Maatschappelijk vastgoed, elk een passende circulaire oplossing

Editie: 32 - Inner City Restructuring

Published on: 04 juni 2025

---

Wanneer we het hebben over binnenstedelijke herstructurering dan speelt maatschappelijk vastgoed daarin een belangrijke rol. Denk hierbij aan sportclubs, buurthuizen en scholen met hun soms nog stenige schoolpleinen. Binnen het maatschappelijk vastgoed vormen scholen een groot percentage. In Nederland zijn circa 9.300 basisscholen. De gemiddelde leeftijd van basisscholen is circa 40 jaar. De vervangingsleeftijd staat op circa 69 jaar  met een jaarlijkse vervangingsgraad van 1,33% ​(Van Der Vegt et al., 2021)​.  Veel scholen zijn gedateerd en voldoen niet aan de eisen van een gezond binnenklimaat en de eisen die worden gesteld vanuit inhoudelijke onderwijsprincipes. Er is dus een enorme (ver)bouwopgave die tegelijkertijd gerealiseerd moet worden binnen de klimaatdoelen voor 2030 en 2050. De vraag is: Kan deze transformatieopgave tijdig worden gerealiseerd? Het  renovatie- nieuwbouwtempo zal omhoog moeten om de klimaatdoelen te behalen en voor leerkrachten en kinderen  – onze volgende generatie  – een gezonde school te realiseren. In dit artikel belichten we twee strategieën om tot duurzame transformatie te komen: renovatie en nieuwbouw.  

Een geheel eigen tak van sport  

Maatschappelijk vastgoedmanagement en met name onderwijshuisvestingsmanagement is een geheel eigen tak van sport. De focus bij maatschappelijk vastgoed ligt op de sociale waarde en de maatschappelijke impact. Het gaat hierbij om meer dan alleen stenen, vierkante meters en opbrengst. Het gaat om de mensen, jong en oud, en de gemeenschappen die er gebruik van maken. De verbinding die gemaakt kan worden bij een buurthuis of school versterkt zodoende de maatschappelijke cohesie in een wijk.  

De exploitatie van maatschappelijk vastgoed vereist een zorgvuldige balans tussen betaalbaarheid, duurzaamheid en gebruiksvriendelijkheid. Budgetten zijn vaak beperkt, terwijl de eisen hoog zijn: energiezuinigheid, toegankelijkheid, circulariteit en multifunctionaliteit zijn eisen die steeds belangrijker worden. Bovendien spelen overheden, non-profitorganisaties en gebruikers een grote rol in de besluitvorming. Een schoolgebouw moet voldoen aan strenge veiligheids- en onderwijsnormen. Daarbovenop is het voor een schoolgebouw belangrijk om de eigen identiteit middels het vastgoed uit te drukken: Montessori onderwijs stelt andere eisen aan het gebouw dan Dalton of regulier onderwijs. Al deze aspecten maken het besluitvormingsproces complex.   

Het maakt dat het management van maatschappelijk vastgoed een eigen benadering vraagt die verschilt van commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is een middel om maatschappelijke doelen te bereiken. Het is een tak van sport waar niet de winst, maar de samenleving centraal staat.  

 

Complex bestuurlijk samenspel 

In Nederland zijn schoolbesturen verantwoordelijk voor het beheer van de schoolgebouwen en zijn gemeenten  verantwoordelijk voor de financiering van nieuwbouw en renovatie. De Vereniging Nederlandse Gemeenten stelt normbedragen vast. Gemeenten zijn niet verplicht zich hieraan te houden, tegelijkertijd doen de meeste gemeenten dat wel. Over de hoogte van deze normbedragen is veel discussie met de landelijke onderwijsraad. Volgens Van Der Vegt et al. (2021) leiden financiële overwegingen er vaak toe dat snel wordt gekozen voor nieuwbouw, mede omdat financieringsregelingen voor renovatie lange tijd ontbraken. Pas recent bevatten regelgeving en beleidskaders bepalingen voor renovatie, veelal in de vorm van een levensduurverlenging van 20 tot 40 jaar ​(Bouwstenen voor Sociaal, 2024)​. In de meer recentere verordeningen van gemeenten staat renovatie wel als volwaardig alternatief beschreven. Tegelijkertijd is het zo dat in veel verordeningen de vergoedingen voor renovatie laag zijn en ook nog een per gemeente verschillen. Hoe kunnen we binnen dit complexe speelveld met beperkte financiën duurzame scholen realiseren? Wat is daarvoor nodig?  

