Woonbeleid en gebiedsontwikkeling in een krimpregio
Editie: 23.3 - Verstedelijking
Published on: 12 juni 2016
In 2009 werd betoogd dat steeds meer regio’s in Nederland op termijn te maken krijgen met een daling van het aantal inwoners en huishoudens. In dit artikel zal gekeken worden naar het woningbouwbeleid in Limburg. Er zijn allerlei maatregelen genomen om op de bevolkingskrimp te anticiperen.
 |
Rob Senden studeerde in 2009 af aan de mastertrack Real Estate Management & Development aan de TU Eindhoven. Hij werkt inmiddels als beleidsadviseur voor woningcorporatie Omnia Wonen en adviesbureau Senden Vastgoedstrategie. Hij adviseert bij vraagstukken op het gebied van wonen en vastgoed. |
In augustus 2009 publiceerden ir. R. Senden en dr. J. Smeets een artikel in dit magazine over demografische krimp met de titel ‘Woningen verhuren in krimpende regio’s’. Er werd betoogd dat steeds meer regio’s in Nederland op termijn te maken krijgen met een daling van het aantal inwoners en huishoudens. In dit artikel zal gekeken worden naar het woningbouwbeleid in Limburg. Er zijn allerlei maatregelen genomen om op de bevolkingskrimp te anticiperen.
0
De prognoses en de opgave
In verschillende regio’s in Limburg zal de bevolkingsomvang afnemen. In de regio Parkstad Limburg zal het aantal huishoudens dalen van ongeveer 119.000 huishoudens nu, naar ongeveer 94.600 in 2050. Een daling van ongeveer 21 procent. In de regio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht Mergelland zal na 2020 volgens de prognose sprake zijn van een dalende woningbehoefte. In Midden-Limburg zal er nog een beperkte groei zijn tot 2030, waarna ook daar een krimp van het aantal huishoudens in zal zetten (Etil, 2014). Tevens zal er door de sterke vergrijzing sprake zijn van een vraag naar andere woningtypen.
0
De betrokken partijen
De Provincie Limburg heeft een actieve rol gespeeld bij de aanpak van de bevolkingskrimp. In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) wordt ingezet op een vermindering van het aantal woningen in krimpgebieden. Het doel is dat de gemeenten in Zuid-Limburg de uitgangspunten uit het POL onderschrijven. Mochten gemeenten dit weigeren dan zou de Provincie een verordening op kunnen stellen om gemeenten hiertoe te dwingen. De Provincie hoopt van deze optie echter geen gebruik te hoeven maken. De gemeenten in de regio Parkstad Limburg hebben gekozen voor een verregaande samenwerking om de complexe krimpopgave te volbrengen. Het regionaal samenwerkingsverband Parkstad Limburg heeft eigen beleidsmedewerkers in dienst en neemt hierin een sturende rol op zich. Ook woningcorporaties spelen een belangrijke rol. In de volgende alinea’s wordt hier nader op ingegaan. Bij herstructurering wordt zorg gedragen voor een sterke participatie van bewoners.
Financiers van onroerend goed (zoals hypotheekbanken) hebben nog geen grote rol gespeeld in de krimpproblematiek. Zij profiteren weliswaar mee (doordat door de sloopopgave de waarde van andere woningen op peil blijft), maar zij betalen vooralsnog zelf niet mee aan de sloopopgave. Wat hierbij van belang is, is dat het verlies dat op de verkoop van woningen geleden wordt, vaak door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gecompenseerd wordt. In de regio’s Parkstad Limburg, Westelijke Mijnstreek, Maastricht Mergelland en Midden-Limburg wordt op de bevolkingsontwikkelingen geanticipeerd. Het beleid dat zij hebben opgesteld wordt in de volgende alinea’s nader besproken.
