Eén jaar in de praktijk

Editie: 23.3 - Verstedelijking

Published on: 12 juni 2016

Cushman & Wakefield


Barzien Khosbakht

Barzien Khoshbakht studeerde in mei 2015 af bij de leerstoel Real Estate Management & Development aan de TU/e. Met zijn afstudeerderonderzoek, getiteld “Fragmented Ownership in Shopping Centres”, won hij de NRW Scriptieprijs. Uit zijn onderzoek blijkt, onder andere, dat verdeeld eigendom een negatieve invloed heeft op de waarde van het winkelvastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra. Momenteel is hij werkzaam als taxateur bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

 

Is het alweer 3 jaar geleden dat ik redacteur was van dit magazine? Ongelofelijk, het is allemaal wel heel snel gegaan. Als ik een ding heb geleerd, is het dat je je eigen plan moet trekken en de dingen moet doen die je leuk vindt. Je kunt je pas onderscheiden als je je bezighoudt met zaken die je interesseren. Dat maakt je werk een stuk makkelijker. Inmiddels werk ik alweer een tijdje bij Cushman & Wakefield waar ik ben begonnen als afstudeerstagiair. Een mooi moment om eens terug te kijken op de overgang van studie naar praktijk.
0

Ik heb eigenlijk nooit getwijfeld over mijn studiekeuze. Daar waar vrienden en klasgenoten lang over hun toekomstplannen moesten nadenken, wist ik van kinds af aan al dat ik architect wilde worden. Ik wilde creatief zijn, tekenen en gebouwen ontwerpen. Bouwkunde studeren dus in Eindhoven! Echter, na een half jaar bouwkunde was al snel duidelijk dat architectuur het toch niet zou worden voor mij. In plaats van met ontwerp en esthetiek bezig te zijn, bracht ik mijn tijd voornamelijk door met het bedenken van ́concepten ́. Want een concept, dat was belangrijk voor de docenten en begeleiders. Ik was het niet eens met de werkwijze, beoordelingen, begeleidingen en standaarden. Nee, ik moest iets anders gaan doen, maar ik wilde ook niet opgeven en stoppen met mijn studie. Gelukkig begon ik langzamerhand in te zien dat de bebouwde omgeving vele disciplines kent. Immers, een gebouw komt tot stand na een intensieve samenwerking met partijen afkomstig uit verschillende disciplines. En na oplevering moeten gebouwen intensief gemanaged worden. Tijdens een van de projecten tijdens mijn propedeuse had ik als taak de financiële haalbaarheid te berekenen van mijn ontwerp. De financiële kant en de ontwikkelingskant van het vakgebied begonnen mij steeds meer te interesseren. Gelukkig kun je er voor kiezen deze richting op te gaan binnen bouwkunde, terwijl je ook van alle andere disciplines wat mee krijgt. Het bleek uiteindelijk de juiste keus te zijn voor mij met als vervolg de masteropleiding Real Estate Management & Development aan dezelfde faculteit.

Tijdens de masteropleiding heb ik me verder kunnen ontwikkelen op het gebied van vastgoedmanagement, vastgoedontwikkeling en onderzoeks-vaardigheid. Zeker wat betreft het verrichten van wetenschappelijk onderzoek, ben ik van mening dat de opleiding sterk is en voorloopt op andere vastgoedgerelateerde studies in Nederland. Toch had ik persoonlijk de behoefte aan meer ́finance ́ gerelateerde vakken. Deze werden in Eindhoven niet voldoende aangeboden en ik vond dan ook dat ik juist op dát gebied bijgeschoold moest worden. Je kunt er niet omheen dat dit onderwerp een belangrijk onderdeel van het vastgoed is. Het volgen van vakken elders wordt gestimuleerd op de faculteit. Daarom ben ik voor een half jaar enkele bijvakken gaan volgen bij de leerstoel ́Real Estate Finance ́ aan de Universiteit van Amsterdam. En leerzaam was het!

