Herontwikkeling van monumentaal vastgoed

Editie: 33- Public vs. Private

Published on: 24 augustus 2026

---

---

De herontwikkeling van monumentaal vastgoed is een complex samenspel waarin historisch erfgoed, technische haalbaarheid en moderne ambities elkaar ontmoeten. Om te ontdekken hoe deze verschillende belangen in de praktijk samenkomen, sprak de redactie met de sleutelfiguren achter de transformatie van het project Het Grôôt Kwartier in ‘s-Hertogenbosch. Aan het gesprek nemen verschillende betrokkenen deel die ieder vanuit hun eigen expertise een rol spelen in de herontwikkeling van monumentaal vastgoed bij Het Grôôt Kwartier in ‘s-Hertogenbosch.

Vanuit de gemeente ‘s-Hertogenbosch zijn René van Kuijk, toezichthouder bij de afdeling Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (VTH), en Diane van der Heijden, monumentenadviseur bij de afdeling Erfgoed, aanwezig. Zij bewaken respectievelijk de uitvoering van vergunde werkzaamheden en de monumentale waarden van het gebouw.

Vanuit ontwikkelaar MWPO nemen Kees Rijs (ontwikkelingsmanager) en Iris van Uden (Projectleider Bouw & Beheer) deel, waarmee zij verantwoordelijk zijn voor het ontwerp- en uitvoeringsproces en het bewaken van kwaliteit, haalbaarheid, vaak werkend in een bemiddelende rol tussen verschillende belangen. Henry van der Wal bouwcultuuradviseur bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en tevens betrokken namens de provincie Noord Brabant, adviseert de gemeente inhoudelijk over erfgoedvraagstukken en levert specialistische expertise die specifiek voor dit project wordt ingezet. Tot slot is Moniek van Hoof, projectleider bij restauratieaannemer Nico de Bont, aanwezig. Zij is verantwoordelijk voor de uitvoering van de restauratiewerkzaamheden en schakelt dagelijks met alle betrokken partijen.

 

Het belang van een erfgoedafdeling

Is de gemeente ‘s-Hertogenbosch uniek om als gemeente zo’n grote erfgoedafdeling te hebben en welk verschil zien jullie met andere gemeenten? 

(Diane van der Heijden) Uit mijn ervaring is ’s‑Hertogenbosch inderdaad bijzonder in hoe de erfgoedafdeling is georganiseerd. In andere gemeenten, zoals Nijmegen waar ik tien jaar heb gewerkt, zijn de taken rond monumentenzorg anders ingericht. Daar heb je verschillende beleidsmedewerkers op één plek en mensen in de uitvoering op een andere afdeling, verspreid door de organisatie.

Hier in ’s-Hertogenbosch werken we met bouwhistorici, monumentenadviseurs en archeologen als één sterke, afdeling onder één dak. Dat maakt ons robuust en geeft ons binnen de gemeente echt een duidelijke stem.

Het is niet zo dat andere gemeenten dit niet zouden kunnen; iedere gemeente mag haar eigen organisatie inrichten. Maar wanneer expertise verspreid is over verschillende afdelingen, is het moeilijker om consequent erfgoedbeleid te maken en om intern je belangen goed te behartigen.

(Henry van der Wal) Er zijn zeker verschillen tussen gemeenten. Omdat de gemeente Den Bosch een relatief grote erfgoedafdeling heeft, met mensen die veel kennis hebben van erfgoed, merk ik dat wij als RCE daar wat meer de teugels laten vieren. We geven de gemeente meer ruimte en vragen dan vooral: “Waar hebben jullie behoefte aan?” Als wij zien dat het goed loopt, laten we het initiatief meer bij de gemeente.

Maar er zijn ook gemeenten zonder erfgoedafdeling. Dan is het belangrijk dat wij juist vaker langsgaan, even “een kopje koffie komen drinken”, om erfgoed weer goed voor het voetlicht te brengen.

 

Samenwerking

Hoe verhouden afdelingen zoals RCE, welstand en stedenbouw zich tot elkaar? Hebben zij dezelfde beoordelingskaders en belangen? 

(Diane van der Heijden) Elke afdeling binnen de gemeente heeft zijn eigen belangen, en soms overlappen die, soms niet. VTH kijkt vooral naar bouwkundige, constructieve en brandveiligheidseisen. Dat zijn punten waarop zij heel duidelijk toetsen. Erfgoed bekijkt die onderdelen vanuit een andere invalshoek: wat betekend die aanpassing voor het monument.  Ons belang is dat de monumentale kwaliteiten behouden blijven.

De RCE geeft ook advies. Is dat advies bindend, of is het daadwerkelijk puur adviserend van aard? 

(Henry van der Wal) Nee, helemaal niet bindend. Wij geven advies, en de monumentencommissie geeft ook advies. De gemeente maakt zelf de afweging, ook op basis van andere aspecten die binnen het project spelen. Het kan zijn dat wij een advies geven en de Adviescommissie Omgevingskwaliteit ook, en meestal proberen we die adviezen op elkaar af te stemmen. Maar de gemeente kan alsnog anders besluiten, bijvoorbeeld vanwege veiligheid of bredere belangen van de stad. Daar kan dus van worden afgeweken.

