Blockchain: transparantiemotor of gehypte techtoepassing?

Editie: 25.2 De Nederlandse mainportregio's

Gepubliceerd op: 04 april 2018

Een onderzoek naar de mogelijke bijdrage van blockchain aan een transparantere vastgoedsector

Blockchain krijgt de afgelopen maanden veel aandacht in de media. Deloitte noemt het de technologie van de toekomst, Sogeti noemt het een ‘disruptieve’ technologie en de KvK noemt het een kansrijke vernieuwer voor de juridische sector. In de markt is de interesse in blockchain te merken, maar de enorme stroom aan informatie zorgt nog niet voor opheldering over de feitelijke werking en toepasbaarheid ervan. Onderstaand artikel duikt dieper in op de mogelijkheden van de technologie en of (en zo ja hoe) het bij kan dragen aan transparantie in de commerciële vastgoedsector.


De commerciële vastgoedmarkt is van oudsher een statische sector, gekenmerkt door een intransparante informatiedeling en een lokaal gericht investeringsklimaat. Deze traditie staat op spanning: steeds vaker komen investeringen van buiten Europa. Internationale investeerders vragen om meer transparantie. Aan deze groeiende vraag wordt voldaan: er is een toename in de beschikbare data door technologische ontwikkelingen en high-tech toepassingen in (duurzame) gebouwen. Langzaam lijkt het lokale investeerdersvoordeel te verdwijnen.

Transparantie kan ontstaan wanneer een viertal factoren aanwezig zijn (JLL, 2016):
1) de wil om te komen tot transparantie,
2) afspraken over uniformiteit,
3) de juiste regelgeving en,
4) een technologisch hulpmiddel.

Naar de ontwikkeling van de eerste drie factoren is in de afgelopen jaren al met regelmaat onderzoek gedaan en ook de praktische invulling ervan wordt steeds helderder. Echter, de ontwikkeling op technologisch gebied lijkt in het kader van transparantie achter te blijven. Ook naar de invulling hiervan is nauwelijks onderzoek gedaan. Blockchain heeft de potentie om transparantie in de vastgoedsector in een stroomversnelling te brengen en hiermee invulling te gaan geven aan het vierde element om tot een transparante vastgoedsector te kunnen komen. Derhalve is onderzoek gedaan naar een technologische invulling.

Blockchain in een notendop
Een blockchainketen valt het best te vergelijken met een beveiligd excelbestand (Figuur 1). Onderaan kunnen wijzigingen worden toegevoegd, maar eerder gedane transacties kunnen niet worden gewijzigd. Dit bestand wordt, na een technisch controleproces, gecodeerd en op alle computers in de blockchain opgeslagen. Registratie is hiermee transparanter dan traditionele registratie bij één partij. Ook verifieert dit systeem of diegene aanbrengt er de rechten toe heeft: of hij eigenaar is van de over te dragen waarde. Blockchain is uniek door het decentrale karakter en het gecodeerd oplossen van het double spending problem1. Blockchain creëert meerwaarde bij de overdracht van waarde.

De overdracht van waarde vindt in het geval van vastgoed (registergoed) plaats bij een notaris. Blockchain heft de menselijke vertrouwensfunctie op: het digitaliseert het vereiste vertrouwen. Door experts wordt blockchain gezien als een techniek die de vastgoedsector disruptief kan veranderen (Sogeti, 2016; ABN Amro, 2017; Deloitte, 2017; Romonesco, 2017). De techniek is meer dan ‘gewoon een opvolger van eerdere technologieën´: het is een compleet nieuwe manier van datacontrole. De technologie biedt mogelijk de kans om de bestaande achterstand op het gebied van technologie om te buigen in een voorsprong. Echter is er momenteel veel onduidelijkheid omtrent blockchain: de techniek komt veelvuldig in het nieuws, maar kent door de complexiteit diverse misvattingen (Hull, 2017).

Eén van de misvattingen is, dat blockchain en bitcoin synoniemen zijn. Bitcoin is de eerste en grootste toepassing van een block­chainketen,  blockchain is de achterliggende technologie die gebruikt wordt om de bitcointransacties te verifiëren.

Figuur 1: Bron: Savills Research (2018)

Transparantie
Op het gebied van transparantie doet de Nederlandse vastgoedsector het al best goed: JLL (2016) rankt Nederland als zevende op de Global Real Estate Transparency Index (GRETI). In vergelijking met omliggende landen zijn er nog stappen te maken. Goodchild (2016) omschrijft een drietal gebieden waarop Nederland transparanter kan worden:

1. Consistentie en efficiëntie van handhaving
2. Taxatieprocessen
3. Landregistratie

Een technologische ontwikkeling, in dit onderzoek Blockchain, zal dus een invulling moeten geven aan (een deel van) deze factoren om meerwaarde te hebben voor een transparantere Nederlandse vastgoedsector. Later in dit onderzoek zal getoetst worden of deze factoren verbeterd kunnen worden met de implementatie van de technologie.