 

Een gedegen gebouwanalyse met het Shearing Layers model 

Het schoolgebouw van morgen moet weerbaar en veerkrachtig zijn en het mogelijk maken dat verschillende onderwijsprogramma’s evolueren. Het gebouw moet zich ook kunnen aanpassen aan toekomstige behoeften van leerlingen, docenten en hun omgeving. Dat vereist om vroegtijdig in het besluitvormingsproces alle partijen te betrekken. Het vereist een sterke focus op het welzijn van gebruikers. Dit kan bijvoorbeeld in een participatief co-creatieproces. Dat is een eerste randvoorwaarde: betrek alle partijen vroegtijdig in het proces ​(Farsäter & Olander, 2019)​. 

Een tweede belangrijke randvoorwaarde is het toepassen van circulaire principes, immers we willen de klimaatdoelen halen. Onder circulaire principes verstaan we een economie “die gebaseerd is op drie belangrijke pijlers: het verminderen van afval, het verlengen van de levensduur van producten en het sluiten van kringlopen. Dit betekent dat materialen, producten en gebouwen zo worden ontworpen dat ze makkelijk gerepareerd, hergebruikt of gerecycled kunnen worden ​(Ossio et al., 2023)​. Door gebruik te maken van circulaire principes zijn verrassende uitkomsten mogelijk, met als kanttekening dat ook dan financiële haalbaarheid veelal de doorslaggevende factor blijft ​(Verberne et al., 2021)​. Het Shearing Layers principe van Stewart Brand ​(1994)​ is behulpzaam bij het toepassen van een circulaire economie. Volgens Brand bestaat een gebouw uit zes afzonderlijke lagen, elk met een eigen levensduur. Van buiten naar binnen betreft dit: de locatie, de structuur, de schil, de installaties, de ruimte-indeling en de inrichting, zoals weergegeven in Figuur 1. De locatie omvat het terrein waarop het gebouw is gesitueerd en heeft een onbeperkte levensduur. De daaropvolgende laag, de structurele componenten, heeft een levensduur variërend van 30 tot 300 jaar. Toch worden veel gebouwen reeds na circa 69 jaar gesloopt vanwege functionele, economische en esthetische veroudering ​(Bokhari & Geltner, 2014)​. 

De schil van een gebouw kent een gemiddelde levensduur van 20 tot 30 jaar. De installaties, waaronder elektrische systemen, sanitaire voorzieningen, verwarmingssystemen en liften, hebben een aanzienlijk kortere levensduur van ongeveer 7 tot 15 jaar en vereisen periodieke vervanging. De laag ruimte-indeling omvat interne bouwcomponenten zoals binnenwanden, plafonds en deuren, die doorgaans elke drie jaar worden aangepast of vervangen. De meest dynamische laag betreft de inrichting, waaronder alle verplaatsbare elementen. Deze worden met een hoge frequentie verplaatst of vervangen, variërend van dagelijks tot maandelijks.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 1. Het shearing layers-model​(Brand, 1994)​ 

 

Door rekening te houden met de gelaagde structuur tijdens het ontwerpproces, wordt de aanpasbaarheid van gebouwen in de toekomst vergroot. Het ontwikkelen van duurzame componenten die tegelijkertijd flexibel blijven draagt bij aan een circulair bouwproces ​(Eberhardt et al., 2022)​. Een bouwstrategie die uitgaat van de eindige beschikbaarheid van materialen impliceert bovendien dat gebouwen zo ontworpen dienen te worden dat de afzonderlijke lagen onafhankelijk van elkaar kunnen worden gedemonteerd, elders ook wel het losmaakbaarheidsprincipe genoemd. Dit maakt het mogelijk om materialen op een efficiënte wijze te hergebruiken in nieuwe bouwprojecten, wat bijdraagt aan een duurzamer en circulair bouwsysteem. 

 Als we schoolgebouwen benaderen met bovengenoemde langetermijnvisie, waarin we zowel de bouw als het gebruik beschouwen als onderdeel van een circulair proces, dan kunnen we zorgvuldiger beoordelen hoe we ingrijpen. We illustreren dit hieronder met twee soorten ingrepen: renovatie en sloop-wederopbouw. Vroegtijdig in het besluitvormingsproces is het belangrijk om deze opties beide te overwegen waarbij in ogenschouw moet worden genomen dat de beslissers circulariteit en duurzaamheid begrijpelijkerwijs niet als eerste op hun netvlies hebben staan maar bovenal gericht zijn op het geven van goed onderwijs ​(Farsäter & Olander, 2019)​. 

 

Renovatie, tenzij 

Een voorbeeld van een gedateerd schoolgebouw dat in korte tijd is getransformeerd tot een moderne energie neutrale school is De Vuurvogel, Figuur 2 en 3. Deze circulaire renovatiestrategie resulteerde in een inclusief onderwijsprogramma, slim energiegebruik, modulair bouwen en een geclusterde aanbesteding voor de locatie.  