 

Als die belangen botsen, wat geeft dan de doorslag? Is dat puur het gesprek, of is er een soort rangorde? 

(René van Kuijk) Het gesprek is sowieso het uitgangspunt; samen proberen we eruit te komen. Maar heel simpel: als een pand op instorten staat, gaat het constructieve voor. Dan geeft dat de doorslag. Gelukkig komt dat niet vaak voor. Over het algemeen komen we er samen goed uit.  Ik denk dat geen enkele wethouder zal zeggen dat het historische belang moet prevaleren als de brandveiligheid of constructie echt in gevaar is.

(Diane van der Heijden) Er zijn vaak meerdere oplossingen mogelijk. Als een moerbalk constructief niet veilig is, kun je die vervangen door een stalen balk, maar je kunt ook onderzoeken hoe je de houten moerbalk kunt restaureren. Daarin proberen erfgoed en VTH elkaar te vinden.

(Kees Rijs) Wat ik vooral merk, is dat er aan de voorkant van een project veel verschil is tussen een nieuwbouwproject aan de rand van de stad en de ontwikkeling van een monumentaal pand in de binnenstad. Bij dit project (Het Grôôt Kwartier) merkten we bijvoorbeeld dat stedenbouw, landschap, erfgoed én welstand allemaal iets te zeggen hebben. En dan is het niet altijd even duidelijk waar de grenzen liggen, wie waarover gaat en wie uiteindelijk een besluit neemt. En iedereen beoordeelt de zaken vanuit zijn eigen vakgebied, dan kan het gaan wringen.

Bij Het Grôôt Kwartier staan er meerdere monumentale gebouwen met een onderlinge relatie in een groter plangebied. Daardoor was er een overlap tussen de commissie, de stedenbouwkundige van de gemeente en de supervisor voor het plangebied. We hebben daardoor behoorlijk wat discussie gehad voor we alle neuzen dezelfde kant op kregen, ook intern.

 

Monumentaal vastgoed, een vak apart

Het Besluit Kwaliteit Leefomgeving werkt niet met harde regels; het is geen afvinklijstje maar een open norm waarbij overleg centraal staat. Zou dat kunnen betekenen dat het beleid sterk afhankelijk kan zijn van wie er aan tafel zit?

(Diane van der Heijden) Dat kan zeker, ja. Het blijft natuurlijk mensenwerk. Wij proberen binnen de gemeente Den Bosch daar juist heel goed op toe te zien. Als er een nieuwe collega start, nemen we die zoveel mogelijk mee in hoe wij hier werken en adviseren. Zodat we zoveel mogelijk gelijk adviseren. Want het is natuurlijk heel vervelend als je van de een hoort dat niets mag, en van de ander dat alles kan. Zo moet het natuurlijk niet zijn.

 

Merken jullie dat verschil ook per regio of per beoordelaar? En hoe ga je daarmee om?

(Moniek van Hoof) De gemeente ’s-Hertogenbosch is heel toegankelijk. We weten elkaar goed te vinden. Een appje of telefoontje is genoeg. Ik heb ook vaste klanten met kleinere werkzaamheden, waarbij snel schakelen of even sparren noodzakelijk is, ook voorafgaand aan de planvorming. In andere gemeenten is dat echt anders. 

Die korte lijntjes, weten bij wie je moet zijn, met elkaar meedenken dat maakt het een succesvolle samenwerking, in het belang van de opdrachtgever, maar ook vooral in het belang van het pand.

 

En stel dat je in een goed lopend project zit, in een vergevorderd stadium, en er doet zich een flinke tegenvaller voor—er wordt iets gevonden waardoor het financiële plaatje ineens in gevaar komt. Ga je dan met elkaar in gesprek om te kijken of je het toch tot een mooi einde kunt brengen of is het dan simpelweg pech?

(Henry van der Wal) Je moet altijd kijken wat vanuit je eigen rol mogelijk is. En als het financieel echt uit de hand dreigt te lopen en de bouw echt anders moet, dan is uiteindelijk de gemeente de vergunningverlener en bevoegd gezag. Zij kunnen, als dat nodig is, afwijken van wat eerder in de vergunning is vastgesteld.

Ik kijk dan altijd eerst naar wat we samen nog kunnen oplossen. Lukt dat niet, dan ga je met z’n allen terug naar de gemeente om te bekijken of de bestaande vergunning kan worden aangepast.

(René van Kuijk) Bij een monument is dat wel lastiger. Er is vaak al een heel traject aan voorafgegaan waarin die afwegingen zijn gemaakt. Het komt daarom soms ook voor dat er simpelweg geen concessies worden gedaan.

Wij toetsen publiekrechtelijk, maar de gemeente kan ook privaatrechtelijk opdrachtgever zijn. Dan moeten we onze rol zuiver houden. Je kunt niet zeggen: “Het is allemaal de gemeente”, want de gemeente als opdrachtgever is iets anders dan de gemeente als vergunningverlener.

