bij de grote (food)retailers. Internet of things zorgt daarmee voor miljoenen nieuwe klanten. Smart homes zorgen voor een flexibel deurbeleid om bezorgers toegang te verschaffen tot woningen. Koelkasten vullen zichzelf aan en wasmachines bestellen wasverzachter – alleen in de aanbieding -.
De drukke leefstijl van mensen heeft ook effect op het gebruik van ruimte. Ruimte die het beste aansluit bij de persoonlijke voorkeuren van verschillende mensen en die de hang naar gemak faciliteren, kunnen nadrukkelijker rekenen op de interesse van consumenten. Winkels zullen altijd blijven bestaan, maar zullen veel meer willen aansluiten bij de woon- en leefwereld van consumenten als community van gebruikers, lidmaatschappen en after sales dienstverlening. Mensen willen communiceren en ergens deel van uitmaken: de fysieke winkel voorziet in die behoefte. De internetwinkel voorziet in elk mogelijk product, de fysieke winkel levert het juiste gevoel.
Breed in de samenleving is er een steeds grotere maatschappelijke betrokkenheid: onze inspanningen moeten een goed gevoel geven en er ontstaat steeds meer respect en bewustzijn voor de verantwoordelijkheid voor onze planeet en elkaar. Doordat consumenten enerzijds veel beter geïnformeerd zijn over fabricage en herkomst van producten en anderzijds zich happy willen voelen met de positieve merkidentiteit die een gekocht product moet verschaffen, is er een sterk groeiende behoefte aan ecologische en sociaal verantwoorde producten en productiemethoden. Consumenten eisen bij hun leveranciers een duurzame productie: vrij van kinderarbeid, PCB’s en proefdieren. Daarmee krijgt de consument niet alleen het product wat ie wil, maar ook het goede gevoel erbij.
Het zijn vooral deze trends die een belangrijk deel van de dynamiek op de vastgoedmarkten in de afgelopen jaren verklaren. En het zijn in elk geval de trends die hebben geleid tot een gevecht om ‘de beste plekken’ en het ruimtegebruik in Nederland blijven beïnvloeden.
Mail the editors