De impact van digitalisering op vastgoed en de toekomstige stad
Editie: 23.2 - Digitalisering in de vastgoedsector
Published on: 16 maart 2016
Onze steden veranderen in hoog tempo. Aspecten als digitalisering, online shopping en het nieuwe werken een grote impact op de invulling van de stad en de benodigde infrastructuur in brede zin; van wegen tot kabelnetwerken om de toenemende stroom aan bits & bytes te kunnen faciliteren.
Als gedreven vastgoedprofessional verdiept Wendy zich graag in mondiale sociaal-demografische, economische en technologische ontwikkelingen, zodat zij deze kan doorvertalen naar de impact op de vastgoedsector en acties die nodig zijn om tijdig op veranderingen in te spelen. Wendy is directeur van de divisie Gebouwen bij Arcadis en is voorzitter van RICS Nederland.
Onze steden veranderen in hoog tempo. Op sociaal-demografisch vlak zien we dat veel hoogopgeleiden in steden blijven wonen en constateren we een sterke trek vanuit de provincie naar stedelijke agglomeraties. Op economisch gebied worden steden steeds meer gezien als de motor van de economie. Bedrijven en huishoudens vestigen zich bij voorkeur in de buurt van andere bedrijven en huishoudens, want dan kunnen ze profiteren van elkaars aanwezigheid (PBL, 2015). Daarnaast hebben aspecten als digitalisering, online shopping en het nieuwe werken een grote impact op de invulling van de stad en de benodigde infrastructuur in brede zin; van wegen tot kabelnetwerken om de toenemende stroom aan bits & bytes te kunnen faciliteren.
Nieuwe technologieën zoals de zelfrijdende auto en virtual shopping, maar ook flexibiliteit in werken en leven zullen vervoersstromen doen veranderen. Bovendien wordt in de verdichtende stad de behoefte aan een goede leefkwaliteit steeds groter. Groen, water en luchtkwaliteit bepalen in hoge mate de leefbaarheid van een stad.
De stad van de toekomst kent vele facetten; ze moet niet alleen smart zijn – een slimme stad maakt gebruik van informatie- en communicatietechnologie (ICT) om de kwaliteit, de prestaties en de interactiviteit van de stedelijke diensten te verbeteren, de kosten en het verbruik van hulpbronnen te verminderen en om het contact tussen burgers en overheid t verbeteren – ze moet ook veerkrachtig, aantrekkelijk, verbonden, menselijk en duurzaam zijn. Duidelijk is dat er in het huidige tijdperk twee trends samenkomen die een belangrijke invloed hebben op hoe onze steden er de komende jaren zullen uitzien: digitalisering en verstedelijking.
Digitalisering
De digitale revolutie wordt gezien als nieuw onderdeel van de derde industriële revolutie. Nieuwe ICT-gerelateerde technologieën en toepassingen kunnen een maatschappij ingrijpend beïnvloeden. Voor de stad betekent dit nieuwe stedelijke opgaven, problemen en kansen, denk bijvoorbeeld aan de impact van de zelfrijdende auto op de dynamiek van de stad. Onder invloed van digitalisering en verstedelijking ontstaat een energieke samenleving die in allerlei samenstellingen zelf slimme oplossingen bedenkt en toepast. Slimme technologie en mensen maken de stad duurzamer, bereikbaarder, veiliger en leefbaarder (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014).
Er komt meer en meer informatie digitaal beschikbaar via digitale netwerken zoals het internet. De digitale beschikbaarheid van informatie maakt dat we deze op allerlei plekken kunnen benaderen en eenvoudig kunnen hergebruiken, hetgeen ons extra inzichten oplevert en allerlei mogelijkheden om analyses uit te voeren. Het zijn tegenwoordig niet alleen mensen die gebruik maken van het Internet, maar ook ‘dingen’. Deze dingen zijn bijvoorbeeld vuilcontainers die aangeven dat ze geleegd moeten worden en wekkers die aangeven dat je 10 minuten eerder moet opstaan omdat er op jouw route een file staat. In dat kader wordt vaak gesproken over ‘Het Internet der Dingen’.
