Column: Hoop is uitgestelde teleurstelling

Bij de jaarlijkse beschouwingen over de vastgoedmarkt in Nederland hebben de vastgoedmedia zich de afgelopen weken juichend uitgelaten over het record beleggingsjaar 2015 in verband met de enorme toename van de belangstelling voor commercieel vastgoed (en woningen) door buitenlandse en lokale beleggers. We lijken weer terug te zijn in de periode van de hausse van voor de crisis. Maar de schijn en mooie berichtgeving zijn bedriegend.

Vlak voor het einde van het vorige jaar werden door drie grote winkelketens uitstel van betaling aangevraagd, dan wel faillissement, waarmee het erop lijkt dat er voor meer dan een miljoen vierkante meter en honderden verkooppunten partiele, of gehele leegstand dreigt. Met dit uitstel van betaling aan V&D, de Macintosh Retail Groep en aan drogisterijketen DA, dreigt een tsunami aan winkelleegstand waarvan elke Nederlandse stad de gevolgen zal ondervinden. Bij V&D gaat het om 62 warenhuizen met ruim 600.000 m² winkeloppervlakte en bij Macintosh om nog eens 683 winkels met ruim 500.000 m² winkelvloer. De landelijke leegstand in retailvastgoed kan hierdoor oplopen van 8 naar 11 procent ofwel naar 3,3 miljoen m². En dat niet alleen, vlak na de vele faillissementen die hieraan vooraf gingen (zoals Miss Etam, Mexx, Schoenenreus, Dixons, Free Record Shop, Halfords), lijkt er thans een enorm en onherstelbaar gat in de fysieke detailhandel in de Nederlandse A1-winkelstraten te worden geslagen. De oorzaken zijn onafwendbaar, namelijk de exponentiele stijging van de omzet van webwinkels en ook nog eens het effect van de vergrijzing; eigenlijk dus een totale omwenteling van het koopgedrag van de Europese consument, die veel minder dan ooit de fysieke winkels bezoekt.

Het lijken nog slechts de steden met voldoende “belevingswaarde” te zijn die zich in deze tsunami van e-commerce staande kunnen houden. Dan hebben we het uiteraard over de grote Randstadsteden en een aantal grotere provincieplaatsen, die dat extra op het gebied van horeca en entertainment kunnen bieden en daarmee voldoende consumenten kunnen trekken om de fysieke winkels te laten overleven. Als gevolg van het bovenstaande zullen de huurprijzen en beleggingswaarden in vele steden sterk onder druk blijven staan. Beleggen in retailvastgoed is meer dan ooit een zeer selectieve bezigheid geworden en slechts geschikt voor de professionele beleggers. Ook de huurprijzen en beleggingsmarkt voor kantoren is nog lang niet terug op het niveau van voor de crisis, uitzonderingen zoals de Amsterdamse markt daargelaten. De vastgoedmedia verblinden ons met mooie verhalen over transacties door buitenlandse partijen, waaruit zou blijken dat alles weer terug is bij de situatie van voor 2008, maar niets is minder waar. De transformatie van kantoren naar hotels en woningen is slechts een druppel op een gloeiende plaat en zeer lokaal. Vele miljoenen kantoorketens in stedelijke urbanisaties en langs de grote wegen blijven niet verhuurd en onverkoopbaar.

De als paddenstoelen uit de grond schietende flexibele verhuurconcepten voor kantoren (zoals Regus, Regardz, Spaces, Tribes en B.Amsterdam) zijn uit nood geboren en kunnen niet tot de oneindigheid gekopieerd worden. Kortom, ook in deze markt vergt expertise het uiterste van de professionele belegger en kan het heel goed zo zijn dat de buitenlandse belegger zich schromelijk vergist in het huurprijsniveau en niet te vergeten de verhuurbaarheid van kantoren op B- en C-locaties in ons land.

Eens te meer wordt weer aangetoond dat de differentiatie binnen de diverse vastgoedmarkten (met name voor kantoren en retail) na de crisis nog veel scherper is. Het onderscheid tussen A1 (prime), het zogenaamde kansrijke vastgoed, en kansarme objecten is qua huur- en beleggingswaarden groter dan ooit. Objecten in de winkel- en kantorensfeer die gekocht worden op basis van ‘hope values’, dan wel added value, kunnen heel vaak leiden tot uitgestelde teleurstelling.