Zorgvastgoed in corporatiehanden

Editie: 23.1 - Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sector

Gepubliceerd op: 31 januari 2016

Door stelselwijzigingen in de corporatiesector, wijzigingen in de zorgsector en demografische ontwikkelingen staat de rol van woningcorporaties op het gebied van zorgvastgoed onder druk.


Pasfoto GBesierGeertje Besier heeft de Master Real Estate Studies afgerond en is aansluitend daarop gestart bij de afdeling Healthcare van DTZ Zadelhoff. Haar afstudeerscriptie heeft zij geschreven over de rol van woningcorporaties op het gebied van zorgvastgoed. Als vastgoedadviseur binnen DTZ Zadelhoff adviseert zij met haar team zorgorganisaties, corporaties, beleggers en andere stakeholders op het gebied van zorgvastgoed. Deze vastgoedadviesdiensten richten zich voornamelijk op makelaardij, portefeuillemanagement en beleggingsadvies.


 

Woningcorporaties spelen een belangrijke rol op het gebied van zorgvastgoed doordat zij ruim de helft van al het zorgvastgoed in Nederland in handen hebben. Het betreft voornamelijk verzorgingshuizen en verpleeghuizen waarin ouderen met een lichte dan wel zware zorgbehoefte gehuisvest zijn. Door stelselwijzigingen in de corporatiesector, wijzigingen in de zorgsector en demografische ontwikkelingen staat de rol van woningcorporaties op het gebied van zorgvastgoed onder druk.

 

Met stelselwijzigingen in de corporatiesector, zoals de verhuurdersheffing en de invoering van de herziene Woningwet, beoogt de overheid marktverstoringen in de vrije sector weg te nemen en de risico’s voor maatschappelijk bestemd vermogen te beperken. In het kader hiervan wil de overheid dat corporaties zich gaan richten op hun kerntaak, het huisvesten van sociale doelgroepen. Corporaties die in het bezit zijn van zorgvastgoed staan daarnaast onder druk door de stelselwijzigingen in de zorgsector. Door bezuinigingen veranderen de financiële stromen rondom zorgvastgoed. De kapitaallasten vergoeding aan zorginstellingen verschuift van aanbodgericht

naar prestatiegericht door de geleidelijke overgang op de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Daarnaast worden ouderen met een lichte zorgbehoefte door de extramuralisering zelf verantwoordelijk voor hun huisvestingslasten. Ondertussen zet de vergrijzing in Nederland gestaag door, waarbij het aantal 80-plussers in 2040 verdubbeld zal zijn. Een trend die hiermee samenhangt, is een groeiend aantal mensen met een chronische ziekte zoals dementie. Door deze demografische ontwikkelingen stijgt de vraag naar geschikte ouderenhuisvesting en verpleeghuizen.

De veranderingen in het zorglandschap
De herziene Woningwet, de stelselwijzigingen in de zorg en de vergrijzing bepalen het toekomstige speelveld waar woningcorporaties die in het bezit zijn van zorgvastgoed mee te maken krijgen. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder kort benoemd.

De herziene Woningwet
De novelle van minister Blok en de daaropvolgende herziene Woningwet 2015 zorgt ervoor dat woningcorporaties DAEB en niet-DAEB-activiteiten juridisch of administratief moeten splitsen. Onder DAEB activiteiten vallen het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen waarbij de kale huurprijs onder de liberalisatiegrens van EUR 710,68 dient te liggen (prijspeil 2015). Onder niet-DAEB activiteiten vallen commerciële activiteiten, koopwoningen en huurwoningen boven de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren op het prijspeil van 2015. Het toezicht hierop vanuit de overheid wordt aangescherpt en gemeenten krijgen meer inspraak. De verhuur van een woning valt onder DAEB activiteiten indien de huurder aan één van de volgende criteria voldoet:

  • Een huishoudinkomen van minder dan EUR 34.911,- (prijspeil 2015);
  • Een zorgindicatiebesluit op basis van de Wet langdurige zorg (Wlz). Hieronder vallen de zorgprofielen 4 (gedeeltelijk) en 5 tot en met 10.
  • Een indicatiebesluit op basis van de Zorgverzekeringwet (Zvw) voor tenminste tien uur verzorging of verpleging aan huis per week gedurende een periode van minimaal een jaar.

