De bestemming
Toronto is één van de meest multiculturele steden in de wereld. Jaarlijks arriveren 100.000 migranten in de Canadese vastgoedhoofdstad. De migratiestroom heeft invloed op de stedebouwkundige structuur van de stad. Naast de internationaal bekende wijken Chinatown en Little Italy, ontstaan kleinere wijkjes als Little Poland, Greek Village en Little Korea. De enorme migratie en clustering leiden echter tot problemen als polarisatie en dakloosheid. De stad staat ieder jaar weer voor een complexe, kwantitatieve bouwopgave, die tevens segregatie dient tegen te gaan. Het is dan ook niet verwonderlijk dat men bouwprojecten aan het realiseren is die qua omvang ons voorstellingsvermogen te boven gaan, zoals het Toronto Waterfront. Tel daarbij op dat Toronto hemelsbreed minder dan 100 kilometer verwijderd ligt van het land waar de veelbesproken kredietcrisis is begonnen en de keuze voor Toronto als studiereisbestemming is helder.
Stadsverkenning
Na maanden van zorgvuldige planning arriveert de deelnemersgroep op vrijdag 3 april bij het hotel in Toronto. Na het eerste gezamenlijke avondmaal en een goede nachtrust is het op zaterdag 4 april tijd om de stad te leren kennen. De stad is met een oppervlakte van 21 bij 43 kilometer enorm uitgestrekt. Al snel blijkt dat het centrum van de stad, Downtown, erg compact is. Dit compacte karakter in combinatie met het openbaar vervoer systeem, dat tot de beste ter wereld hoort, zorgt voor een goede bereikbaarheid. Binnen enkele minuten arriveren we vanaf het hotel in het noorden van Downtown aan de oevers van Lake Ontario in het zuiden. Een veerboot brengt ons naar de Toronto Islands, een eiland voor de kust van Toronto van waaruit de skyline schitterend kan worden waargenomen. Na de stad van een afstand te hebben bewonderd gaat de tocht verder dwars door het centrum. Na korte stops bij de eerste markthal van Canada, St. Lawrence Market, de Allen Lambert Gallery van Santiago Calatrava en het PATH stelsel, een 27 kilometer ondergrondse schakeling van winkels, hotels en metrostations, arriveren we bij de CN-tower. Het uitzicht vanuit deze toren is overweldigend. Op zondagmorgen presenteren alle studenten hun onderzoek naar de verschillen in de Nederlandse en Canadese vastgoedmarkt als voorbereiding op de lezingen. Daarna laten we Toronto even achter ons en reizen we per typisch Amerikaanse schoolbus naar de Niagara Falls.
Vastgoedmarkt in Toronto
Op maandag 6 april begint het programma waarvoor we naar Canada zijn gekomen. De eerste lezing vindt plaats op de University of Toronto. Met 70.000 studenten is dit de grootste universiteit van Toronto. Prof. David Hulchanski van de Faculty of Social Work geeft een boeiende lezing over de problemen waar Toronto mee kampt. Gedurende de laatste 35 jaar is Toronto enorm gepolariseerd. In het centrum van de stad zijn de inkomens 20% gestegen, terwijl deze in de voorsteden met 20% gedaald zijn. Door de continue migratiestroom en de onmogelijkheid voor veel huurders om vermogen op te bouwen blijkt dit probleem moeilijk aan te pakken. Na een korte rondleiding over de campus vertrekken we naar een andere universiteit in de stad, de Ryerson University. Na het welkomstwoord van de decaan vertelt John O’Bryan, vice chairman van CBRE Toronto, ons hoe de Canadese vastgoedmarkt ervoor staat. Hoewel de kredietcrisis zeker merkbaar is in Canada, zijn de cijfers in vergelijking tot bijvoorbeeld de Verenigde Staten redelijk stabiel. Michael Brooks, CEO van REALpac en gastdocent aan de universiteit, sluit af met een op ”An inconvenient truth” geënte lezing. REALpac is de Canadese equivalent van het IVBN. Met zijn cynische lezing over de hype omtrent duurzaamheid prikkelt dhr. Brooks de studenten om na te denken hoe vastgoed ingezet kan worden om de klimaatverandering tegen te gaan, hetgeen een interessante discussie tot gevolg heeft. De dag eindigt bij het Nederlandse Consulaat, waar behalve de Consulaat-Generaal Johan Kramer, Gerard Warnaar en advocaat Andrew Frei ons te woord staan. Gerard Warnaar is als Nederlander werkzaam in de corporatiewereld in Toronto. Het drietal spreekt uit eigen ervaring over de verschillen tussen Nederland en Canada. Op de borrel in het kantoor van dhr. Kramer wordt nog lang nagepraat over de bevindingen van de eerste lezingen van deze studiereis.
