Fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen

Editie: 23.1 - Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sector

Gepubliceerd op: 31 januari 2016

De fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering kan van grote invloed zijn op het rendement dat ermee wordt behaald. Is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer dan kwalificeert de investering als een werkzaamheid of een onderneming.


Aad Rozendal

Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Netherlands Belastingadviseurs N.V.. Tevens docent belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam en als onderzoeker verbonden aan het Amsterdam Centre for Tax law. Aad adviseert, spreekt en publiceert regelmatig over de fiscale aspecten van vastgoed.


 

De fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering kan van grote invloed zijn op het rendement dat ermee wordt behaald. Een zeer belangrijk begrip bij de fiscale kwalificatie van vastgoed is de term ‘normaal vermogensbeheer’. Dit begrip dient om beleggingsactiviteiten af te bakenen van niet-beleggingsactiviteiten. Als een vastgoedinvestering wordt aangehouden in het kader van normaal vermogensbeheer, dan kwalificeert de investering als een belegging. Is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer dan kwalificeert de investering als een werkzaamheid of een onderneming.

 

Relevantie
De relevantie van de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen is buitengewoon groot, gelet op het grote verschil in belastingdruk tussen de verschillende kwalificaties. Bij een kwalificatie als belegging kan de eigenaar onder omstandigheden namelijk profiteren van een lage belastingdruk. Wordt het vastgoed echter niet als belegging gezien dan geldt een hoge belastingdruk. Met name bij particuliere vastgoedinvesteerders kan sprake zijn van een groot verschil in belastingdruk. Een vastgoedinvestering die als belegging kwalificeert wordt namelijk belast in box 3 tegen een tarief van 1,2 procent, berekend over de waarde minus de schuld. Als echter sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dan kwalificeert de vastgoedinvestering niet als een belegging. In dat geval wordt het daadwerkelijk behaalde nettorendement belast in box 1 tegen een tarief van 52 procent. Voor particuliere vastgoedinvesteerders zijn er binnen box 1 twee kwalificaties denkbaar, te weten (1) winst uit onderneming of (2) resultaat uit overige werkzaamheden. Het onderscheid tussen beide kwalificaties zit hem in de vraag of er structureel sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Is dat het geval dan is sprake van winst uit onderneming. Bij min of meer incidentele werkzaamheden die het normale vermogensbeheer overstijgen is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden.

De fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering op basis van het begrip normaal vermogensbeheer speelt echter niet alleen een rol bij particuliere vastgoedinvesteerders. Ook fiscale beleggingsinstellingen (met Corio en Wereldhave als bekende voorbeelden) moeten binnen de grens van het normale vermogensbeheer blijven. Alleen dan kunnen zij profiteren van een 0 procent-tarief in de vennootschapsbelasting. Hetzelfde vraagstuk speelt een rol bij de aankomende belastingplicht van overheidsbedrijven. Zij worden onder de nieuwe wetgeving belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting, maar indien en voor zover zij een onderneming drijven. Indien zij vastgoed bezitten, bepaalt de kwalificatie van het vastgoed dus of het vastgoed in de heffing van vennootschapsbelasting wordt betrokken. Ten slotte is de kwalificatie van vastgoed van belang voor vastgoed-BV’s die in het kader van een bedrijfsopvolging worden overgedragen aan de kinderen van de aandeelhouder(s). Als het vastgoed dat in bezit is van de vennootschap als belegging wordt gekwalificeerd, kan men geen beroep doen op de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. In dat geval kan bijvoorbeeld bij een overlijden van de aandeelhouder van de vastgoed-BV de totale belastingdruk voor de erfgenamen oplopen tot 40 procent. Als het vastgoed als ondernemingsvermogen wordt gezien, bedraagt de belastingdruk maar enkele procenten.

“Het financiële belang bij een juiste kwalificatie is zeer groot.”

Kwalificatievraagstuk
Het kwalificatievraagstuk is zoals we hiervoor hebben gezien voor een grote groep vastgoedinvesteerders zeer relevant. Het grote verschil in belastingdruk tussen de verschillende kwalificaties maakt dat het financiële belang bij een juiste kwalificatie zeer groot is. Helaas blijkt het in de praktijk erg lastig om ten aanzien van vastgoedinvesteringen duidelijk aan te geven waar de grens tussen beleggen en niet-beleggen ligt.