In het geval van De Vuurvogel bleek renovatie ook financieel een haalbare optie, mede dankzij een subsidieregeling voor gezonde scholen. De totale kosten lagen hoger dan aanvankelijk begroot, maar dankzij de implementatie van een energieneutraal ontwerp, onder meer door de installatie van zonnepanelen, bleek dit financieel en duurzaam verantwoord op basis van de Total Cost of Ownership (TCO). De gebouwprestatie van de Vuurvogel benaderd de nieuwbouweisen. Renovatie is voor deze locatie de meest geschikte en duurzame oplossing.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 2. De vuurvogel voor renovatie ©Anculus            Figuur 3. De Vuurvogel na renovatie ​(©RoosRos Architecten, 2021)​

 

Een tweede voorbeeld van duurzame renovatie is SBO De Catamaran, Figuur 4. Renovatie is gekozen omdat het een relatief grote school betreft die nog steeds goed aansluit bij het onderwijsconcept voor het speciaal basisonderwijs waarvoor het oorspronkelijk was ontworpen. Figuur 5 laat zien hoe de klaslokalen in een ruimte plan passen die aansluit bij speciaal onderwijs.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 4. De Catamaran huidige plattegrond ©Anculus                      Figuur 5. De Catamaran ruimte plan ©anculus 

 

De voordelen van renovatie: 

• Het gebruik van grondstoffen is minder; Er is meer hergebruik van grotere delen van het gebouw;  
• De doorlooptijd van de renovatie in het geval van de Vuurvogel was slechts zeven weken uitgevoerd gedurende de schoolvakantie waardoor kosten bespaard werden op vervangende huisvesting; 
• Kleinere vraag naar primaire grondstoffen;
• Minder transport van bouwmaterialen en dus een lagere stikstofuitstoot dan bij nieuwbouw; Overigens kan bij nieuwbouw de stikstofuitstoot worden gereduceerd door een industriële aanpak (dus elders bouwen en plaatsen op de bouwplaats); 
• Een wellicht wat zijdelingse overweging: oudere regelgeving blijft van kracht ​(RoosRos Architecten, 2021)​;  
• Behoudt van de beschikbare vierkante meters kan een belangrijke overweging zijn, omdat men bij nieuwbouw soms met minder moet doen.  

Deze twee cases laten zien dat renovatie een duurzame oplossing kan zijn die bovendien snel te realiseren is.  

 

Nieuwbouw als het niet anders kan  

Een voorbeeld van circulaire nieuwbouw is de Montessori school in Maassluis, Figuur 6 en 7. In een dichte stedenbouwkundige context zal de wederopbouw voor de Montessorischool worden ontwikkeld zoveel mogelijk volgens de principes van de circulaire economie met adaptieve en omkeerbare structuren, natuurlijke en hergebruikte materialen, energiepositief, en doordachte prefabricatie en re-montabel bouwen. 

In de doelstelling is sprake van een significante CO-2 reductie ten opzichte van de traditionele schoolgebouwen. Deze CO-2 reductie bij de Montessori school wordt gerealiseerd door de volgende maatregelen: 

• Toepassen van de Trias Energetica door te openen ramen, ruim natuurlijk daglicht, overstekken als zonwering en luchtzuiverende materialen; 

• Toepassen van embodied carbon door CO-2 en energieopslag in de materialen; 

• Het toepassen van een efficiënt bouwproces dat gebruik maakt van gestandaardiseerde en modulaire oplossingen die resulteren in bouwtijdverkorting en faalkosten reductie; 

• Het toepassen van een materialenpaspoort waardoor tot in het kleinste technische detail het schoolgebouw levenslang duurzaam is. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 6. Huidige gebouw Montessori Maassluis ©Anculus    Figuur 7. Render Montessori Maassluis (©Kraaijvanger Architects)  

Voor dit project is gekozen voor nieuwbouw in plaats van renovatie om diverse redenen. Een belangrijke overweging is de verouderde staat van het huidige gebouw, waardoor de onderhoudskosten aanzienlijk hoog zijn. Bovendien is het bestaande gebouw reeds te klein en wijzen prognoses op verdere groei van het leerlingenaantal, wat de behoefte aan een groter schoolgebouw vergroot. Daarnaast voldoet het huidige gebouw niet aan het hedendaagse onderwijsconcept. Het huidige schoolgebouw is 56 jaar oud.

Overwegingen bij nieuwbouw 

Nieuwbouw biedt eveneens voordelen op het gebied van duurzaamheid en kostenbeheersing. Uit casestudies en literatuur blijkt dat: 

• Prefabricage, modulaire bouw en industriële methoden bijdragen aan lagere stikstofuitstoot op de bouwplaats; 

• Een materialenpaspoort vanaf de start kan helpen bij het voorkomen van complexe uitdagingen bij sloop, renovatie en nieuwbouw, zoals asbest en ongedocumenteerde ondergrondse obstakels. 

