Circulair maakt miljonair!

Editie: 24.1 - Vastgoedfinancieringen

Gepubliceerd op: 19 december 2016

Inmiddels ligt de financiële crisis alweer een aantal jaren achter ons en worden populaire vastgoeditems in de grote steden ver boven vraagprijs verkocht. Toch blijft bij onder andere veel onderwijs- en zorginstellingen een noodzakelijke renovatie of nieuwbouw een lastige opgave in verband met lage beschikbare budgetten. In veel van deze gevallen is circulaire financiering in combinatie met circulair renoveren/nieuwbouwen de oplossing. re-born heeft op deze manier al veel projecten die eerst niet haalbaar leken toch binnen budget kunnen realiseren.


Mariëtte Pol en Alisha Bansie zijn projectcoördinators op het gebied van circulair vastgoed bij re-born bv. re-born treedt op als gedelegeerd opdrachtgever voor onder andere onderwijs- en zorginstellingen, maar ontwikkelt ook zelf in samenwerking met privébeleggers. In beide gevallen staat de circulaire economie centraal.

 

 

Nieuw? Waarom niet ‘oud als nieuw’ voor de helft van de prijs?

Inmiddels ligt de financiële crisis alweer een aantal jaren achter ons en worden populaire vastgoeditems in de grote steden ver boven vraagprijs verkocht. Toch blijft bij onder andere veel onderwijs- en zorginstellingen een noodzakelijke renovatie of nieuwbouw een lastige opgave in verband met lage beschikbare budgetten. In veel van deze gevallen is circulaire financiering in combinatie met circulair renoveren/nieuwbouwen de oplossing. re-born heeft op deze manier al veel projecten die eerst niet haalbaar leken toch binnen budget kunnen realiseren.

Evolutionaire principes
Voordat we verder in gaan op hoe circulaire economie precies in de praktijk in zijn werk gaat zullen we eerst kort de evolutionaire principes uitleggen die het fundament vormen van de circulaire economie.

Een gebouw is niet een geheel maar een verzameling van lagen met ieder een andere levenscyclus. In onderstaande afbeelding wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende lagen: 1. Site (Oneindig), 2. Structure (50-100 jaar), 3. Skin (25-50 jaar), 4. Services (10-25 jaar), 5. Spaceplan (5-10 jaar), 6. Stuff (1-5 jaar), 7. Social. Bestaand vastgoed analyseren wij aan de hand van dit 7 S’en model, waarbij we per laag kijken wat bijvoorbeeld nog kan worden hergebruikt of waar we niets meer mee kunnen.

Vervolgens vormt het 7 S’en-model een denkmodel bij het daadwerkelijk ontwikkelen of renoveren van vastgoed. Natuurlijk komen in de praktijk de levensduur van de verschillende elementen niet altijd exact overeen met deze indicatie van jaren maar het stimuleert flexibel en demontabel te bouwen. Zo dienen er zo minmogelijk vaste (natte) verbindingen te zijn tussen elementen met een korte levenscyclus en elementen met een lange levenscyclus. Hierdoor kunnen de elementen met een korte levenscyclus gemakkelijk worden vervangen wanneer ze niet meer voldoen.

Figuur 1: Het 7 S’en model (evolutionair) als fundering voor circulair (aangepast diagram van Brand: Mohammadi & Slob, 2014)

 

Deze ‘evolutionaire principes’ zijn naast het fundament voor een duurzaam en circulair gebouw ook de basis voor het mogelijk maken van circulair financieren. Voordat we zullen ingaan hoe circulair bouwen en circulair financieren in de praktijk werkt, zullen we kort de basis van circulaire economie uitleggen.

