Chapeau: Wat als het anders was gelopen?
Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry
Published on: 31 mei 2023
“De meeste problemen komen voort uit een oplossing”
Ik kan de bron van deze quote niet terugvinden, maar ik heb deze uitspraak onthouden omdat het opvallend vaak waar blijkt te zijn: “De meeste problemen komen voort uit een oplossing”. Ik moet hier ook regelmatig aan denken als ik krantenartikelen lees over problemen met de woningmarkt, het woningtekort ofwel de wooncrisis. Het ontstaan van deze problematiek kan deels herleid worden naar oplossingen voor andere problemen.
Want hoe zou de woningmarkt er hebben uitgezien als het Ministerie van VROM niet in 2010 was ontmanteld? Dit als oplossing om de rijksoverheid efficiënter te maken.
Of stel dat Rutte II niet had besloten om de verhuurderheffing in te voeren en in plaats van het betalen van deze extra belastingheffing dit geld (10 tot 12 miljard euro) was aangewend voor de bouw van sociale huurwoningen. De heffing was een oplossing voor het begrotingstekort, maar dit hadden nu zo maar eens 80.000 woningen kunnen zijn.
En wat nou als Rutte II niet had besloten om woningcorporaties te verbieden om langer dan vijf jaar grondposities aan te houden? Dit was een oplossing om excessen bij woningcorporaties tegen te gaan, maar heeft de woningproductie en de huidige pijplijn van de corporaties negatief beïnvloed en de afhankelijkheid van gemeenten en projectontwikkelaars vergroot.
Dat de voorbeelden hierboven sociale huur betreffen, is geen toeval. Dit is namelijk de sector die tussen 1995 en 2007 circa 73% van alle huurwoningen bouwden, maar het afgelopen decennium op grootschalige wijze is uitgemolken. Dit is ook de sector die met haar doelstelling “het zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens” goed aansluit op de doelstelling van Minister Hugo de Jonge dat er voor iedereen een “fijn en betaalbaar huis” moet zijn.
Het zou dan ook logisch zijn om oplossingen voor de huidige woningproblematiek in eerste instantie te zoeken in deze sociale huursector. Mea culpa, al deze maatregelen hadden we achteraf nooit moeten nemen. Wat is er nodig om met de bouw van sociale huurwoningen een inhaalslag te maken? En wat kunnen we doen om de wachtlijsten te verkorten? Wat doen we aan de circa 205.000 huishoudens die (volgens het laatste Woononderzoek Nederland) met een hoog inkomen een sociale huurwoning bezet houden?”
Daarnaast zou het ook logisch lijken om de partijen die wel over de grondposities en bouwcapaciteit beschikken te stimuleren om op korte termijn een aanvang met de bouw te maken. De rol van de overheid hierin zou moeten zijn om eventuele obstakels die de ontwikkelingen in de weg staan, weg te nemen.
Maar niets is zo logisch als het lijkt, zo blijkt uit de op handen zijnde maatregelen voor de woningmarkt. Zo wordt een deel van de private sector toegevoegd aan de sociale huursector door het zogenaamde middenhuursegment aan de sociale huursector toe te voegen. Dit is op zich een charmantere manier dan simpelweg het optrekken van de liberalisatiegrens, maar heeft nogal averechtse bijwerkingen. Zo worden er nu al aantoonbaar veel voormalige huurwoningen verkocht die daarmee van de huurmarkt naar de koopmarkt gaan. Dit maakt het aanbod van huurwoningen niet alleen schaarser. Het zorgt er ook voor dat de overblijvende vrije sector huurwoningen nog verder in huur stijgen. Voor het segment middenhuur heeft het een drastische afname van de doorstroming tot gevolg. Bovendien zullen veel woningbouwprojecten vanwege de lagere huuropbrengsten niet van de grond komen. Kortom, een grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen wordt met deze oplossing in ieder geval niet bereikt.
Het tijdelijke huurcontract is nu ook onderwerp van gesprek. Het lijkt begrijpelijk en verdedigbaar om huurders betere bescherming te bieden. In de praktijk zal een afschaffing van tijdelijke huurcontracten leiden tot een meer kritische selectie van huurders. De meer kwetsbare groepen zullen hierdoor benadeeld worden. Een grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen wordt hiermee niet bereikt en al zeker niet voor iedereen.
Een ander actueel onderwerp is de afschaffing van het fiscale voordeel voor projectontwikkelaars bij de verkoop van aandelen in de bv. Dit is vanuit het gelijkheidsbeginsel goed te verdedigen, maar het verder inperken van de opbrengsten bij ontwikkelingen is ongelukkig qua timing. Op dit moment kunnen de meeste woningontwikkelingsprojecten al niet rond gerekend worden, dus een hogere belastingdruk werkt averechts en levert juist minder betaalbare woningen op.
Er worden op dit moment in Den Haag allerlei oplossingen bedacht voor de huidige woningproblematiek zonder voldoende zicht op de consequenties hiervan (op de langere termijn).
Het is tijd voor objectieve analyses waarop een lang termijnbeleid gebaseerd kan worden. Een beleid dat zich niet alleen richt op de toekomst van de woningbouw maar hierin ook integraal zaken als mobiliteit, ruimte voor natuur en landbouw meeneemt. Dit beleid moet een stip aan de horizon zijn en niet alleen gericht zijn op de korte termijn van een vierjarige kabinetsperiode. Nieuwe kabinetten zouden als ‘passanten’ daarin hooguit nuanceverschillen moeten kunnen aanbrengen. Niets zou daartoe beter geëquipeerd zijn dan een heringevoerd Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu.
Maar tot op heden zien we vooral de kortetermijnoplossingen waarvan we nu al weten dat we ze over een aantal jaren zullen benoemen als oorzaak van de dan geldende problemen.
Over de auteur: Frank Elferink
| Frank Elferink is Partner bij Brickstone Retail. Dit bedrijf is gespecialiseerd in het begeleiden van aan- en verkooptransacties van winkelvastgoed, aan- en verhuur van winkels, heronderhandelingen van huurcontracten en advisering bij de overnames en doorstart van winkelketens. Eerder was hij Partner binnen de Capital Markets afdeling van Cushman & Wakefield en sinds 2011 is hij Member van de RICS. |  |
Mail the editors