In 2016 heeft alweer de twintigste editie van de studiereis van studievereniging SERVICE plaatsgevonden. De keuze voor de bestemming viel dit jaar op Tokyo; de grootste metropool ter wereld. De metropool Tokyo is niet alleen de grootste qua inwonertal (bijna 40 miljoen), de stad beschikt ook nog eens over de grootste individuele vastgoedmarkt ter wereld. Dit is de eerste keer dat SERVICE deze locatie bezoekt en daarmee is het een toevoeging aan het rijtje met eerder bezochte steden zoals: Hong Kong (2015), Dubai & Abu Dhabi (2014), Moskou & Sint– Petersburg (2013), Shanghai (2012) en Singapore (2011). Tijdens een studiereis krijgen studenten de gelegenheid om kennis te maken met de cultuur, de bedrijfscultuur, werkwijze en vastgoedmarkt in een ander land. Een zeer leerzame ervaring voor studenten die bijdraagt aan de verbreding van hun vastgoedhorizon. Studenten krijgen op deze manier inzicht in de verschillen en overeenkomsten in het bedrijfsleven, de vastgoedmarkt en de cultuur tussen binnen- en buitenland.
De bestemming
De reiscommissie is sinds het begin van het academisch jaar bezig geweest met het zoeken naar interessante bestemmingen voor een leerzame studiereis. Vele bestemmingen zijn hierbij onderzocht waarbij het hebben van een levendige, grote en interessante vastgoedmarkt het belangrijkste uitgangspunt was. De hoofdstad van het land van de reizende zon bleek uiteindelijk de meest aantrekkelijke locatie te zijn vanwege de uitgebreide geschiedenis, de cultuur en de enorme omvang van de stad. Sinds circa 150 jaar is Tokyo, daarvoor Edo genoemd, de officiële hoofdstad van Japan. De stad is sindsdien niet gestopt met ontwikkelen en is uitgegroeid tot één van de high-tech capitals van de wereld. De lichtshows in Shibuya worden door de Japanse bevolking vergeleken met die op Times Square in New York.
Net als in Nederland kampt Japan de komende jaren met het probleem van een vergrijzende populatie. Sterker nog, Japan is het meest vergrijzende land ter wereld. Daarnaast krijgt het ook nog eens te maken met een verwachte bevolkingsafname van maar liefst 30 procent tot 2050. Deze verandering brengen, net als in Nederland, naast veel problemen ook kansen voor de vastgoedwereld. In Tokyo verwacht men ondanks de krimpende totale bevolking van Japan de komende tijd nog steeds een groei in bevolking. Het heeft een tekort aan geschikte woningen en met de groeiende oudere bevolking moet Tokyo veel woningen toevoegen aan het huidige portfolio.
Hoewel de levensverwachting van de Japanse bevolking met 82.6 jaar de hoogste ter wereld is kan dit niet worden gezegd van de gemiddelde levensduur van gebouwen in Japan. Japan kent helaas een rijke traditie wat betreft natuurrampen als aardbevingen en tsunami’s. In april van dit jaar kreeg het meest zuidelijke eiland nog met een aardbeving van 7.4 op de schaal van Richter te maken. De kernramp van Fukushima ten gevolge van de aardbeving en de daarop volgende tsunami heeft Japan in 2011 zware schade toegebracht. Mede hierdoor kent Japan een scrap-and-build cultuur om de nieuwste gebouwen van de meest moderne anti-aardbeving technieken te voorzien. Als stad biedt Tokyo een scala aan interessante tradities en ontwikkelingen waardoor er tijdens deze studiereis veel te leren valt op het gebied van geschiedenis, cultuur, handel en vastgoed.
De reis
Het officiële programma van de reis naar Tokyo startte niet met een reis naar het vliegveld maar met een reis naar Den Haag alwaar in het kantoor van DVP op vrijdag 22 april de kick-off plaatsvond. Deze middag stond in het teken van een kennismaking met Japan, de reis en DVP als bedrijf. De middag werd geopend met een presentatie van de Japanse ambassade waarin de geschiedenis van Japan, de gewoontes in Japan, de stad Tokyo en verschillende Do’s and Don’ts uitgebreid werden behandeld. Hierna werd door de reiscommissie het programma van de studiereis van dit jaar toegelicht waarna DVP de laatste uurtjes van deze middag vulde met een interessante lezing en case over hun werkzaamheden. De winnaars van de case werden door DVP aan het eind van de middag in stijl gehuldigd met het in ontvangst nemen van mooi pakketje met verschillende Japanse bieren.