Figuur 2: The Butterfly Diagram (Ellen MacArthur Foundation)

 

Circulaire principes
In het Butterfly Diagram wordt aan de linkerkant de biologische cyclus toegelicht. Rechts is de technisch cyclus te zien, deze is van toepassing op de bouwindustrie en vormt tevens de basis van de circulaire economie. Wanneer een product niet meer aan de wensen van de gebruiker voldoet, zijn er verschillende manieren om het product te hergebruiken. In dit voorbeeld gaan we uit van een stoel. De meest simpele vorm is dat de stoel wordt onderhouden en door dezelfde consument weer wordt gebruikt. Wanneer de gebruiker de stoel helemaal niet meer wil, kan de stoel worden hergebruikt door een andere consument. Wanneer het product echt verouderd is, kan de stoel worden refurbished. Dit betekent dat onderdelen worden opgeknapt, zo krijgt de stoel bijvoorbeeld een nieuwe zitting. Wanneer er niets meer met de onderdelen kan worden gedaan, kan men besluiten om het product te recyclen waarbij van de grondstoffen nieuwe onderdelen worden gemaakt en uiteindelijk een nieuw product. Hoe ‘groter’ de cyclus, hoe meer arbeid er benodigd is. Bij voorkeur wordt er dus eerst gekeken naar een kleinere cyclus.

Hoe deze circulaire principes in de praktijk gebracht kunnen worden zullen wij uitleggen aan de hand van een beschrijving van het proces bestaande uit de volgende fases: ambitiefase, voorbereidingsfase, aanbestedingsfase, concretiseringsfase en uitvoeringsfase. Dit proces is schematisch in onderstaand figuur uitgelegd.

Figuur 3: Circulaire EB(FMO) aanbesteding middels Best Value (Mohammadi, Slob & Wenselaar, 2016)

 

Fase 1: Ambitiefase
Allereerst wordt er tijdens de ambitiefase gestart met een haalbaarheidsonderzoek. Hierbij wordt de huidige situatie goed geanalyseerd op basis van het 7 S’en model. Per laag wordt gekeken wat de staat is en de mogelijkheden zijn voor bijvoorbeeld hergebruik. Daarnaast wordt er in deze fase een ‘total cost of ownership’ gemaakt. Waarbij niet alleen de kosten op de korte termijn (investering) worden berekend maar ook de onderhoudskosten op de lange termijn. Dit in tegenstelling met traditionele projecten waarbij vaak alleen wordt gekeken naar de aanschafprijs van elementen wat hoge kosten tijdens het onderhoud tot gevolg kan hebben.

Samen met de gebruikers wordt tijdens deze fase de eerste scope bepaald en worden de eerste ambities en wensen binnen het project vastgelegd. Hierbij wordt ook een eerste schetsontwerp gemaakt.

Daarnaast wordt er in deze fase gekozen voor een type aanbestedingsvorm (indien een aanbesteding noodzakelijk is). Hierbij maken wij gebruik van Best Value in combinatie met Engineer en Build (Finance, Maintain, Operate) aanbesteding om te komen tot de meeste waarde tegen de meest voordelige inschrijving. De Design-component wordt dus niet bij de aannemer gelegd maar eerst samen met de gebruiker gedaan. Bij de markt worden de Engineer- en Build-componenten gelegd en optioneel de Finance(F)-, Maintain(M)- en Operate(O)-componenten. Deze laatste drie componenten kunnen de opdrachtgever totaal ontzorgen. Daarnaast leidt het wegzetten van de M-component (bouwkundig en installatietechnisch onderhoud) bij de aannemer tot een integrale benadering en levenscyclusgedachte. Dit dwingt, wederom in tegenstelling tot traditionele projecten, de aannemer tot het nadenken over het zoveel mogelijk beperken van de onderhoudskosten en na te denken over onderhouden en hergebruiken van materialen. De F-component kan voor onderdelen interessant zijn indien investeringsbudgetten gering zijn. Door de marktpartij te laten investeren door middel van leaseconstructies kunnen toch duurzame maatregelen als zonnepanelen worden toegepast en kunnen deze gedurende de looptijd worden terugverdiend.