De eerste lezing van dinsdag 7 april leidt ons tot ver buiten het centrum van Toronto. Woodgreen Housing is een kleine woningcorporatie die zich richt op alleenstaande moeders. De corporatie zorgt voor onderdak, werk en kinderopvang. Wendy Shaw laat ons een leegstaand appartement bezichtigen. Het appartement zag er zelfs naar Nederlandse maatstaven goed uit, terwijl de moeders nagenoeg geen huur betalen. Het project richt zich erop om de levens van de moeders weer georganiseerd op de rails te krijgen in vier jaar tijd. Het middagprogramma bestaat uit een bezoek aan het Distillery District. Het Distillery District is een oude whiskystokerij die in 2001 is opgekocht door Cityscape Developments. Deze projectontwikkelaar heeft de oude panden van de stokerij omgebouwd tot trendy galerieën en hippe winkels. Het aantrekkelijke voetgangersgebied dat hier ontstaat dient als basis voor drie moderne woontorens, waarvan er één inmiddels is gerealiseerd. Dhr. David Jackson gidst ons door het project en vertelt over de uitdagingen die men bij deze unieke ontwikkeling tegenkomt. Het voetgangersgebied heeft een waardestijging van de toekomstige appartementen tot gevolg dat zodoende het grote risico dekt.
Woensdag 8 april staat ons een druk, maar gevarieerd programma te wachten. Vroeg in de ochtend worden we ontvangen in de City Hall van Toronto. Chief City Planning Gary Wright vertelt ons samen met z’n collega’s over de stad Toronto en de doelstellingen voor de komende jaren. Vervolgens gaat mevr. Kim Mercado op het kantoor van CB by Richard Ellis verder in op de lezing die haar chairman John O’Bryan eerder deze week op de Ryerson University heeft gegeven. Hoewel de Canadese cijfers niet tegenvallen is zij toch pessimistisch over de meest recente voorspellingen. Dit pessimisme kan niet groter gecontrasteerd worden dan door de laatste lezing op woensdag. Het Toronto Waterfront is te groot om te vatten in een lezing. Na een korte introductie wordt daarom begonnen aan een bustour door het gebied. Hoewel het project zich nog in de beginfase bevindt, wordt de uitgestrektheid van het gebied tijdens de tour tot ieders verwondering duidelijk.
Op de laatste dag van het formele programma staan twee rondleidingen op het programma. Het ochtendprogramma wordt ingevuld door projectontwikkelaar Context, een relatief klein bedrijf dat gedurfde projecten ontwikkelt. Een voorbeeld hiervan is Radio City, een van de betere balletscholen ter wereld die door de ontwikkelaar is ondergebracht in een unieke samensmelting van historische en moderne architectuur. ‘s Middags worden we rondgeleid door het Eaton Center. Het vijflaags winkelcentrum in Downtown Toronto telt 230 retailers verdeeld over een oppervlakte van 150.000 m2. Er wordt ons een interessant kijkje gegund achter de schermen bij de beveiliging en bevoorrading van dit immense complex.
De laatste dagen
De laatste twee dagen worden wederom ingevuld als ware toeristen. Vroeg in de ochtend op Goede Vrijdag leidt de gepassioneerde gids Bruce Bell ons door St. James Cathedral en enkele van de weinige historische gebouwen die de stad rijk is. Na een korte stop bij Casa Loma, begeven we ons naar de gezelligheid van Chinatown en Kensington Market. Hoewel Downtown Toronto compleet verlaten lijkt op Goede Vrijdag bruist het in deze wijkjes van de energie. Het avondprogramma wordt door de meeste reisdeelnemers ingevuld met een bezoek aan een NBA wedstrijd. Het programma op zaterdag wordt door een ieder naar eigen inzicht ingevuld. ’s Avonds wordt de succesvolle reis afgesloten met een spectaculaire ijshockeywedstrijd en een heerlijk diner.
Tot slot
De studiereis naar Toronto is een bijzondere ervaring geweest. Het centrum van de stad is compact en kleinschalig en de stad heeft niet de 24/7 allure die je van een miljoenenstad zou verwachten. Toronto staat echter net als Eindhoven voor een aantal zeer interessante bouwopgaven. Het Distillery District heeft evenals Strijp S als basis hergebruik van industrieel erfgoed. Waar Eindhoven uitbreidt door een VINEX-locatie als Meerhoven, daar is Toronto ieder jaar weer genoodzaakt uit of in te breiden door de massale immigratie. Aan de oever wordt met het Waterfront een gebied ontwikkeld dat in woningaantal de helft van Eindhoven beslaat. Toronto kan veel leren van Nederland op het gebied van duurzaamheid en sociale zekerheid. Nederland daarentegen kan leren van de multiculturaliteit van Toronto.
Stefan van Hoef
Voorzitter Reiscommissie SerVicE 2008-2009