Op 5 mei vertrokken wij met een lange vlucht voor de boeg naar Brussel Zaventem om op 6 mei aan het begin van de avond te landen op Tokyo Narita Airport. Na aan het eind van de avond volledig gesetteld te zijn in het IMANO hostel stond een verkenning van de wijk Shinjuku op het programma waarbij ook de Golden Gai werd bezocht. De Golden Gai bestaat uit zes smalle steegjes waaraan meer dan tweehonderd piepkleine barretjes gevestigd zijn waar tot maximaal twaalf personen in passen. De zaterdagochtend ging de wekker al voor 7 uur om vervolgens om kwart voor 8 met de bus te vertrekken voor een 2 uur durende reis richting het Shibazakura festival. Het Shibazakura festival is een bloemenfestival dat met gebruik van de typische Japanse bloesems in het voorjaar een kleurrijk park vormt aan de rand van de beroemde Mount Fuji.
Bij aankomst was van deze laatste berg nog weinig te zien vanwege de dichte bewolking, maar gelukkig als wij waren trok die aan het eind van de ochtend weg waardoor er een schitterend zicht was op de berg. Aan het einde van de middag volgde een geïmproviseerd programma met een bezoek aan Lake Kawaguchi, een van de Fuji Five Lakes, waar de studenten genoten van het prachtige weer en de schilderachtige omgeving.
In de avond werd een bezoek gebracht aan het nightlife district Roppongi waar wij kennis hebben gemaakt met het Japanse uitgaansleven en zijn bijzonderheden zoals een club met een twee meter grote dansende pluche olifant. Met nog steeds het prachtige weer aan ons zijde vertrokken wij zondags voor een stadswandeling door het traditionele Shinjuku Gyoen National Garden, waar naast de Japanse landschapsstijl ook de Engelse en Franse landschapsstijl zijn gebruikt, en het modernere Yoyogi park waar in het midden de grootste tempel van Tokyo, de Meiji Jingu Shrine, gelegen is. Wederom hadden wij het geluk met ons want tijdens ons bezoek vond een traditioneel Japans huwelijk plaats in traditionele kledij. De middag werd afgesloten in het Harajuku shopping district waar een deel van de deelnemers onder andere een bezoek bracht aan een kattencafé.
Met de komst van de maandagochtend startte ook het formele programma van de studiereis. Vroeg in de ochtend vertrokken wij met vijfentwintig enthousiaste deelnemers en wrongen wij ons in de overvolle metro van Tokyo om ons richting Colliers International te begeven. Terplekke kregen wij een interessante verkenning van de vastgoedmarkt van Tokyo waarbij vooral de rechten van de huurder in Tokyo werden benadrukt. Opvallend is dat de huurder in Japan veel meer rechten bezit dan bijvoorbeeld in Hongkong. Het traditionele huurcontract in Japan beschermt de huurder van huurinflatie en de huurder heeft recht op het vastgoed totdat deze zelf de huurtermijn opzegt. Dit kan problemen geven bij herontwikkeling of sloop van gebouwen. Hierbij moet worden vermeld dat de meest recente ontwikkeling is dat er steeds meer ‘Fixed Lease’ contracten getekend worden die meer lijken op het westerse systeem dat wij in ons land gewend zijn. Dit aandeel is nog altijd niet groter dan circa 30 procent.
In de middag werd het hoofdkantoor van Cushman & Wakefield bezocht waar wij onder het genot van een uitgebreide lunch een lezing hebben gekregen over de kantorenmarkt in Tokyo met een kleine inkijk in de andere vastgoed gerelateerde werkvelden van Cushman & Wakefield. Het drukke maandagprogramma werd aan het einde van de middag afgesloten bij de Nederlandse ambassade. Hoofd van de afdeling economische relaties, Marc Gerritsen, heeft ons samen met zijn collega Dave Hooghiemstra wat bijgebracht over de rijke handelsgeschiedenis tussen Nederland en Japan. Hierbij werd de relatie gelegd met het heden waarbij verschillende Nederlandse bedrijven één of meerdere vestigingen heeft in Japan. De Japanse economie heeft een hele goede tijd achter de rug maar lijkt op dit moment enigszins te stagneren. Desalniettemin kent Japan een aantal van de rijkste fondsen ter wereld waardoor er veel investeringskapitaal in het land zit. Dit biedt kansen voor de Nederlandse vastgoedmarkt en zo heeft onlangs Mark Rutte nog een bezoek gebracht aan het land om de handelsbelangen tussen beide landen nog meer te onderstrepen. Na een drukke dag als deze was er in de avond tijd voor ontspanning in het Shibuya district. Hier is onder anderen de, van vele films bekende, Shibuya Crossing gelegen. Het drukste kruispunt ter wereld is de entree tot de wijk Shibuya. Voor de liefhebbers werd er die avond gedineerd bij een robot-sushi restaurant waar sushi kan worden besteld op een lcd-scherm wat vervolgens op een karretje komt aanrijden naar jouw plekje in het restaurant.
