Introductie thema: Verstedelijking
Editie: 23.3 - Verstedelijking
Published on: 02 juni 2016
Verstedelijking is een wereldwijde trend die veel invloed heeft op de wereldeconomie. Bovendien zorgt globalisering onder andere voor een meer internationaal georiënteerde marktwerking. In dit thema zullen verschillende invalshoeken binnen deze trend worden belicht die nieuwe inzichten bieden op het beantwoorden van deze vraag.
Verstedelijking is een wereldwijde trend die veel invloed heeft op de wereldeconomie. Bovendien zorgt globalisering onder andere voor een meer internationaal georiënteerde marktwerking. Deze ontwikkelingen behoren tot de grootste trends van dit moment en kunnen grote gevolgen hebben op onze gebiedsplanning. Zo zal naar verwachting de populatie in grote steden aanzienlijk stijgen dat hogere eisen zal stellen aan systemen van onze steden. Welke kansen en bedreigingen biedt de verstedelijking voor de vastgoedsector en hoe kan zij hierop inspelen? In dit thema zullen verschillende invalshoeken binnen deze trend worden belicht die nieuwe inzichten bieden op het beantwoorden van deze vraag.
Sinds de industrialisering trekken steden mensen aan wegens de grote werkgelegenheid. Ook in het heden blijkt dit een belangrijke aanleiding te zijn voor mensen en bedrijven om zich in de grotere steden te vestigen. Bovendien is er een hoge concentratie aan voorzieningen (restaurants, cafés, recreatie, etc.) in de stad die veel bewoners aantrekt. De concentratie van deze sociale- en economische activiteiten zijn daarom tegelijkertijd oorzaak en gevolg van deze verschuiving. Hoewel verstedelijking veel positieve gevolgen heeft, kent de trend ook negatieve gevolgen voor onder andere de landelijke gebieden. De trek naar stedelijke gebieden heeft voor krimp in de landelijke gebieden gezorgd met veel leegstand als gevolg.
Naast ruimtelijke verschuivingen heeft de opkomst van digitalisering veel invloed op de organisatie en gebruik van onze steden, zoals aan de orde is gekomen in de vorige editie van SERVICE Magazine. Er is leegstand ontstaan in de binnensteden, doordat de winkeliers moeten concurreren met online winkelplatforms. Detailhandel Nederland voorspelt dat de winkelleegstand in de toekomst nog verder zal toenemen (Seegers, 2016). Strategieën om meer winkelend publiek te trekken zijn daarom van belang voor retailers om hun concurrentiepositie ten opzichte van anderen te versterken en er zullen samenwerkingsverbanden met andere partijen aangegaan moeten worden om dit voor elkaar te krijgen.
De veranderingen die plaatsvinden in onze samenleving hebben veel invloed op de stedelijke gebieden. Een belangrijke vraag hierbij is hoe de diverse stakeholders in deze regio’s hiermee om moeten gaan. In de thema column deelt Huub Dekkers van PwC Nederland zijn visie hoe we dit in Nederland zouden moeten aanpakken. Hij legt uit dat ons land bestaat uit regio’s met elk een eigen DNA, oftewel dat steden elk een eigen historie, cultuur en dynamiek hebben die horen bij hun omgeving, maar dat dit niet per se aansluit bij de bestuurlijke clusters op regioniveau. In de column zet hij uiteen waarom het noodzakelijk is om slimme stedelijke regio’s te ontwikkelen met een eigen identiteit, waarbij de huidige gemeentegrenzen er minder toe doen.
Inspanningen om slimme steden te vormen zijn waardevol, maar ze hebben slimme stedelijke vormgeving nodig om te functioneren. Dit is het uitgangspunt van Gordon Brown, directeur van Space Analytics, in zijn artikel Space? Property? Public? Private?. Hij legt uit hoe de opbouw van publieke en private ruimtes de stad vorm hebben gegeven in de loop van de afgelopen tienduizend jaar en hoe dit een langzaam proces was van vallen en opstaan. Dit vormt de basis voor de tegenstelling met de huidige verstedelijking waarbij er tegenwoordig veel en snel ontwikkeld wordt, vaak met weinig begrip voor de eeuwenoude processen die eraan vooraf zijn gegaan.
In Europa kent men voornamelijk middelgrote steden die zich kenmerken door hun regionale functie en uitstraling. Deze provinciale steden lijken uit de mode geraakt doordat grootstedelijkheid een begrip is geworden met een beter imago. Echter, zoals Bart de Zwart in zijn artikel beschrijft, biedt een toekomstgericht regionalisme meer perspectief voor de toenemende verstedelijking dan het dromen van grootstedelijke gebieden. Toekomstgericht regionalisme sluit groei niet uit, maar stelt de connectie met de omgeving wel als voorwaarde voor verdere groei en dit is des te belangrijker.