Stelselwijzigingen in de zorgsector
De belangrijkste stelselwijzigingen in de zorgsector zijn de invoering van de normatieve huisvestingscomponent en de extramuralisering van ouderen met een lichte zorgvraag. Deze zorgen ervoor dat een overgang plaatsvindt van aanbodfinanciering naar prestatiebekostiging.

Normatieve huisvestingscomponent
De overgang van nacalculatie op de NHC betekent dat zorginstellingen alleen een kapitaallastenvergoeding krijgen indien sprake is van daadwerkelijk bezetting door de doelgroep. Door de extramuralisering wordt deze doelgroep beperkt tot cliënten met zorgprofiel 5 tot en met 10 en een gedeelte van zorgprofiel 4. De NHC-vergoeding betreft een landelijk uniform tarief waarvan de hoogte afhankelijk is van de zwaarte van de zorgindicatie. De NHC-tarieven voor verpleging en verzorging (waarvan het prijspeil 2015 vastgesteld is door de Nederlandse Zorgautoriteit) variëren voor zorgprofielen 4 (gedeeltelijk) tot en met zorgprofiel 10 van een gemiddelde vergoeding van EUR 745,- per maand tot een vergoeding van EUR 935,- per maand. Woningcorporaties dienen zich te realiseren dat meestal niet het volledige NHC-tarief aan huur kan worden afgedragen. Uit de NHC moet een zorginstelling onder andere de volgende lasten betalen:

  • De kapitaallasten voor verblijf;
  • Kosten voor zorginfrastructuur;
  • Instandhoudingsonderhoud.

Door de NHC neemt de afhankelijkheid van de geleverde zorgprestaties toe. De overheid beoogt hiermee zorginstellingen efficiënter te laten werken en de kwaliteit van de geleverde zorg te verhogen. Zorginstellingen waarbij de huurkosten aan woningcorporaties hoger liggen dan de NHC vergoeding willen de huur gelijk stellen aan wat haalbaar is op basis van de NHC-vergoeding. Indien huurprijzen lager liggen dan de NHC vergoeding willen corporaties de huur verhogen.

Extramuralisering
De extramuralisering houdt in dat ouderen met zorgprofiel 1 tot en met 3 (en vanaf 2016 een gedeelte van zorgprofiel 4) verantwoordelijk worden voor hun eigen huisvestingslasten. Dit betekent voor zorginstellingen en woningcorporaties dat de gegarandeerde kapitaallastenvergoeding vanuit de overheid voor deze doelgroep wegvalt. Doordat ouderen langer thuis blijven wonen ontstaat er leegstand in verzorgingshuizen. Dit leegstandsrisico kan voor rekening komen van de woningcorporatie of de zorginstelling, afhankelijk van wie de woningen verhuurt. Lichtere vormen van zorg en ondersteuning uit de AWBZ zijn overgegaan naar de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en de Zorgverzekeringswet (Zvw) en zwaardere vormen naar de nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz). Voor mensen die al voor 2015 op basis van een AWBZ-zorgindicatie in een verzorgingshuis verbleven, geldt een overgangsregeling en blijft de situatie ongewijzigd.

rol van corporaties op gebied van zorg figuur 1
Figuur 1: Wijzigende vergoedingsstructuur door extramuralisering

Door de extramuralisering verdwijnen verzorgingshuizen in de toekomst en gaan zij grotendeels over in wooncomplexen gericht op ouderenhuisvesting waarbij eventueel extra zorgvoorzieningen kunnen worden aangeboden. Als deze woningen voldoen aan de eisen voor een sociale huurwoning vallen ze onder DAEB-activiteiten. Bij de transformatie van verzorgingshuizen naar woon-zorgcomplexen kunnen de volgende risico’s ontstaan voor woningcorporaties:

  • Doordat het complex niet meer als een geheel aan een zorginstelling wordt verhuurd, maar per woning rechtstreeks aan de bewoners ontstaat een debiteurenrisico;
  • In veel gevallen dalen de huuropbrengsten voor woningcorporaties, doordat de kapitaallasten vergoeding vanuit de overheid aan zorginstellingen vaak hoger lag dan de huurprijs die voor een sociale woning gevraagd kan worden. De huurprijzen in een woon-zorgcomplex worden namelijk vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en moeten onder de liberalisatiegrens (EUR 710,68 per maand, prijspeil 2015) liggen;
  • Door dalende huurinkomsten kunnen problemen ontstaan bij het in stand houden van extra voorzieningen;
  • Door de extramuralisering zullen ouderen met een lichte zorgindicatie en een inkomen boven de inkomensgrens niet meer in aanmerking komen voor een woning in een woon-zorgcomplex van een woningcorporatie.

