Column: Recente ontwikkelingen in de sociale volkshuisvesting in Nederland
Editie: 25.1 Retail in de periferie
Published on: 21 december 2017
In 2012 kwam naar buiten dat ’s lands grootste woningcorporatie, Vestia met circa 90.000 woningen, op het punt stond om te vallen. Met speculatieve derivatentransacties zou 2 miljard euro zijn verdampt. Later bleek dit minimaal 2,7 miljard euro te zijn waarmee Vestia in de mondiale top vijf van financiële schandalen terecht kwam, tussen namen als Enron, Barings en Parmalat. Maatschappij en politiek Den Haag schrokken wakker. Dit mega schandaal bleek namelijk onderdeel van een hele rij mislukte avonturen van woningcorporaties tot aan koopwoningen in Luik aan toe.
Het probleem was dat deze corporaties zogenoemde Toegelaten Instellingen zijn. Dit is een wettelijke lijst van verhuurders die binnen het stelsel van sociale volkshuisvesting opereren. Hierdoor moeten ze voldoen aan wettelijke voorwaarden en rust er een bestemmingsplicht op het vermogen. Daar staat tegenover dat hun leningen uiteindelijk door de overheid geborgd worden. Ook komt daarbij dat deze sector van kolossaal belang is voor de Nederlandse woningmarkt. Maar liefst ⅓ van alle Nederlanders huurt een huis van een woningcorporatie. Nederland heeft daarmee met afstand de grootste (relatieve) sociale volkshuisvestingssector ter wereld. De ruim 2,3 miljoen sociale huurwoningen vertegenwoordigen een waarde van tussen de 150 en 300 miljard euro , afhankelijk van de waarderingsmethode.
Aanpakken
Voor de Tweede Kamer was de maat vol, er werd besloten tot een parlementaire enquête naar woningcorporaties onder voorzitterschap van Roland van Vliet. De centrale vraag die de commissie moest beantwoorden, was of de incidenten bij corporaties op zichzelf stonden of dat ze voortvloeiden uit het stelsel waarin ze opereerden. Een parlementaire enquête is het zwaarste controlemiddel dat het parlement kan inzetten. Er is dan sprake van een onbeperkt informatievorderingsrecht en het kunnen oproepen van getuigen om onder ede verhoord te worden. Op die manier is waarheidsvinding, verantwoording afleggen en lessen trekken voor de toekomst echt mogelijk. De commissie hield dan ook ruim 60 openbare verhoren onder ede.
Op 30 oktober 2014 kwam het eindrapport van de commissie uit, getiteld “Ver van huis”. De hoofdvraag werd bevestigend beantwoord. Het stelsel was niet af en moest opnieuw worden ingericht. Sinds de verzelfstandiging van woningcorporaties in 1994 (de brutering) was zelfregulering het toverwoord. De combinatie van veel rijkdom in stenen en veel vrijheid qua regels, leverde een weelde op, die niet alle corporatiebestuurders en –toezichthouders op hun schouders konden dragen. De aanbevelingen van de enquêtecommissie kwamen erop neer dat corporaties terug moesten naar de kern: het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen voor mensen die niet zelfstandig terecht kunnen op de woningmarkt. Een strakke inkadering dus qua takenpakket.
Hiertoe behoort ook een integrale, onafhankelijke toezichthouder met doorzettingsmacht (dat werd de Autoriteit woningcorporaties als vervanger van het zwakkere Centraal Fonds Volkshuisvesting) in combinatie met veel professionelere interne toezichthouders. Voor commissarissen kwam er een fit & proper test.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) moest tegelijkertijd een cultuuromslag bewerkstelligen opdat nooit meer groen licht voor rare fratsen zoals speculatieve derivaten gegeven zou worden. Risicobeperking werd hier de kern van de zaak.
Om dit alles van de grond te krijgen kwam minister Blok van Wonen en Rijksdienst in het kielzog van het enquêterapport met het wetsvoorstel voor een geheel nieuwe Woningwet, de eerste in 20 jaar. Dit voorstel werd met algemene stemmen door de Kamer aangenomen (Blok had de enquête wind mee..) en de Woningwet trad met ingang van 1 juli 2015 in werking. Woningcorporaties staan onder strakker toezicht en moeten vanaf dit jaar verplicht hun niet-kernactiviteiten afsplitsen in een separaat onderdeel. Activiteiten die buiten hun kerntaak vallen, moeten worden overgelaten aan de markt, tenzij na een “markttoets” blijkt dat er geen andere investeerders te vinden zijn om een bepaald gemengd complex te realiseren.
En nu?
Nu we ruim twee jaar verder zijn, kan een voorzichtige evaluatie plaatsvinden. Werkt de wet? Werkt het stelsel nu wel naar behoren? Hoe loopt het met de woningmarkt?
In het maatschappelijke domein van de volkshuisvesting blijkt in de realiteit dat de corporaties nog steeds een onmisbare schakel vormen. Zij worden echter wel geconfronteerd met een politiek-maatschappelijke context, die nog steeds een nare smaak in de mond draagt als het gaat om hoe corporaties hun taken uitvoeren en hoeveel speelruimte zij krijgen bij de invulling van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.
De toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), treedt nogal rigide op waar het de toepassing van de nieuwe wet betreft maar ook bij de uitleg van praktijkvraagstukken, waarop de wet niet direct een antwoord heeft. Het departement en het gros van de Tweede Kamer steunen die werkwijze van de Aw. Dit kweekt een atmosfeer waarin leden van Raden van Commissarissen geen enkel risico meer willen lopen en vaker nee verkopen aan de directeuren van hun corporaties. Dat levert spanningen op in de bestuurskamer. Overigens moeten ook bestuurders voldoen aan een fit & proper test bij de Aw. Dus de omgekeerde situatie kan zich ook voordoen.
Waar woningcorporaties vroeger het duizend-dingen doekje waren en als pinautomaat voor wethouders fungeerden, klagen diezelfde wethouders nu steen en been dat corporaties niet meer meedenken over stadsinrichting, gemengde wijken of projectrealisatie. In die zin bekeken, zou je kunnen stellen dat de regelgeving na al die jaren van zelfregulering is doorgeschoten. Woningcorporaties zijn over 30 jaar ook nog een feit en een onmisbare schakel in de volkshuisvesting. Tegelijkertijd zien we dat de Nederlandse woningmarkt tegen forse uitdagingen aanloopt. De afgeknepen rol van corporaties komt dan ongelegen. Tenzij andere investeerders de vastgoedmarkt loswrikken.
Mismatch?
De Woningwet is doorspekt van Randstedelijk denken en dat gaat uit van “One size fits all”. Nederland kent echter een gigantische diversiteit op de woningmarkt. Waar kopers en deels huurders het in delen van het land voor het uitzoeken hebben, daar kunnen woningzoekenden het in grote delen van de Randstad wel vergeten om snel een passende woning te vinden. Regionaal maatwerk moet het uitgangspunt worden in het denken over inrichting van het woonlandschap. Als uit evaluaties blijkt dat de wet teveel knelt en woningmarkten op slot zitten, dan moeten partijen met elkaar in gesprek blijven. Stilstand is achteruitgang. Voortschrijdend inzicht kan leiden tot de conclusie dat afbreukrisico’s voor Toegelaten Instellingen in vergaande mate zijn beperkt, terwijl het toch mogelijk kan zijn dat ze een significante rol spelen bij het aanjagen van de woningmarkt.
Tegenwoordig moeten corporaties passend toewijzen (minimaal 95 procent van hun woningvoorraad moet worden toegewezen aan de doelgroep qua inkomen). Tevens doen gemeenten meestal een dringend beroep op de corporaties om vergunninghouders te huisvesten (vluchtelingen met een status). Dit terwijl corporaties overal in Nederland een wachtlijst hebben. Die is weliswaar in Amsterdam of Leiden vele jaren langer dan in Oost-Groningen of Zuid-Limburg maar een woning krijg je niet zomaar meteen.
Daarnaast moeten sociale verhuurders een speciale belasting betalen, de verhuurderheffing. Deze afroming van reserves gaat inmiddels ten koste van de investeringscapaciteit van corporaties en meer en meer worden huurders aangesproken om mee te betalen. Tegelijkertijd is er een grote verduurzamingsopgave: corporaties worden geacht flink bij te dragen aan vergroening door hun woningen zeer energiezuinig te maken. Ook daar worden de zittende huurders aangesproken om via een hogere huur bij te dragen. Verschillende wettelijke maatregelen zijn de laatste jaren ingezet om scheefwonen tegen te gaan. Ook hierdoor worden huren vaak opwaarts aangepast.
Het probleem van het te kleine middensegment op de Nederlandse huurmarkt is in een vorig artikel voor SERVICE al uitgebreid beschreven.
Markt?
Waar blijven de particuliere investeerders dan? Naar verluidt klotst daar het geld tegen de plinten en liggen de miljarden klaar om te gaan ontwikkelen. Desgevraagd hoort men dan dat de bal bij de gemeenten ligt. Die zouden veel te weinig bouwgrond ter beschikking stellen. Nederland is het dichtstbevolkte land ter wereld en grond is inderdaad een schaars goed. Voor het middensegment huur is een zogenaamde Samenwerkingstafel bezig om partijen bij elkaar te brengen. Ook beperkt het nieuwe kabinet de hypotheekrenteaftrek verder. Een mix aan maatregelen kan her en der knelpunten verminderen. Maar zonder vergaand maatwerk gaat dit lang duren. Bij het nu geraamde woningtekort, dat flink gaat oplopen bij verdere verstedelijking, moet er met open blik gekeken worden. Ook naar de toekomstige rol van de woningcorporaties.
Het ideaalbeeld blijft dan: behoudt de risicomijdende elementen van de nieuwe Woningwet maar blijf ook oog houden voor maatwerk en de mogelijkheden om ALLE potentiële investeerders te betrekken bij voldoende woningbouw.
Mail the editors