Door de toenemende verstedelijking neemt de mobiliteitsbehoefte toe, er is een groeiend gebruik dat hogere eisen stelt aan de infrastructuur. Hierdoor krijgen stations en stationsgebieden een steeds belangrijkere plek binnen de stad. Coen van Beusekom, Marieke van Soest en Mieke Verschoor geven aan waarom zij niet meer alleen een plek van aankomst en vertrek zijn, maar ook een katalysator voor stedelijke ontwikkeling. Zij lichten dit toe met enkele recente voorbeelden van welbekende vernieuwingen van stations en stationsgebieden.
Door de toenemende verstedelijking neemt de mobiliteitsbehoefte toe, er is een groeiend gebruik dat hogere eisen stelt aan de infrastructuur. Hierdoor krijgen stations en stationsgebieden een steeds belangrijkere plek binnen de stad. Coen van Beusekom, Marieke van Soest en Mieke Verschoor geven aan waarom zij niet meer alleen een plek van aankomst en vertrek zijn, maar ook een katalysator voor stedelijke ontwikkeling. Zij lichten dit toe met enkele recente voorbeelden van welbekende vernieuwingen van stations en stationsgebieden.
Voordat gekozen wordt voor vernieuwing of nieuwbouw vraagt ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ om goede afwegingen van belangen, om te voorkomen dat er voor leegstand gebouwd wordt. De ladder geeft een transparante besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij niet voorgeschreven wordt waar wel en niet mag worden gebouwd, maar duidelijke afwegingen worden gemaakt. Coen Geerdes, gespecialiseerd in omgevingsrecht, gaat in zijn artikel in op deze ladder. Hij beargumenteert waarom de ladder al in de detailhandelsvisie doorlopen zou moeten worden, zodat de ladder een instrument wordt om beleidskeuzes te maken, waarbij geen leegstand ontstaat en een sterke detailhandelsstructuur ontstaat. Hierbij maakt hij gebruik van drie misvattingen die betrekking hebben op de functie van de ladder en de toepassing ervan.
Ondanks ontwikkelingen zoals de ladder voor duurzame verstedelijking, lopen Nederlandse binnensteden leeg als gevolg van onlineshoppen, bevolkingskrimp en faillissementen. Een manier om de leegloop te reduceren is het opstellen van een goede businessstrategie door vastgoedeigenaren (Hentenaar, 2016). De meeste binnensteden zijn echter niet onderscheidend genoeg en maken geen gebruik van publiekstrekkers. Gert-Jan Hospers, werkzaam bij Universiteit Twente, Radboud Universiteit en Stichting Stad en Regio, beargumenteert in zijn artikel waarom outletcentra wel groei doormaken en wat we daarvan kunnen leren. Volgens hem maken outleteigenaren alle keuzes op basis van de behoeften van het winkelend publiek. Outlets spelen sterk in op de ‘visitor journey’, waarbij de ervaring van het winkelend publiek voor, tijdens en na het bezoek centraal staat.
Daarnaast is samenwerking tussen verhuurders, eigenaren en ondernemers een effectieve manier om leegstand in binnensteden te verminderen (Hentenaar, 2016). Samenwerkingsverbanden bestaan niet alleen op het gebied van retail, maar ook in het woningsegment. Een voorbeeld van zo’n verband is Parkstad Limburg, waarbij prestatie-afspraken gemaakt zijn over woningbouw. Volgens Rob Senden, werkzaam als beleidsadviseur voor woningcorporatie Omnia Wonen en adviesbureau Senden Vastgoedstrategie, zijn in Parkstad Limburg herstructureringen gestart om te anticiperen op de bevolkingskrimp. Zo vinden er herstructureringen plaats, zoals vergroening en woningsloop, hoewel slopen van particuliere koopwoningen nog een lastige opgave blijkt te zijn.
Met deze artikelen wordt een breed scala aan onderwerpen binnen de verstedelijking behandeld. Er wordt besproken hoe de verstedelijking invloed uitoefent op de vastgoedsector en er worden enkele voorbeelden uit de praktijk genoemd. Zo wordt er inzicht gegeven in de huidige ontwikkelingen en hoe hierop ingespeeld kan worden in de toekomst.
Bronvermelding
Hentenaar, R. (2016, 29 april). Het is 20 seconden voor twaalf: Hoge winkelleegstand in Limburg noopt tot samenwer- king. Geraadpleegd van https://vastgoedjournaal.nl/news/26835/het-is-30-seconden-voor-twaalf-hoge-winkel-leegstand-in-limburg-noopt-tot-samenwerking
Seergers, J. (2016). ‘Goedkoper parkeren als wapen tegen winkelleegstand.’ Geraadpleegd op 10 mei van www.nrc.nl/nieuws/2016/02/27/goedkoper-parkeren-als-wapen-tegen-winkelleegstand