Lectori Salutem: Nieuwe hoogleraar bij REMD
Editie: 23.2 - Digitalisering in de vastgoedsector
Published on: 16 maart 2016
Laat ik mezelf introduceren
Theo Arentze is hoogleraar en leerstoelhouder van de groep Real Estate Management and Development bij de faculteit Bouwkunde van de technische universiteit Eindhoven. Zijn aandachtsgebieden in onderzoek en onderwijs betreffen het gedrag van gebruikers in de gebouwde omgeving en de ontwikkeling van stedelijke modellen en beslissingsondersteuningssytemen met toepassingen in vastgoed portfolio management en stadsontwikkeling.
Als kersverse hoogleraar van Real Estate Mangement and Development (REMD) ga ik graag in op de uitnodiging van de redactie om het Lectori Salutem te schrijven van deze editie van het Service magazine. Wat ik wil doen is mezelf kort voorstellen en mijn ideeën voor invulling van de leerstoel presenteren. Ik zal aangeven wat mijns inziens de belangrijke thema’s en richtingen van REMD onderwijs en onderzoek zijn waarvoor ik mij wil gaan inzetten in mijn nieuwe rol als leerstoelhouder.
Voor degenen die mij niet kennen: ik kom van de urban-planning groep bij Bouwkunde (dezelfde unit – Urban Science and Real Estate) waar ik jarenlang als universitair hoofddocent heb gewerkt en me heb gericht op onderzoek naar het ruimtelijk keuzegedrag van gebruikers van de gebouwde omgeving en de ontwikkeling van decision support systemen voor urban planning. Het centraal stellen van de gebruiker en de actor-georiënteerde benadering komen overeen met de bestaande focus van de REMD groep. Ik wil vanuit mijn achtergrond deze traditie van REMD in ere houden en versterken. Ik denk dat de benadering die de groep karakteriseert voldoet aan een kennisbehoefte die alleen maar belangijker gaat worden in het licht van nieuwe uitdagingen waar de vastgoedwereld mee te maken heeft. De sterk veranderende voorkeuren en gedragspatronen van gebruikers van vastgoed en de noodzaak van een transitie van een aanbod-gestuurde naar een vraag-gestuurde markt in alle domeinen van vastgoed (wonen, retailing, kantoren etc.) vragen om een herijking van het vastgoedaanbod en een grotere rol van gebruiker-georiënteerd onderzoek bij beleggings- en managementbeslissingen. Tegelijkertijd legt de urgentie van duurzaamheidsdoelen (energie, klimaat) een steeds grotere maatschappelijke verantwoordelijkheid bij vastgoedbeslisingen. Tenslotte is er een groeiend besef van het belang van een integrale benadering van vastgoed op de schaal van een stad of stadsregio en om met vastgoedontwikkeling bij te dragen aan het realiseren van het Smart-City concept. Tegen die achtergrond zie ik een aantal speerpunten van onderzoek waar ik me met de leerstoel vooral op wil gaan richten.
Ten eerste is dat onderzoek naar preferenties en keuzegedrag van gebruikers van vastgoed voor activiteiten zoals wonen, werken, winkelen, recreëren en zorg ontvangen. Hoe kunnen we de behoeften en de daarvan afgeleide voorkeuren in kaart brengen en nieuwe waarde creëren door vastgoedaanbod beter af the stemmen op de vraag? Discrete keuzemodellen en conjuncte analyse hebben een lange traditie in consumentenonderzoek, maar worden nog maar beperkt ingezet als instrument bij vastgoedbeslissingen. Hier ligt mijns inziens een grote potentie. Er is bovendien een wens vanuit het oogpunt van preferentieonderzoek om die benadering te verrijken met concepten en methoden uit de omgevingspsychologie. In de afgelopen jaren heb ik bijdragen geleverd aan de ontwikkeling van cognitive mapping methoden voor dat doel (bijvoorbeeld, Arentze et al. 2015). Studies die ik samen met collega’s heb gedaan voor Bouwfonds Ontwikkeling en Redevco illustreren de toepassingsmogelijkheden en de potentie van deze nieuwe technieken voor woningbouw- en retail beleggingvraagstukken. Deze lijn van onderzoek ligt in het verlengde van het werk van Wim Heijs op het terrein van woningbehoefte-analyse bij REMD.