Fase 2: Voorbereidingsfase
In deze fase wordt het voorlopig ontwerp gemaakt. Hiervoor vindt verdere afstemming plaats met de gebruikers. Daarbij wordt samen met de gebruikers gekeken naar wat hun ´basis´ en ´wens´ is. De basis zijn elementen die men er sowieso in wil en de wensen zijn elementen die, indien het budget het nog toe laat, zeer gewenst zijn.

Verder staat het opstellen van de aanbestedingsstukken in deze fase centraal. Deze bestaan uit vraagspecificaties en annexen. Een onderdeel van de vraagspecificaties is het Programma van Prestaties. Hierin zijn de ruimtelijke, functionele en technische eisen per bouwlaag of ruimte vermeld. Prestaties zijn eenduidig vastgelegd waardoor verificatie tijdens engineering mogelijk wordt. Daarbij zijn de prestaties gebaseerd op functionele specificaties in plaats van de traditionele technische specificaties, wat de aannemer dwingt om na te denken over de beste oplossingen. Immers wordt er niet specifiek aangegeven dat bijvoorbeeld een bepaalde lamp moet worden gerealiseerd maar een bepaalde hoeveelheid Lux. De aannemer zal zijn eigen expertise moeten gebruiken om hier de beste maatregel bij te bedenken. Daarbij worden ze ook uitgedaagd om na te denken over andere type financieringen. Denk hierbij aan product-dienst combinaties. Zoals in onderstaand figuur te zien is, zijn deze in drie varianten op te delen. Traditioneel werd een product verkocht aan een consument waarbij de consument vervolgens eigenaar is van bijvoorbeeld een verwarming. Bij een ‘productgeoriënteerde dienst’ wordt de gebruiker nog wel eigenaar van de verwarming maar heeft daarbij ook een dienst, het onderhoud van de verwarming. Bij deze eerste variant kan de verwarming optioneel worden teruggenomen als de gebruiker de verwarming niet meer nodig heeft. Bij de tweede variant ‘gebruiksgeoriënteerde dienst’ betaalt de consument voor een bepaald type verwarming zonder het in eigendom te hebben. Bij de laatste variant ‘de resultaatgeoriënteerde dienst’ betaalt de consument voor de prestatie warmte. De leverancier bepaalt hierbij welk type verwarming het beste aan de gewenste prestatie van de consument voldoet.

Figuur 4: Circulaire product-dienst combinaties (aangepast diagram van Loppies en de Grauw: Mohammadi & Slob, 2014)

 

Hierbij wordt de aannemer uitgedaagd na te denken over het hergebruiken en recyclen van materialen. Kortom, door deze manier van uitvragen, worden de aannemers gedwongen om heel anders na te denken over de type producten en de financiering hiervan.

Fase 3: Aanbestedingsfase
In deze fase is het doel marktpartijen uit te dagen om te komen tot de meest evolutionaire en circulaire aanbiedingen. Voordat we verder uitleggen hoe de marktpartijen hiertoe uitgedaagd kunnen worden, willen we kort uitleggen waarom circulaire economie zich onderscheidt van andere begrippen als duurzaamheid en Blue Economy. Duurzaamheid wordt vaak geassocieerd met duurdere producten. Onze collega’s Niel Slob en Saman Mohammadi hebben onderzoek gedaan naar de definitie van het begrip circulaire economie. Zij zijn in hun artikel ‘Radical Circular Economy’ tot de conclusie gekomen dat de circulaire economie, ‘een financieel gedreven milieu incentive’ is. Dit houdt in dat een bijdrage leveren aan het verbeteren van het milieu geld oplevert. Goed doen voor onze planeet hoort namelijk geen geld te kosten, maar dient ons juist wat op te leveren. We dagen in onze aanbestedingen de markt dus uit om te komen met zo evolutionair en circulair mogelijke oplossingen binnen of zelfs onder traditionele bedragen. Pas dan spreken we van circulaire economie.