“Woningcorporaties spelen een belangrijke rol bij de vraag naar geschikte huisvesting, die ontstaat door de dubbele vergrijzing.”

Demografische ontwikkelingen
Nederland heeft te maken met een ‘dubbele vergrijzing’. Het aantal mensen van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren sterk toe en daarnaast worden mensen gemiddeld steeds ouder. De behoefte aan zorgvastgoed in het algemeen en aan intramurale plaatsen in verpleeghuizen in het bijzonder zal hierdoor stijgen. Tussen 2015 en 2050 wordt verwacht dat:

  • Het aantal 65-plussers toeneemt van EUR 3 miljoen naar EUR 4,7 miljoen (CBS);
  • Het aantal 80-plussers toeneemt van EUR 730.000 naar EUR 2 miljoen (CBS);
  • Het aantal mensen met dementie toeneemt van 260.000 naar 500.000 (KCWZ);

rol van corporaties op gebied van zorg figuur 2
Figuur 2: Nederlandse bevolkingsontwikkeling (Bron: DTZ Zadelhoff, 2015)

De veranderingen op een rij
De wetswijzigingen in de corporatiesector, de wetswijzigingen in de zorgsector en de demografische ontwikkelingen hebben direct invloed op de markt voor zorgvastgoed. Hieronder wordt toegelicht in welke mate het speelveld hierdoor aan verandering onderhevig is en zal zijn.

rol van corporaties op gebied van zorg figuur 3
Figuur 3: Het veranderende speelveld voor zorgvastgoed

Het takenpakket van woningcorporaties en de financiële stromen rondom zorgvastgoed veranderen, waardoor woningcorporaties hun rol op het gebied van zorgvastgoed heroverwegen. Woningcorporaties spelen een belangrijke rol bij de vraag naar geschikte huisvesting, die ontstaat door de ‘dubbele vergrijzing’. Steeds meer ouderen met een lichte zorgbehoefte blijven langer zelfstandig wonen. Om dit mogelijk te maken zijn vaak extra aanpassingen in woningen nodig. De kosten hiervoor kunnen hoog oplopen. Verhuizen naar een levensloopbestendige woning of andere geschikte locatie wordt daardoor aantrekkelijker. Woningcorporaties kunnen hierop inspelen door woningen in de wijk geschikt te maken voor ouderenhuisvesting of door het doorstromen naar woon-zorgcomplexen voor ouderen aantrekkelijker te maken. Daarnaast kunnen corporaties door middel van toewijzingsbeleid vrijgekomen levensloopbestendige woningen toewijzen aan ouderen.

Door de vaak lange procestijd bij het ontwikkelen van (zorg)vastgoed is het van belang dat corporaties nu al inspelen op de toekomstige behoefte aan zorgvastgoed en de ontwikkelingen in de markt. Het is daarom essentieel dat woningcorporaties, zorginstellingen, gemeenten en beleggers samenwerken om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Door het vaststellen van specifieke beleggingscriteria in het beleggingsbeleid kunnen corporaties richting geven aan de rol die ze willen innemen op het gebied van zorgvastgoed. Hierbij dienen corporaties rekening te houden met wijzigende wet- en regelgeving, demografische ontwikkelingen en de veranderende woonwensen van ouderen. Veelal heerst er onder woningcorporaties een negatief sentiment met betrekking tot de ontwikkelingen in het zorglandschap door het veranderende overheidsbeleid.

“Woningcorporaties bezitten meer dan de helft van al het zorgvastgoed in Nederland”

Woningcorporaties moeten zich door al deze veranderende wet- en regelgeving niet laten afleiden van hun sociale kerntaak. Door de dubbele vergrijzing ontstaat er een enorme behoefte naar passende huisvesting. Woningcorporaties zouden als geen ander in staat moeten zijn om hier een belangrijke rol in te spelen. Het is de uitdaging voor de woningcorporaties om richting hun sociale doelgroep invulling te geven aan die behoefte.

 

Bronvermelding
Dit artikel komt voort uit de thema-uitgave ‘Zorg voor corporatiebezit’ van DTZ Zadelhoff.

Mail de redactie