Naast mijn studie deed ik een aantal activiteiten bij studievereniging SERVICE, goed voor mijn ontwikkeling, zei het dat dit op andere vlakken was dan mijn studie. De studenten mogen zich gelukkig prijzen met de brede oriëntatie van studievereniging SERVICE. De reizen, business trips, borrels, lezingen en inhousedagen zorgen voor een beter en vooral breder beeld van de vastgoedmarkt. Mij hielp dit om er in een vroeg stadium achter te komen waar mijn interesses liggen en het bepaalde voor een belangrijk deel de keuzes voor mijn toekomst. Naast deelname aan de bovengenoemde activiteiten heb ik als redacteur meegewerkt aan drie edities van dit magazine in het jubileumjaar van SERVICE (20 jaar). En ook dat was weer heel leerzaam en vooral ook erg leuk. Samen met andere redacteuren maak je daadwerkelijk een blad, te beginnen met het bepalen van het thema, selecteren van goede auteurs en natuurlijk met elkaar zorgen voor boeiende artikelen voor de lezers. Het is weliswaar een cliché – en daarom ook zo waar – maar naast je studie zoveel mogelijk deelnemen aan activiteiten en commissies is van grote toegevoegde waarde voor je persoonlijke ontwikkeling.
0
Afstudeerperiode | Cushman & Wakefield
Toen mijn afstudeerperiode in beeld kwam was voor mij helder dat ik mijn scriptie bij een bedrijf zou schrijven. Niet alleen om praktijkervaring op te doen, maar ook voor de toegang tot data voor mijn onderzoek. Cushman & Wakefield was mijn eerste keuze. Het bedrijf heeft een rijke geschiedenis en vindt zijn oorsprong in New York (1917). Daarnaast is het de nummer één vastgoedadviseur in retail. Mijn onderzoeksonderwerp had ik op dat moment nog niet bepaald, maar mijn interesse lag het meest bij retail. Ik werd aangenomen voor een afstudeerstage in het Valuation & Advisory team van Cushman & Wakefield. Dat betekende dus ook dat de ik laatste fase van mijn studie zou uitvoeren op de Zuidas in Amsterdam. Het bruisend hart van de vastgoedwereld.

Ik wilde vanaf het begin mijn afstuderen combineren met taxatiewerkzaamheden. Dat is mooi en waardevol, maar niet zonder risico. Een studievertraging lag stevig op de loer omdat de werkdruk bij Cushman & Wakefield, door de snelle groei van het bedrijf, met de dag toenam. Voor mij betekende dit dat ik mijn scriptie heb gemaakt in de avonduren en de weekenden. Privé heb ik daar veel voor ingeleverd, ik werkte gemiddeld 60 uur per week of zelfs meer. En ja, ik ben vaak voor gek verklaard door vrienden maar – en zeker achteraf – het waard was. Het was een extreem leerzaam jaar en tot op de dag van vandaag heb ik er geen seconde spijt van gehad dat ik koos voor afstuderen én werken.

Na deze forse inspanning lag mijn prioriteit even bij ontspanning. Ik wilde altijd al een reis maken door Zuid-Amerika na mijn studietijd en dat heb ik dan ook gedaan. Het was een mooi moment om mijn studentenperiode af te sluiten, mijn wereldbeeld te vergroten en me voor te bereiden op een nieuwe start. Cushman & Wakefield stond niet te springen om mij een lange tijd verlof te geven maar het is me gelukt om tweeënhalve maand vrij te krijgen. Ik pakte mijn backpack in en stapte zonder al te veel te plannen in het vliegtuig in. Het is een goede keuze geweest: ik heb een onvergetelijke tijd gehad in Argentinië, Uruguay, Chili, Bolivia, Peru, Colombia en Mexico.
0
Een vaste baan
Na mijn reis door Zuid-Amerika startte ik uitgerust en enthousiast als taxateur in het Valuation & Advisory team van Cushman & Wakefield. Mijn werkzaamheden zijn zeer divers en ik voer taxaties uit voor objecten verspreid door het land. De ene dag ben ik betrokken bij een taxatie van een kantoorpand op de Zuidas, en de andere dag bij die van een winkelpand in Appingedam in Groningen.