Transparantie en blockchain
Aangenomen wordt dat blockchain invulling gaat geven aan de vierde voorwaarde van transparantie: de technologische oplossing. Om een meerwaarde te kunnen zijn voor de vastgoedsector moet de technologie invulling geven aan de drie hierboven genoemde verbeterpunten: consistentie en efficiëntie van handhaving, taxatieprocessen en landregistratie. Deze punten zijn getoetst aan een theoretisch stroom­schema. Dit stroomschema is binnen een eerder onderzoek door Romonesco (2017) ontwikkeld om praktische cases te toetsen aan de meerwaarde van blockchain.

1. Consistentie en efficiëntie van handhaving
Deze factor moet gesplitst worden om toetsbaar te zijn: de controle van onroerend goed belasting, de handhaving van bouwvoorschriften en de afdwingbaarheid van onroerend goed contracten zijn gemeten. Van deze factoren vinden de controle van onroerend goed belasting en de afdwingbaarheid van contracten mogelijke meerwaarde bij toepassing van
blockchain.

2. Verbeteringen van taxatieprocessen
Het taxatieproces is sterk afhankelijk van transacties: bij de onderbouwing van taxaties is het hebben van zo recent en vergelijkbaar mogelijke transacties essentieel. Ook zijn er minstens drie partijen aanwezig: een eigenaar, diegene die de taxatie nodig heeft (bijvoorbeeld een bank of potentiele koper) en de taxateur (als ‘trusted third party’). Bij de waardering van vastgoed zijn grote belangen gemoeid: vertrouwen is wenselijk. Blockchain heeft een duidelijk positieve uitkomst uit het stroomschema.

3. Landregistraties
De huidige manier van het registreren van registergoederen is een vertrouwelijke aangelegenheid met een notaris als ‘trusted third party’. Naast een bijdrage aan de snelheid (real-time) kan blockchain ook een bijdrage leveren aan de volledigheid van de gegevens.

Geconcludeerd kan worden dat blockchain op alle drie de verbeterpunten een toevoeging is. Alvorens daadwerkelijk tot implementatie over te kunnen gaan is het van belang om te begrijpen waar de technologie nu staat. Een momentopname van de kwaliteiten en beperkingen is weergegeven in de SWOT-analyse in Figuur 2.

Figuur 2: Bron: Savills Research (2018)

Hieruit blijkt dat de blockchaintechnologie nog volop in ontwikkeling is. De zwaktes en bedreigingen lijken in grote mate oplosbaar door het aspect tijd. Zo zullen in de loop van de tijd (door een natuurlijke ontwikkeling) onduidelijkheden worden weggenomen, zal het kennisniveau omhoog gaan en zal de negatieve perceptie verdwijnen. Vertrouwen opbouwen in een technologische verbetering is altijd lastig wanneer er persoonlijke gegevens en/of waardes mee gemoeid zijn: denk aan de opkomst van pintransacties, de mobiele telefoon of het internet. Ondanks dat het lastig is, worden dergelijke innovaties na verloop van tijd geaccepteerd.

Conclusie
Aangenomen kan worden dat blockchain het in zich heeft om bij te dragen aan een transparantere vastgoedsector. De kansen en bedreigingen die gevonden zijn hebben te maken met kwaliteits­verbetering, snelheid, kostenbesparing, efficiëntie of transparantie. De vastgoedsector is dan ook bij uitstek een geschikte markt voor implementatie: deze voordelen kunnen de markt volatieler en transparanter maken. De zwaktes en bedreigingen die de technologie nu kent hebben vooral te maken met de fase waarin de ontwikkeling zich bevindt. De bezwaren die bestonden voor pintransacties, mobiele telefonie en het internet zijn ook verdwenen. Sterker nog, ze zijn gedrieën onlosmakelijk verbonden met onze dagelijks leven en dit zou bij blockchain over een aantal jaren ook zomaar eens gebeurd zijn.

Bronvermelding
ABN Amro . (2017). Innovation Friday: Real Estate and Blockchain. Amsterdam.

Deloitte. (2017). Real Estate Predictions 2017.

Goodchild, R. (2016). Smarter Real Estate Markets.

Hull, N. (2017). What are common misunderstandings of blockchain? Opgehaald van Quora: https://www.quora.com/What-are-common-misunderstandings-of-blockchain

Janssen, I. (2017). (M. Jongeneel, Interviewer)

JLL. (2016). Global Real Estate Transparancy Index.

JLL. (2017). Commercial real estate investment activity set to rebound in 2017. Opgehaald van Europe Real Estate: http://europe-re.com/commercial-real-estate-investment-activity-set-to-rebound-in-2017/63257

Lecourt, G. &. (2005). How transparant is the intervention exchange rate policy of the Bank of Japan?

Nakamoto, S. (2008). Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System.

Romonesco, P. (2017). Blockchain; toekomstmuziek voor het rijksvastgoedbedrijf.

Scholtes, E. (2012). Transparantie, icoon van een dolende overheid.

Sogeti. (2016). Design to disrupt.

Zuidema, M. (2017). (M. Jongeneel, Interviewer)

 

Mail de redactie