Barometer gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2016

Editie: 24.1 - Vastgoedfinancieringen

Published on: 06 januari 2017

---

	Jan Veuger is lector Maatschappelijk Vastgoed bij het Kenniscentrum NoorderRuimte van de Hanzehogeschool Groningen. De rode draad in het curriculum vitae van Jan Veuger (1966) is strategisch management van (maatschappelijk) vastgoed in het bedrijfsleven en maatschappelijk organisatie als gemeenten, zorg, onderwijs en de corporatiesector.
	Annette van den Beemt – Tjeerdsma is als onderzoeker verbonden aan het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed en is als adviseur werkzaam bij adviesbureau Thorbecke. Vanaf 2010 werkt Annette (1985) bij de Hanzehogeschool Groningen en is zij betrokken bij de activiteiten en onderzoeken van het lectoraat, waaronder de Barometer Maatschappelijk Vastgoed.

 

Alle gemeenten beleggen vastgoedmanagementtaken en het aantal verkopen is verdubbeld

Dit artikel bevat de resultaten van het onderzoek Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016. Het onderzoek is uitgevoerd door het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van het Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Dit jaar hebben Nederlandse gemeenten voor de achtste keer de vragenlijst Barometer Maatschappelijk Vastgoed ingevuld.

255 respondenten (67 procent) hebben de vragenlijst geopend en 167 gemeenten (44 procent)[1] hebben de lijst vervolgens geheel of gedeeltelijk ingevuld, waardoor de respons op vraagniveau kan verschillen. Dit staat per vraag aangegeven. De vragenlijst is per e-mail verzonden aan bijna alle gemeenten (n=381)[2].

Tabel 1: Respons naar omvang gemeenten

 

Maatschappelijk vastgoed
Uit de 72 open antwoorden op de open vraag wat gemeenten onder maatschappelijk vastgoed verstaan, komt het volgende beeld naar voren:

“Maatschappelijk vastgoed is het vastgoed dat beleidsdoelen of maatschappelijke doeleinden ondersteunt, ruimte biedt voor (maatschappelijke/publieke) functies en activiteiten en waar de gemeente door eigendom of door een andere financiële relatie mee verbonden is”

Visie en beleid
Steeds meer gemeenten hebben een visie op vastgoedmanagement: vorig jaar gaf 50 procent van de gemeenten aan een visie te hebben en 24 procent was er mee bezig, terwijl dit jaar 58 procent een visie heeft en 25 procent bezig is deze op te stellen. Het aantal gemeenten dat geen onderhoudsbeleid heeft, is nog maar erg klein (2 procent). 87 procent van de gemeenten heeft een onderhoudsbeleid.

Figuur 1 geeft behalve de resultaten van dit jaar (kolommen) ook de resultaten van vorig jaar weer (alleen de ‘ja’ antwoorden, stippellijn). Wat verder opvalt, is dat het aantal gemeenten dat een accommodatiebeleid heeft, afneemt. Vorig jaar had 62 procent zo’n beleid opgesteld, terwijl dat dit jaar nog maar 56 procent is. Mogelijk houdt dit verband met de toename van het aantal gemeenten dat een visie heeft, waarmee zij het accommodatiebeleid vervangen dan wel dit er in opnemen.

Figuur 1: Visie en beleid 2016 met lijn van 2015 (n=90-96)

 

De kleine gemeenten – die deelnamen aan het onderzoek – hebben allemaal een onderhoudsbeleid (zie tabel 2). Op dit punt na, zijn het de grote gemeenten die het vaakst aangeven dat het beleid of de visie aanwezig is. Ook geldt voor deze onderdelen dat naarmate de grootte van de gemeente toeneemt, het beleid ook vaker aanwezig is. Een opvallend verschil is te zien bij het risicomanagement: slechts een klein aantal kleine en middelgrote gemeenten heeft dit beleid, terwijl bijna de helft van de grote gemeenten het heeft opgesteld.