Zoals gezegd wordt het fiscale onderscheid tussen beleggen en niet-beleggen gemaakt aan de hand van de term ‘normaal vermogensbeheer’. Het gebruik van deze term levert normaliter weinig discussie op bij ‘typische’ ondernemingsactiviteiten, bijvoorbeeld als sprake is van een handelsbedrijf of productiebedrijf. Dit geldt echter niet bij de exploitatie van vastgoed. De particuliere vastgoedinvesteerder die zijn vastgoed verhuurt aan derden zal zich in de regel op het standpunt stellen dat hij zich slechts met normaal vermogensbeheer bezighoudt. In de praktijk heeft dit standpunt ook nooit tot een fundamentele discussie geleid. Belastingplichtigen en de fiscus konden goed uit de voeten met het uitgangspunt dat verhuur van vastgoed per definitie een belegging vormt. Op dit moment zijn er echter twee ontwikkelingen waarneembaar, waardoor het vraagstuk rondom de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen actueler is dan ooit.

“Het fiscale onderscheid tussen beleggen en niet-beleggen wordt gemaakt aan de hand van de term ‘normaal vermogensbeheer’.”

Bedrijfsopvolgingsproblematiek
De eerste ontwikkeling houdt verband met de aanpassingen in de fiscale wetgeving in 2010 met betrekking tot de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Deze faciliteiten gelden onder andere bij een verkrijging van aandelen in een vennootschap in het kader van een schenking door de aandeelhouder of een overlijden van de aandeelhouder. Een dergelijke verkrijging wordt in beginsel getroffen met inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting. In zijn totaliteit kan de belastingheffing dan 40 procent bedragen. Als de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten echter van toepassing zijn, bedraagt de belastingheffing slechts enkele procenten. De betreffende faciliteiten zijn echter alleen van toepassing indien en voor zover de bezittingen van de vennootschap uit ondernemingsvermogen bestaan. Voor zover geen sprake is van ondernemingsvermogen, kan geen beroep op de faciliteiten worden gedaan. Bij een overdracht van aandelen in een vastgoed-BV in het kader van een schenking door de aandeelhouder of een overlijden van de aandeelhouder kan dus een acuut liquiditeitsprobleem ontstaan. Onderstaand voorbeeld laat de kern van het probleem zien.

Voorbeeld
Jan bezit alle aandelen in Vastgoed-BV, dat zich bezighoudt met de exploitatie van een vastgoedportefeuille. In de afgelopen veertig jaar heeft Vastgoed BV een omvangrijke vastgoedportefeuille opgebouwd die inmiddels een waarde in het economische verkeer van € 10 miljoen vertegenwoordigt. Als Jan komt te overlijden is maar liefst € 2,5 miljoen aan inkomstenbelasting verschuldigd. Dit is de zogenoemde aanmerkelijkbelangheffing in box 2 die kort gezegd is verschuldigd als een voordeel wordt behaald met een aandelenpakket met een omvang van ten minste 5 procent. Naast de heffing van inkomstenbelasting is nog eens € 1,5 miljoen aan erfbelasting verschuldigd. In totaal dus € 4 miljoen. Indien de vastgoedportefeuille van Vastgoed bv als ondernemingsvermogen zou kwalificeren, zouden de erfgenamen de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kunnen inroepen waardoor de acuut verschuldigde belasting ca. € 340.000 zou bedragen. De belastingdienst stelt zich echter op het standpunt dat sprake is van beleggingsvermogen en weigert dus de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten toe te kennen.

“Waar de grens ligt tussen beleggen en ondernemen is sterk afhankelijk van de feiten.”

Gelet op de fiscale behandeling van particuliere vastgoedinvesteerders lijkt het standpunt van de belastingdienst op het eerste gezicht terecht te zijn. Voor particuliere vastgoedinvesteerders geldt immers dat verhuurd vastgoed als een belegging kwalificeert. Waarom zou dat anders zijn bij vastgoed dat door een BV wordt verhuurd? Toch moet er genuanceerder naar dit vraagstuk worden gekeken. Bij de vraag of sprake is van méér dan normaal vermogensbeheer moet namelijk worden gekeken naar de aard en omvang van de werkzaamheden. De Hoge Raad heeft in het verleden al geoordeeld dat er géén sprake is van beleggen als de aard en omvang van de werkzaamheden zodanig is dat de investeerder het doel heeft om een hoger rendement te behalen dan het rendement dat een belegger normaal gesproken haalt. Men moet met andere woorden in een concreet geval toetsen of een doorsnee belegger ook dezelfde werkzaamheden zou verrichten. Hoewel dit zeker niet in alle gevallen opgaat, zien we in de praktijk dat een particuliere vastgoedinvesteerder zich vaak anders gedraagt dan (de aandeelhouder van) een vastgoed BV. De vastgoedportefeuille van een particuliere vastgoedinvesteerder is veelal aangeschaft om zijn overtollige middelen – behaald met zijn hoofdactiviteit zoals een onderneming of een dienstbetrekking – te laten renderen. In dat geval is het property management veelal volledig uitbesteed aan een property manager. Voor de aandeelhouder van een vastgoed-BV ligt dit meestal anders. De vastgoedexploitatie vormt dan de hoofdactiviteit. Het gaat niet om het aanwenden van overtollige middelen, de vastgoedexploitatie is de core business. Dit brengt mee dat men het property management veelal volledig in eigen beheer uitvoert. Als we kijken naar de activiteiten die onder property management worden geschaard, dan zien we dat het om een groot aantal werkzaamheden gaat. Property management bestaat namelijk uit administratief beheer (o.a. innen van huren, beheren van contracten, etc.), technisch beheer (o.a. verrichten van onderhoud, reparaties, klachtenafhandeling, etc.) en commercieel beheer (o.a. zoeken en selecteren van huurders, contractonderhandelingen, etc.). Als een vastgoed-BV het property management (vrijwel) geheel in eigen beheer uitvoert, gedraagt de BV zich dus wezenlijk anders dan een doorsnee belegger. Het door fiscalisten vaak gehanteerde mantra “verhuur van vastgoed is per definitie een belegging”, miskent dan ook dat vastgoedexploitatie gepaard gaat met een groot aantal property management werkzaamheden en dat het in eigen beheer verrichten van dit soort werkzaamheden veel meer kenmerken van ondernemen dan van beleggen vertoont. Hoewel er inmiddels diverse uitspraken van fiscale rechters zijn die dit ook impliciet erkennen, gaat dit vraagstuk de gemoederen nog flink bezighouden de komende periode. De fiscus is vooralsnog namelijk niet bereid het beleid aan te passen. Bovendien is het antwoord op de vraag waar de grens tussen beleggen en ondernemen ligt sterk afhankelijk van de feiten in een concreet geval. Naar verwachting zullen de komende jaren nog diverse procedures over dit vraagstuk gevoerd gaan worden.

