Moed(t) tot verdichting

Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry

Published on: 28 februari 2023

---

Snel geld 

Over de relatie tussen architectuur en de opkomst van het financieel kapitalisme is al veel geschreven (1). De aandacht gaat daarbij uit naar de economische speculatie die stedelijke ontwikkelingen aanjaagt in de gehele wereld en vooral in Azië. Het leidt tot futuristische projecten in glas en staal. Ze worden geprojecteerd op economische en stedelijke gebieden die deze projecten vaak niet kunnen ondersteunen. 

 

Hoogbouw laat zich niet los zien van de dynamiek van kapitaal in beweging (2). Opvallend is het optimisme waarmee dergelijke hoogbouwprojecten in de regel worden gepresenteerd. Dit optimisme kent een sterke oriëntatie op de toekomst en ontkent de mogelijkheden van een recessie of zelfs alleen maar het idee dat een project ook kan mislukken. 

 

Kloof stad en platteland  

Deze speculatieve projecten liften mee op de belangstelling voor de stad die in de jaren 80/90 van de vorige eeuw op toeren kwam. De behoefte aan verdichting werd in deze tijd weliswaar gevoeld, maar kwam in de praktijk nauwelijks van de grond (3). Juist in die tijd werd de kiem gelegd voor de huidige situatie waarin op het platteland veel woningen worden gebouwd en in de steden de woningnood steeds groter wordt. Deze kloof is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden.  

 

De afgelopen tien jaar vormde commercieel vastgoed een veilige haven. Door de lage rente was er geld genoeg om nieuwe projecten te ontwikkelen. De vraag naar woningen, maar ook kantoren, winkels en logistieke centra was al die tijd onveranderd hoog. Het risico was uitermate laag en de huurinkomsten waren hoog en zeker (4). 

 

De stijgende rente – een gevolg van de oorlog in Oekraïne – maakt het op dit moment moeilijker om nieuwe bouwprojecten gefinancierd te krijgen. Al wat langer geleden begonnen de gestegen bouwkosten ontwikkelaars en aannemers parten te spelen. Gezien de gestegen energielasten van bouwmaterialen zullen deze prijzen niet snel dalen. Tevens lopen veel ontwikkelingen vertraging op, omdat nog altijd geen oplossing is gevonden voor de stikstofproblemen. Het voornemen van het kabinet om tot 2030, 917.000 woningen te bouwen loopt zo gevaar.  

 

Onlangs meldde het CBS dat dit jaar het aantal verleende vergunningen met 12% is gedaald, terwijl het kabinet het bouwtempo juist wil opvoeren. Minister Hugo de Jonge wil dat in 2023 meer dan zeventigduizend nieuwbouwwoningen tot stand komen, naast woningen in bestaande gebouwen en flexwoningen. Volgens Trouw (5) blijft het aantal woningen dit jaar echter steken op zestigduizend en zakt het in de jaren daarna zelfs naar veertig tot vijftigduizend woningen. 

 

Paradoxale situatie 

Dit alles heeft geleid tot een paradoxale situatie. Nog nooit was de vraag naar woningen zo groot, nog nooit nam het aanbod zo tergend langzaam toe. Terwijl de woningbouw in een crisis dreigt te belanden, is de vraag naar woningen op een hoogtepunt beland. Dat heeft voor een deel te maken met het gegeven dat de gemiddelde woonoppervlakte per hoofd van de bevolking enorm is gestegen. (6) 

 

Ook de bevolkingsgroei verhoogt de druk op de woningmarkt. In 1979 kwam Nederland op 14 miljoen inwoners en werd gedacht dat het land vol was. Nog in 2010 werd een bevolking van 18 miljoen inwoners voor onmogelijk gehouden. Inmiddels zijn het er 17,8 miljoen, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) onlangs (7). Het migratiesaldo ligt op 188,5 duizend mensen, mede als gevolg van de instroom van expats en arbeidsmigranten uit Europa.  