Ook ten opzichte van vorig jaar (zie tabel 2) zijn er aan aantal bijzondere veranderingen te zien: minder kleine gemeenten hebben een visie op vastgoedmanagement, meer kleine gemeenten hebben een accommodatiebeleid (in tegenstelling tot de eerder genoemde algemene trend) en alle kleine gemeenten hebben een onderhoudsbeleid. Bij de grote gemeenten valt het op dat zij van alle typen beleid / visies minder hebben dan vorig jaar.

Tabel 2: Visie en beleid naar jaren en omvang gemeenten

 

“Alle gemeenten beleggen vastgoedmanagementtaken”

Risicomanagement
Vorig jaar had 39 procent van de gemeenten (nog) geen maatregelen getroffen wanneer het gaat om financieel risicomanagement. Dit jaar geeft minder dan een kwart van de gemeenten (23 procent) dit aan. Meer gemeenten zijn het op dit moment aan het opstellen (18 procent), hebben een risicoparagraaf opgenomen in het vastgoedbeleid (33 procent) of doen aan financiële monitoring (43 procent). Zie figuur 2.

Figuur 2: Risicomanagement (n=60)

 

De andere maatregelen die getroffen worden, zijn het benoemen van risico’s in beleidsstukken en het opstellen en implementeren van een risicomanagementtool, het opstellen van tussenrapportages voor de vastgoednota, risico opslagen en reserves en het werken met voorzieningen gebaseerd op het Meerjaren Onderhouds Plan (MJOP).

Knelpunten
Voor het derde jaar achtereenvolgend staat het ontbreken van een kostprijsdekkende huur bovenaan de ervaren knelpunten bij het uitvoeren van maatschappelijk vastgoedtaken. Opvallende veranderingen ten opzichte van vorig jaar, zijn de versnippering van taken (-10 procent) en de te lage bezettingsgraden (-21 procent) die minder als knelpunten worden ervaren. Het gebrek aan regionale afstemming (+7 procent) en hoge kosten voor onderhoud en exploitatie (+9 procent) worden iets vaker als knelpunt genoemd (zie figuur 3).

Figuur 3: Ervaren knelpunten bij het uitvoeren van maatschappelijke vastgoedtaken (n=70-72)

 

Van de gemeenten die aangeven dat zij het ontbreken van een kostprijsdekkende huur als knelpunt ervaren, heeft 43 procent wel een huurprijsbeleid en is 31 procent die aan het opstellen. 70 procent van de gemeenten heeft een huurprijsbeleid en ervaart dit niet als knelpunt.

Actuele beleidsthema’s
Hoewel kostenreductie iets minder actueel is dan vorig jaar (-6 procent) is het nog steeds het meest actuele, aan vastgoed gerelateerde, beleidsthema. De enige twee thema’s die dit jaar meer actueel zijn dan vorig jaar, zijn handhaving voorzieningenniveau in kleine kernen (+11 procent) en verbetering kwaliteit van beheer (+7 procent). Deze laatste neemt daardoor een gedeelde tweede plaats in met de scheiding van subsidie huisvestings- en exploitatielasten die dit jaar juist door 8 procent minder gemeenten aangemerkt wordt als actueel. Dit jaar, in tegenstelling tot vorig jaar, zijn dus niet alle thema’s minder actueel geworden. De vier die het meest in actualiteit afnamen, zijn:

• Multi Functionele Accommodatie-vorming (-16 procent)
• Opbrengstverhoging (-16 procent)
• Fysieke clustering cultuurfuncties (-14 procent)
• Integratie van taken binnen de gemeente (-12 procent)

Dit laatste punt lijkt in overeenstemming met wat we zagen bij de ervaren knelpunten: de versnippering van taken is minder vaak genoemd als knelpunt dan vorig jaar en de integratie van de taken binnen de gemeente is dus ook een minder actueel beleidsthema.