Mijn inhoudelijke werk in combinatie met het verspreidde werkgebied maken mijn vak afwisselend. Ook wat betreft de opdrachten en opdrachtgevers is er grote verscheidenheid. Onze opdrachtgevers zijn onder meer banken, particuliere beleggers, institutionele beleggers en ontwikkelaars. Dit betekent dat mijn werk varieert van kwartaaltaxaties van de portefeuilles van vastgoedfondsen tot financieringstaxaties, vaak gericht op winkelruimten. Daarbij ben ik me aan het specialiseren in (her)ontwikkelingstaxaties en in consultancy en advisory. Voor mij hartstikke leuk om na mijn studie Real Estate Management & Development weer bezig te kunnen zijn met (her)ontwikkelingen.
0
De NRW Scriptieprijs 2016
Zoals gezegd, werken en afstuderen was zwaar, maar zeer de moeite waard. Eind 2015 ben ik met mijn afstudeerthesis genomineerd voor de NRW Scriptieprijs 2016. Na een lang traject van presenteren, promotie-films maken en stukken schrijven ben ik in februari 2016 door de jury uitgeroepen als winnaar. Een prachtige beloning voor al het werk en alle energie die ik in mijn afstuderen heb gestopt! Niet alleen voor mij overigens, ook de TU/e kreeg als onderwijsinstelling een prijs uitgereikt voor mijn onderzoek.

“Partijen hebben elkaar nodig om samen een succes van een winkelcentrum te maken.”

Voor mijn scriptie heb ik de relatie tussen de eigendomsstructuur en de waarde van winkelvastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra onderzocht. In krantenartikelen las ik dat verdeeld eigendom in winkelcentra complexiteit veroorzaakte. Ik concludeerde dat winkelcentra met verdeeld eigendom lastiger te managen waren. Immers, partijen hebben elkaar nodig om samen een succes van een winkelcentrum te maken. Naast onderhoud van het fysieke centrum hebben winkelcentra continu vernieuwingen nodig om de uitstraling up-to-date te houden. Ook is in een bepaalde fase van de levenscyclus een grondige renovatie nodig waarbij huurders indien nodig een andere plaats krijgen in het centrum. In de praktijk blijkt dit bij verdeeld eigendom lastig te realiseren. Kleine winkeliers hebben vaak heel andere belangen dan grootwinkelbedrijven en beleggers die meer oog hebben voor de grote lijn. Kleine ondernemers zitten in het algemeen niet op grote veranderingen te wachten die hen geld kosten.

Maar heeft verdeeld eigendom dan ook invloed op de waarde van het vastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra? Ik kwam erachter dat er nooit kwantitatief wetenschappelijk onderzoek is verricht naar dit onderwerp. Met mijn onderzoek heb ik geprobeerd dit gat te vullen in de literatuur. Het onderzoek bestaat uit een dataset van 97 winkelcentra, waarin 41 procent van de onderzochte winkelcentra te maken heeft met verdeeld eigendom. Met behulp van een regressiemodel heb ik laten zien wat de invloed is van verdeeld eigendom op de huurprijzen van winkelunits, waarmee ook op de vastgoedwaarde. Daarnaast laat het onderzoek zien welke andere variabelen invloed hebben op huren van de winkelunits. De resultaten en aanbevelingen van het onderzoek kunnen door eigenaren of betrokkenen van winkelcentra gebruikt worden bij het maken van beslissingen of strategieën.

NRW Scriptieprijs 2016
Afbeelding 1: NRW Scriptieprijs 2016

0
Toekomst

Mijn studie en mijn werkervaring tot nu toe hebben mij geleerd dat de toekomst niet volledig te plannen is. Steve Jobs zei ooit: “Live Each Day As If It Was Your Last”. Een mooie uitspraak en eigenlijk zou iedereen dit in gedachten moeten hebben bij dagelijkse keuzes. Ik vergeet het overigens geregeld. Maar goed, kijkende naar de lange termijn, is een doel en een richting belangrijk. Mijn passie binnen het vastgoed blijft toch de (her) ontwikkeling. Vanuit het niets “iets” creëren, of een niet functionerend pand herontwikkelen tot een wel functionerend pand, met behoud van het eigen karakter, blijft iets moois. Ik werk met veel plezier bij Cushman & Wakefield, elke dag is anders, leerzaam en uitdagend. Zolang dit zo blijft zie ik geen aanleiding iets anders te gaan doen. Ik heb een fantastisch jaar gehad en ik ben ervan overtuigd dat dit jaar ook een mooi jaar zal worden, met weer nieuwe kansen en uitdagingen.

Mail the editors