Eén jaar in de praktijk
Editie: 23.2 - Digitalisering in de vastgoedsector
Published on: 16 maart 2016
Twee jaar werkzaam bij Bouwfonds Investment Management.
Marco van der Spank studeerde in april 2013 af aan de opleiding Real Estate Management & Development (REMD) met een onderzoek gericht op de verduurzaming van de bestaande sociale woningvoorraad. Tijdens zijn studie is hij actief geweest voor studievereniging SERVICE als penningmeester en lid van de studiereiscommissie. Sinds april 2014 werkt Marco bij Bouwfonds Investment Management. Eerst als CSR Officer en per 1 februari jl. als Fund Analyst bij de Business Unit Parking.
Toen mij een tijdje geleden gevraagd werd om iets voor deze rubriek te schrijven ging ik even rekenen en kwam ik erachter dat het inmiddels al bijna drie jaar geleden is dat ik ben afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven en ik al bijna twee jaar werkzaam ben bij mijn huidige werkgever Bouwfonds Investment Management.
Maar voordat ik daar meer over ga vertellen neem ik jullie graag even mee naar de zomer van 2012. Die zomer was het ook voor Real Estate Management and Development (REMD) studenten mogelijk om bij de leerstoel Construction Management and Engineering (CME) af te studeren. Enige twee voorwaarden vanuit CME waren dat het onderwerp over duurzaamheid of smart cities moest gaan en je min of meer verplicht was om binnen een semester je onderzoek af te ronden. Twee heldere kaders waarin gewerkt kon worden, iets waar ik achteraf erg blij mee was omdat het startpunt al enigszins gedefinieerd werd en de deadline ook al vaststond. Wel was het zo dat ik op dat moment nog niet bijzonder geïnteresseerd was in het thema duurzaamheid maar de realist in mij zag daarin wel kansen omdat er nog voldoende in te onderzoeken was.
In september 2012 begon ik met mijn afstudeerstage bij woningcorporatie BrabantWonen in ’s-Hertogenbosch, waar ik ging onderzoeken hoe de bestaande voorraad het best te renoveren is. Dit in combinatie met een acceptabele huurverhoging, zodat er voldoende return on investment is voor de verhuurder en de huurder onder de streep ook beter uit is door een lagere energierekening. In deze periode van zes maanden begon ik steeds meer interesse te krijgen in het thema duurzaamheid en werd me ook duidelijk dat de corporatiesector eigenlijk best wel dynamisch is (in dat half jaar werd tot twee keer toe het voorstel van Rutte-II omtrent de verhuurdersheffing aangepast). Met deze extra kennis op zak wist ik in maart 2013 af te studeren.
Omdat ik dat jaar ook nog in de commissie van de SERVICE studiereis naar Moskou & Sint-Petersburg zat besloot ik nog even niet op zoek te gaan naar een vaste baan totdat ik ook dat hoofdstuk op de Technische Universiteit had afgesloten. Wel kon ik in die periode terecht bij Company Tesuji om woningcorporaties te helpen met het digitaliseren van hun archieven en structuur aan te brengen in alle documenten.
Zonder me volledig te focussen op duurzaamheid en vastgoed kon ik daarna, in augustus 2013, toch aan de slag als Sustainability Manager bij Certitudo Capital in ’s-Hertogenbosch. Bij deze ontwikkelende belegger, die zich voornamelijk richt op transformatieprojecten, heb ik mij bezig gehouden met het aandragen en doorrekenen van duurzame oplossingen voor de lopende en nieuwe (her)ontwikkelingen en voor het bestaande vastgoed in beheer. Tevens verzorgde ik het projectmanagement om enkele van deze oplossingen te realiseren en heb ik de subsidieaanvragen gedaan die daarbij kwamen kijken. Door de kleinschaligheid van het bedrijf waren de lijnen zeer kort en kreeg ik in korte tijd veel mee van het ontwikkelen van en beleggen in vastgoed. Er kleefde echter één nadeel aan: het betrof een parttime baan en een vast aantal uren per week kon mij ook niet worden gegarandeerd. Om deze redenen bleef ik gedurende deze periode verder zoeken naar een fulltime functie waarbij de focus lag op vastgoedbeleggen, eventueel in combinatie met duurzaamheid.
In maart 2014, precies een jaar na mijn afstuderen, resulteerde dit in een positieve match met Bouwfonds Investment Management (BIM). Voor degenen die niet weten wat Bouwfonds Investment Management precies doet: BIM is de “real asset investment managervan de Rabo Vastgoedgroep en beheert een pan-Europese vastgoedportefeuille van in totaal € 6,3 miljard, verdeeld over de sectoren (Business Units) commercieel vastgoed, residentieel vastgoed, parkeergarages, agriculture en communicatie-infrastructuur. Door deze laatste twee ‘takken van sport’ is BIM niet enkel gefocust op real estate, maar op real assets.
BIM is de real asset investment manager van de Rabo Vastgoedgroep en beheert een pan-Europese vastgoedportefeuille van in totaal € 6,3 miljard.