De dinsdag beloofde een hele speciale dag te worden. Na het benaderen van verschillende bedrijven besloten enkelen hiervan een samenwerking op te zetten om een dag te organiseren voor studenten van zowel de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) als de Tokyo City University (TCU). De laatste groep was bezig met de bachelor Urban Lifestyle Sciences wat raakvlakken heeft met de Urban Systems kant van het aan SERVICE gerelateerde Urban Systems en Real Estate. De dag werd georganiseerd door Tokyu Land Corporation, een Japanse ontwikkelaar/belegger, samen met het Japanse bedrijf Woonerf, een Japanse specialist op het gebied van LEED certificering. De laatste toevoeging werd gedaan door een docent van de TCU die een lezing verzorgde en de case voor het middagprogramma heeft begeleid. In de middag werd het Tokyu-Woonerf project: de Futako Tamagawa Rise campus bezocht waar werd afgesloten met de presentaties over de case en een gezamenlijk diner en borrel tussen alle deelnemers.
Op de woensdag werden de twee grootste vastgoedbedrijven van Japan bezocht: Mitsubishi Fudosan en Mitsui Fudosan. De eerste bezit maar liefst 40 procent en beheert nog eens 30 procent van het Marunouchi gebied dat door hen wordt beschouwd als het meest moderne en populaire Central Business District van Tokyo. Mitsui is groot aandeelhouder in het Nihonbashi district waar volgens hen van oudsher de meest gevestigde bedrijven willen zitten en waar naast een bedrijfscultuur ook een ontspanningsgerichte sfeer hangt. Het is ook een van de weinige stukjes Tokyo waar de geschiedenis nog terug te zien is. Een erg interessante dag om de concurrentiestrijd tussen deze twee bedrijven van zo dicht bij te mogen zien. De dag werd voortgezet met een Izakaya diner. Een typisch Japanse dinerstijl waarbij men twee uur lang een ruimte afhuurt en samen geniet van een hapje en een drankje. Waarna de dag die avond werd afgesloten met een van Japans bekendste tradities: Karaoke (wat Japans is voor ‘leeg orkest’).
Met vijfentwintig schorre kelen vertrokken wij aan het eind van de donderdagochtend richting het beroemde SOHO gebouw gelegen aan de baai van Tokyo. Savills Investment Management heeft ons hier onder het genot van een lunch verteld hoe zij het investeren in Japans vastgoed zien. Dit mag worden omschreven als zeer lastig als men van buiten Japan komt. De lezing werd afgesloten met een bezoek aan het schitterende dakterras met uitzicht over de gehele baai. In de middag bleven wij in de investmentbranche met een bezoek aan CBRE en CBRE GI. Zij lieten ons naast hun visie op het investeren in Japans vastgoed ook het indrukwekkende hoofdkantoor zien met uitzicht op het keizerlijk paleis. CBRE is een van de weinige bedrijven in Japan die het flexibele werken heeft geïmplementeerd in haar organisatie waarbij zelfs de CEO’s van de verschillende takken geen eigen bureau hebben.
Voor de vrijdag stond het laatste, maar zeker niet het minste onderdeel, van het informele reisprogramma gepland. Met de gehele groep brachten wij een bezoek aan het Ryogoku Kokugikan Sumo Tournament. Een middag lang genieten van dikke mannen die elkaar de ring uit drukken waarbij gedurende de middag bleek dat er een paar echte kenners in ons midden die de 1600 jaar oude tradities konden bijbrengen aan de nieuwelingen in deze enerverende sport. De reis werd afgesloten met een afsluitend diner met de hele groep waarna met enige haast helaas alweer de metro werd gepakt richting Haneda Airport voor de lange reis naar huis.
Tot slot
Japan is een bijzonder land en Tokyo een bijzondere stad die al tot in het verre verleden een band heeft met Nederland. Tijdens deze reis hebben wij een goed overzichtelijk beeld kunnen krijgen van de Japanse vastgoedcultuur en de overweldigende vastgoedmarkt die Tokyo kent. Voor het mogelijk maken van deze reis moet ik ten eerste onze sponsoren DVP en het Universitair Fonds Eindhoven bedanken, zonder wie wij deze reis niet op deze manier hadden kunnen doen. Ten tweede moet ik Adri Proveniers bedanken voor zijn academische bijdrage aan de reis. Uiteraard zijn wij ook grote dank verschuldigd aan alle bedrijven die ons met open armen hebben ontvangen. Als laatste wil ik alle deelnemers bedanken voor hun inzet en gezelligheid.
Tot slot wil ik ook nog een dankwoord richten aan de reiscommissie die de uitdaging zijn aangegaan om een geweldige reis neer te zetten naar een nieuwe locatie voor onze studievereniging. Bij dezen een groot dankwoord aan Arlette Vrusch, Bas Hilgers, Benjamin Dijsselbloem, Edgar Felix en Stephan Kerperien voor hun enthousiasme, inzet, doorzettingsvermogen en gezelligheid tijdens het organiseren van deze reis. Ik denk dat ik spreek namens alle deelnemers als ik zeg dat wij een fantastische tijd hebben gehad in een fantastische stad!