 

Lessen uit de casestudies 

De studie van de drie cases leert dat zowel bij renovatie als nieuwbouw een duurzame bouw financieel haalbaar  kan zijn. Financiële onderhandelingen nemen een significante hoeveelheid tijd en middelen in beslag, en in alle casestudies was er een discrepantie tussen de investeringskosten en het beschikbare budget. Financiële haalbaarheid is gerealiseerd middels aanvullende subsidies en door uit te gaan van de Total Cost of Ownership. Hierbij helpt een goede samenwerking tussen gemeenten en schoolbesturen.  

 Kennis over duurzame renovatie is nog beperkt. De complexe financiële organisatie bij renovatie en nieuwbouw van onderwijsvastgoed draagt bij aan langdurige besluitvormingstrajecten. Desondanks is renovatie in toenemende mate een realistische optie, afhankelijk van de locatie en context specifieke kenmerken. Naast circulariteitscriteria spelen onderwijskundige overwegingen (zoals Dalton- of Montessorionderwijs) een rol bij de keuze tussen renovatie en nieuwbouw.  

 Zowel nieuwbouw als renovatie kunnen bijdragen aan een circulaire economie. Gezien de uitdagingen in de onderwijshuisvesting – met het huidige tempo van renovatie en nieuwbouw worden immers de klimaatdoelstellingen niet gehaald  – verdient het principe “renovatie tenzij” meer aandacht.  

Dit vereist:

• Een grondige analyse aan het begin van het besluitvormingsproces waarbij alle gebouwfacetten worden onderzocht; Het shearing layers model van Stewart Brand is hierbij behulpzaam om op een integrale manier naar de levenscyclus van een gebouw en de vastgoedwaarde te kijken. Vandaag de dag accommodeert de ontworpen gebouwenvelop een school, maar over 20 jaar met eenvoudige aanpassingen misschien een zorgcentrum of een kliniek;  

• En een grondige analyse van de gehele levensloop van een gebouw uitgedrukt in de Total Cost of Ownership. 

Door goede samenwerking tussen schoolbesturen en gemeenten is het ondanks ingewikkelde regelgeving mogelijk om renovatieprojecten te realiseren die circulair zijn en bijdragen om de klimaatdoelen te behalen. 

 

 

Over de auteur: Stéphanie Pereboom 

Stéphanie Pereboom (1999) is master student Real Estate Management aan de Technische Universiteit Eindhoven;

 

Over de auteur: Coen van den Wijngaart

Coen van den Wijngaart (1977) (Msc) (EMBA), opgeleid als architect aan de Tu Delft en bezit een Executive MBA van Vlerick Business School, heeft jarenlange ervaring in de circulaire ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en is momenteel werkzaam als manager vastgoedontwikkeling en lid van het managementteam bij Anculus.

 

Referenties

​​Bokhari, S., & Geltner, D. (2014). Characteristics of Depreciation in Commercial and Multi-Family Property: An Investment Perspective. SSRN Electronic Journal. https://doi.org/10.2139/ssrn.2464164 

​Bouwstenen voor Sociaal. (2024). Renovatie in de verordening onderwijshuisvesting. https://bouwstenen.nl/sites/default/files/2412%20Renovatie%20in%20de%20verordening%20%28werkdocument%29%20%20%281%29.pdf 

​Brand, S. (1994). How buildings learn: what happens after they’re built. Vinking. 

​Eberhardt, L. C. M., Birkved, M., & Birgisdottir, H. (2022). Building design and construction strategies for a circular economy. Architectural Engineering and Design Management, 18(2), 93–113. https://doi.org/10.1080/17452007.2020.1781588 

​Farsäter, K., & Olander, S. (2019). Early decision-making for school building renovation. Facilities, 37(13/14), 981–994. https://doi.org/10.1108/F-10-2017-0102 

​Ossio, F., Salinas, C., & Hernández, H. (2023). Circular economy in the built environment: A systematic literature review and definition of the circular construction concept. In Journal of Cleaner Production (Vol. 414). Elsevier Ltd. https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2023.137738 

​RoosRos Architecten. (2021, October 6). Het onmogelijke mogelijk. https://www.roosros.nl/actueel/nieuws/het-onmogelijke-mogelijk/ 

​Van Der Vegt, J., Teulings, B., Van Leeuwen, J., & Schievels, J. (2021). Rode draden casestudy voor IBO onderwijshuisvesting. 

​Verberne, J., van Haagen, F., & Bosch, S. (2021). Een circulaire businesscase Rekenen aan vastgoed in een circulaire bouweconomie. 

Mail the editors