Onze taak blijft: past het binnen de vergunning? Als de gemeente als opdrachtgever dan zegt “dit wordt duur”, dan is dat jammer. De vergunning moet gevolgd worden.

 

Wanneer jullie bij monumenten bepaalde keuzes of uitzonderingen overwegen, welke afwegingen spelen daarbij een rol?

(Diane van der Heijden)  Het woord precedentwerking is nog niet gevallen, en dat is wel een belangrijke. Dat willen we als gemeente altijd voorkomen. Op het moment dat we iets bij persoon A toestaan of adviseren, dan moeten we ons realiseren dat het daarmee de nieuwe norm kan worden — ook al is ieder monument anders.

Dus wanneer we bijvoorbeeld HR++glas ergens in een monument toestaan, dan moeten we dat heel goed onderbouwen. Want als we dat bij een volgend monument niet willen toestaan, krijgen we de vraag: “Maar daar mocht het ook, waarom hier niet?”

Daar moeten we als gemeente continu rekening mee houden. Alles wat je hier toestaat, moet je ook kunnen uitleggen in de rest van de stad.

 

Innovatie

Er is veel innovatie. We hebben nieuwe technieken, zoals 3D-metingen. Versnelt dat het hele traject? Of zijn we daardoor juist kritischer geworden en kan het ook vertragend werken? 

(Diane van der Heijden) 3D-tekenen is een enorme vooruitgang. Mijn collega, een bouwhistoricus die is gepromoveerd op de Sint-Jan, heeft die kerk volledig in 3D uitgetekend. Daardoor ontdekte hij dat er aan de west- en oostzijde twee torens stonden. Zonder 3D-tekening hadden we dat waarschijnlijk nooit geweten.

Door deze extra tool kun je veel sneller gegevens verzamelen. Vroeger kostte het ongelooflijk veel tijd om een monument volledig in te meten. Nu kun je het scannen en meteen in 3D verwerken. Dat maakt ons werk alleen makkelijker, sneller en inzichtelijker.

(Kees Rijs) Mijn ervaring is: als je het niet doet, loop je altijd ergens tegenaan waarvan je later denkt: hadden we het maar wel gedaan.

Oude tekeningen van een bouwaanvraag uit 1911 of 1970 kloppen vaak niet meer. Er is overgetekend, gedigitaliseerd, aangepast en soms verzonnen. Dan blijken ze op veel onderdelen simpelweg niet te kloppen.  Dat wil je niet pas ontdekken als je al met je materialen in de hand staat.  Mijn advies is dus: altijd doen. Het liefst zo vroeg mogelijk.

(Iris van Uden) Naast tijdwinst en nauwkeurigheid is het ook belangrijk voor de kwaliteit, voor brandcompartimenten, voor de veiligheid. Kortom, je wilt dat in de engineering alles zo vroeg mogelijk bekend is. Bij nieuwbouw speelt dat veel minder. Bij monumenten juist heel sterk. Daarom bespreken we altijd: wat willen we dat zichtbaar wordt in de point cloud, en heeft het toegevoegde waarde?

 

Zou je voorstellen om bij monumentale panden een voorrangsregeling of versnelde route in te voeren bij bezwaar en/of beroepsprocedures? Door bezwaren en beroepsprocedures blijven monumenten nu soms lang leeg met verval als gevolg.

(Diane van der Heijden) Na het verlenen van een vergunning hebben belanghebbenden zes weken om bezwaar in te dienen. Dat is belangrijk, want mensen moeten de tijd krijgen om plannen goed te bekijken. Dat proces kun je niet veel versnellen. Wat naar mijn idee wél sneller zou mogen, is de behandeling daarna bij de bezwarencommissie of de rechter. Daar zit vaak vertraging.

(Kees Rijs) Het lastige bij monumenten is dat je echt niets mag doen zolang een vergunning niet onherroepelijk is. Je kunt niet alvast beginnen.

(Diane van der Heijden) En anders dan bij nieuwbouw gaat een monument achteruit wanneer er niet gewerkt mag worden. Lekkages, vocht, kou. Dat tast het pand aan. Je kunt wel noodmaatregelen nemen, maar dat kost geld waar je geen restauratiewaarde voor terugkrijgt.

 

Round-up

Waar denk je dat de meeste tijdswinst ligt bij de herontwikkeling van monumentaal vastgoed?

(Henry van der Wal) De meeste winst zit vóórdat een initiatiefnemer zijn plannen helemaal heeft dichtgetimmerd. Als iemand al heel veel keuzes heeft gemaakt, is het lastig bijsturen. Je moet er eigenlijk vóór zitten. Mee kunnen kijken in een vroeg stadium zorgt dat het project soepeler verloopt.

(René van Kuijk) Professionele partijen aan tafel helpt ook enorm. Mensen die weten hoe ze met dit soort panden om moeten gaan. Daarom is vroeg aan tafel zitten zo belangrijk: dan kun je bijsturen voordat het fout loopt.

Mail the editors