Geen van de kleine gemeenten (0 procent) geeft aan dat de integratie van taken binnen de gemeente een actueel beleidsthema is, terwijl dat bij 48 procent van de grote gemeenten wel het geval is. Een ander groot verschil tussen de kleine en de grote gemeenten is te zien bij de verhoging van de tevredenheid van gebruikers: 19 procent van de kleine gemeenten geeft aan dat dit actueel is, tegenover 60 procent van de grote gemeenten. Hetzelfde geldt voor verbetering van kwaliteit en beheer bij kleine (19 procent) en grote (68 procent) gemeenten. Andersom zijn het vooral de kleine gemeenten die aangeven dat de samenwerking met andere gemeenten actueel is (50 procent), terwijl dat bij grote gemeenten minder actueel is (36 procent).

Verkoop
Voor 64 procent van de gemeenten is het verkopen van maatschappelijk vastgoed een middel om kosten te beheersen. Na 2014 (76 procent) en 2015 (74 procent) lijkt hier een dalende lijn zichtbaar te worden. Het aantal objecten dat gemeenten in 2015 in de verkoop hadden, laat een grote spreiding zien: gemeenten hadden tussen de 0 en de 198 panden in de verkoop. Daarmee komt het gemiddelde dit jaar ook hoger uit dan vorig jaar (7,2) en het jaar daarvoor (2,7): in 2015 stonden gemiddeld 9,4 objecten in de verkoop.

Tabel 3: Te koop aangeboden en verkochte objecten

 

Wat gemeenten het meest bezig houdt
Wat gemeenten op dit moment het meest bezighoudt, als het gaat over maatschappelijk vastgoed (n=53), is het vormen van beleid. Voorbeelden van beleid dat gemeenten aan het opstellen zijn, zijn accommodatiebeleid, vastgoedbeleid, huurbeleid, duurzaamheidsbeleid, tarievenbeleid en subsidiebeleid. Vorig jaar waren gemeenten hoofdzakelijk bezig met het afstoten van vastgoed. Dit jaar is dat het onderwerp dat na beleidsvorming het vaakst wordt genoemd, samen met exploitatie (kosten) van het vastgoed.

Gemeentelijk vastgoedmanagement
Gemiddeld zijn er 10 fte’s (fulltimerequivalenten) binnen de gemeenten toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaamheden (n=54[4]). Dit is minder dan vorig jaar (14,9) en meer dan het jaar daarvoor (4,4). Naarmate de omvang van de gemeente toeneemt, neemt ook het aantal fte’s toebedeeld aan vastgoedmanagementtaken toe. Dit jaar staan nergens de minimale aantallen meer op 0, wat betekent dat alle gemeenten vastgoedmanagementtaken hebben belegd binnen hun organisatie.

Tabel 4: Aantal fte’s toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaamheden, naar omvang

 

Gemeenten zijn ook weer gevraagd om in percentages (in totaal 100 procent) aan te geven hoe het aantal fte’s binnen hun organisatie is verdeeld. De nadruk ligt op de uitvoerende vastgoedmanagement taken. Gemiddeld geven gemeenten bijna hetzelfde beeld als vorig jaar:

Figuur 4: Verdeling fte’s vastgoedmanagement (n=58)

 

Het blijkt wederom dat de centrale organisatie en centrale uitvoering van de maatschappelijk vastgoedtaken binnen de gemeente het vaakst voorkomt (zie figuur 5). Zowel decentraal organiseren en uitvoeren als ook het centraal organiseren en decentraal uitvoeren worden de afgelopen jaren minder vaak toegepast.

Figuur 5: Organisatie en uitvoering van de maatschappelijk vastgoedtaken (n=64)

 

Ongeacht de grootte van de gemeente (tabel 5), wordt het centraal organiseren en centraal uitvoeren het meest toegepast. Het centraal organiseren en decentraal uitvoeren gebeurt voornamelijk bij de middelgrote (22 procent) gemeenten en het zijn vooral de kleine en middelgrote gemeenten die dit decentraal organiseren en decentraal uitvoeren (resp. 25 procent en 22 procent). Dit is ongeveer hetzelfde beeld als voorgaande jaren.