 

Deze vraag naar huisvesting concentreert zich vooral in de centrale stedelijke gebieden. Ze wordt aangejaagd door met name jongeren en senioren die gebruik willen maken van de economische en sociale kansen die het centrale stedelijke gebied biedt. Daarom zou meer binnenstedelijk moeten worden gebouwd in woonmilieus die betaalbaar zijn voor grote groepen in de samenleving. Steden zijn echter onbetaalbaar geworden voor de midden- en arbeidersklasse. De gentrificatie is veel te ver doorgeschoten en moet worden gekeerd naar kansen voor iedereen. 

 

Andere manier van leven 

Dit vraagstuk van ongelijkheid hangt direct samen met de klimaatcrisis. Deze laatste vraagt niet alleen om een fundamentele transformatie van de economie, maar ook op een fundamentele verandering van onze manier van leven, schrijft de Franse econoom Thomas Piketty (8). De opwarming kan niet worden bestreden zonder een ingrijpende herverdeling van de rijkdom. Dat laatste is dan weer nodig, omdat anders het sociaal-ecologische programma zich tegen de midden- en arbeidersklasse zal keren, bijvoorbeeld in de vorm van hoger energieprijzen voor gezinnen met een laag inkomen. 

 

De ongelijkheid in de nieuwe economie is sterk opgelopen. Richard Florida laat bijvoorbeeld zien dat in de Verenigde Staten slechts 1,4% van de mensen werkzaam in de creatieve beroepen meer dan 1 miljoen per jaar verdient en nog eens 1,5% tussen 500.000 en 1 miljoen dollar. Liefst tweederde van de mensen die werkzaam zijn in de ‘creator economy’ (creatieve industrie) verdient minder dan 25.000 dollar en rond de 25% zelf minder dan 1.000 dollar (9). Het zijn cijfers die je in Europa en Nederland ook tegenkomt, zij het minder extreem. Het lijkt veel op het winnaar-neemt-alles-patroon dat de econoom Sherwin Rosen al in 1981 ontdekte (10). 

 

Piketty windt er geen doekjes om: “Iedereen zal zijn/haar manier van leven grondig moeten veranderen, maar het blijft mogelijk om de midden- en arbeidersklasse voor deze verandering te compenseren, zowel financieel als door het toegankelijk maken van goederen en diensten die minder energie-intensief zijn en beter verenigbaar met het voortbestaan van de aarde (onderwijs, gezondheid, huisvesting, transport etcetera). Deze ontwikkeling zal gepaard moeten gaan met een drastische inperking van het vermogen en de inkomsten van de allerrijksten, wat overigens de enige manier is om een politieke meerderheid te vinden voor het redden van de planeet.” (11) 

 

Dicht, continu en compact 

Dichtheid kun je in verband brengen met het begrip intensiteit. Sinds Georg Simmel (12) weten we dat dit een van de meest wezenlijke kenmerken van de moderne stad is. Het vormt de basis waarop kennisopbouw, uitwisseling van ideeën en creatie zijn gebaseerd.  

 

Een van de meest urgente uitdagingen waarmee steden worden geconfronteerd, is het oplossen van de tegenstelling tussen verdichting, opgevat als een rationele beperking van de consumptie van grondgebied, en territoriale spreiding die steeds meer grond dreigt op te slokken en in conflict komt met andere bestemmingen, zoals landbouw, industrie en distributiecentra.  

 

Er bestaan voldoende redenen om het stadsmodel in hoge dichtheden te blijven verdedigen: dicht, continu en compact. De intensiteit van sociale interactie stimuleert innovatie en creatie op economisch, wetenschappelijk en cultureel gebied. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is dichtheid de sleutel tot het verminderen van de stedelijke voetafdruk, tot het terugbrengen van het energieverbruik en het reduceren van de koolstofemissies. 

 

Volbouwen van polders 

Zowel vanuit de nieuwe opkomende economie als de klimaatproblematiek is bouwen in de stad en verdichting dus de richting die Nederland op zou moeten gaan. Dit inzicht is bepaald nog niet ingedaald in alle kringen van bestuur en bouw. Zo bepleitte het Economisch Instituut voor de Bouw 

(EIB) onlangs nog het ontwikkelen van gebieden buiten bestaande dorpen en steden (13). En vanuit de Tweede Kamer wordt nog steeds aangedrongen op nieuwe wijken in weilanden. Als steden niet meewerken, zou dat desnoods zelfs onder dwang moeten gebeuren.  