Ten tweede is dat de ontwikkeling van tools voor beslissingsondersteuning. Grootschalige modellen voor simulatie van stedelijke processen is één zo’n type tool waar toenemende belangstelling voor bestaat vanuit de praktijk en mijns inziens grote potentie ligt. De belangrijke maatschappelijke vraagstukken vragen om een lange-termijn visie en integrale benadering van ruimtelijke ontwikkeling op het schaalniveau van een stadsregio. Urban modellen kunnen daarvoor een belangrijke ondersteunende rol spelen. Een mooi voorbeeld hiervan is het agent-gebaseerde model in de studie van Glumac, Van Bronkhorst en Janssen (2015). In die studie laten de auteurs zien hoe je met het simulatie
model de consequenties van gemeentelijk grondprijsbeleid voor de vraag naar industrie-terreinen kunt onderzoeken. Het werk op dit internationale terrein is veelbelovend maar ook fragmentarisch. Mijn ambitie is om samen met collega’s een platform te ontwikkelen voor simulatie van vastgoedmarkten en stedelijke ontwikkelingen. Dit sluit goed aan bij het klant- en marktonderzoek van Jos Smeets en Marieke Leussink bij REMD en het Kenniscluster Wonen Zuid-Oost Brabant dat zij coördineren. Het nieuwe platform heeft ook al een voorlopige naam – CityWorld.
Een derde en laatste speerpunt betreft nieuwe methoden van dataverzameling voor het in kaart brengen van interacties van gebruikers met vast- goedobjecten. We kunnen veel meer te weten komen over de invloed van ruimtelijke inrichting van gebouwen of gebieden door activiteiten van gebruikers in ruimte en tijd gedetailleerd in kaart te brengen. Mooie voorbeelden hiervan zijn onderzoeksprojecten van Rianne Appel-Meulenbroek en Pauline van den Berg bij REMD. Op basis van uitgebreide activiteitendagboek- en interactie-data verzamelingen, zo laten zij zien, kan worden onderzocht hoe ruimtelijke lay-out kenmerken van gebouwen (Rianne) of buurten (Pauline) interacties tussen mensen in de hand kunnen werken of juist belemmeren. Hiermee kunnen vragen worden onderzocht zoals: in hoeverre kunnen kantoorconcepten kennisdeling tussen werknemers bevorderen. En met welke buurtconcepten kunnen sociale inclusie en gezonde leefstijlen worden gestimuleerd. Met GPS-tracking methoden en dataverzameling via sociale media komen dergelijke Big Data steeds gemakkelijker binnen bereik. Onlangs zijn twee PhD-projecten gestart bij de REMD groep die voortbouwen op Rianne’s werk – Minou Perrée’s onderzoek naar kennisdeling in multi-tenant kantoorgebouwen en Benny Ng’s onderzoek naar de meerwaarde van campuslocaties voor bedrijfsactiviteiten. Het verzamelen en benutten van Big Data voor vastgoedonderzoek is een derde terrein waaraan ik een actieve bijdrage wil leveren.
Ik heb in dit korte bestek een opsomming gegeven van enkele speerpunten; dat zijn accenten die ik wil leggen met als overkoepelende doel om mij sterk te maken voor een aansprekend onderwijsprogramma en baanbrekend onderzoek dat de maatschappelijke vraagstukkken addresseert en de studenten bij REMD optimaal uitrust voor de uitdagingen op vastgoedgebied die meer dan ooit vragen om nieuwe oplossingsrichtingen.
Bronvermelding
Arentze, T.A., B.G.C. Dellaert, C.G. Chorus (2015) Incorpora- ting Mental Representations in Discrete Choice Models of Travel Behavior: Modeling Approach and Empirical Appli- cation. Transportation Science, 49, 577 – 590.
Glumac, B., B. Van Bronkhorst en I. Janssen (2015) Gronfuitgifte op bedrijventerreinen. Real Estate Research Quaterly, 14, 30-37.
Janssen, S., en m. Laning (2015) Sense of place bij winkel- locatiekeuzes. Real Estate Research Quaterly, 14, 4-15.