“Kostprijsdekkende huur blijft knelpunt”

Tabel 5: Organisatie en uitvoering van de maatschappelijk vastgoedtaken naar omvang gemeenten

 

Ruim twee derde (69 procent, n=62) van de gemeenten verwacht dat het aantal fte’s toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaamheden het komende jaar niet zal veranderen, de anderen verwachten dat wel, met name (15 procent) doordat zij intern anders gaan organiseren en daardoor een toename verwachten (zie figuur 6).

Figuur 6: Verwachting dat het aantal fte’s vastgoedmanagement verandert (n=62)

 

Vorig jaar verwachtte nog ongeveer de helft van de gemeenten dat het aantal fte’s toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaamheden wél zou veranderen, en dat dat aantal fte’s zou afnemen. Hieraan lag dezelfde reden ten grondslag: een veranderende interne organisatie.

Kwaliteitsmetingen
Zoals alle voorgaande jaren, is aan gemeenten gevraagd hoe vaak zij de technische kwaliteit, de tevredenheid van gebruikers en de bijdrage van het maatschappelijk vastgoed aan de beleidsdoelstellingen meten. Vorig jaar constateerden we dat alle drie de elementen meer gemeten werden, dit jaar laat een tegenovergesteld beeld zien: alle elementen worden minder gemeten. De grootste afname is te zien bij de tevredenheid van de gebruikers (-12 procent) en het maatschappelijk rendement (-11 procent).

Maatschappelijk rendement meten
Op de vraag hoe het maatschappelijk rendement binnen de gemeenten wordt gemeten, hebben 31 gemeenten geantwoord. Vorig jaar is dit ook aan gemeenten gevraagd. De resultaten van deze vraag over de afgelopen jaren en in het bijzonder dit jaar, geven aan dat er zeker geen eenduidige definitie is onder de gemeenten en er zeer wisselende beelden zijn van definitie, waarderingsmodellen, beoordeling en niveau van het kijken naar maatschappelijk rendement.

Koplopers
Gemeente(n) die worden genoemd als koploper (of goed voorbeeld) op het gebied van maatschappelijk vastgoed (n=25) zijn Enschede (64 procent), Almere (32 procent), Tilburg (28 procent), Breda (24 procent) en Utrecht (20 procent). De aspecten van het beleid van deze koplopers die inspirerend worden gevonden voor het eigen beleid van de respondenten, zijn de wijze van organiseren (56 procent) en de kennis (54 procent).

Conclusies
Op basis van de resultaten van het onderzoek Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2016 kunnen de volgende conclusies worden getrokken.

• Meer visie op vastgoedmanagement, minder accommodatiebeleid
• Meer maatregelen genomen ten aanzien van financiële risico’s
• Kostprijsdekkende huur blijft een knelpunt
• Beleidsthema’s handhaving voorzieningenniveau in kleine kernen en verbetering kwaliteit van beheer zijn meer actueel dan vorig jaar
• Een derde van aangeboden objecten wordt verkocht
• Alle gemeenten beleggen vastgoedmanagementtaken
• Tevredenheid van gebruikers en het maatschappelijk rendement minder vaak gemeten.
• Koplopers: Tilburg nieuw in de top 3 en Enschede voor de vierde keer koploper

Meer lezen? Het complete artikel is opgenomen in de ‘Barometer Maatschappelijk Vastgoed: onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed’.

 

[1] Respons voorgaande jaren: 2010 en 2011 14%, 2012 18%, 2014 21%, 2015 44%.

[2] Het lectoraat heeft niet bij iedere gemeente een contactpersoon en helaas accepteren niet alle gemeenten een vragenlijst die aan het algemeen emailadres van de gemeente wordt gestuurd. Daardoor konden niet alle gemeenten worden bereikt.

[3] Per 1 januari 2016 (CBS)

[4] Hoewel de vraag dit jaar op dezelfde manier is gesteld als vorig jaar, zijn er twee antwoorden gegeven die we niet kunnen plaatsen in de werkelijkheid zoals we die ervaren. In de praktijk blijkt dat de grootste gemeenten van Nederland niet meer dan 90 fte’s aan vastgoedmanagement hebben toebedeeld. Daarom hebben we de getallen boven de 100 uit de analyse gehaald.

Mail the editors