 

Het volbouwen van polders is echter een achterhaald idee (14). De vraag naar woningen is vooral een stedelijke. Maar ook om andere redenen is bouwen op het platteland niet wenselijk. Vaak redeneren landelijke gemeentes dat ze door meer woningen een betere vraag en voorzieningszekerheid krijgen. Maar dat werkt niet zo, het leidt alleen tot de uitbouw van de verkeersinfrastructuur en daarmee tot nog meer verkeer. 

 

In het verlengde daarvan wordt vooral geïnvesteerd in verkeer en dus in snelheid en afstand. De aandacht zou beter kunnen uitgaan naar dichtheid en menging. Ook op dit moment nog probeert de regering door de uitbouw van infrastructuur de wildgroei enigszins in goede banen te leiden. Maar eigenlijk kun je het beter omkeren door de mobiliteit aan te laten sturen door de structuur van de nederzettingen. Immers, hoe hoger de dichtheid en hoe groter de functionele menging, des te meer gaan mensen te voet of op de fiets en des te minder maken ze gebruik van de auto.   

 

Potentie van naoorlogse wijken 

Een recent advies van het College van Rijksadviseurs wijst in een andere richting dan spreiding. Volgens het College moeten de overheden inzetten op het bouwen van woningen voor starters en senioren in de buurt van bestaande voorzieningen, zoals scholen, werk en goede verbindingen van openbaar vervoer. Juist deze groepen hebben behoefte aan woningen waar deze voorzieningen goed zijn geregeld (15).  

 

Uit onderzoek dat architectenbureau KAW verrichtte naar de potentie van naoorlogse wijken (16) blijkt echter dat het mogelijk is om in bestaand stedelijk gebied tussen de 500 duizend en 700 duizend huizen aan de voorraad toe te voegen. Volgens KAW-directeur en architect Reimar von Meding is er volop ruimte in de steden en dorpen zelf en dan met name in naoorlogse wijken uit de periode 1950-1980. In deze wijken zijn 1,8 miljoen woningen gebouwd, waaronder 720 duizend sociale huurwoningen.  

 

Volgens KAW kan de enorme capaciteit die deze wijken hebben worden benut door bestaande woningen te splitsen, uit te bouwen of op te toppen. Verder kan veel winst worden geboekt met behulp van kleinschalige ingrepen en het gebruik van restruimtes door chirurgisch ingrijpen. Een derde mogelijkheid betreft de sloop van woningen gevolgd door nieuwbouw. Als vierde mogelijkheid ziet KAW bouwpotenties ontstaan aan de randen van wijken en door terugtrekkend verkeer. 

 

Moed tot verdichting  

De komende tijd zal het erop aankomen zodanig dicht te bouwen op binnenstedelijke locaties, dat de bouwproductie op het platteland en de woningnood in de steden flink kan worden teruggeschroefd. Van belang zijn in de eerste plaats voldoende intensieve bebouwing met een straal van 500 meter en ten tweede goede verbindingen met het openbaar vervoer. Het creëren van 10- tot 15-minuten buurten is in dit verband een goede doelstelling. 

 

Bij binnenstedelijke verdichting is de nabijheid van wonen en werken van groot belang. Dit principe dat in de 20e eeuw in de stedenbouw een belangrijke rol speelde, is met de privatisering van de ruimtelijke ordening ten onrechte van de radar verdwenen. Wanneer een bedrijf als Google zich vestigt in Amsterdam of wanneer chipsfabrikant ASML uitbreidt in Eindhoven, ontstaan nieuwe arbeidsplaatsen, zonder dat daar direct voldoende woningen tegenover staan. Bovendien trekken deze bedrijven weer andere bedrijven aan die aanvullende werkgelegenheid bieden. Dit pleit ervoor om woningbouw en werkgelegenheid in onderlinge samenhang te regelen. 