Naar aanleiding van een sollicitatie op een uitstaande vacature bij BIM werd ik gebeld met de mededeling dat ik wellicht de juiste persoon was voor een andere, geheel nieuwe, functie waar pas in een later stadium een vacature voor uitgezet zou worden. Het betrof hier de functie van Corporate Social Responsibility (CSR) Officer, in het leven geroepen om de CSR agenda van BIM op te pakken en ten uitvoering te brengen. Met mijn achtergrond bleek ik op dat moment wellicht een erg geschikte kandidaat te zijn om dit in te gaan vullen. Andersom was ik ook zeer enthousiast omdat het perfect aansloot op dat waar ik naar opzoek was. Na enkele gesprekken te hebben gehad en een business case succesvol te hebben afgerond, kon ik eind april beginnen op het hoofdkantoor in Hoevelaken.
Mijn werkzaamheden begonnen middenin de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) submission period; het tijdvak van 1 april tot 1 juli waarin fondsbeheerders de GRESB survey kunnen invullen. GRESB is een jaarlijkse benchmark die de Environmental, Social & Governance (ESG)-prestaties meet van (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen en deze met elkaar vergelijkt om te achterhalen voor beleggers of de fondsen waarin zij beleggen nog steeds voldoen aan hun duurzaamheidseisen. De GRESB survey is opgedeeld in zeven aspecten welke allen betrekking hebben op het vastgoed zelf, de fondsen en/of de beheerders van deze fondsen zoals BIM. (Zie figuur 1 voor een overzicht)
 |
|
Tabel 1: De zeven GRESB duurzaamheidsaspecten |
BIM deed dat jaar met acht fondsen mee aan de GRESB survey en voor alle fondsen moest ik direct de survey invullen of meehelpen met invullen. Dit gaf me meteen een goede mogelijkheid om het bedrijf beter te leren kennen omdat ik voor alle aspecten van GRESB informatie moest inwinnen bij diverse afdelingen van het bedrijf; niet alleen de Business Units Commercial, Residential en Parking, maar ook de afdelingen Strategy & Marketing, Compliance en Operations.
GRESB is een jaarlijkse benchmark die de ESG-prestaties meet van (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen.
Na deze leerzame beginperiode die voornamelijk in het teken stond van GRESB ben ik me bezig gaan houden met alle andere, dagelijkse werkzaamheden. Deze werkzaamheden volgen in de regel het CSR Business Plan 2014-2015 welke kort voor mijn komst is opgesteld. Allereerst heb ik met mijn leidinggevende (hoofd Strategy & Marketing) gewerkt aan (vernieuwde) beleidsdocumenten per Business Unit en een heldere governance-structuur binnen de organisatie om vast te leggen waar de verantwoordelijkheden liggen ten aanzien van de doelstellingen in de afzonderlijke beleidsdocumenten. Ook heb ik me beziggehouden met de verzameling en verwerking van duurzaamheidsdata; oftewel het ontwikkelen en bijhouden van een database en rekenmodel die energieverbruiksdata, energielabels en BREEAM certificeringen respectievelijk opslaat en GRESB-ready maakt. Daarnaast moest deze data ook gebruikt worden voor interne en externe rapportages en fondsrapportages, waarvoor ik templates heb opgesteld die jaarlijks gebruikt kunnen worden door de fund managers en analisten.
Naast deze bedrijfsbrede werkzaamheden kwamen ook verschillende Business Unit-specifieke klussen voorbij. Zo heb ik voor de huurders van onze kantoren en winkels een duurzaamheidswaaier opgesteld met daarin slimme besparingstips en het ik de assessments van BIM’s eigen woningcertificeringsmodel LOG2.0 bijgehouden en verwerkt in diverse rapportages. Tot slot komen er ook altijd ad hoc werkzaamheden voorbij zoals het rapporteren van diverse duurzaamheidsdoelstellingen of CSR-gegevens naar de Rabo Vastgoedgroep en de Rabobank.
Bovenstaande werkzaamheden zijn voornamelijk ‘naar binnen gericht’ wat ook logisch is aangezien ik opereer als een soort ‘interne adviseur’. ‘Naar buiten toe’ ben ik de afgelopen anderhalf jaar hoofdzakelijk bezig geweest met het zitting nemen in stuur- en werkgroepen van de IVBN, DGBC en INREV. Zo kom ik met mijn concullega’s zes keer per jaar samen in de IVBN stuurgroep Duurzaamheid om kennis te delen en nieuwe initiatieven te bediscussiëren. Daarnaast denk ik op dit moment mee met de DGBC om een eigen woninglabel te ontwikkelen dat veel verder gaat dan het traditionele energielabel maar wel zo laagdrempelig mogelijk blijft.
Kortom, een hele lijst met gevarieerde werkzaamheden waardoor ik veel mensen binnen, maar ook buiten BIM leer kennen en de ins-&-outs van vastgoedbeleggen eindelijk begin te begrijpen. Een ideale opmaat om me echt in de business te gaan begeven en laat dit nou net rond het schrijven van dit stuk het geval zijn. In overleg met mijn leidinggevende in de eerste maand van dit jaar kwamen we er al snel achter dat duurzaamheid stáát binnen BIM: er is structuur, de verantwoordelijkheden zijn helder en de meeste werkzaamheden kunnen zodoende weer ‘doorzakken’ naar de diverse afdelingen om daar opgepakt te worden. Omdat BIM graag zijn best wil doen om jonge mensen te laten doorstromen heb ik in de tussentijd kunnen solliciteren naar de functie Fund Analyst binnen de Business Unit Parking. En met succes, want per 1 februari kan ik daar beginnen! Een nieuwe uitdaging waarbij ik meer de diepte in kan gaan, namelijk het dagelijkse fund en asset management van onze institutionele parkeergaragefondsen. To be continued!
Mail the editors