Steeds meer objecten worden uitgevoerd met smart sensors. Een mooi voorbeeld is het project Sensor City dat door de provincie Drenthe en de gemeente Assen samen is ontwikkeld. Sensor City is een ambitieus project waarin een grootschalig stedelijk meetnetwerk wordt gerealiseerd waarmee verschillende, praktisch bruikbare, toepassingen van complexe sensorsystemen kunnen worden ontwikkeld. Als proeftuin en etalage voor toepassing van sensorsystemen vormt het een faciliteit die uniek is in de wereld.1
Het is een kwestie van tijd voordat vastgoedobjecten standaard worden uitgerust met een diversiteit aan smart sensors, die ons waardevolle informatie opleveren over het functioneren van de stad. Sensoren maken het daadwerkelijke parkeer- en ruimtegebruik en de toegevoegde waarde voor het bedrijfsproces tot op werkplekniveau transparant. Zo wordt gebouwinformatie alsmede het gebruik van het buitengebied interactief en op real-time-basis beschikbaar en uitwisselbaar met bijvoorbeeld smart phones. Daarmee ontstaan vele nieuwe mogelijkheden voor facility- en vastgoedmanagers, vastgoedbeleggers en financiers om nieuwe technologische mogelijkheden in te zetten ter optimalisatie van de gebouw cashflow (FGH Bank, 2015). Tevens ontstaat inzicht in de routing van en door een stad en het gebruik van buitenruimte.
 |
| Afbeelding 1: Sensor City |
Digitalisering van vastgoed
Om te kunnen komen tot hoogwaardige, digitale en toekomstbestendige gebouwen, die in staat zijn flexibel in te spelen op veranderingen is ook het voortraject relevant. Slimme digitalisering van het gebouw kan leiden tot smart exploitatie. Met Building Information Modeling (BIM) verandert de manier waarop gebouwen, de infrastructuur en nutsvoorzieningen worden gepland, ontworpen, gebouwd en beheerd.
“A BIM is a digital representation of physical and functional characteristics of a facility. As such it serves as a shared knowledge resource for information about a facility forming a reliable basis for decisions during its lifecycle from inception onward. A basic premise of BIM is collaboration by different stakeholders at different phases of the lifecycle of a facility to insert, extract, update, or modify information in the BIM to support and reflect the roles of that stakeholder” (NBIMS, 2007).
Op termijn zal de combinatie van BIM en smart sensors leiden tot ‘zelfdenkende en –handelende’ gebouwen.
In deze definitie van BIM staan een aantal aspecten centraal. Het gaat om: een digitale representatie, samenwerken en de levenscyclus (Adriaanse, 2014). Building Information Modeling is niet alleen relevant in de ontwerpfase, in de praktijk zien we dat het in toenemende mate wordt ingezet tijdens de beheer- en onderhoudsfase van gebouwen. Het is een relatief kleine stap om deze modellen – inclusief relevante informatiedragers – en de input van smart sensors te koppelen. Het is een kwestie van tijd; op termijn zal dit leiden tot ‘zelfdenkende en –handelende’ gebouwen. Dit zal enerzijds leiden tot andere business modellen voor asset en property managers, maar ook tot een nieuwe rol van het gebouw in de stad.
De rol van vastgoed in de stad van de toekomst
Vanuit vastgoedoptiek wordt de stad grotendeels gevormd door vier segmenten: wonen, winkels, kantoren en leisure. Terugkijkend op de laatste decennia kunnen we constateren dat we inmiddels toe zijn aan de derde levensfase van de vastgoedmarkt sinds de Tweede Wereldoorlog. In de eerste fase was alles nog gescheiden; wonen, werken, winkelen en recreëren vonden allemaal op een eigen ‘afgescheiden’ plek plaats. In fase twee zagen we integratie van werk- en winkelgebieden, zoals bijvoorbeeld Hoog-Catharijne, wonen geschiedde in veel gevallen nog ‘op afstand’. In de stad van de toekomst, fase 3, is er volledige integratie van deze functies. Er wordt gewerkt in cafés, bibliotheken zijn ontmoetingsplekken geworden, winkels komen bij je thuis en wonen maakt integraal deel uit van deze leefgebieden.