 

Minstens zo belangrijk is dat de open groene ruimte vanaf het begin wordt meegenomen in de planning. Dit geldt ook voor de vormgeving van de openbare ruimte. Voorts zul je gemeenschappelijk met de bewoners en de ontwikkelaars na moeten denken over de gewenste atmosfeer van een gebied. Alleen zo kunnen levendige wijken ontstaan met een eigen karakter. Maar daarvoor is wel moed nodig: moed tot verdichting. 

 

Bronvermelding 

1. Davis, M. (2006), Planet of Slums: Urban Involution and the Informal Working Class, Verso; Harvey, D. (2012), Rebel Cities. From the Right to the City to the Urban Revolution, Verso; Soules, M. (2021), Icebergs, Zombies and the Ultra Thin., Princeton Architectural Press

2.Van de uitgebreide literatuur over dit onderwerp wil ik vooral noemen Willis, C. (1995), Form Follows Finance, New York: Princeton Architectural Press en Harvey, D. (1985), The Urbanization of Capital: Studies in the History and Theory of Capitalist Urbanization, Baltimore: John Hopkins University Press. Vooral na de vastgoedcrisis van 2008 groeide de aandacht voor dit onderwerp. Zie onder andere Martin, R., Meisterlin, L. and Kenoff, A., (2011) The Buell Hypothesis: Rehousing The American Dream, Temple Hoyne Buell Center for the Study of American Architecture, Spencer, D. (2016), The Architecture of Neoliberalism: How Contemporary Architecture Became an Instrument of Control and Compliance, Bloomsbury Academic en Soules, M. (2021), Icebergs, Zombies and the Ultra Thin., Princeton Architectural Press. 

3. 3. Graafland, A. & en Tilman, H. (red) (1984), Hoogbouw en Compacte Stad, Delft
4. Klumpenaar, S (2022), ‘Oplopende rentes en vertraging: het feestje rond vastgoed begint stil te vallen’, NRC
5. Obbink, H. (2022), ‘Er moeten meer huizen komen, maar de architect ziet het werk juist inzakken’. Trouw

6.Het CBS meldt dat een Nederlander gemiddeld 53 vierkante meter woonoppervlakte heeft. Er zijn echter grote verschillen tussen regio’s en ook tussen het beschikbare woonoppervlakte naar type huishoudens.  

7. 7. van den Berg, J. (2022), ‘Onvermogen en ongemak belemmeren het debat over bevolkingsgroei’, de Volkskrant
8. Piketty, T. (2022), ‘Om planeet te redden moet vermogen rijkste omlaag’, Financieel Dagblad, 16 november; Lucas Chancel en Thomas Piketty, ‘Decarbonisatie vereist herverdeling’, in Het Greta Thunberg, Het klimaatboek, De Bezige Bij, 2022, p 429-433
9. 9. Florida, R. (2022), ‘The Creator Company is the future of the economy’, Fast Company
10. 1 Rosen, S. (1981), ‘The Economics of Superstars’, The American Economic Review, Vol. 71, No. 5
11. 11. Zie Thomas Piketty, a.p.
12. 12. Simmel, G. (1957), Die Grossstädte und das Geistesleben, 1903, in Georg Simmel, Brücke und Tür, K.F. Koehler, 1957, p 227-242
13. EIB (2022), Ruimtelijke ordening en bouwlocaties De potentie van woningbouw in de groene omgeving, uitgave EIB
14. Pen, C et al. (2021) ‘Polders volbouwen is een achterhaald idee: laten we realistischer en creatiever met het woningvraagstuk aan de slag gaan’, Leeuwarder Courant

15.’Rijksadviseurs: Bouw huizen bij bestaande voorzieningen’, Trouw, 19 oktober 2022 

16.KAW (2022), Ruimte zat in de stad, Rotterdam 

 

Over de auteur: Harm Tilman

Tot 2021 was Harm Tilman hoofdredacteur van het architectuurplatform de Architect. In dat jaar vestigde hij zich als auteur, docent, moderator, juryvoorzitter en zelfstandig redacteur op het gebied van architectuur en stedenbouw. Op hetzelfde moment begon hij VivaArchitectuur, een onafhankelijk blog op het raakvlak van architectuur en samenleving. In deze blog belicht hij werk dat buiten de gebaande paden treedt en gaat hij op zoek naar de maatschappelijke impact daarvan.

 

Mail the editors