0
Parkstad Limburg
In Parkstad Limburg maken de woningcorporaties op zowel gemeentelijk als op regionaal schaalniveau prestatie-afspraken over woningbouw. In algemene zin probeert de regionale overheid in Parkstad Limburg op de krimp te anticiperen door:
- Sloop in herstructureringsgebieden;
- Beperken nieuwbouw door beperking bouwtitels. Als vergunningsaanvragers binnen een bepaalde periode (bijvoorbeeld 2 jaar) niet begonnen zijn met bouwen, dan kan de vergunning ingetrokken worden;
- Vraaggericht ontwikkelen door te anticiperen op de vergrijzing;
- Werken aan push- en pullfactoren. Dit door enerzijds te voorkomen dat gezinnen naar het buitenland verhuizen. En anderzijds door te proberen om gezinnen van over de Duitse grens naar Parkstad Limburg te laten verhuizen. (Parkstad Limburg, 2010)
Door sloop en beperking van nieuwbouw dreigt er wel een verouderde woningvoorraad te ontstaan. Limburg heeft nu al relatief weinig nieuwere woningen. Slechts 14 procent van de woningen in Limburg zijn gebouwd na 1995. Landelijk is dit percentage 19 procent (CBS, 2016).
0
De regio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht Heuvelland
In de regio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht Heuvelland zet de krimp van het aantal huishoudens in na 2020. (Etil, 2014). Men probeert echter nu al op de naderende krimp te anticiperen. Het aantal projecten wordt teruggebracht of er worden binnen de projecten minder woningen gerealiseerd. Bij sommige gebiedsontwikkelingen leidt dit tot financiële tekorten.
In krimpregio’s wordt ook nadrukkelijk gekeken naar kansen die zich over de grens in het buitenland voordoen. Zo worden studentenwoningen gerealiseerd in de gemeente Vaals voor studenten van de Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule (RWTH) Aachen. In de regio Maastricht Heuvelland ontstaat er een complexe discussie over de plancapaciteit in stedelijk gebied versus landelijk gebied. In deze regio is er geen regionaal overheidsorgaan aanwezig dat een sturende rol kan vervullen. Het gaat in de regio Maastricht Heuvelland om een min of meer vrijwillige vorm van samenwerking tussen verschillende gemeenten. Het zal lastig worden om concrete woningbouwafspraken te maken over de sloopaantallen in het landelijk gebied versus het stedelijk gebied door de tegenstrijdige belangen van de verschillende gemeenten.
0
Midden-Limburg
Ook in Midden-Limburg maakt men in de nieuwe woonvisie werk van beperking van woningbouw. De planvoorraad is naar beneden bijgesteld door de woningbouwplannen in te delen in een groene, rode en oranje groep aan de hand van onder andere stedenbouwkundige kwaliteit, volkshuisvestelijke kwaliteit en financiële parameters. De rode plannen worden geschrapt en de groene plannen doorgezet. De plannen in de oranje groep worden opnieuw geëvalueerd in 2018 aan de hand van de bevolkingsprognoses in dat jaar.
0
Herstructureringen
In Parkstad Limburg zijn herstructureringen gestart om te anticiperen op de bevolkingskrimp. Al in 2010 werd er een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) uitgevoerd naar de bevolkingskrimp in Parkstad Limburg. Doel was om te onderzoeken in hoeverre het maatschappelijk rendabel is om te investeren in krimpgebieden. De verbeterde leefbaarheidseffecten door investeringen bleken sterk genoeg om grote investeringen te rechtvaardigen (RIGO / EIB, 2010).
Vervolgens werden er in Parkstad Limburg vijf herstructureringswijken aangewezen die als pilotprojecten dienden. Het ging om de wijken Kerkrade- West, Brunssum-centrum, Nieuwenhagen, Hoensbroek en Vrieheide-Passart (Parkstad Limburg, 2010). In het verleden zijn de dorpskernen in Parkstad Limburg door verstedelijking aan elkaar gegroeid tot één groot verstedelijkt gebied. Door de krimp ontstaat nu echter de mogelijkheid om verdunning te realiseren. De herstructureringsprojecten worden hieronder kort besproken en de problemen toegelicht.
0
“Veel van de vrijkomende ruimte wordt opgevuld met openbaar groen.”