Dit blijkt ook in de praktijk in de aanbestedingsfase. In deze fase doen de aannemers een aanbieding op basis van de aanbestedingsstukken genoemd in fase 2 ‘de voorbereidingsfase’. Uit onze ervaring blijkt dat aannemers die de principes van de circulaire economie meenemen in hun aanbieding een betere kwaliteit kunnen leveren tegen een betere prijs. Zo is onze ervaring bijvoorbeeld dat door het hergebruiken van bestaande plafondplaten nieuwe plafondplaten met een korting kunnen worden geleverd.

Om aannemers er van bewust te maken dat deze kwaliteit zwaar mee weegt en hen uit te dagen hier goed over na te denken, wordt de aanbieding voor 70 procent op kwaliteit beoordeeld en 30 procent op prijs. Hierbij wordt overigens wel een plafondbedrag gesteld. Traditioneel gezien werd er vooral geselecteerd op prijs wat tot gevolg heeft dat hogere kwaliteit zelden doorslaggevend is.

Aan het einde van deze fase wordt het project aan een partij voorlopig gegund.

Fase 4: Concretiseringsfase
Na de voorlopige gunning gaat men samen met de geselecteerde partij om de ‘ronde tafel’ zitten. In deze fase zullen enerzijds de basiseisen in detail worden gecontroleerd, aangescherpt en waar nodig aangevuld. Anderzijds zullen de wensen worden besproken om te kijken welke wensen kunnen worden verzilverd. Na een traject van analyse, aanscherping, aanvulling en onderhandeling, zal het mogelijk aangepaste totaalplan inclusief Total Cost of Ownership (investering- en exploitatieraming) voor worden gelegd bij het College van Bestuur of ander besluitvormend orgaan om te komen tot de officiële ondertekening van de overeenkomst. Traditioneel komt deze fase nooit voor in bouwprojecten. Onze ervaring is dat deze fase tot meer kwaliteit brengt. Want voordat stukken definitief zijn getekend zal de aannemer er alles aan doen om zijn waarde te bewijzen en heeft de opdrachtgever de mogelijkheid om al eerder de expertise van de aannemer in te zetten en tot optimalisaties te komen. Zo hebben wij bij een onderwijsinstelling meegemaakt dat in het oorspronkelijk plan gepland stond dat alle bestaande kluisjes compleet zouden worden vervangen en uiteindelijk naar aanleiding van de concretiseringsfase werd besloten de bestaande kluisjes circulaire te hergebruiken en door middel van graffiti een nieuwe uitstraling te geven. De kosten bedroegen hiervoor een tiende deel van de oorspronkelijke geraamde kosten voor compleet nieuwe kluisjes.

Fase 5: Uitvoeringsfase
In deze fase zal het geselecteerde consortium het Voorontwerp en het Programma van Prestaties verder uitwerken tot werktekeningen, ook wel de engineering genoemd. Vervolgens start de realisatie van het project en tot slot volgt de exploitatie met als resultaat een evolutionair en circulair gebouw waarbij zowel investering als exploitatie lager is dan bij een traditioneel gebouw.

Deze procesaanpak in combinatie met het circulaire inkoopproces zorgt dat aannemende partijen anders na gaan denken over het realiseren van gebouwen en het hergebruik van materialen waardoor projecten die in een traditionele businesscase niet haalbaar bleken toch kunnen worden uitgevoerd. Onze ervaring is dat willenschap van de verschillende partijen hierbij centraal staat om het project tot een succes te maken. Wanneer een van de partijen op de traditionele stoel gaat zitten, wordt het erg lastig. Er dient dus een gezamenlijk belang te worden gecreëerd. Een mooie quote waarmee we dan ook zouden willen afsluiten is “Be the change you want to see in the world”.

Mail de redactie