“Voltooiing van de renovatie van een object ten behoeve van de eigen portefeuille kan fiscaal tot een afrekenmoment leiden.”

Ontwikkelen ten behoeven van de eigen portefeuille
Een tweede ontwikkeling die het vraagstuk rondom de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen raakt, betreft de (her)ontwikkeling ten behoeve van de eigen beleggingsportefeuille. Beleggers houden zich in toenemende mate bezig met renovatie en herontwikkeling van vastgoed ten behoeve van de eigen portefeuille. Men koopt een object met potentie dat na de aankoop eerst ingrijpend wordt gerenoveerd om het vervolgens te verhuren. De – vaak nietsvermoedende – belegger realiseert zich echter niet wat de fiscale gevolgen zijn van deze handelswijze. De renovatie wordt vanuit fiscaal perspectief namelijk gezien als meer dan normaal vermogensbeheer. Voor een particuliere vastgoedinvesteerder betekent dit dat het object vanaf het moment van de aankoop bij hem wordt belast als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van 52 procent in box 1. Zodra de renovatie is voltooid en de verhuur start, is er sprake van normaal vermogensbeheer en wordt het object belast in box 3 tegen een tarief van 1,2 procent. Deze ‘sfeerovergang’ van box 1 naar box 3 vormt in fiscale zin echter een afrekenmoment. Als de renovatie leidt tot een waardevermeerdering van het betreffende object moet de belegger ook over deze waardevermeerdering afrekenen tegen een tarief van 52 procent. Dat het in feite een papieren winst betreft doet niet ter zake.

De vraag die in de praktijk opkomt is of deze afrekening kan worden voorkomen door de ontwikkelingswerkzaamheden te laten verrichten door de eigen projectontwikkeling-BV van de particuliere vastgoedinvesteerder. Vanuit fiscaal perspectief doet dit echter niet ter zake. Werkzaamheden die worden ‘ingehuurd’ worden toegerekend aan de belastingplichtige bij de beoordeling of sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden. Dit is mogelijk slechts anders indien de ontwikkelingswerkzaamheden en de ontwikkelingsrisico’s met betrekking tot het object volledig naar de projectontwikkeling-BV zijn overgeheveld. Een dergelijke aanpak is expliciet toegestaan voor fiscale beleggingsinstellingen die enerzijds willen profiteren van het gunstige 0%-tarief, maar wel willen kunnen ontwikkelen ten behoeve van de eigen beleggingsportefeuille. De fiscus lijkt vooralsnog terughoudend te zijn om dit ook toe te staan voor particuliere vastgoedinvesteerders.

Conclusie
Bij de fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering speelt de term ‘normaal vermogensbeheer’ een belangrijke rol. Als een vastgoedinvestering wordt aangehouden in het kader van normaal vermogensbeheer, dan kwalificeert de investering als een belegging. Is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer dan kwalificeert de investering als een werkzaamheid of een onderneming.

 

Bronvermelding
Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR-A 2015/3.

van Driel, A. (2010). Strategische inzet van vastgoed. Amsterdam: Weka Uitgeverij.

Vermeulen, M., & Wieman, M. (red.). (2010). Handboek vastgoedmanagement. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.

Mail de redactie