In Brunssum wil men wonen, zorg, recreatie, onderwijs en winkelen verbeteren vanuit een samenhangende visie. Op verschillende locaties worden verouderde etagewoningen gesloopt. Er wordt een zorgplein gerealiseerd met een grote variatie aan zorg- en wellnessfuncties. In de gebiedsontwikkeling is er plek voor een beperkt aantal nieuwe woningen. Ook wordt er waarschijnlijk een nieuwe brede school en een cultuurvoorziening (Brikke Oave) gerealiseerd. Plannen voor het samenvoegen van wooneenheden of het ombouwen van particuliere woningen tot zorgwoningen bleken in de praktijk niet haalbaar (Gemeente Brunssum, 2015).
Bij de gebiedsontwikkeling in Nieuwenhagen in Landgraaf waren de centrale aandachtspunten vergroening, voorzieningen en bereikbaarheid. Gedurende het proces bleek de financiering van de plannen echter een probleem te vormen. Daarom werd er een kostenreductie-onderzoek uitgevoerd en werden projecten aangepast. Verouderde portieketageflats zijn inmiddels gesloopt. Er worden nu zorgwoningen gebouwd en er wordt een park aangelegd dat een ontmoetingsplek moet worden voor jong en oud (Landgraaf, 2013).
Ook de Gemeente Heerlen ondervond problemen met de financiering. Gewoonlijk worden gebiedsontwikkelingen deels gefinancierd door de opbrengsten uit nieuw te realiseren vastgoed. In krimpgebieden kan dit vaak niet, omdat er simpelweg weinig nieuw vastgoed gerealiseerd wordt (Parkstad Limburg, 2010). De gebiedsontwikkeling in Hoensbroek werd daarom ingedeeld in deelplannen. Er worden woningen gesloopt en op de vrijkomende ruimte wordt een park gerealiseerd. Rondom dit Aldenhofpark worden beperkte aantallen nieuwe woningen gebouwd en wordt er een Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) gerealiseerd. Ook wordt er in de nabijheid van Hoensbroek werk gemaakt van natuurontwikkeling. De Geleenbeek zal weer gaan meanderen door een natuurlijk landschap (Waterschap Roer en Overmaas, 2015).
Er waren oorspronkelijk ook plannen voor een grote herstructureringsopgave in de buurt Vrieheide. Het idee was om grote aantallen particuliere koopwoningen en huurwoningen van beleggers te slopen. De kosten hiervan bleken echter erg hoog en het versnipperd grondeigendom vormde eveneens een hindernis. Tot grootschalige sloop van koopwoningen lijkt het niet meer te komen. Men kiest nu meer voor een zachte sociale aanpak om de buurt een nieuwe impuls te geven.
0
Onorthodoxe maatregelen
Toen de krimp in 2009 op de agenda kwam te staan van gemeenten in Parkstad Limburg ontstonden er nieuwe initiatieven (Parkstad Limburg, 2010). Deze werden door de overheden ook wel ‘onorthodoxe maatregelen’ genoemd. Voorbeelden hiervan waren het samenvoegen van wooneenheden, het aanbrengen van liften bij meergezinswoningen die geen lift bezaten, kangoeroewoningen en het herbestemmen van woongebouwen tot nieuwe functies. In de praktijk bleken veel van deze nieuwe initiatieven echter onhaalbaar. Woningcorporatie Heem Wonen heeft enkele pilotprojecten uitgevoerd die gericht waren op het samenvoegen van wooneenheden en het aanbrengen van liften bij meergezinswoningen die nog geen lift bezaten. Beide strategieën bleken vanuit financieel oogpunt niet aantrekkelijk om op grote schaal toe te passen. Dit werd duidelijk na een interview met deze woningcorporatie.
“In krimpregio’s wordt ook nadrukkelijk gekeken naar kansen die zich over de grens in het buitenland voordoen.”