Winkelen is niet langer alleen een fysieke beleving, het is een combinatie van on- en offline shopping. In de wereld van retail is het weten waar klanten naar op zoek zijn, wat klanten doen en hoe men zich beweegt door een stad van essentieel belang voor het bestaansrecht. Het Roosendaal Smart Retail City initiatief is een mooi voorbeeld hoe in te spelen op veranderende verkeersstromen en het weten te binden en boeien van mensen.2 Smart retail is het slim gebruik maken van data om een winkelgebied te kunnen monitoren, het slim gebruik maken van online toepassingen om mensen naar je winkel te krijgen en om je vastgoed te verhuren. Door slimme dataverzameling verkrijgt men inzicht in hoe de stad werkt, zodat men kan nadenken over hoe je mensen langer in de stad kunt laten verblijven. Dit draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de stad.
 |
|
Figuur 2: Smart Retail Roosendaal |
Ook in de kantorenmarkt kunnen we al een aantal jaren een beweging van flexibilisering waarnemen als gevolg van digitalisering. Het nieuwe werken, thuiswerken en flexibel werken brengen een geheel nieuwe dynamiek in de stad. De trend is niet langer een negen tot vijf patroon op een vaste werkplek; de nieuwe generaties zoeken samenwerking, creatieve werkplaatsen en interactie in een dynamische omgeving. Central business districts krijgen een geheel andere opzet en worden ware ontmoetingsplekken. Rond openbaar vervoersknooppunten vinden belangrijke ontwikkelingen plaats. Het worden aanlandingsplekken voor een steeds verder internationaliserende samenleving. Dit heeft echter wel een aanzienlijke impact op de huidige kantorenvoorraad; de vraag naar vierkante meters is drastisch veranderd, maar ook de rol van de locatie is niet meer hetzelfde als vroeger. Werken wordt integraal onderdeel van de stad, hetgeen een positief effect heeft op veiligheid en leefbaarheid. Niet langer zijn het verlaten plekken, waar zich men ’s avonds onveilig voelt. Het zijn bruisende gebieden, die 24/7 leven.
De ontwikkelingen op het gebied van winkels en kantoren hebben ook de beleving van wonen sterk veranderd. De woning is niet meer alleen een plek om tot rust te komen, er wordt tevens gewerkt, gewinkeld en gerecreëerd. Internet, social media, digitale televisie hebben de huiskamer veranderd in een virtuele ontmoetings- en recreatieplek, maar ook in de paskamer aan huis. Logistieke stromen zijn ingrijpend veranderd. In de Verenigde Staten is men inmiddels zover dat een besteld product binnen een uur aan huis geleverd kan worden.
Als gevolg van de toenemende snelheid van veranderingen en complexiteit in onze maatschappij worden wij geconfronteerd met de nodige uitdagingen. Pericles constateerde vele eeuwen geleden al wat ons als maatschappij te doen staat: Het is niet onze taak de toekomst te voorspellen, maar om ons erop voor te bereiden. Desalniettemin is het met sterk illiquide producten als vastgoed en infrastructuur zaak om niet alleen na te denken over wat er de komende vijf tot tien jaar gaat gebeuren, maar om een visie te hebben op de wereld over twintig tot dertig jaar alsmede de bijbehorende impact en daar de dag van vandaag al op in te spelen!
Bronvermelding
Adriaanse, A.M. (2014). Bruggen bouwen met ICT.
FGH Bank. (2015). Het potentieel van smart buildings.
NBIMS. (2007). National building information modeling standard. National Institute of Building Sciences, p.21.
Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2014). Smart Cities.
PBL Plan bureau voor de Leefomgeving. (2015). [titel]
1 http://www.sensorcity.nl
2 http://www.roosendaalsmartretailcity.nl
Mail the editors