Sloop van particulier bezit
De afgelopen jaren zijn er veel woningen gesloopt in Parkstad Limburg. Het overgrote deel van deze sloopopgave vond echter plaats in de huursector door woningcorporaties. Het is duidelijk dat ook in de koopsector sloop nodig zal zijn. Voor het slopen van particulier bezit is het regionaal samenwerkingsverband Parkstad Limburg een aantal pilots gestart. Deze pilots dienen om uit te zoeken welke aanpak het beste werkt om de woningvoorraad in te krimpen. Enkele voorbeelden hiervan zijn:
- In Landgraaf zijn er plannen om koopwoningen te gaan slopen in de wijk Achter de Haesen;
- Er wordt in Zuid-Limburg ook gekeken naar de mogelijkheden om een zogenoemde ‘statiegeldregeling’ in te voeren. Het doel is hierbij om projectontwikkelaars te verplichten om aan de sloopopgave mee te betalen indien zij nieuwbouw willen realiseren. Dit omdat overheden niet de financiële middelen hebben om de hoge sloopkosten alleen te dragen;
- Er wordt gekeken naar het ‘inponden’ van koopwoningen. De woningcorporatie koopt hierbij de koopwoningen op en exploiteert deze voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 of 20 jaar) waarna ze gesloopt worden. Met de winsten uit de verhuurde periode financiert de woningcorporatie de sloopkosten. Het is echter twijfelachtig of woningcorporaties interesse hebben om deel te nemen aan deze krimpstrategie. Het lijkt erop dat zij gewoon de verhuurdersheffing moeten betalen voor de periode dat ze de woningen in bezit hebben.
0
Conclusies
In verschillende regio’s in Limburg worden woningbouwprogramma’s geëvalueerd en wordt samengewerkt om op de bevolkingskrimp te anticiperen. In de regio Parkstad Limburg is de bevolkingskrimp het verst gevorderd. Hier vinden verschillende herstructureringen plaats; er worden woningen gesloopt en er vindt vergroening binnen het stedelijk gebied plaats door de aanleg van groene parken en natuurontwikkeling. Daarnaast worden kerkgebouwen herbestemd en is er aandacht voor zorgfuncties. Het realiseren van een sterke kwantitatieve verkleining van de woningvoorraad blijkt geen gemakkelijke opgave. Met name sloop van particuliere koopwoningen blijkt lastig. Gesnipperd grondeigendom en financieringskosten vormen belangrijke hindernissen. Er worden nu pilotprojecten gestart om te kijken hoe het aantal koopwoningen kan worden beperkt.
Bronvermelding
Etil (2014). Bevolkings- en huishoudensprognose Provincie Limburg 2014-2050. Verkregen van http:// www.etil.nl/wp-content/uploads/2014/10/ Begeleidende-notitie-Progneff-2014.pdf
Gemeente Brunssum (2015). Verkregen op 24 maart 2015, van www.bruisendbrunssum.nl
Gemeente Kerkrade (2014). Overdracht kerk Heilust in Kerkrade-West. Verkregen op 23 maart 2015, van https://www.kerkrade.nl/nieuws_en_publicaties/ persberichten/13.03.14_ _overdracht_kerk_heilust_ in_kerkrade-west/
Gemeente Heerlen (2015). Geraadpleegd op 23 maart 2015, op www.heerlen.nl/Hoensbroek-Centrum en http://www.heerlen.nl/Vrieheide
Martens, R. (2013). Masterplan Vrieheide – De Stack. Verkregen op 23 maart 2015, van http://www. humblemartens.nl/wordpress/?p=1856
Parkstad Limburg (2010). Pilot Parkstad Onorthodoxxxxx & de Parkstad 5. Verkregen van http://docplayer.nl/6550023-Pilot-parkstad- onorthodoxxxxx-de-parkstad-5.html
Interview Brunssum, 16-4-2015;
RIGO / EIB (2010). MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg. Verkregen van http://docplayer. nl/3785329-Mkba-herstructureringsaanpak-parkstad- limburg.html
Senden, R. en Smeets, J. (2009). Woningen verhuren in krimpende regio’s. Service Magazine, augustus 2009.
Waterschap Roer en Overmaas (2015). Geleenbeekdal. Verkregen op 23 maart 2015, van www.overmaas.nl/ geleenbeekdal
Gemeente Landgraaf (2013). Aanvraag wijkontwikkelingsplan Nieuwenhagen-Lichtenberg, Gemeente Landgraaf.